OPPO宣布(bù)关停旗下芯片子公司哲库科技，引发了公募REITs扩募风波，如今(jīn)，二(èr)级(jí)市场的(de)影响仍未停歇。

　　Wind数据显(xiǎn)示，5月15日，华安张江光大园REIT开盘(pán)继续延续此前(qián)几日的下跌走(zǒu)势，午后跌幅一度扩大，尾盘(pán)有所拉(lā)升，全天收跌(diē)6.22％，最(zuì)近(jìn)3个交易日(rì)跌幅超过9.69％。

　　此前，华安(ān)张江光大园(yuán)REIT曾发布(bù)公告(gào)，紧急回应称，哲(zhé)库科(kē)技是其(qí)扩募拟新(xīn)购入基础设施资产张润大(dà)厦的(de)重要(yào)承(chéng)租方之(zhī)一，目前(qián)未收到哲库(kù)科技(jì)及(jí)OPPO方(fāng)面关于停止(zhǐ)执行已签租赁协(xié)议的通知。同时(shí)，在公告(gào)中(zhōng)，华(huá)安张江光大园REIT进一(yī)步表示，原始权益人将继续密切关注哲库科(kē)技后续(xù)情况，积极做(zuò)好相关(guān)应对。

　　此(cǐ)外，张江REIT拟扩募购入项目的原始(shǐ)权益人相(xiāng)关负责(zé)人(rén)也表示，近期(qī)已同步启动了应急(jí)预案，排摸储备租户，积极(jí)应对哲库提前退租的可能事项。由于张润大厦是全(quán)国首批REITs申报扩(kuò)募中国人去巴基斯坦安全吗项(xiàng)目，公司领导高度重视，浦东(dōng)新区国资委也高度关注。

　　多(duō)位业内人士(shì)表示，华(huá)安张(zhāng)江光大园REIT近(jìn)期市场波动较(jiào)大，但其(qí)实不动产公募REITs项目短(duǎn)期出租率下跌并不会从根本上(shàng)影响其内(nèi)外价值(zhí)，投资者应(yīng)理性看(kàn)待。

　　张江(jiāng)光大(dà)园REIT

　　二(èr)级市场价格继续波动(dòng)

　　本(běn)周，OPPO关停旗下芯(xīn)片子公司哲(zhé)库科技的事件继(jì)续扰动(dòng)公募(mù)REITs市场。

　　Wind数(shù)据显示，5月15日，华安张(zhāng)江光(guāng)大园REIT以3.726元的价格(gé)小幅低开(kāi)，此后二(èr)级(jí)市(shì)场(chǎng)价(jià)格开始震荡走低，午盘收跌6.17％。午后，华安张(zhāng)江光大园REIT跌幅一度(dù)扩大(dà)到(dào)8.30％，随后价格有(yǒu)所回升(shēng)，最(zuì)终(zhōng)报收3.512元(yuán)，全天(tiān)跌幅6.22％。

　　受近(jìn)期不利消息影响，华(huá)安(ān)张江光大园REIT最近几个交(jiāo)易日二级市(shì)场价格表现欠佳(jiā)，5月(yuè)11日以来，3个交易日跌(diē)幅达到9.69％，今年以来(lái)跌幅7.76％。不过(guò)，自2021年6月21日上市以来，华安张江光大园REIT累计(jì)涨幅超过24％，在全市场(chǎng)公募REITs中(zhōng)位居(jū)前列。

　　从5月15日公募(mù)REITs市场整体表(biǎo)现(xiàn)上看，目(mù)前(qián)上市(shì)的8只产业(yè)园区基础设施REITs中(zhōng)，仅博时(shí)招商(shāng)蛇中国人去巴基斯坦安全吗(shé)口产业园(yuán)REIT微幅上涨，其余7只均有不(bù)同程度下跌，8只产业园区(qū)基础设施REITs5月15日平(píng)均(jūn)跌幅1.38％。今年以来平(píng)均跌幅5.17％。

　　“此前，张(zhāng)江REIT一季报中(zhōng)已(yǐ)经(jīng)披露张江光大园项目出租率有所(suǒ)下(xià)降(jiàng)，如(rú)今拟扩募(mù)的项目(mù)又(yòu)遭(zāo)遇(yù)突发事件，因此(cǐ)导致二级(jí)市场(chǎng)价格出现波动(dòng)。”一(yī)位业(yè)内人士分析称。

