饱受争议的二手(shǒu)房交易中介(jiè)费问题，正逐渐得到监管部门的(de)重视(shì)。

　　5月8日，住建部、市(shì)场监管总局(jú)联合发布了关于规范房地产经纪服(fú)务的意见。意见提及，近年(nián)来(lái)，部分房地产经纪(jì)机构存(cún)在利用房源客源(yuán)优(yōu)势收(shōu)取过高费用(yòng)、未明码(mǎ)标价、捆绑收费、滥用(yòng)客户个人信息等问题，加重交易当事(shì)人负担、侵(qīn)害其合(hé)法权益。

　　基于上述背景(jǐng)，两部门从加强从业主(zhǔ)体管理(lǐ)、明确经纪服务内容、合理确定经(jīng)纪服务(wù)收费、严(yán)格实行明码标价等十方(fāng)面，提出了意见。

　　中原(yuán)地产首席分析师张大伟(wěi)称，随着城市(shì)发(fā)展，一二线城(chéng)市二(èr)手房(fáng)交易(yì)占(zhàn)比逐(zhú)渐增加。以北京、上海为(wèi)例(lì)，二手(shǒu)房占市(shì)场(chǎng)成交(jiāo)比例超过80％，大量二手房成交(jiāo)依赖(lài)中介居间成交，房(fáng)地产(chǎn)调(diào)控重心逐渐从开发商过渡到中介公(gōng)司(sī)。

　　广东省城(chéng)规(guī)院住房政策研究中(zhōng)心首席研(yán)究员(yuán)李宇嘉表示，买房(fáng)对居民来说属于金(jīn)额不低的(de)大宗(zōng)交易，由(yóu)于二手房交易成本较高、交易周期较长(zhǎng)，具有非常(cháng)强的专业性(xìng)，居民往往(wǎng)通(tōng)过中介来完(wán)成。但很多中介利(lì)用(yòng)信息不对称等问题(tí)，将非必要的收费夹(jiā)带其中，如收取过(guò)桥融(róng)资、按(àn)揭费、担(dān)保费等，对居民造成(chéng)额外的负(fù)担，而且这些服务(wù)事项并未明码标价。

　　对于(yú)二(èr)手(shǒu)房市(shì)场交易过(guò)程(chéng)中存在的“乱象”，李宇嘉指(zhǐ)出，对(duì)包(bāo)括经纪(jì)服务在内的相(xiāng)关市(shì)场交易行为及其主体(tǐ)进行规(guī)范和(hé)秩序整顿，是(shì)房地产市场管理(lǐ)和(hé)调控(kòng)的(de)主题。“当下，推进这项工作的(de)意义更大，也更急迫。”

　　中介(jiè)收费问题成监(jiān)管重(zhòng)点

　　二手房市场中，历来对房地产经纪服务行业(yè)关注(zhù)最多的一个话题(tí)，便是房地产经纪服务费的问题(tí)。

　　张大伟认为，未来(lái)相关部门主要(yào)监管的重点，将是对房地(dì)产(chǎn)经纪服务收费(fèi)及中介(jiè)交易进行规范。

　　在热点城(chéng)市，二手(shǒu)房屋交易过程中，部分(fēn)价值(zhí)不菲的(de)房屋，往往要缴纳一笔(bǐ)金(jīn)额不低的中介费。以(yǐ)北京某房地(dì)产(chǎn)经(jīng)纪(jì)服务机构2.7％的服务费(fèi)率计(jì)算(suàn)，一套1000万元的(de)房屋，中介费约为27万。

　　在合理确定经纪服(fú)务收费上(shàng)，两部门在此次(cì)意见中提及，房(fáng)地产经纪机构要(yào)合理降(jiàng)低住(zhù)房(fáng)买卖和租(zū)赁经纪服(fú)务费用(yòng)。鼓(gǔ)励按(àn)照(zhào)成交价(jià)格越高(gāo)、服务费率越低的原则实(shí)行分档定(dìng)价。引(yǐn)导由(yóu)交(jiāo)易双(shuāng)方(fāng)共同(tóng)承担经纪服务费用。

　　据张大(dà)伟介绍(shào)，目前房(fáng)地产(chǎn)经纪(jì)服务(wù)收费标准(zhǔn)的最早依据是1995年国家计委建设部下发的《关于(yú)房地产(chǎn)中(zhōng)介服务(wù)收费(fèi)的(de)通知》（971号文），其中(zhōng)第(dì)六条规定：房屋(wū)买卖代理收费(fèi)，按(àn)成交(jiāo)价格总额的0.5-2.5％计收(shōu)。

　　以北京(jīng)为例，目前(qián)北京市执行的2014年(nián)更新(xīn)后的收(shōu)费标准，即根据(jù)这样的规(guī)定：“少数特(tè)别(bié)复(fù)杂的住(zhù)宅买(mǎi)卖经(jīng)纪(jì)服务(wù)，经交易各方协商同意，可在(zài)规定的收费标准基础(chǔ)上适当上浮，上浮幅度最(zuì)高不(bù)得超过(guò)10％。”这意(yì)味着(zhe)，当前北京二手房(fáng)中介(jiè)费上限为：2％*1.1+0.5％=2.7％。

　　张大伟表(biǎo)示，本(běn)着“简政放权”的精神，北京2015年取消了(le)房地产中介服务(wù)等57个政府定价，房地产经(jīng)纪(jì)服务(wù)收费多少(shǎo)由各中介机构自(zì)行决定。

