导读

　　黄金二十年之后，当下中国(guó)地产步入大分化时代而非停滞期。

　　要点

　　过(guò)去二十年是中(zhōng)国(guó)房地产(chǎn)市场黄金二十年。2019-2021年，连续三年商(shāng)品住宅销售面积超15亿平，足够4000万家(jiā)庭入住。恰逢近年地(dì)产持续低景(jǐng)气(qì)，有(yǒu)关中国地产是(shì)否过剩(shèng)的(de)讨论日益热烈。

　　拨开(kāi)迷雾，本文试图厘清中国(guó)城(chéng)镇(zhèn)存量住(zhù)宅真实情(qíng)况，据此判断中国未来地(dì)产趋势。

　　有媒体渲(xuàn)染中国地(dì)产存量极度过剩，事实是否如此？

　　住建部披露全(quán)国(guó)有近(jìn)6亿栋房屋建筑，第(dì)七次人口普查调(diào)查数据显示(shì)城镇家庭(tíng)户人均住宅间数为(wèi)1.06间。市场陷入怀疑(yí)，中国房(fáng)子(zi)是否真的过剩？

　　事实上住(zhù)建部披露(lù)的近6亿(yì)栋城乡房屋(wū)建筑中，城镇建(jiàn)筑占(zhàn)比(bǐ)不到一成(chéng)，其中还包括(kuò)大量城镇非住宅建筑(zhù)，如商业办公楼(lóu)、学校等，因此6亿栋房屋中(zhōng)城镇住宅占比(bǐ)极低(dī)。

　　七普显(xiǎn)示中国(guó)城镇居(jū)民人均住宅(zhái)间数为1.06间，但居住舒(shū)适不是人均一间房所能(néng)满(mǎn)足，它与房屋(wū)质量、居住面积、配套(tào)设施(shī)等因素密切(qiè)相关。中(zhōng)国的人均住宅间数较发达国(guó)家还有很(hěn)大(dà)差距。人均住(zhù)宅间(jiān)数大(dà)于1同样不(bù)意味着中国住宅市场已经饱和。

　　我们测算发现中国城镇居民户(hù)均(jūn)1套房，其中每户持有商品住(zhù)宅仅0.64套。

　　目前并无直接公布中国家庭户均住(zhù)宅的数据，我们根(gēn)据商(shāng)品住宅(zhái)套数、商品住(zhù)宅占比和城镇(zhèn)家庭户数，计(jì)算(suàn)出城镇家(jiā)庭(tíng)住宅套户比。

　　测算结果显示，目前城(chéng)镇家(jiā)庭户均拥有0.86套(tào)房(fáng)，其中(zhōng)0.54套为商品住宅。若期(qī)房(fáng)顺利交(jiāo)付，直至2024年，中国每户(hù)城镇(zhèn)家(jiā)庭才拥有(yǒu)1套住宅，其(qí)中商业住宅仅0.64套。

　　户均一套(tào)房似乎(hū)意味着户户有房，然(rán)而事实上中国住宅市场供需并不平衡。

　　国际(jì)数据显(xiǎn)示，成(chéng)熟(shú)房地(dì)产市场的住(zhù)宅套户比会(huì)大于1，在1.1左(zuǒ)右。

　　之所以(yǐ)说不平衡，是(shì)因为户(hù)均一套房无法满足流动人口的租赁和置业需求。全(quán)国总人口的近三成都是流(liú)动人(rén)口(kǒu)，流(liú)动人口会(huì)选(xuǎn)择在大城(chéng)市租房挣钱，在(zài)老家买(mǎi)房，从(cóng)而产生了(le)额外的住宅需(xū)求。

