文：任泽(zé)平(píng)团队(duì)　　

　　导读

　　是该取消预售制了。 1月17日召(zhào)开的全国住房和城乡建设工(gōng)作会议提出(chū)“有条件的(de)可(kě)以(yǐ)进(jìn)行现房销售”，不足一个月时间，已有山东(dōng)、安(ān)徽、河南、四川、广东等地明确表态，试点现(xiàn)房销售。

　　1、是(shì)该取(qǔ)消商品房预(yù)售制了，用你的钱，建你的房子，还烂尾了(le)，这是对购房者的不(bù)公平。以后谁(shuí)有钱谁建房，没钱没实力的别(bié)建了，不(bù)能把包(bāo)袱甩给老(lǎo)百姓和社(shè)会，这是房地(dì)产从大开(kāi)发时代步入(rù)高质量发展(zhǎn)阶(jiē)段的必然趋势，也是对购房老百姓的最大保护。98年房改(gǎi)时，全国缺房(fáng)子，开发商(shāng)缺钱，预售(shòu)制是权宜之计，现在全国(guó)套(tào)户比超过1，从大开(kāi)发(fā)进入存量时代，对(duì)购房民众不(bù)公平的预售制(zhì)已经过时了，该(gāi)取消(xiāo)了，改为现房销售。以后(hòu)一手交钱，一手交房(fáng)，天(tiān)经地义。当然二次房改是个技术活(huó)，兼顾化解(jiě)停贷、复工保(bǎo)交楼、重组房企(qǐ)债务、恢复(fù)市场(chǎng)信(xìn)心以及长效机制，长效机制四大(dà)关键是推动(dòng)城市群战略、人地挂钩、金融中性稳定(dìng)和房地产税。如果按照(zhào)经济(jì)规律办事，中国一定能实现房地产软着陆(lù)和长(zhǎng)期平稳(wěn)健康发展(zhǎn)，跨过这道关，解好这道世界难题(tí)。

　　2、为什么要取消(xiāo)预售制、改为(wèi)现房销售？大家(jiā)想(xiǎng)想(xiǎng)，绝大部分商品是一手(shǒu)交钱一(yī)手交货，预售(shòu)制是对(duì)购(gòu)买者的(de)单方面不公(gōng)平制(zhì)度，购房老百姓几(jǐ)乎承(chéng)担了所有商品(pǐn)不(bù)能(néng)交付的风险。从(cóng)个人层面看，预(yù)售(shòu)制(zhì)对(duì)购房者非(fēi)常不(bù)公平，比如(rú)，交房等待期一般(bān)为两年，在此期间，购房者不仅(jǐn)承担(dān)银行利息，还要承担(dān)延迟交(jiāo)房、房屋质量(liàng)、房产证(zhèng)延(yán)期(qī)办理甚至不能(néng)交房的风险。从行业层面(miàn)看，预(yù)售制(zhì)助(zhù)推部分房企(qǐ)过度举债、高杠杆(gān)扩张，若遇到下(xià)行周期，会引发资金(jīn)链断裂、项(xiàng)目搁置等系列(liè)风(fēng)险。取消(xiāo)预售制，改为(wèi)现(xiàn)房销售(shòu)，这样有助(zhù)于(yú)落实(shí)中央房住不炒精神、有助于(yú)保(bǎo)障购房老百(bǎi)姓权(quán)益、有助于房企稳健发展，一举多得，谋划长远。

　　3、为什么建议取消预售制(zhì)度？预售(shòu)制度怎么来的(de)？国外什么情况？简单科(kē)普一(yī)下：商品(pǐn)房预售最早(zǎo)源于中国(guó)香(xiāng)港，俗称卖楼花，卖期房，是一种开发商放杠(gāng)杆的方式。98年(nián)房(fáng)改，由于商品房短缺，房企缺资(zī)金，借鉴中国香港，引(yǐn)入(rù)了商(shāng)品房预(yù)售(shòu)制(zhì)度。其实，当(dāng)前(qián)世界不少国家存在预售制。但是，重点来了！发(fā)达国(guó)家(jiā)一般有严(yán)格的监管保障措施(shī)，开发商(shāng)在项(xiàng)目(mù)获(huò)得政府批准后才可以(yǐ)开始销售，买家在购买期房后并非像中国一(yī)样在支付完首付款后(hòu)从银行一次性贷款支付剩余全部房款，而(ér)是根据开发商工程进度(dù)在完(wán)全交房前进行分期支(zhī)付。所以(yǐ)，预售制度是(shì)需(xū)要严格的资金监管(guǎn)、分期(qī)支付以及违约处罚措施作为(wèi)保障的，如果没有这(zhè)些保(bǎo)障措施，一(yī)定(dìng)会触(chù)发(fā)风险，对购房(fáng)民众不(bù)公平，所以不(bù)如借(jiè)机(jī)取消(xiāo)预(yù)售制度(dù)，以(yǐ)后改为现房销(xiāo)售。客(kè)观讲预售(shòu)制度有一定历史阶段(duàn)性，现在中国住房进(jìn)入存量时(shí)代，取消预(yù)售(shòu)制(zhì)度(dù)有助于降负债降杠(gāng)杆，不再把烂尾风险甩给老百姓(xìng)和(hé)社(shè)会，当(dāng)然这需(xū)要配(pèi)套(tào)房(fáng)企债务重组、复工保交楼、恢(huī)复市(shì)场(chǎng)信心和(hé)房(fáng)地产长效(xiào)机制。这是个(gè)技(jì)术活，只要坚持市(shì)场化改革，中国一(yī)定能化(huà)解这(zhè)个难题(tí)，让房地产回归实体经济和居住(zhù)属性，安(ān)居乐业。

