5月(yuè)以来，房(fáng)地产板(bǎn)块个股多出(chū)现小幅上(shàng)涨，截至5月(yuè)10日收盘(pán)，中信房地产指(zhǐ)数本月(yuè)涨幅约为2％。而(ér)以公募基金为代表的机构对于这一板(bǎn)块已经在悄然布(bù)局(jú)。数据显示，以南方和(hé)华夏的两只老牌(pái)ETF基金为例，5月(yuè)9日(rì)时所公布的总份额均较4月(yuè)28日时有(yǒu)小(xiǎo)幅增长。根据基金一季报统计，龙头与地(dì)方(fāng)国企央企获得(dé)增(zēng)持，持(chí)仓数量占流(liú)通股比重增幅五只个股分别(bié)为(wèi)华发股份+3.40％、滨江集团+1.71％、中(zhōng)新集团+1.49％、卧龙地产+0.97％、招商积(jī)余+0.92％。

　　公、私募配置房地产(chǎn)或“底部回升(shēng)”

　　行业红(hóng)利时代已过(guò) 精耕细(xì)作成共识

　　从(cóng)公募基金对房地产的(de)配置看，2019年末，公募所持有的房地产行业标的市值约1188亿元，占其所持股票(piào)市值的4.66％左(zuǒ)右；2020年市场(chǎng)表现出色，但公募(mù)所(suǒ)持房地产公司市(shì)值在股票(piào)资(zī)产中的(de)占比却(què)断崖式(shì)下跌至1.85％；2021年，这一(yī)数值更是进一步降至1.56％。

　　不过2022年终于出现了三(sān)年来的首次回升，年(nián)底这一数(shù)值(zhí)从1.56％升至1.65％。与此同(tóng)时，公(gōng)募对(duì)房地产行(xíng)业的持股比(bǐ)例(lì)也(yě)同步(bù)回(huí)升(shēng)，从(cóng)2021年底的6.94％提高到2022年末(mò)的7.03％。

　　这样的势(shì)头似乎在今年一(yī)季度得以延(yán)续。数(shù)据统(tǒng)计显示，公募(mù)重仓持有(yǒu)房地产板(bǎn)块一季度市(shì)值TOP15门槛为1.6亿元，较2022年四(sì)季度(dù)提升6.71％。持仓市(shì)值前五个(gè)股分别(bié)为保利发展(zhǎn)、招商蛇(shé)口、万科A、华发(fā)股(gǔ)份、滨江(jiāng)集团，持仓市值占(zhàn)板块(kuài)比重合(hé)计达47.29％，环比(bǐ)下降3.05％。

　　从(cóng)中不难发现，公募对于房地产(chǎn)的投资愈发有集中于龙(lóng)头的趋势。Wind显示，在公募基金一(yī)季报汇总的重仓股中(zhōng)，房地(dì)产板块排名最高的是保利发展，在基(jī)金重仓第33位。排名(míng)第二的是招商蛇口，排(pái)在第78位。而老牌龙头股万科A排在第96位。对(duì)比去年(nián)四季报，变化之处首先在(zài)于几(jǐ)只房地产龙头股从排位上看均有退(tuì)步，尤其是万科最为明显；其次(cì)是金地集团退出百大(dà)之列。但考虑到房地(dì)产是复苏(sū)链上最(zuì)后一环，且(qiě)首季并非(fēi)行业销(xiāo)售(shòu)旺季，其传(chuán)导到二级市场乃至机构持仓上还(hái)需(xū)要时间周(zhōu)期。

　　形(xíng)成共(gòng)识的是(shì)，经(jīng)济圈判(pàn)断(duàn)房地产已经进入大分化时代，一二线(xiàn)城市好于三(sān)四(sì)线城市。而映射到二级(jí)市(shì)场(chǎng)投资上，配置(zhì)房地产行业轻松收获行业贝塔的红利期一去不返了。“如果(guǒ)按照产业周期来(lái)分(fēn)类，包括房地(dì)产(chǎn)等几类行业在盖特纳曲线里属于(yú)成(chéng)熟期或者衰(shuāi)退(tuì)期的行业，传统(tǒng)认知上(shàng)没有什么投资机会的。但在这几年(nián)特殊的行情里包括煤炭(tàn)、电解铝(lǚ)等类似的行(xíng)业也出(chū)现(xiàn)了一些机会，背后的逻辑(jí)是供给侧(cè)发生了更大的变化。”一不愿具名的(de)上(shàng)海公募基金经理指出。

　　不过也有公募人(rén)士持谨慎乐观态度(dù)：“行业前几年17亿～18亿平方米的年销售面积很难再出现了，2022年(nián)光是居民存款(kuǎn)数量增加了(le)15万亿元。中国(guó)存量有400亿平方米建筑面积(jī)，考虑存量(liàng)地产(chǎn)的更(gèng)新，也有(yǒu)近10亿平方(fāng)米。需求端还需要有(yǒu)一定的政(zhèng)策出(chū)来去刺(cì)激购(gòu)房(fáng)。”