　　即(jí)便户均一套房，中国未来地产仍有四(sì)大新增(zēng)需(xū)求动(dòng)力(lì)。

　　第一，户(hù)均(jūn)人口(kǒu张镇风现在干嘛呢张镇风现状简介，张镇风现在在干嘛)规(guī)模缩小(xiǎo)，一(yī)人户、两人户占比不(bù)断增加，导致家庭户数增多。小家(jiā)庭(tíng)化(huà)趋势将延续(xù)，带(dài)来(lái)新户购房(fáng)需(xū)求(qiú)增长(zhǎng)。

　　第二，经济板块的分化日(rì)益明(míng)显，区域经济(jì)资源分配的再集中吸引(yǐn)着人(rén)口流入(rù)，人(rén)口净迁入城市的新增住(zhù)宅需求有望持续旺盛。

　　第(dì)三，30％左右(yòu)的家庭住在2000年以前建成的住宅中(zhōng)，涉及(jí)超9000万家庭、81亿平方米的住宅建筑面(miàn)积。促成“老(lǎo)破小”住宅的改(gǎi)造势(shì)在必行。

　　第四，中国的人均住宅(zhái)间数与人均住(zhù)宅建筑面积均较发达国(guó)家有(yǒu)着不小差(chà)距，“住上更大房子(zi)”的改善性需求正在不断增加。

　　黄金(jīn)二十(shí)年之后，当下中(zhōng)国地产步(bù)入大分(fēn)化时代而非(fēi)停滞期。

　　如果说过(guò)去二十(shí)年(nián)是中国地(dì)产黄金发展期，地产矛盾更多体现为住宅供给存在不足，这是过去二十年房价(jià)快速上涨基(jī)石(shí)。那(nà)么(me)当下房地产大(dà)分化时代(dài)已至，大分化时(shí)代下地产矛盾则更多体现在住宅质量供(gōng)需冲突。

　　地(dì)产大(dà)分化(huà)必将体现在不同能级(jí)城市(shì)之间，不同区域板块之间，不(bù)同品质住(zhù)宅之间(jiān)。

　　目录(lù)

　　正文

　　引言

　　不久(jiǔ)前，官(guān)方披露全国已有近6亿栋房屋建筑，引发热议。从2月以来，各大城市二手房挂牌量(liàng)突然激增(zēng)，引发(fā)一阵二手房(fáng)的“抛售潮”。

　　让(ràng)市场不(bù)禁担心，中国的房子是否已经过剩？

　　中国城镇(zhèn)住宅到底是供给(gěi)过剩，还是供需平衡，或是仍然存在不足(zú)？可惜(xī)由于住(zhù)宅存(cún)量数据并未(wèi)公布，我们无法直(zhí)接知晓具体情况。

　　拨开(kāi)迷雾，我们测算出中国(guó)城镇(zhèn)家庭(tíng)户均拥(yōng)有住宅(zhái)套数，回答当前的房(fáng)子是否真的(de)过剩了(le)？据此(cǐ)判断未(wèi)来房地(dì)产市场会如何发展(zhǎn)。

　　一、如(rú)何(hé)有效观察中国(guó)户均拥有住宅数量

　　（一）中国(guó)住宅数量过剩的(de)直(zhí)观判断站不住脚

　　今年2月，在(zài)以全国(guó)自然灾(zāi)害综合风险普查工作情(qíng)况为主题(tí)的新(xīn)闻(wén)发布会上，负责人(rén)对外披露：“住宅城乡建设行业(yè)获取了(le)全国(guó)近6亿栋城乡房屋建(jiàn)筑数据以及80多(duō)万处市政设施数(shù)据。”

　　14亿人住6亿栋房屋建筑，平(píng)均每栋建筑住不到3人，住宅市场看似已经过剩。

　　在这(zhè)近6亿栋房屋建筑中，农村房屋占9成(chéng)以上(shàng)，以栋(dòng)数计算的城(chéng)镇(zhèn)房屋实际仅有4700多万栋，还(hái)包(bāo)括了大量商业楼、写字楼、学(xué)校、医院等(děng)非住宅。总(zǒng)的(de)算下来，住宅(zhái)占(zhàn)比(bǐ)并不大。