　　4、简(jiǎn)单讲，如果取消预售制，改(gǎi)为现房(fáng)销(xiāo)售，开发商将拼的不是(shì)五花八(bā)门、眼花缭乱(luàn)、不知道(dào)能不能兑现的营销手段，而(ér)是所见即所(suǒ)得的(de)过硬的(de)产(chǎn)品(pǐn)质量和(hé)诚信，这才是对购房(fáng)民众的(de)最(zuì)根(gēn)本最实质的保(bǎo)障，这样将极大的提升开发商的(de)建筑质量，实(shí)现良币驱逐劣币。所(suǒ)有(yǒu)商业的本质(zhì)是向善，是以客户(hù)为中心，房(fáng)地产也不能例外，老百姓买房子是天大的事，烂尾毁三(sān)代，好(hǎo)房(fáng)幸福(fú)一家人(rén)。从这个角(jiǎo)度，取消预售制、实施现(xiàn)房销售是实现老百姓安居乐业、社会长治久安(ān)、行业企(qǐ)业健(jiàn)康(kāng)发展的重(zhòng)大(dà)措施。在当前的情况下，取消预售制要结(jié)合稳楼(lóu)市、房(fáng)地(dì)产软着陆(lù)、打(dǎ)通金融支持当期(qī)三好(hǎo)生、新模式等综合施策(cè)。

　　作者十年前在国(guó)务院发展研究中心参与(yǔ)财(cái)税(shuì)改革方案(àn)研究时(shí)，对预售制、房地(dì)产税、人地(dì)挂钩、金融(róng)稳定、房企杠杆率等(děng)进行过(guò)长期系统的专项研(yán)究。（参考后来形成的专著《房地产周期(qī)》）　　

　　目录

　　1 中国(guó)内(nèi)地(dì)商品(pǐn)房预售(shòu)制(zhì)的前(qián)世今生(shēng)

　　1.1 起源：分层(céng)销售+“按揭”，霍英东创造(zào)“卖楼花”模式(shì)

　　1.2 住房需求大、供给量(liàng)少，引进“卖楼花”模式，形成“中国内地版(bǎn)预售制”

　　1.3 预售制推动城市化(huà)进程，但背后潜藏的风险确实存在

　　2 国际经验

　　2.1 美国：交付(fù)前预售资金第三方全程(chéng)监管，交付时开发商凭验收凭证取(qǔ)得房款

　　2.2 德国(guó)：可零首(shǒu)付(fù)购房，提(tí)供(gōng)期房烂尾(wěi)险

　　2.3 英国：10％定金保险保护机制(zhì)，55％-80％房款交房时支付

　　2.4 日本：为(wèi)规范期房(fáng)交易立法(fǎ)，设置期房预付(fù)款(kuǎn)保全(quán)措施

　　2.5 新(xīn)加坡：买(mǎi)方资金由银行监管，享1年保修期后(hòu)付尾(wěi)款(kuǎn)

　　3 启示

　　正文

　　1 中国内地商品房预售制的前世今(jīn)生

　　1.1 起源(yuán)：分层销(xiāo)售+“按揭”，霍英东(dōng)创造(zào)“卖(mài)楼花”模式

　　二十世纪(jì)五(wǔ)十(shí)年代在中国香港，楼(lóu)宇出租是地产行(xíng)业盛(shèng)行的方(fāng)式(shì)，但(dàn)有着转让难(nán)、出(chū)租资金周转(zhuǎn)期(qī)长等问题，分层(céng)销售孕育而生。20世纪50年(nián)代，中国香港还(hái)未推行公共(gòng)房屋制度，许多人栖(qī)身于(yú)木屋或者其他临时住宅，住房的需求是相当高(gāo)，不过大多数居民的(de)储(chǔ)蓄(xù)很少。当(dāng)时楼(lóu)宇买卖多数以一整栋楼为单位，需要(yào)雄厚的资(zī)金实力才能购买。虽然(rán)楼宇出租(zū)是中国香港(gǎng)地产(chǎn)行业盛(shèng)行的方式，但有(yǒu)着转(zhuǎn)让难(nán)、出租资金周转期长等问题。针对这一系列问题，不少地产商开(kāi)始探求新(xīn)的方式，如把楼(lóu)宇契约切开，即“分(fēn)契”，然后将楼宇分层出售。这模式(shì)一经推行，购买楼宇的市民数量有所增加，开发(fā)商资金周转加快。

