5月以(yǐ)来，房地产板块个股多出现小幅(fú)上涨(zhǎng)，截至5月(yuè)10日收盘，中信(xìn)房地产指数本月涨幅约(yuē)为(wèi)2％。而以(yǐ)公(gōng)募基(jī)金为代表的机(jī)构对于这一板块已经在悄(qiāo)然布局。数据显(xiǎn)示徐海为是谁？(shì)，以(yǐ)南方和华(huá)夏的(de)两只老牌ETF基金为例，5月9日时(shí)所公布的总份额均较4月(yuè)28日时有小(xiǎo)幅增长(zhǎng)。根据基金一季报统(tǒng)计，龙头与地方国企央企(qǐ)获(huò)得增(zēng)持，持仓数量占流通股比重增(zēng)幅五只个股分别(bié)为华发股份+3.40％、滨江集团+1.71％、中新集团(tuán)+1.49％、卧龙地产+0.97％、招商积余(yú)+0.92％。

　　公、私(sī)募配置房地产或“底(dǐ)部回升”

　　行(xíng)业红利(lì)时代已过 精(jīng)耕细作成共识(shí)

　　从公(gōng)募(mù)基(jī)金(jīn)对房地产的(de)配(pèi)置看，2019年末(mò)，公(gōng)募(mù)所持(chí)有的房地产行(xíng)业标的市值约1188亿元(yuán)，占其所(suǒ)持股(gǔ)票市值(zhí)的4.66％左(zuǒ)右；2020年市场表现(xiàn)出色，但公募所持房地产公司(sī)市值在(zài)股票资产中的占(zhàn)比却断崖(yá)式下(xià)跌至1.85％；2021年，这(zhè)一数(shù)值更(gèng)是进一步降至1.56％。

　　不过2022年终于出现了(le)三年来的首(shǒu)次回升，年底(dǐ)这(zhè)一数值从1.56％升至1.65％。与此(cǐ)同时，公募对房地产行业的持股比例也同步回升，从2021年底的(de)6.94％提高到2022年末的7.03％。

　　这(zhè)样的势头(tóu)似乎在今年一季度(dù)得(dé)以(yǐ)延续(xù)。数据统计显示，公募重(zhòng)仓持有房地产板(bǎn)块一(yī)季度(dù)市值TOP15门槛为1.6亿元，较2022年四季度提升(shēng)6.71％。持仓市值前(qián)五(wǔ)个股分别为保利发(fā)展、招商蛇口、万科A、华发股份、滨江集团，持仓市(shì)值占板块比(bǐ)重合计达47.29％，环比(bǐ)下降3.05％。

　　从中(zhōng)不(bù)难发现，公募对于房地(dì)产的(de)投资愈发有(yǒu)集中(zhōng)于龙(lóng)头的(de)趋势。Wind显(xiǎn)示(shì)，在公募(mù)基金一季(jì)报汇总的重仓股(gǔ)中(zhōng)，房(fáng)地产板(bǎn)块排(pái)名最高的是保利(lì)发展，在基(jī)金重仓第33位。排名第二的是(shì)招商蛇(shé)口，排在(zài)第78位。而老牌龙(lóng)头股万科A排在第96位。对(duì)比去(qù)年四季(jì)报(bào)，变(biàn)化之处首(shǒu)先在于几只房地产龙头股从排位上看(kàn)均有(yǒu)退步，尤其是万(wàn)科最为明显；其(qí)次是金地集团退出百大(dà)之列。但考虑到房地(dì)产是(shì)复苏链上最后一环，且首季并非行业销售旺季，其传(chuán)导(dǎo)到二级市场乃(nǎi)至(zhì)机构(gòu)持仓上还需要(yào)时间(jiān)周期。

　　形成共识的(de)是(shì)，经济圈判断房地产已经进入大分化时代，一(yī)二线城市好(hǎo)于三四线城(chéng)市。而映射(shè)到二级(jí)市场投资(zī)上，配置房(fáng)地产(chǎn)行业轻松收(shōu)获行(xíng)业贝(bèi)塔的(de)红利期(qī)一去不返了。“如果按照产(chǎn)业周期来(lái)分(fēn)类，包括房地产等几类行业在盖特纳(nà)曲线里属于成(chéng)熟期或者衰退(tuì)期的行业(yè)，传统认(rèn)知上(shàng)没(méi)有(yǒu)什(shén)么投资机会的。但(dàn)在这几年(nián)特殊(shū)的行情里包括煤炭、电解铝等类似的行业(yè)也出现了一些机会，背(bèi)后(hòu)的(de)逻辑是供给侧发(fā)生(shēng)了更(gèng)大的变化。”一不愿具名的上海公(gōng)募基金经(jīng)理(lǐ)指出。