　　第七次人口普(pǔ)查数据公布了中国城镇家庭户人均住宅(zhái)间数为1.06间，其中城市家庭户居民(mín)人均0.99间(jiān)，乡镇家庭户居民人均(jūn)1.18间。

　　人(rén)均住宅间数大于(yú)1，看似意味着人人都(dōu)有房间居住。

　　居住(zhù)水平不仅与(yǔ)房间(jiān)数量有关，更与房屋质量(liàng)、居住面积、配套设施等因素密(mì)切相关。单单从人均住宅间数不能完全反映出城镇居民(mín)的居住水平。

　　中国主要是(shì)以家庭(tíng)为单位购买成套住宅，一套设(shè)施齐全的住宅才是城镇居民宜居(jū)的选择。

　　（二(èr)）中国户(hù)均住宅的测算思路、数据和(hé)方法

　　中国城(chéng)镇居民住宅主要分两(liǎng)大类，一类(lèi)是(shì)商品住宅，另(lìng)一类(lèi)是保(bǎo)障房、原公(gōng)有(yǒu)住宅(zhái)、自(zì)建房等(děng)非商品住宅。

　　目前缺乏统计数据，并(bìng)没有直接公布城镇住宅数量。居民(mín)住宅相关数据有两处可以直接公布(bù)，一是每年商品住(zhù)宅销售套(tào)数(shù)（统计局）；二是居民住宅来(lái)源（人口普查数(shù)据）。计算中国居民户均(jūn)住宅数量(liàng)，我们主要用到上述两(liǎng)组数据。

　　中国住宅改革始于1998年，1998年之前商品住宅数量极少，可忽略不(bù)计。估算城镇(zhèn)居民户(hù)均住(zhù)宅套数分(fēn)三(sān)步走：

　　第(dì)一(yī)步，将1999年以来每年(nián)商品住宅销售(shòu)套数相加，我们(men)就能够(gòu)得(dé)到当(dāng)前商品住宅总存量。

　　第二步(bù)，根据城镇居民拥(yōng)有的商品住宅和(hé)非商品住(zhù)宅比(bǐ)例，推算得到居民(mín)住(zhù)宅总(zǒng)套数(shù)。

　　第三步，将(jiāng)城(chéng)镇居民(mín)拥有(yǒu)的商(shāng)品住宅总数除(chú)以(yǐ)家庭户数(shù)，我们就能够得(dé)到城(chéng)镇户均拥有的住宅数量。

　　具体计(jì)算公(gōng)式(shì)如下：

　　城镇家庭住宅套户(hù)比=住宅总套数/家庭户数

　　=（商品住宅套数(shù)/家庭户数）/（商品住宅(zhái)套数/住宅总套数）

　　=商品住宅套户(hù)比/商品(pǐn)住(zhù)宅占比(bǐ)

　　二、城镇(zhèn)家庭户均拥有1.02套房(fáng)

　　中国(guó)住宅(zhái)存量到底有(yǒu)多少(shǎo)，目前缺张镇风现在干嘛呢张镇风现状简介，张镇风现在在干嘛乏一个准确统计(jì)。我们利用既有统(tǒng)计数据，大致测算得(dé)到中国存量房地产套数，并进一步推算中(zhōng)国(guó)城镇家(jiā)庭(tíng)户均拥(yōng)有的住宅数量。

　　（一）城镇居(jū)民户均拥有商品住宅0.64 套

　　截(jié)至(zhì)2022年，我们计算(suàn)得(dé)到：

　　（一）中国商品住宅累计(jì)销售1.97亿套。

　　（二）城镇家庭户均拥有0.64套商(shāng)品住宅(zhái)（包(bāo)含现房和期房）。

　　中国的房地产(chǎn)销售以期(qī)房为主，从(cóng)2019年开(kāi)始，新房销(xiāo)售中期房占比近(jìn)9成。本(běn)文去除商品住(zhù)宅累计销售套数里的期房销售(shòu)，得到商品住宅现房套(tào)数。