　　在(zài)分层(céng)出售的基础(chǔ)上(shàng)，将(jiāng)“按揭(jiē)”模(mó)式(shì)引入房地产销售，霍英东创造(zào)“卖(mài)楼花(huā)”模式。1953年底霍英(yīng)东创办立信置业(yè)有限(xiàn)公司，凭借商业直(zhí)觉(jué)和多(duō)年经营杂货铺、海(hǎi)上驳运(yùn)业务(wù)的经(jīng)验，对于(yú)商品流通(tōng)、资金周转有着独到的见解，在努力(lì)寻求方(fāng)法加快自(zì)身资金(jīn)周转。当(dāng)时(shí)其在购下九龙的一块(kuài)地盘后，除了分(fēn)层出售、还印发售楼(lóu)说(shuō)明(míng)书，上(shàng)有(yǒu)文字(zì)详尽说(shuō)明楼宇(yǔ)的地势(shì)环境、建筑材料、分层价格、订购(gòu)方法(fǎ)等。此外，“卖楼花”是(shì)另外一个亮点，即先收取买家(jiā)的(de)订金，采(cǎi)用类似租金的分期付款(kuǎn)形式，等新楼落成时(shí)，收齐买家的钱，买家就(jiù)拥有了自己的房(fáng)产。这种方式(shì)减轻了民(mín)众购房的资金压(yā)力，加速了(le)房屋(wū)的(de)建(jiàn)造和销售，也解决了制(zhì)造商的资(zī)金(jīn)问(wèn)题(tí)，降低投资风险，在当时可谓是“双(shuāng)赢”的举(jǔ)措。“预售(shòu)楼(lóu)花+分期付款”的销售模式成(chéng)为当时中国香港房(fáng)地(dì)产市(shì)场的一大特色，纵观中(zhōng)国香(xiāng)港房地产市场的改革，“卖(mài)楼花”模式高效(xiào)率(lǜ)地解(jiě)决(jué)了核心的住房供不应求的问题(tí)，使(shǐ)房市发展进入(rù)新阶段(duàn)。

　　预售楼花模式(shì)推(tuī)动了(le)中国(guó)香港楼(lóu)市几十(shí)年(nián)繁荣，但(dàn)期(qī)间也出现过(guò)“烂(làn)尾楼”的情况，但(dàn)监管(guǎn)部门(mén)不断完善、规范(fàn)化，建立健全的监管机制(zhì)，促(cù)进市场健康发展。例如(rú)，1960年，位(wèi)于大角(jiǎo)咀的一个楼盘(pán)因建筑费用(yòng)超支停工(gōng)，出现(xiàn)“烂尾”情况。在1961年后，中国(guó)香港管理部(bù)门(mén)提(tí)升了对于预售(shòu)楼花制度(dù)的监管，即要求开发商在预售前，确(què)保地价(jià)款已经全(quán)部支付，还(hái)要证明自(zì)身有资金(jīn)等(děng)能力把项目完成，资金需(xū)放入(rù)律(lǜ)师(shī)所托管(guǎn)，支取时(shí)需律所和建筑师的核准。为了防止开发商(shāng)、律所、建筑师等造假，套取(qǔ)监管账户资金，中国香港要(yào)求律师行在银行开设的(de)信托账户(hù)（监管账户）、开发(fā)商操作等采取全透明化机制，且银(yín)行(xíng)的责(zé)任上升(shēng)，如出现房(fáng)屋“烂(làn)尾”情况，银行将成最大风险方，后续需自身推动项目完工。随(suí)着监管体系逐步完善，出(chū)现“烂尾(wěi)”的现象(xiàng)较少。

　　1.2 住房需求大、供给量少，引进(jìn)“卖(mài)楼花”模式，形成(chéng)“中国(guó)内地版预售制”