　　不过也有公募人(rén)士持谨慎乐观态(tài)度：“行业前几(jǐ)年17亿(yì)～18亿(yì)平方米的(de)年(nián)销售面积(jī)很难再出现了，2022年光是居(jū)民存款数量增加了15万亿(yì)元。中国存量有400亿平方米建(jiàn)筑(zhù)面积(jī)，考虑(lǜ)存量(liàng)地产的(de)更新，也(yě)有近10亿平方米(mǐ)。需求端还(hái)需要有一定的政策出来去刺(cì)激购房。”

　　宝盈(yíng)基金房地产研究员(yuán)吕(lǚ)功绩也指出(chū)：“时至今(jīn)日，无论(lùn)从城镇化(huà)的进(jìn)程，还是人均住房面积（接近30平/人），我国均(jūn)已告别住房短(duǎn)缺(quē)时代(dài)，而目前居民的杠杆率和房价(jià)收入(rù)也(yě)不支撑每年18万亿元的销售(shòu)额(é)，以及过快上行的房价(jià)，因而行业(yè)高增(zēng)的时代已经过去，未来行(xíng)业的需(xū)求或将(jiāng)回落，在此过程(chéng)中，伴随(suí)着地(dì)产的高杠杆(gān)属性，就(jiù)很(hěn)容易(yì)出现信用风险(xiǎn)问题（类(lèi)似2022年的民营地产爆雷(léi)），行业进入到供给侧出清(qīng)的过程。这个过程中(zhōng)，综合竞争力强(qiáng)的公司就能够(gòu)通(tōng)过大鱼(yú)吃小(xiǎo)鱼的方(fāng)式，获得市(shì)占率的提(tí)升。当行业需(xū)求见顶回落时，行业的贝塔已经过去了，但不代表没有投资机会，机会在于城市、位置(zhì)、产品的阿尔法(fǎ)，而(ér)对应(yīng)到股票(piào)投(tóu)资，就是强(qiáng)竞争(zhēng)力(lì)公(gōng)司的阿(ā)尔法。”

　　或许也是基于这样的认识转变，精耕细作个股(gǔ)成为公募乃至整(zhěng)体机构(gòu)的务实之举。

　　机构(gòu)配置房地产(chǎn)“风物长宜放眼量”

　　头部央(yāng)国(guó)企、优质区域性(xìng)标的(de)成香饽(bō)饽(bō)

　　5月以来，房地产板块个股多出现小幅上涨，截至5月10日收(shōu)盘，中信房(fáng)地(dì)产指数本月涨(zhǎng)幅(fú)约为2％。从具体的个(gè)股来看，《红周刊》利用Wind统计申万(wàn)房地产板块个股，在(zài)纳入统计的(de)124只(zhǐ)房地(dì)产类标的(de)股中，本月以来实现股价(jià)上涨的达到了81家(jiā)。

　　其中，上述时(shí)间段恰好排(pái)名前五(wǔ)的公司月内涨幅超过了10％，它们分别是上实发展、浦东金桥、*ST泛海、华(huá)夏(xià)幸(xìng)福、荣(róng)安地产。排名第一的(de)上(shàng)实(shí)发展，五(wǔ)一假期归来后日(rì)成交量(liàng)明显(xiǎn)放大(dà)，4日(rì)、5日(rì)连(lián)续两个交易日收出涨停。从(cóng)该股的基本面(miàn)来(lái)看，上实发展(zhǎn)的主营(yíng)业务为房地产开发与经营(yíng)。公(gōng)司的主要产品及服(fú)务(wù)为房(fáng)地产(chǎn)销售、房地产租赁、物业(yè)管理服务、工程项目、酒店经(jīng)营。从业绩数(shù)据(jù)来看，2022年，其(qí)实现营业收入52.48亿元，比上期(qī)减(jiǎn)少47.85％，归母净利润1.23亿元，同(tóng)比下降33.24％。2023年(nián)第一季度，其实现营业(yè)总收入(rù)27.87亿元(yuán)，同比(bǐ)增长183.02％；归母(mǔ)净利(lì)润2.86亿元，同比(bǐ)扭亏。