　　以2022年(nián)商品住宅现(xiàn)房(fáng)套(tào)数计(jì)算为例：

　　2022年商品住(zhù)宅现(xiàn)房(fáng)套数=截止(zhǐ)到2022年商品住宅(zhái)累计销售套数-过去(qù)三(sān)年（2020、2021和2022年(nián)）的(de)期房销(xiāo)售额。

　　主流房企竣工周(zhōu)期在2-3年，并(bìng)考(kǎo)虑到交房后(hòu)装修的时间，取最大值3年。

　　将商(shāng)品住宅现房套数除以家庭(tíng)户数，算出：

　　（三）目前(qián)中国(guó)城镇(zhèn)家庭户均拥有0.54套商(shāng)品现房住宅。

　　（二(èr)）城镇(zhèn)居民户均拥(yōng)有(yǒu)住宅1.02套

　　接下来我(wǒ)们(men)需要进一(yī)步推算中国城镇居民拥有的(de)户均住(zhù)宅套数。

　　首(shǒu)先(xiān)，七普(pǔ)数据显(xiǎn)示中国城(chéng)镇(zhèn)居(jū)民的住宅结(jié)构特征如下：

　　73.8％的(de)城镇家庭拥(yōng)有住宅。其中自(zì)建住宅(zhái)占(zhàn)比21％，购买商品住宅(zhái)占比31.9％、二(èr)手房(fáng)占比10.1％、经(jīng)济适用房(fáng)占比3.8％、原公(gōng)有(yǒu)住宅占(zhàn)比6.1％，通过继承或(huò)赠与占比0.9％。另有3.4％和17.7％的家庭租赁廉租房与其他(tā)住宅。

　　其次(cì)，我(wǒ)们假(jiǎ)定(dìng)租赁其他住宅和购(gòu)买二(èr)手房都(dōu)是商品住宅，因(yīn)此将租赁其他住宅、购买商品住宅与购买二手房加总，得(dé)到商品住宅占居民(mín)所有(yǒu)住宅的比例为62.8％。

　　2020年商品住宅占(zhàn)比为59.2％，粗略假设2021年-2022年期间(jiān)商品住宅增幅为过(guò)去(qù)十年变化幅(fú)度(dù)的20％，计(jì)算2011年(nián)-2020年商(shāng)品(pǐn)住(zhù)宅的实际变化比例，从而我们估算(suàn)出2022年商品住宅所占比例，为62.8％。

　　最后，截至(zhì)2022年末，中国平均每户(hù)城镇(zhèn)家庭拥有0.86 套住宅。但考虑已(yǐ)购期房，中国平均(jūn)每户城镇家庭拥有1.02套住宅。

　　如果交房顺利，已(yǐ)购期房会在2-3年内(nèi)陆续交付(fù)使用，到2024年，中国平(píng)均每户城镇(zhèn)家庭都会拥有一套(tào)住宅(zhái)。

　　三、城镇户均一套(tào)房的三点含义

　　既然城镇(zhèn)居民(mín)已(yǐ)经(jīng)达(dá)到了户均一套房的程(chéng)度，“户(hù)户有房”是否(fǒu)意味着中国城(chéng)镇(zhèn)化进展终结(jié)，甚至意味着(zhe)中国地产(chǎn)存(cún)量供给绰绰(chuò)有余？

　　（一）户均一套(tào)房(fáng)并不意味着(zhe)住宅市场供需平衡(héng)

　　需要有多(duō)余(yú)住宅(zhái)来满(mǎn)足(zú)因人口(kǒu)流(liú)动、居民换房等因素(sù)产生的住宅需求(qiú)。因此，成熟房地产市场的住宅套户比(bǐ)会在1.1左右。