　　二十世纪九十年代，中(zhōng)国内地面(miàn)临住(zhù)房需求大和供(gōng)给量短(duǎn)缺问题(tí)，引(yǐn)入“卖楼花”制度。建国(guó)以来，中国内(nèi)地优先(xiān)发展重工(gōng)业，强调基础建设，这(zhè)一导向使前(qián)期(qī)发展(zhǎn)工业化的进(jìn)程大于城市化进程，唯有(yǒu)解(jiě)决住房基础等城市(shì)化配套问题，才能(néng)进一(yī)步(bù)推进城市(shì)化。但当时推(tuī)行的是“统一管理，统一分配，以租养(yǎng)房”的福利分(fēn)房(fáng)制度，住房市场发展起步较晚、增速较慢(màn)，福利分房制度也(yě)出现(xiàn)了分配不公(gōng)、效率低、配(pèi)套(tào)差等(děng)问(wèn)题，因(yīn)此(cǐ)福利(lì)分房制度不再适(shì)用(yòng)于当时的(de)国情。叠(dié)加房地产市(shì)场面临商品(pǐn)房的(de)需求量(liàng)大，而(ér)社会(huì)缺少大型(xíng)房地产开发商，商(shāng)品房供应量小的困境，此时引入中(zhōng)国(guó)香港的“卖楼花”模式无疑(yí)是对(duì)内(nèi)地房(fáng)地(dì)产市场的一(yī)针强心剂。从(cóng)1994年起，中国内地逐步引进中(zhōng)国香港预售商(shāng)品房制度(dù)，先后出台(tái)多项(xiàng)文件，大力(lì)支持(chí)国(guó)内房地产市(shì)场改革。例如(rú)，1998年，国务院(yuàn)出(chū)台《关于进一步深化城镇住房(fáng)制(zhì)度改(gǎi)革(gé)，加快住房建设的通知》文(wén)件，决定停止住(zhù)房无偿实物分配，逐(zhú)步(bù)实行(xíng)住房分(fēn)配货币化、住房供给(gěi)商(shāng)品(pǐn)化、社会化的(de)住房新(xīn)体制，从计划经济下的福利分房转向市场经(jīng)济的商品房。房地产市场采用预(yù)售制，允许(xǔ)开发商卖期房，解决(jué)了房企(qǐ)缺少资金和开发时间周期长(zhǎng)的两大难题，开发商以(yǐ)预售款撬动下一(yī)个项目的开发，形成滚动(dòng)开发模式，住房供应速度加(jiā)快。自此中国内地开始(shǐ)房改货币化，中国人民银行等多方迅速出台相(xiāng)关的信贷政策(cè)，支持购房者，极大作用推动(dòng)了房地产(chǎn)市场的发展(zhǎn)。

　　引入中(zhōng)国香港“卖楼花”模(mó)式(shì)后(hòu)，经(jīng)调整形成契合中国内地的(de)商(shāng)品房(fáng)预售制度。预售制(zhì)的初衷(zhōng)是为了缓解房企资(zī)金压力，加快城镇住房建(jiàn)设(shè)。具体来说，是指房地产开发企业将正在建(jiàn)设中的房屋预先(xiān)出(chū)售给(gěi)购房者，由(yóu)购房者支付(fù)定金或房(fáng)款的行为。区别于中国香港，在中国内地实(shí)践过(guò)程中(zhōng)，商品房预售(shòu)流程(chéng)为：房地产开发商(shāng)办(bàn)理预售许(xǔ)可证(zhèng)-签订商(shāng)品(pǐn)房买卖合同-进行备(bèi)案登记和预告登记-交付房屋。在购(gòu)房过(guò)程中，购房者(zhě)需要一(yī)次性(xìng)付清首付款，并采(cǎi)用(yòng)银行(xíng)贷款的形式一次性付清剩余房款(kuǎn)，换言之，房屋未建成(chéng)，开发商可能已(yǐ)拿到了全(quán)部购(gòu)房款，这点与中国香港的按照工程进度付款有所不同。对中国内地的开(kāi)发商而言，预售制商品(pǐn)房也开启了高周转、高杠杆的运作模式。

　　1.3预售制推动(dòng)城(chéng)市化进(jìn)程，但背后(hòu)潜(qián)藏的风险确实存在

　　作为中国内(nèi)地商品房销售的最主(zhǔ)要方式，预售制极大缩短房(fáng)企现金回笼(lóng)周(zhōu)期(qī)，同时增加(jiā)市场(chǎng)商品房供应，推动了城镇化发(fā)展进程(chéng)。预(yù)售制在(zài)过去20多(duō)年对中国内地房地产市场的稳(wěn)步发展起到了重要作用，不仅解(jiě)决了房地产市场快速发(fā)展阶段(duàn)的资金需求，也(yě)提高(gāo)了(le)居民居住(zhù)水平，中国内地城(chéng)镇(zhèn)居民从(cóng)筒子楼住到住宅(zhái)小区，从全民蜗居(jū)到基本适居，住(zhù)房事业取(qǔ)得(dé)巨大进步，数十年(nián)时间(jiān)走完发达国家几百(bǎi)年城镇化(huà)路程。改革开放(fàng)以来，城镇化(huà)进(jìn)程(chéng)进入快速(sù)发(fā)展时期。1978-2021年，城镇(zhèn)人口由1.7亿人增长至9.1亿人(rén)，43年(nián)间(jiān)增长4.4倍；1981-2020年，全(quán)国(guó)城(chéng)市建成(chéng)区面(miàn)积由7438平方公里增长至(zhì)60721平方公里，增长7.2倍(bèi)。根据我们发布的(de)《中国(guó)住房存量报(bào)告：2021》测算(suàn)，1978-2020年中国内地城(chéng)镇住宅存量从不(bù)到14亿平增(zēng)至313.2亿平，城(chéng)镇人均住(zhù)房建筑(zhù)面积从(cóng)8.1平方米增至(zhì)34.7平方米(mǐ)，城(chéng)镇住房(fáng)套数从约3100万(wàn)套增(zēng)至3.63亿(yì)套，套户比从(cóng)0.8增(zēng)至1.09。预售制在当前已(yǐ)成为中国内地商品房销售最主要方式(shì)，2005年中国内地商品住宅期房销售面(miàn)积占总销售(shòu)面(miàn)积的比重(zhòng)为63％，而2021年期(qī)房(fáng)累(lèi)计销(xiāo)售面积达15.6亿平，比重上升至87％。