　　宝(bǎo)盈基金(jīn)房地产(chǎn)研究(jiū)员吕功绩也指出(chū)：“时至今日，无论从城镇(zhèn)化(huà)的进程，还是人均(jūn)住房面积（接近30平/人），我国均已(yǐ)告别(bié)住房短缺时代，而目前居民的杠杆(gān)率和房价收入也不支(zhī)撑每年18万亿元的销(xiāo)售额(é)，以及过快(kuài)上行的房价(jià)，因(yīn)而行业高增的时代已经过去，未来行业的需求或将(jiāng)回落，在此(cǐ)过(guò)程中，伴随着地(dì)产的(de)高杠杆属性，就很容易(yì)出(chū)现信用风险问题（类似2022年的民营地产爆(bào)雷），行业进入到供给侧出清的过程。这个过程中，综合(hé)竞争力强的公司就能够通过大鱼吃小鱼的方(fāng)式，获得市(shì)占(zhàn)率的提升(shēng)。当行业需求见顶回(huí)落时，行业的贝塔(tǎ)已经过去了，但不(bù)代表没有投资机会，机(jī)会在于城市、位置(zhì)、产品(pǐn)的阿尔法，而(ér)对(duì)应到股(gǔ)票投资，就是(shì)强竞(jìng)争(zhēng)力公司的阿(ā)尔法。”

　　或许也(yě)是基于这样的认识转变，精耕细作个股成(chéng)为公募(mù)乃至整体机构的务实之举。

　　机构配置房(fáng)地(dì)产“风物长宜放眼量”

　　头部央国企、优质区域性标的成(chéng)香饽饽

　　5月以来(lái)，房地产板块(kuài)个(gè)股多出(chū)现小幅(fú)上涨(zhǎng)，截至5月10日收盘，中信(xìn)房(fáng)地产(chǎn)指数本月涨幅(fú)约为2％。从具(jù)体的个(gè)股来(lái)看，《红周(zhōu)刊》利用Wind统计申万房地产板块个(gè)股，在纳(nà)入统计的124只房(fáng)地产类标的股中，本月(yuè)以(yǐ)来实现(xiàn)股价(jià)上涨的达到了81家。

　　其中，上(shàng)述时间段恰好排名前五的(de)公(gōng)司(sī)月(yuè)内(nèi)涨幅(fú)超(chāo)过了10％，它们分(fēn)别是上实发(fā)展、浦东(dōng)金桥、*ST泛海、华夏幸福、荣安地产。排名第一(yī)的上实发展(zhǎn)，五(wǔ)一(yī)假期归来后日成交量(liàng)明显放大，4日、5日(rì)连续两个(gè)交(jiāo)易(yì)日收出涨停(tíng)。从该股(gǔ)的基本面来(lái)看，上(shàng)实发展的主营业(yè)务为房地产开发(fā)与(yǔ)经营。公司的主要(yào)产品及服务(wù)为房(fáng)地产销售、房地产(chǎn)租赁、物业(yè)管理(lǐ)服务、工程项目、酒店经营。从业绩(jì)数(shù)据来(lá萝卜丁是最贵的口红吗，世界十大奢华口红品牌i)看，2022年，其实现营业收入52.48亿元，比上期减(jiǎn)少47.85％，归(guī)母净利润1.23亿元，同比(bǐ)下降33.24％。2023年第一季(jì)度(dù)，其实现(xiàn)营业(yè)总(zǒng)收(shōu)入27.87亿元，同(tóng)比(bǐ)增长183.02％；归母净(jìng)利润2.86亿元，同(tóng)比扭亏。

　　不过从十大流通股股东来看，各(gè)类机构(gòu)都有对其(qí)布局的例子。以3月31日时的首(shǒu)季十大流通股(gǔ)股东(dōng)来看， 具体(tǐ)包括公募(mù)的(de)上银基金、私募的迎(yíng)水文龙、中央汇金(jīn)、长城资产管理公司等都跻身前十(shí)的行列。

　　巧(qiǎo)合(hé)的(de)是，涨幅暂时排名(míng)第二的(de)浦东金桥也是上海(hǎi)本地(dì)房企(qǐ)，其(qí)第(dì)一季度的收(shōu)入利润规模大(dà)幅度(dù)复苏(sū)。究其原因(yīn)，一(yī)方(fāng)面是该公司(sī)后疫情(qíng)时代出(chū)租率复苏至(zhì)近年来最高，另一(yī)方面(miàn)则(zé)是公(gōng)司拿地结(jié)算持续(xù)性(xìng)向好，从数字上看，一季度(dù)新增(zēng)虹口135、138住宅地块(kuài)，总建筑面(miàn)积约54万平方米(mǐ)。