　　国际经验(yàn)来看，美国、英国(guó)和日本(běn)的住宅套户比均高于1.1，其(qí)中，英国的住宅(zhái)套户比最高，为1.19，日本为1.16，美国为1.11。德(dé)国和韩国分别为(wèi)1.02和1.05。

　　如果户均刚(gāng)好一套(tào)房，就(jiù)会造(zào)成人口净(jìng)流(liú)入地的住宅(zhái)市场供不应求，造成房价或房租迅速上涨(zhǎng)。

　　七(q张镇风现在干嘛呢张镇风现状简介，张镇风现在在干嘛ī)普指出中国的流动人(rén)口3.76亿，省内流动人口和省际流动人口分别为2.51亿人和1.25亿人。

　　流动人口(kǒu)会选(xuǎn)择在大(dà)城市租(zū)房挣钱，在老家县(xiàn)城买房。

　　暨南大学2017年的中(zhōng)国城乡(xiāng)人(rén)口流动调(diào)查(chá)数(shù)据显示，在(zài)上海、杭州以(yǐ)及南京工(gōng)作(zuò)的流动人口在老家拥有住宅(zhái)比例分别(bié)为28％、21％和(hé)18％。大城(chéng)市的高(gāo)工资吸引打工(gōng)人(rén)，但高房价(jià)迫使打工人(rén)回乡(xiāng)置业。

　　流动人口实际上(shàng)会占据两套(tào)房(fáng)，在高房价的(de)大城市(shì)租赁一套房，在(zài)房价较低(dī)的(de)县城购买一套(tào)房。所以说户均一套房无法满足庞大流(liú)动人口的租(zū)赁与置业需求。

　　（二）至少9000万户(hù)家庭住(zhù)宅(zhái)品质仍(réng)需改善

　　目前，中国的城镇住宅中依然(rán)有不少老旧小区。

　　三成家庭，也(yě)就是约9000万户城镇居(jū)民住(zhù)宅是2000年以(yǐ)前(qián)建成，其中又有11.6％住(zhù)宅年(nián)龄至少在(zài)33岁(suì)以上。

　　这批(pī)存在着建筑(zhù)结构(gòu)松散、设(shè)施陈旧、安全隐患大等问题，如电线老(lǎo)化(huà)、管(guǎn)道(dào)等基础设施陈旧，给(gěi)住户的生活(huó)带来了很大的(de)不便和安全隐患，并(bìng)且居住体验较差。

　　2000年(nián)以前建(jiàn)成的(de)老(lǎo)旧住宅面积(jī)小(xiǎo)。占比(bǐ)为31.3％的(de)家庭(tíng)户数拥(yōng)有的(de)住宅(zhái)面积(jī)占比(bǐ)仅为(wèi)27.6％。仍然存在5％左右的家庭没有(yǒu)独(dú)立(lì)卫浴和厨(chú)房(fáng)。这类上世纪(jì)修建的(de)老旧小区很(hěn)难满足现代生活需求，在未来大都会(huì)被拆迁重建。

　　近五成的家庭住宅(zhái)为(wèi)一居室(shì)和二居室(shì)，户型偏小。其(qí)中一居室占比(bǐ)为14.9％，二居室(shì)占比为33％。对(duì)比镇，城市家庭(tíng)住宅户型更小，当然这与城市土地资源紧张(zhāng)有关(guān)。

　　（三）人均住宅面积扩张是未来地(dì)产的需求驱动力

　　根(gēn)据七(qī)普数据(jù)测算(suàn)，2020年城镇家庭户(hù)住宅(zhái)存量总面积为294.6亿平(píng)。暂(zàn)不考(kǎo)虑两年间农民(mín)带(dài)房进城和老旧小区拆迁，加上2021年和2022年商品住宅竣工面积（7.3亿与6.3亿），得出(chū)2022年住宅存(cún)量总面积为(wèi)308.16亿平，人均住宅建(jiàn)筑(zhù)面积为39.45平方米。