　　预售制也(yě)推动了中国(guó)内地房地产(chǎn)行业(yè)的发展。中国内地房地产历经二十多年长(zhǎng)周期繁荣，行业(yè)各项指标大(dà)幅增长。1999-2021年，房(fáng)屋新开工面积从(cóng)2.2亿平增至19.9亿平，累计上涨8.2倍(bèi)，年复(fù)合(hé)增(zēng)速10.6％。房地(dì)产开发投资(zī)完成额从0.4万亿元(yuán)增至14.8万亿元，累计上(shàng)涨35.8倍，年复合增速17.8％。商(shāng)品(pǐn)房销售(shòu)面积和销售金额(é)分别从(cóng)1.5亿平增至17.9亿平(píng)、0.3万亿元增至18.2万亿元，累计上涨11.3、65.3倍，年复合增速(sù)12.1％、21％。伴随房地产业的快速发(fā)展，房(fáng)地产(chǎn)企业从(cóng)无到有(yǒu)、从国企先行(xíng)到民企崛起(qǐ)，队伍逐渐壮大。2018年(nián)，房地产(chǎn)企业数量达9.8万个，比1998年的2.4万(wàn)个增长3.1倍。

　　二十年来房地(dì)产(chǎn)也成为拉(lā)动中国内地经济高(gāo)增长的火车头。

　　1）从经济增(zēng)长渠道，房地产带(dài)动的上下游(yóu)产(chǎn)业链(liàn)特别长，高达(dá)50多个行业。2020年房地产(chǎn)及其(qí)产业(yè)链占(zhàn)GDP的17.2％（完全(quán)贡献），其中房地产业增(zēng)加值(zhí)占GDP的7.3％（直(zhí)接贡献），房地产带动(dòng)产业链占GDP的9.9％（间接贡献），其中(zhōng)房地(dì)产(chǎn)对金融、批发、建材的带动最为明显。

　　2）从投资渠(qú)道，2020年房地(dì)产完全(quán)拉动(dòng)的投资占全(quán)社会固定资产投资的51.5％，其中(zhōng)，房地产开发投资(zī)占固定资产投资的27.3％。

　　3）从(cóng)金融渠道，从(cóng)房地产贷(dài)款占银(yín)行(xíng)各(gè)项贷款余额的(de)比重看，2021年12月为27.07％，如果加上(shàng)信托等通道业务，占比(bǐ)超过三(sān)分之一。从房地产融资存量占社融存(cún)量比重看，2021年12月占比为18.76％。如果房企大面积违约，将导致银行不良(liáng)率大幅上升。

　　4）从(cóng)居民财富(fù)效应渠道，根据我们(men)的《中国住房市值测(cè)算报告》，2020年中(zhōng)国住房(fáng)市值为62.6万亿(yì)美元(yuán)，大于(yú)美(měi)国的33.6万亿美元、日本的10.8万亿美元、英(yīng)法(fǎ)德三(sān)国合计的31.5万亿美元。从住房市值(zhí)占股(gǔ)债房市值的比例看(kàn)，2020年(nián)中国(guó)为66.6％，高于美国的27％、日本的37％、英国(guó)的(de)49％、法国(guó)的56％、德(dé)国(guó)的(de)64％。中国住房(fáng)市值与股(gǔ)债房市(shì)值的比例较高，主要(yào)是因为住房市值高，以(yǐ)及中国(guó)资本市场发(fā)育尚不成熟，直接融资比例较低，股(gǔ)票(piào)、债券(quàn)市值较低，居(jū)民投资渠道(dào)缺乏。

　　不可(kě)否认，预售制(zhì)背后(hòu)潜(qián)藏的(de)风险确实存在，当前(qián)的负面(miàn)效应愈发凸显。

　　从个人(rén)层面看，绝(jué)大部(bù)分(fēn)商品是一手(shǒu)交钱一手交货，预售制是(shì)对购买者的单方(fāng)面不公(gōng)平制度(dù)，购房老百姓几乎承(chéng)担了所有商(shāng)品不能交付的风(fēng)险。比如，交房等待(dài)期一般(bān)为两年，在此期间，购房者不仅承担银行利(lì)息，还要承担(dān)延迟交房、“一房二卖”、房屋质量、房产证延(yán)期(qī)办(bàn)理(lǐ)甚至不(bù)能(néng)交房等风(fēng)险(xiǎn)。另外(wài)，购(gòu)房者和开发(fā)商之间(jiān)的购房合同、购房者和银行的按揭贷款合同是两个独立的合同关系(xì)，如果开发商发生违约(yuē)，购房(fáng)者只能根据(jù)购(gòu)房合同向(xiàng)开(kāi)发商主(zhǔ)张权力，但(dàn)依旧需要(yào)根(gēn)据按揭(jiē)贷款合同按时向银行进行(xíng)贷款偿还，因此购房者承担的风险较大。