　　在这样的业绩势头向(xiàng)好背景(jǐng)下，自(zì)然(rán)也吸(xī)引了知名机(jī)构(gòu)在其中持续驻足(zú)。从第一季度十大流通股(gǔ)股东来看，知名(míng)私募(mù)高毅邓晓峰的两只产品依然(rán)在前十中，这也是连续第三个季度他有的(de)两(liǎng)只产品(pǐn)杀入前(qián)十。同时榜单(dān)中还有一支大名(míng)鼎鼎的QFII阿布扎比(bǐ)投资局，其当季还(hái)小幅增加了(le)持股。

　　除去上述两(liǎng)家上海(hǎi)区域性(xìng)地产公(gōng)司外，荣(róng)安(ān)地(dì)产则是主(zhǔ)要布局(jú)在深圳的地产公司，一(yī)季报交(jiāo)出的(de)也(yě)是一份报喜的成(chéng)绩单：首(shǒu)季公(gōng)司实现(xiàn)营业收入51.85亿元(yuán)，同比增长35.51％。归属(shǔ)于上(shàng)市公司股东的(de)净利润6.48亿元，同比增长31.27％。

　　从机构(gòu)态度来看，《红(hóng)周刊》注意到(dào)两(liǎng)只公(gōng)募指基首季新杀(shā)入十大流通股(gǔ)股东行列。具体说来， 南方中证全指房地(dì)产(chǎn)ETF上(shàng)榜排名第七位，富国中(zhōng)证(zhèng)指(zhǐ)数1000增强则排名第九位，此外联袂出现(xiàn)的机构还(hái)有(yǒu)QFII高盛国际(jì)和私募(mù)迎水聚宝。

　　接(jiē)受《红周(zhōu)刊》采访时，兴(xīng)证全球(qiú)基(jī)金相关人士(shì)分析：“经历过行业洗牌和兼(jiān)并重(zhòng)组后，龙头的价值更(gèng)为笃定突出；从拿(ná)地端(duān)看，2022年(nián)土地市场大幅降温，优(yōu)质土地(dì)供(gōng)给较多（券商测算对应潜(qián)在毛(máo)利率在25％以上(shàng)，目前房企的(de)利润(rùn)率仅20％），绝大多(duō)数房企受限于信用(yòng)问题或者(zhě)资金紧张(zhāng)没法拿地，龙头房企(qǐ)趁(chèn)机获取低成本土地，龙(lóng)头房企的拿地力度（拿地金(jīn)额/销售金额）基本在30％以上；从融资(zī)上(shàng)看，龙头房(fáng)企(qǐ)杠杆率较(jiào)低(dī)，净负(fù)债率基本在70％以下，而其他房企的净(jìng)负债率普遍都在100％以上，加杠杆空间(jiān)有限(xiàn)，从融资成本看，龙头房(fáng)企的融资成(chéng)本不断下滑，基(jī)本在3％、4％左右；对应到2023年的(de)销售，龙头(tóu)房企(qǐ)明显跑赢行(xíng)业，1～4月百(bǎi)强(qiáng)房企的销售额增速为9％，而TOP14的(de)销售额增速为(wèi)29％。”

　　需要(yào)强调的是，在(zài)当前中特(tè)估的浪(làng)潮下(xià)，央国企地产股或存(cún)在发展的(de)大好(hǎo)机会(huì)。中信证券(quàn)指出：“房地产行业的结构性机会(huì)依然存在，少(shǎo)部分公司(sī)尤其是央企(qǐ)占据显(xiǎn)著(zhù)优势，其主要又体现为库(kù)存的优势。央企(qǐ)地(dì)产公(gōng)司，现(xiàn)阶段(duàn)表现出较低的(de)融资成(chéng)本，优质的开发(fā)资源(yuán)和良好(hǎo)的不动产资产运营能(néng)力的多重竞争优势。”

　　“即使没(méi)有中特估，国央企相较于民(mín)营地产公(gōng)司也是更有(yǒu)优势的。”吕功绩强调，“对于(yú)减值、土地资源债权(quán)债务关系等问题(tí)，市(shì)场(chǎng)对(duì)民营房开企业的资(zī)产(chǎn)会(huì)有(yǒu)更多担忧和(hé)质疑，所以在这一轮行(xíng)业出清(qīng)的过程中，央国企相较于民企来说估值的修(xiū)复更明显(xiǎn)。中特(tè)估的角度(dù)从中长(zhǎng)期的维度(dù)看，行业的逻辑在(zài)于集中度(dù)提升后，行业进入高质量发(fā)展(zhǎn)阶段，具备较快速发展(zhǎn)阶(jiē)段更稳定(dìng)且可预期的盈利和现金流创(chuàng)造能力，以此带来(lái)估值中枢的提升，应该关注估值相对(duì)较低，企业自身资产的质(zhì)量(liàng)好、运(yùn)营能力(lì)强(qiáng)、可以创造(zào)持续现金流的企(qǐ)业(yè)。”