　　超过一半的(de)家庭(tíng)人均住(zhù)宅建(jiàn)筑面(miàn)积(jī)小(xiǎo)于均值(zhí)，近(jìn)4成家庭人均住宅建筑面(miàn)积在30平米(mǐ)以下。

　　15％的城镇家庭人均住宅建筑(zhù)面积不(bù)足(zú)19平(píng)方米，不及全国人均(jūn)水(shuǐ)平的一半。若(ruò)去除20％的(de)公摊(tān)，可使用的住宅(zhái)面积仅(jǐn)为15.2平方(fāng)米。上(shàng)海市将(jiāng)人均(jūn)住宅建筑面(miàn)积低于15平方米的家庭界(jiè)定为住宅存(cún)在困难，若按这(zhè)个标准算的话，中(zhōng)国有(yǒu)11.3％的家庭存在住宅困难问题。

　　若人均可使用(yòng)住宅面积(jī)为(wèi)40平，即(jí)人均住宅建筑面(miàn)积为50平(píng)，只考(kǎo)虑家(jiā)庭户人数，需要(yào)住宅总量约390.6亿平，较目(mù)前至少新增82亿平。

　　对比发达(dá)国家人均住宅面(miàn)积，美国为67㎡，瑞(ruì)士(shì)、日本、德(dé)国和英国(guó)都高(gāo)于40㎡，中国的人(rén)均(jūn)住宅建筑面积为(wèi)39.45㎡，相差不(bù)大。但(dàn)若去除公摊面积后，中国的人均可使用面积为31.56㎡，这一差距将变得明显。

　　若考虑约1.4亿的集体户人(rén)口，所需要(yào)的住(zhù)宅(zhái)总量会(huì)更多。

　　四(sì)、户均已(yǐ)然1套房，未来地(dì)产(chǎn)还会有(yǒu)需求么(me)？

　　我们(men)测算得(dé)到中(zhōng)国城镇家庭(tíng)户均1套房，看似已经(jīng)户(hù)户(hù)有房。即便如此，中国人口静态(tài)结构(gòu)和动态(tài)趋势演(yǎn)绎，决定(dìng)了(le)中国未来(lái)地(dì)产仍有需求释放。户均1套住(zhù)宅现实之下，中国未(wèi)来(lái)城镇住(zhù)宅需求主要(yào)来(lái)自于四个方(fāng)面。

　　第一(yī)，户均人口缩小，家庭户数增多，新户购房需(xū)求扩张(zhāng)。

　　过去20年(nián)我(wǒ)国城镇家(jiā)庭户均人口数不(bù)断下降，六普(pǔ)显示城镇户均人(rén)口规模为2.85人/户，而七(qī)普显示城镇户均人口规(guī)模(mó)为(wèi)2.62人/户，一人户、二(èr)人户的占(zhàn)比明显上升，人口小家(jiā)庭化趋势将(jiāng)继续(xù)延续，导致户数会因户均(jūn)人口规模的(de)缩小(xiǎo)而增多(duō)。

　　第二，人口(kǒu)迁(qiān)移导致经济(jì)发展带来的新增住宅(zhái)需求(qiú)旺盛。

　　中(zhōng)国经济板(bǎn)块的(de)分(fēn)化日(rì)益明显(xiǎn)，资(zī)源(yuán)和生产(chǎn)要素逐步向经济(jì)带、都市圈(quān)中心城市流入，区(qū)域(yù)经济资源分配(pèi)的再集中吸引(yǐn)着(zhe)人口流入(rù)。人(rén)口迁移势必涉及到买房租房(fáng)，给迁入(rù)地住宅(zhái)市场带来新(xīn)的增量。

　　以浙(zhè)江省(shěng)为例，2021年常住人口增量为72万，而出(chū)生人口为44.9万人，死亡人口为38.4万人，自然增加人(rén)口仅为6.5万人，其人(rén)口增长主要受益于人口迁移(yí)。