　　不(bù)过(guò)，在(zài)上述人士看来，尽管(guǎn)出于风险规(guī)避的原因，最近几个交易日场(chǎng)内资金(jīn)有所流出，但是(shì)，不动产公募REITs项目短期出租率(lǜ)下(xià)跌并不会从根本(běn)上影响其(qí)内外价(jià)值。

　　他也同时表(biǎo)示，目(mù)前随着二级市场价(jià)格下跌，风险(xiǎn)也得到(dào)一定释放，但是价格(gé)涨跌会受到基本面、情(qíng)绪面等多(duō)重因素影(yǐng)响，不好判(pàn)断(duàn)价格(gé)是不是已经完全(quán)触底。

　　此外，还有一位业内人士表示，今(jīn)年整体REITs市场表现(xiàn)低迷，不少产品年内二级市场跌幅较大(dà)，其实有些隐含收益率高的产品具备一定的(de)投(tóu)资价值，很适合稳健类投资者。此外，伴(bàn)随着(zhe)经济复苏的步伐，产(chǎn)业园区、物流类(lèi)等REITs产品(pǐn)具备一定的投(tóu)资价值。

　　先锋瑞驰(chí)私募基金执行董(dǒng)事(shì)高(gāo)如星对此(cǐ)表示，若张(zhāng)江园区最(zuì)终能顺利解决招(zhāo)商，平稳过度对经营现(xiàn)金流没有造成大的影响，“事件性利空下(xià)调(diào)至得这么急、这么深，加上前期本身园区类资产就回(huí)调不少了，这就(jiù)是(shì)黄金(jīn)坑。”不过，他也强调，最终还是落到租金(jīn)收入受不受影响，影响多(duō)大，估计园区会(huì)最终(zhōng)解决。

　　张江REIT紧(jǐn)急回应

　　扩(kuò)募路(lù)上再迎接考验(yàn)

　　5月12日，OPPO宣布关停(tíng)旗下(xià)芯(xīn)片(piàn)子公司哲(zhé)库(kù)科技(jì)。随后5月12日(rì)晚，华安张江光大园REIT发布公(gōng)告(gào)，紧(jǐn)急回应(yīng)称，哲(zhé)库科(kē)技(jì)是其扩募拟(nǐ)新购(gòu)入基(jī)础设(shè)施(shī)资产张(zhāng)润大厦(shà)的重要承租方(fāng)之一(yī)，目(mù)前未收(shōu)到哲库科技及OPPO方面关(guān)于停止(zhǐ)执行已(yǐ)签租赁协议的通知。同时(shí)，在公告中，华安张江光大园REIT进(jìn)一(yī)步表(biǎo)示，原始(shǐ)权益人将继(jì)续密切(qiè)关注哲(zhé)库科技后续情况，积极做好相关应(yīng)对(duì)。

　　此前，张江REIT因其一季报中披露的张江光大(dà)园项目出租率下降(jiàng)事项(xiàng)，一度二级市(shì)场价格出现回落。在随后(hòu)召开(kāi)的业绩说(shuō)明会中管(guǎn)理人(rén)就(jiù)相关事(shì)项(xiàng)进行了(le)解释说明，市场(chǎng)信心得(dé)到(dào)了一定(dìng)提振，二级市场价格(gé)表现(xiàn)也趋于平稳。据了解，张江 REIT在5月11日(rì)召(zhào)开的线上和线下的扩募说明会上，运营团队表示了对(duì)张江光大园项目的信心(xīn)，预计(jì)签署意向书和(hé)合同谈(tán)判中的储备(bèi)租户正常转化后，项目(mù)出租(zū)率将(jiāng)得到回升。没想(xiǎng)到仅过了不(bù)到三周的时(shí)间，张江(jiāng)REIT的扩募之路又(yòu)迎来了新的考验。

　　因(yīn)张江REIT的上述公告引起了市场各方的广(guǎng)泛关(guān)注(zhù)，张江REIT拟扩募购入项(xiàng)目的原始(shǐ)权益人相关负责人坦言，事发突然确实始料(liào)未及(jí)，在获悉OPPO关停哲库科技消(xiāo)息的第一时间即奔(bēn)赴(fù)现场进行(xíng)了沟通和核实工作，并同(tóng)步启动了(le)应(yīng)急预案，排摸(mō)储备租户，积极应对哲库提前退租的可能事项(xiàng)。由于张润大厦是全国(guó)首批REITs申报扩募项目，公司领导高度(dù)重视(shì)，据悉新区国资委也(yě)高度关注。