　　“房产(chǎn)中介机构在实际收取费用过程中，相(xiāng)关(guān)监管部门当(dāng)前并未明确具体的(de)中介费率，中介(jiè)机(jī)构(gòu)仅需(xū)在(zài)服务过(guò)程中(zhōng)对收(shōu)费(fèi)标准进行(xíng)明码标(biāo)价即可。而房地产(chǎn)经(jīng)纪(jì)服(fú)务(wù)机构在具体(tǐ)收取过程中，会(huì)结合房屋价值及工(gōng)资标准，综合(hé)计算出合适的中(zhōng)介费率。”张(zhāng)大伟补充道(dào)。

　　对于明码(mǎ)标价问题，两部门(mén)在此次意见中提及，房地(dì)产经纪机(jī)构应当(dāng)在经营门店(diàn)、网站、客户(hù)端等(děng)场所或渠道，公(gōng)示(shì)服(fú)务项目(mù)、服务(wù)内容和收费标准，不得(dé)混合(hé)标价和(hé)捆绑收费(fèi)。房地产经(jīng)纪机构提供的基本服务(wù)和延(yán)伸服务，应当分别明确服务项目和收费标(biāo)准。房(fáng)地产经(jīng)纪机构收费前(qián)应当向(xiàng)交易当事人出具(jù)收费(fèi)清(qīng)单(dān)，列明(míng)收费标准(zhǔn)、收费(fèi)金额，由当事人签字确认。

　　另外(wài)，对收(shōu)费(fèi)明显高于市场平均水平的房(fáng)地产经纪机(jī)构(gòu)，住(zhù)房和(hé)城乡建(jiàn)设部门将会同市场监管等(děng)部门(mén)采取约谈等(děng)综合措施(shī)进行重点监管。市场监管部门会同有关(guān)部门依法查处不按规定明码标价、操纵经纪(jì)服(fú)务收(shōu)费等违反价格和反(fǎn)垄(lǒng)断(duàn)法(fǎ)律法规的(de)行为。对(duì)房地(dì)产(chǎn)经(jīng)纪机构相(xiāng)关违法(fǎ)违规信息，市场(chǎng)监管部门要依法依(yī)规(guī)纳入国家(jiā)企业信用(yòng)信息公示系统。

　　房屋中介费(fèi)要降(jiàng)了？

　　鼓(gǔ)励按照成交价(jià)格(gé)越高、服务(wù)费率(lǜ)越低的原则实(shí)行分档定(dìng)价(jià)，是(shì)否意味(wèi)着，未来豪(háo)宅(zhái)的secx的不定积分推导过程，secx的不定积分推导过程图片中(zhōng)介费有(yǒu)望大幅降(jiàng)低？

　　中原地产华南区总裁(cái)兼深圳中原总(zǒng)经理郑叔伦称，住建部发文鼓励按照成交价格越(yuè)高、服务费率越低(dī)的(de)原则实行分档定价，合理降低住房买卖(mài)和租赁经纪(jì)服务费用，主要还是规范行业，打击(jī)收费过(guò)高的经纪机构，但对(duì)市场影响有限，“以深圳(zhèn)为例，深圳市场豪(háo)宅和(hé)普宅本来(lái)收费就不同，各家收费(fèi)普遍在合(hé)理(lǐ)范围内(nèi)，加上经纪服(fú)务费用(yòng)对市场的影(yǐng)响(xiǎng)不大。”

　　张大伟(wěi)指出，由于(yú)当前两(liǎng)部门提出的意见(jiàn)仅(jǐn)为鼓励性(xìng)质，即只是(shì)纲(gāng)领性文件(jiàn)而非规定，未(wèi)来如(rú)何(hé)具(jù)体认定其(qí)中的(de)细则，还需要看各城市(shì)落地(dì)secx的不定积分推导过程，secx的不定积分推导过程图片执行(xíng)情况。

　　不(bù)过(guò)，张大伟表示，“从目前市场看，经(jīng)纪服务领域的调(diào)整(zhěng)改善、规范化，有(yǒu)利于行业健康发(fā)展。同时，由(yóu)于二手房(fáng)很多房源(yuán)在(zài)产权方(fāng)面有瑕(xiá)疵，如产权(quán)抵押、不同(tóng)税(shuì)费等都可能(néng)对(duì)交易产生影(yǐng)响，这对(duì)房地(dì)产经纪服务行(xíng)业的专业性提出更(gèng)高(gāo)的要求(qiú)。”

　　58安居客(kè)研究院研究(jiū)总监陆(lù)骑麟指出，在二(èr)手房买卖过程中，原本应该(gāi)由(yóu)上下家各支付一半的中介费，但在一些热(rè)点城市的二手房交易过程中，往(wǎng)往(wǎng)会有(yǒu)这样的情(qíng)形，因部分购房者(zhě)处于(yú)弱(ruò)势地位，从(cóng)而会(huì)出现中介费及税(shuì)费均由(yóu)购房(fáng)者来承担(dān)。即使一些房东愿(yuàn)意承担(dān)中介(jiè)费，这部分费用也可能(néng)通过转嫁的方式，在房价中有所体现(xiàn)。

　　“上家把中介(jiè)费转嫁给(gěi)下家，市场(chǎng)这种(zhǒng)所谓‘约定俗成’的(de)情况(kuàng)，一些房产(chǎn)中介公司将(jiāng)其视为向购房者单边收费的行为。部分中介公(gōng)司可能会(huì)利用(yòng)其支配地位(wèi)，在原先经纪服(fú)务收费的基(jī)础上，再次(cì)向房东(dōng)收取费用，而这部分费用，房东(dōng)往往会将其(qí)转再次(cì)转嫁(jià)给购(gòu)房者，这实际上相当于变相推高了房价。两(liǎng)部门提出严禁(jìn)操纵经纪服务收费，不仅有利于(yú)提(tí)高交(jiāo)易中操(cāo)作的透(tòu)明度(dù)，也有利于房价的稳定。”陆骑麟称。

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