　　第三，老旧小(xiǎo)区改善性需求依然庞大。

　　从2011年(nián)到(dào)2020年，自建(jiàn)住宅和原公有住宅的家庭拆(chāi)迁改(gǎi)建(jiàn)最多。自(zì)建房家庭比(bǐ)例从31.5％到21％，下降了10.5个百分点；原公有住宅(zhái)家庭比例(lì)从12.9％到6.1％，降幅(fú)为6.8个百分(fēn)点(diǎn)。二(èr)者和（27.1％），再加上(shàng)其他住宅（5％）与家庭住(zhù)宅建造时(shí)间为2000年(nián)以前的(de)比例(lì)（31.3％）大(dà)致相吻合。

　　十年间新增8473万家庭户，自(zì)建住(zhù)宅和原公有(yǒu)住宅减少了1282万户，住宅净需(xū)求(qiú)增加(jiā)9755万户。49％的家庭购(gòu)买(mǎi)商品住(zhù)宅，21％的家庭(tíng)购买(mǎi)二手房(fáng)。在新增住宅(zhái)需求中，有7成家庭购(gòu)买了(le)商(shāng)品住宅。租房、购买(mǎi)经济适用房和其他分别(bié)占比18％，3％和(hé)9％。未来随着城中村和旧城(chéng)改造(zào)，商品住(zhù)宅(zhái)的占比势必会进一步(bù)上升。

　　2000年(nián)以前建造的住宅建筑面积还有约81亿平，涉及城镇(zhèn)家庭约9000万户(hù)。破旧的城(chéng)中村(cūn)、老公有住宅，建筑面积小(xiǎo)、质量低(dī)、基础设(shè)施配套差(chà)、没有或少有物业管理，居(jū)民追求美好、宜居(jū)生活(huó)的环境，背(bèi)后的改善性(xìng)需求有(yǒu)待释(shì)放(fàng)。

　　第四，“住上更大房子”的改善性需求(qiú)还将有所增加。

　　刚需购房受限于资金，倾向于(yú)中小(xiǎo)户(hù)型。已有住宅家(jiā)庭希(xī)望提高生(shēng)活品质，以小换大、以(yǐ)旧换(huàn)新(xīn)。2022年底的中央经济工作会议明确指(zhǐ)出支持住(zhù)宅改善等消费。

　　OECD国(guó)家的人均住宅(zhái)间数为(wèi)1.71间，无论是否考虑乡村住宅因素，中国的人(rén)均(jūn)住宅间数较其他(tā)国家(jiā)依旧存在(zài)不小差距(jù)。

　　住宅舒适度与经济水平有着密切正向联系(xì)。随着经济发展水平的提高，中国的(de)人均住宅间数与(yǔ)人均(jūn)住宅建筑面积将(jiāng)随之增长。

　　如果(guǒ)说(shuō)过(guò)去二十年(nián)是(shì)中(zhōng)国(guó)地(dì)产黄(huáng)金发展(zhǎn)期，地产(chǎn)矛(máo)盾更多体现(xiàn)为住宅供(gōng)给存在不足，供需(xū)出(chū)现错配(pèi)，这(zhè)是过去(qù)二十(shí)年房价快速上涨基(jī)石(shí)。那么未来将是住宅质(zhì)量(liàng)的(de)供需冲突。房地产大分化(huà)时代(dài)已至(zhì)，这种分化不单局(jú)限(xiàn)于(yú)城(chéng)市(shì)能级之(zhī)间差异，优质小(xiǎo)区和老(lǎo)旧二手房之间(jiān)的差异(yì)也将(jiāng)越发(fā)扩大。

　　风(fēng)险提示

　　人口普查数据调查的是人，并(bìng)不是(shì)针对住宅，因此(cǐ)可能存在统计偏(piān)差。商品住宅占比实际值可能(néng)偏低，其增速(sù)可能超预期。

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