　　从行业层面看，预售制助推部(bù)分(fēn)房企过度(dù)举债、高杠(gāng)杆扩张，资金若遇(yù)到下行(xíng)周期，会引发资(zī)金链断裂、项目搁置等系列(liè)风险(xiǎn)，进(jìn)行影响自身信用(yòng)和购房(fáng)者对行业的(de)信心。

　　从金融层面看，银(yín)行(xíng)作为按揭(jiē)贷款的发放方(fāng)，一旦房企因为市场(chǎng)波动或经营不善，出现资金链断(duàn)裂等一系列(liè)问(wèn)题(tí)，导致“烂尾”等(děng)情况(kuàng)，而房企通过(guò)与购房者(zhě)签订(dìng)的预售合同和按揭合同，已经从银行获得房款，如(rú)果购房者丧失还款能力或短期不(bù)能还款等，则风(fēng)险完全(quán)由银行承担(dān)，银行将(jiāng)面临较大的坏账压力。

　　从(cóng)监(jiān)管角(jiǎo)度看，购(gòu)房(fáng)者的预售监管资(zī)金去哪了？楼盘(pán)“烂尾”，归根(gēn)结(jié)底(dǐ)两个字(zì)那就是(shì)“没钱”，即(jí)没钱(qián)付工程款。在2004版的《城市商品房(fáng)预(yù)售管理办法》中明确规定了(le)开发企(qǐ)业预售商品房所得(dé)款(kuǎn)项(xiàng)应当用于有(yǒu)关(guān)的工(gōng)程建(jiàn)设，商品房(fáng)预售款监(jiān)管的具(jù)体办法，由房地产管理(lǐ)部门制定。但多年以来全国并没有(yǒu)统一的预售(shòu)资金监管规定，各地实行(xíng)“一城一策”。例如(rú)，太原、昆明、重庆、长沙等城(chéng)市重点监管资(zī)金比例为总预售款的15-40％左(zuǒ)右，郑州、福州、合肥等(děng)城市则按照(zhào)项目的建安成本(běn)乘以建筑面积或(huò)者项目工程总(zǒng)额报价计算重点(diǎn)资金(jīn)。而事实(shí)是，不少购房款未进入监管账户、或进入(rù)监(jiān)管账户后被挪用(yòng)，导致楼盘没(méi)有(yǒu)资(zī)金继续建设(shè)。收楼(lóu)遥遥无期，月供却(què)被(bèi)迫继(jì)续还款。那么，监管账户资金如何被挪走的？实际上，在过去房地(dì)产大开(kāi)发(fā)时代的高周(zhōu)转背(bèi)景下，抽调(diào)预售款监管账户资金，是行业(yè)“潜规则”。比如(rú)工(gōng)程总承(chéng)包方(fāng)，以工程(chéng)建设名(míng)义，获得监管(guǎn)账户拨付资金，再由工程(chéng)方将(jiāng)资金转给房企(qǐ)，而拨(bō)付的工程款(kuǎn)，远超工(gōng)程进度(dù)所需。通(tōng)过这(zhè)些方式套(tào)取的(de)资(zī)金，在房企各地项目(mù)间(jiān)流动(dòng)，变(biàn)相加杠(gāng)杆，这样做提供了资金流动性(xìng)，房企(qǐ)抽调资金统筹(chóu)拿(ná)地、还款和楼盘建设，形成一(yī)种资金循(xún)环高周(zhōu)转模式，但一定(dìng)程(chéng)度上把(bǎ)风险甩给(gěi)了购房者。

　　2 国际经验

　　整体来说，国外商品(pǐn)房预售(shòu)制度呈现以下特点：

　　1）预付款(kuǎn)保(bǎo)护(hù)：对(duì)于(yú)购(gòu)房者预付资金，一(yī)般设(shè)有定金或预付款保护机制，如英(yīng)国、日本；

　　2）预付(fù)款(kuǎn)比重(zhòng)：要求购(gòu)房者支(zhī)付的预(yù)付款比例相(xiāng)对较低，绝大部分房(fáng)款在房屋(wū)交付后开始支(zhī)付；

　　3）预(yù)付款支付方式：预付款一般(bān)以定金(jīn)方式(shì)支付(fù)，或按工程(chéng)进度分期支付，或二者(zhě)结合；

　　4）按揭贷款方式(shì)：一(yī)般(bān)采用两种方式(shì)发放按揭贷款，一是按工(gōng)程(chéng)进(jìn)度付(fù)款，按(àn)揭贷款按照工程进(jìn)度(dù)逐渐发放，购房者开始月供(gōng)；二是(shì)房屋(wū)交付(fù)后发(fā)放按揭(jiē)贷款；

　　5）房屋烂(làn)尾保(bǎo)护：为预售商品房提供期房烂尾保险，在商品房出现重(zhòng)大(dà)延期或重大(dà)缺陷时，保障购房者权(quán)益；

　　6）房屋交付保护：房屋交付质量的保障有两种方式，一是期(qī)房由政府(fǔ)或第三方验收合格(gé)并提供验收(shōu)凭证后(hòu)，开发商凭(píng)验收凭证取得购(gòu)房者支付的房款。二是开发商(shāng)为购(gòu)房者提供(gōng)一(yī)定(dìng)的保修期，通常(cháng)1-5年，保修期(qī)满，购房者支付尾(wěi)款。