　　“存量时代中行业(yè)普涨(zhǎng)的概率比较(jiào)低，行业内部将出现分化，要关注将受益于行业集(jí)中度提(tí)升(shēng)的头(tóu)部公司。”星石投资(zī)首席研究官(guān)方磊也表(biǎo)示。

　　顺应机构这一(yī)思路的话，或许(xǔ)还是保利(lì)发展、招商蛇口等国资背景龙头前途更为光明。不过国投(tóu)瑞(ruì)银基金投资部副总监綦傅(fù)鹏表示：“需(xū)要客观地去持续观察国企央企在三个方面是否可(kě)以维(wéi)持，首先是(shì)融资(zī)成本(běn)保持低位(wèi)，其次是销售份额持续提升，再次是(shì)拿地份额持续提升。”

　　复苏速度缓慢(màn)

　　机构需要多(duō)给一些(xiē)耐心

　　而《红周刊》也(yě)根据房(fáng)企一季报梳理(lǐ)发现，对于2022年的业绩出(chū)现的整体下滑(huá)，2023年(nián)一季度的(de)业绩分(fēn)化更趋明显，保利发展、滨江集(jí)团等房企营收、净利均(jūn)实现(xiàn)了业绩的回正(zhèng)，甚至(zhì)是较大增(zēng)速(sù)的(de)增长。而这些(xiē)公司(sī)也是(shì)机构的重仓(cāng)对(duì)象。

　　对此，知名房地产业内人士张宏伟向(xiàng)《红周刊》分析表示(shì)，业绩出(chū)现(xiàn)明显改(gǎi)善(shàn)的房企(qǐ)，主要是因为(wèi)过去两三(sān)年时间，尤其是在2021年下(xià)半(bàn)年(nián)民营房企不怎么投资拿地之后(hòu)，国有企业仍在持续性地拿地(dì)，且主(zhǔ)要集中在核(hé)心(xīn)城市，投资力(lì)度较大。投资的驱动能够推动房(fáng)企(qǐ)销售(shòu)业绩的增长，从而在(zài)2023年一(yī)季度市场恢复但仍处于(yú)调整的过(guò)程中，能(néng)够保(bǎo)有一个正增长。

　　不过张(zhāng)宏伟同时(shí)也提醒表示，在(zài)房地产的复苏(sū)过(guò)程(ch萝卜丁是最贵的口红吗，世界十大奢华口红品牌éng)中(zhōng)，还(hái)面(miàn)临(lín)着(zhe)一些(xiē)不确(què)定性(xìng)。其(qí)实整个市场从四月份开始又在往下掉。除了杭(háng)州(zhōu)、成都等极个别城市四月环比三(sān)月相对表现较好之外，包(bāo)括北京、上海在内的绝大多数城市都(dōu)出现环比(bǐ)下滑的情况。而现在五月的市(shì)场表现也不太乐(lè)观。按照(zhào)现在的(de)经济(jì)状况、收入情况，以及(jí)市(shì)场的去库存压力、企业的资金面压力，可能会出现，到六月份房企为了半年报冲业绩出现市场(chǎng)的短期反弹外的一个市(shì)场乏力现象。也就(jiù)是(shì)说，第(dì)二(èr)季度、第三季度萝卜丁是最贵的口红吗，世界十大奢华口红品牌(dù)增长不确定性的压力仍旧较大(dà)。

　　上(shàng)海利檀投资董事长陈昊扬也向《红周刊(kān)》指(zhǐ)出，现(xiàn)在整(zhěng)个房地(dì)产(chǎn)以及其上下游(yóu)产业链的复苏速度(dù)都比想象的要慢很多，我们(men)要多给一些耐心，这(zhè)个时(shí)候，在房地产以及上下游就不是赚快钱(qián)的时候，只能赚他(tā)基(jī)本面(miàn)的钱(qián)。但这也意味着，只有极(jí)为少数的、做(zuò)得比同行好得(dé)多(duō)的企(qǐ)业，会(huì)伴(bàn)随整个行业的弱(ruò)复苏，业(yè)绩会逐步(bù)体现出来。所以只能耐(nài)心地去等待它的基本(běn)面不断地凸(tū)显出来，这需要时间。

　　（本文已刊(kān)发于5月13日《红(hóng)周刊(kān)》，文中提(tí)及个(gè)股仅(jǐn)为(wèi)举例分(fēn)析，不(bù)做(zuò)买卖推荐。）

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