　　当谈及(jí)储备租户(hù)情况，相关负责(zé)人介(jiè)绍说，目前储备(bèi)租户还是(shì)比较丰富的，覆盖了(le)芯片测试、人工智(zhì)能(néng)、航天产业(yè)、信息技(jì)术等产业客户，租赁意(yì)向面积超(chāo)过(guò)了2万方(fāng)。从意(yì)向储备转化为实际租户需要一些时间(jiān)。

　　“我们正在着手通(tōng)过签署租赁(lìn)意向(xiàng)书来尽快锁定一些重要租户。虽然收了三个月(yuè)履(lǚ)约保证金给了(le)我们一些空间，但本(běn)着对首批扩募(mù)、对市场负责(zé)的态(tài)度，我(wǒ)们肯定要全力与时间(jiān)赛(sài)跑，把(bǎ)这些面积在(zài)短期内完(wán)成去化。”相关负责人说道。

　　张(zhāng)江REIT已持有的同区域(yù)的张江光大园项目一季度末也有将近30％的(de)空(kōng)置率，原(yuán)始权(quán)益人有那么多(duō)储备租(zū)户，之前的空(kōng)置(zhì)率为何未能得(dé)到解决。

　　对此相关(guān)负责人解释(shì)，张江(jiāng)光大园(yuán)一直以(yǐ)来都坚持以(yǐ)市场(chǎng)化(huà)运营为导向，历史运营表(biǎo)现(xiàn)稳定，租(zū)户的调租和换租都(dōu)属于正(zhèng)常情况，而这次项目的(de)大(dà)租户(hù)退租正好发生在市(shì)场(chǎng)活跃度的短(duǎn)期低点，目(mù)前市场情况(kuàng)已有(yǒu)所好(hǎo)转。在(zài)看到出租率下(xià)滑情(qíng)况没有得到及时修复(fù)后(hòu)，张江这边(biān)也作(zuò)了一(yī)定的(de)资源(yuán)调配和(hé)倾斜，引入了一(yī)些储备租户。

　　另外，张润大厦和张江光大园项(xiàng)目在给租户的分隔(gé)空间、交付(fù)标准、租金(jīn)水平等方(fāng)面也(yě)有一(yī)些差异化，张润大厦(shà)多是两(liǎng)千多平(píng)的大(dà)平(píng)层，楼的成新(xīn)度高一(yī)些，单价(jià)也(yě)贵一些，张江光大园单层以(yǐ)一千平的面(miàn)积为(wèi)主，还有一些独栋形态的物业。租户自身也会有(yǒu)诉求(qiú)，也会根据(jù)自身需求和预(yù)算挑选区(qū)域内的不同物(wù)业。

　　“如果扩募完成以后(hòu)，新老资产(chǎn)的管理人都变成了一家，后续我们在资源共(gòng)享和联合营销方面能更加充分发挥(huī)协(xié)同效应，相信(xìn)可以做得更(gèng)好。”上述负责人补充说道。

　　最后(hòu)谈及对于张江REIT的定位和展望，相(xiāng)关负责人表(biǎo)示，张江集团(tuán)和张江高科(kē)目前在管资产约五(wǔ)百万方，还有一些其(qí)他在开发(fā)的储备项目，这些都将成为张江REIT实现打造(zào)张江(jiāng)园区产业空间(jiān)资产上市平台(tái)目(mù)标的坚实后盾和储备资源。“我们非(fēi)常(cháng)重视张江REIT这个(gè)资本平台和它未来的发展。”相关负(fù)责(zé)人表示，“这(zhè)次扩募是我们实现基(jī)金扩容的(de)第(dì)一步(bù)，也是至关重要的一步，眼下(xià)我们可能面临了(le)一(yī)些突发情况(kuàng)需要解决，但是这和我们在张江(jiāng)科学城这三(sān)十年建(jiàn)设发展过程中所(suǒ)经历(lì)的(de中国人去巴基斯坦安全吗)相比，只能算是(shì)一个非常小的插曲。我们有信(xìn)心排除(chú)万难，尽一切可(kě)能(néng)化(huà)解当前突发(fā)事件的(de)所有(yǒu)负面影响，维持(chí)预期和市场的信心。”

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