　　2.1 美国：交付前预售资金第(dì)三方(fāng)全程监管，交付(fù)时开(kāi)发商(shāng)凭验收凭证取得房(fáng)款

　　美国(guó)期房定金一定期限内无(wú)条件返还，最(zuì)低首付比例为3.5％，交房(fáng)前(qián)仅(jǐn)支付首付，其余房款交(jiāo)付后(hòu)按揭(jiē)还款，交付前(qián)资(zī)金(jīn)由(yóu)第三方全程监管，交付时开发(fā)商凭验收凭证取得房(fáng)款。

　　定金(jīn)及(jí)首付环(huán)节，定金比例一般为房款的(de)1％-5％，首付比例最低可低于(yú)3.5％，根据美国官方数(shù)据(jù)，2021年美国平(píng)均首付比例为12％。

　　余款支付(fù)方(fāng)面，除定金或(huò)首付外，购房者在房屋交(jiāo)付后通过按揭贷款(kuǎn)支付剩余房款(kuǎn)。

　　资金监管(guǎn)方面，美国为防止开发(fā)商(shāng)挪用(yòng)资金，购房者的定金(jīn)及首付(fù)款由第三(sān)方公证行(xíng)或产(chǎn)权(quán)保险公(gōng)司的信托(tuō)账户(hù)监管。如果开(kāi)发商倒闭导致楼盘烂尾，购(gòu)房者(zhě)资金可通过申(shēn)请仲裁取回(huí)，且(qiě)不承担(dān)任何责任与损失。而开发(fā)商在房屋(wū)建设过(guò)程中的资金全(quán)部来自银行，银行根(gēn)据工程进度向开发商提供一(yī)定比例的贷款，由(yóu)于开(kāi)发商挪用资(zī)金直接损害银行利益，银行有充分(fēn)动机监(jiān)管开发商(shāng)施工进度。开发商在房屋交(jiāo)付(fù)时需(xū)取得由政府相关部门经(jīng)审查后发放的验(yàn)收(shōu)凭证，通过验收凭证(zhèng)向银行得到(dào)购(gòu)房者支付的房款。

　　2.2 德国：可(kě)零(líng)首(shǒu)付购房，提供期房烂尾险

　　德国期(qī)房可零首付购房(fáng)，房款按建(jiàn)造工期进度支付，按揭按(àn)工期放款后还(hái)贷，房贷利率采(cǎi)用固定利率(lǜ)，开发(fā)商或(huò)购房者(zhě)可购买期房烂尾保险。

　　预售门(mén)槛方面，德国开发商在项(xiàng)目(mù)获批后即可预售(shòu)房屋。签署(shǔ)购(gòu)房合同(tóng)前(qián)，购房者(zhě)需支(zhī)付约2000欧的定金并进(jìn)行(xíng)预约公证，签订合同后定金退还。如由于任何原因不能(néng)购买，定(dìng)金按照德国法律全部退(tuì)还(hái)。

　　签署购房合同后，购(gòu)房者需支(zhī)付公证费和土地交易税，分别为房屋售价(jià)的1.5％-2％、3.5％-6.5％，两种费用(yòng)不包含在购房款中，属(shǔ)于(yú)购(gòu)房附加费。

　　首(shǒu)付方面，德国(guó)没有规定最低(dī)首(shǒu)付比例，可(kě)零首(shǒu)付(fù)购房。

　　余(yú)款方面，德(dé)国也采取按工(gōng)期支付房款的制度，一般(bān)分7笔进行支付(fù)，具体支(zhī)付节点、比例(lì)因项目(mù)而异。一般(bān)来说，支付节点可分为公证后、主(zhǔ)体完工、内部水暖电路(lù)完工、窗(chuāng)户玻璃完工、室内清(qīng)洁及墙面完工、地板完工、全部完工，支付比例(lì)可(kě)能是30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按揭方面，购房(fáng)者(zhě)可在(zài)支付房款前申(shēn)请房贷，房贷利率采用固定利率，银行按(àn)施工节奏分多(duō)次发放贷款，每笔贷款给(gěi)予购房(fáng)者一定(dìng)使用(yòng)期限，期限结束(shù)后，购房(fáng)者开始还(hái)贷(dài)。

　　保(bǎo)险方(fāng)面，德国(guó)保险公司针对期(qī)房设计了两种保险(xiǎn)，保险(xiǎn)的功能是(shì)当房屋出现重大延期或重(zhòng)大(dà)缺陷(xiàn)时，保(bǎo)险公(gōng)司保(bǎo)证开发商赔偿或修复，开发商破(pò)产(chǎn)，由(yóu)保险公司负责相应(yīng)赔偿。保(bǎo)险由开发(fā)商或购房者购买。