　　不过从十大流通股股(gǔ)东来看(kàn)，各类机(jī)构(gòu)都有(yǒu)对其布(bù)局的例(lì)子。以3月31日时的首(shǒu)季(jì)十大流(liú)通(tōng)股股东来(lái)看， 具体包括公募的上银基金、私募的(de)迎水文龙、中央汇金、长城资产(chǎn)管理(lǐ)公(gōng)司(sī)等都跻身前十(shí)的行列。

　　巧合(hé)的是，涨幅暂时(shí)排名第二的浦东金桥(qiáo)也是(shì)上海(hǎi)本(běn)地房企，其第一季度的(de)收(shōu)入利润规模大幅度(dù)复苏。究(jiū)其原因，一(yī)方面是该公司后疫情(qíng)时代(dài)出租率复苏(sū)至近(jìn)年来最高，另一方面则是公(gōng)司拿地(dì)结(jié)算持续性向好，从(cóng)数字上看，一季度新增虹口135、138住宅地块，总建筑面(miàn)积约(yuē)54万平(píng)方米(mǐ)。

　　在这样的业绩势头向好(hǎo)背景下，自(zì)然也(yě)吸引了知(zhī)名(míng)机构在其中持(chí)续驻足。从第一季(jì)度十大流(liú)通股股东来(lái)看，知名(míng)私募(mù)高(gāo)毅邓晓(xiǎo)峰的两只产(chǎn)品依(yī)然在前十(shí)中，这也是连续(xù)第三个季度他有(yǒu)的两只产(chǎn)品杀(shā)入前十。同时(shí)榜单中还有一支(zhī)大(dà)名鼎鼎(dǐng)的QFII阿布扎比投资局，其当季还小幅增加了持股。

　　除(chú)去上述两(liǎng)家上海区域性地产公司外，荣安地(dì)产则(zé)是(shì)主要布局在深圳的地产公司(sī)，一(yī)季报交出的(de)也是一份报喜的(de)成绩单：首(shǒu)季公司实现营业收入51.85亿元，同比增长35.51％。归属于上市(shì)公司股东的净利润(rùn)6.48亿元，同(tóng)比增长(zhǎng)31.27％。

　　从机构态度来看，《红周刊》注(zhù)意到(dào)两只公募指基首季(jì)新杀入十大(dà)流(liú)通股股东行(xíng)列(liè)。具体说来， 南方中证全(quán)指房地产ETF上榜排名第七位，富国中证指数1000增强则排(pái)名第(dì)九位，此(cǐ)外联袂出现的机构还(hái)有QFII高(gāo)盛国际和私募(mù)迎(yíng)水聚宝。

　　接受(shòu)《红周刊(kān)》采访时，兴证全(quán)球基金(jīn)相关人士(shì)分析：“经历过行业洗(xǐ)牌和兼并重组后，龙(lóng)头(tóu)的价值更为笃定(dìng)突出；从拿地端看(kàn)，2022年土地(dì)市场(chǎng)大幅降(jiàng)温，优质土地供给较多（券(quàn)商(shāng)测算对应潜在(zài)毛(máo)利率在25％以上，目前(qián)房企的利润率仅20％），绝(jué)大多数(shù)房企(qǐ)受限于(yú)信(xìn)用问题或(huò)者(zhě)资金(jīn)紧张没法拿地，龙头房企趁(chèn)机获(huò)取低成本(běn)土地，龙头房企的拿地力度（拿地金额/销售(shòu)金额）基(jī)本在30％以上(shàng)；从融资上看(kàn)，龙头房企杠杆率较低，净负债率基本在70％以(yǐ)下(xià)，而其他房企的净负债率(lǜ)普遍都在100％以上(shàng)，加(jiā)杠杆空间有(yǒu)限，从融资成(chéng)本看，龙头(tóu)房企(qǐ)的融(róng)资(zī)成本不断下滑，基本在(zài)3％、4％左(zuǒ)右；对应到2023年的(de)销(xiāo)售(shòu)，龙(lóng)头(tóu)房企明(míng)显跑赢(yíng)行(xíng)业，1～4月百强(qiáng)房企的销售额(é)增速为9％，而TOP14的销售(shòu)额增速为29％。”