　　2.3 英国：10％定金(jīn)保险保护机(jī)制，55％-80％房(fáng)款交房(fáng)时支付

　　英国预售制设有10％定金保险保(bǎo)护机(jī)制，交房前(qián)付(fù)款(kuǎn)比例仅20％-45％，资金由(yóu)买卖双方律师严格监管。

　　订(dìng)立合同前，买卖双方均(jūn)有(yǒu)一名(míng)律师，负责(zé)沟通期房交易中(zhōng)的房(fáng)产、资金、合(hé)同等各个环节，各环节(jié)内(nèi)容确认无(wú)误后签订首(shǒu)付交换合同。

　　定(dìng)金(jīn)方面，英(yīng)国设置了10％定(dìng)金保(bǎo)险保护机(jī)制，当开发商出现财务、经营问题时，购房者10％的(de)定金由保险公司(sī)赔付，而超出10％的部分较难追(zhuī)回。

　　首付方面，首付比例通常为10％-25％，首付需要在合同签订(dìng)21天内支付。

　　余款支付环节，英国采取按工程进(jìn)度(dù)付款的方式，但(dàn)是交房前付(fù)款比(bǐ)例(lì)相对较(jiào)低，一张柏芝第三胎和谁生的，张柏芝第三胎和谁生的是谢贤吗般会在(zài)合同(tóng)签订6-24个月分(fēn)别支付两笔5％-10％的款项，即交房前付(fù)款比例在(zài)20％-45％之间(jiān)，剩余款项(xiàng)交房后支(zhī)付。

　　交(jiāo)付环节，英国(guó)规定房屋必(bì)须经过(guò)房产公证公司的检验验(yàn)收(shōu)后才(cái)能交付，交付后方可按揭(jiē)还(hái)贷。

　　资金监管环(huán)节，英国期房(fáng)预售资(zī)金监管极为严格，资(zī)金也(yě)由律(lǜ)师监管(guǎn)，在确认工程(chéng)进度、支(zhī)付(fù)相关款项(xiàng)过程中(zhōng)，由买房律师将资金转给卖方律师，卖方律(lǜ)师转给(gěi)开发商(shāng)，即(jí)资(zī)金在(zài)进入开发商(shāng)账户(hù)前经过(guò)两道关口，有利于保(bǎo)障购房者资金安全。

　　2.4 日本：为(wèi)规(guī)范期(qī)房交易(yì)立法，设置期(qī)房预付款保全措施(shī)

　　日本期房交易立法，定(dìng)金超5％或1000万日(rì)元时，开发(fā)商必(bì)须完成(chéng)“预售房定金保全(quán)措施”，交房前付(fù)款比例不超房款的20％，开发商违约需(xū)返(fǎn)还定价并赔偿约10％房款，交房后(hòu)按揭还款(kuǎn)。

　　立(lì)法方(fāng)面，日本二(èr)战结(jié)束后由于房屋供(gōng)给严重失衡，叠加法律空白(bái)，社会上“一房二卖”现(xiàn)象普(pǔ)遍(biàn)，为此，日本政府1952年出台《宅地建(jiàn)筑物交(jiāo)易(yì)法》，经多次(cì)修订，目前(qián)是唯一一部规范期房交易的法律。

　　定金保护(hù)方面，根据日本《宅(zhái)地(dì)建物取引业法》，对购(gòu)房(fáng)者支付定金超过(guò)5％或超1000万日元(yuán)的部分，法(fǎ)律要(yào)求开(kāi)发商(shāng)必须完成定金保(bǎo)全措施才(cái)可预售。什么(me)是定金保全(quán)措施？即(jí)买卖双方签订购房合(hé)同时，开发商向金融机(jī)构或指定保证机(jī)构或保险机构签订定金保证委托合同，设置购房者定金的保证或保险，并将相(xiāng)应的保证金证明(míng)书交付给(gěi)购房者(zhě)。除(chú)定金外，其(qí)他(tā)预先支付的购房款也受该措施保护。若(ruò)开发商倒闭(bì)导致期房(fáng)烂尾，购房者(zhě)可凭(píng)保证金(jīn)证(zhèng)明书(shū)向金(jīn)融(róng)机构或保(bǎo)证机构或保(bǎo)险公(gōng)司兑付，同时，张柏芝第三胎和谁生的，张柏芝第三胎和谁生的是谢贤吗开发(fā)商需(xū)向购房者赔付违(wéi)约金，一般约(yuē)为房价的10％。

　　房款支付环节，交房(fáng)前只(zhǐ)需支(zhī)付最多不(bù)超20％的定金，签订购房合同后，购(gòu)房者即(jí)可向银行申请(qǐng)贷款，但交房后才开始按揭贷(dài)款，除定金(jīn)外的剩余(yú)房款在交房后开始(shǐ)支付(fù)。

　　2.5 新加坡：买(mǎi)方资(zī)金由银行监(jiān)管，享1年(nián)保修期后付尾款

　　新加坡期房购房者违约可返还相当(dāng)于3.75％房款的订金，首付比例20％，余款按(àn)工(gōng)程进度支付，所(suǒ)有资金进银行专门项目资金账户(hù)，交房后满(mǎn)1年保修(xiū)期后支(zhī)付(fù)15％尾款。

　　订金支付环节，新加(jiā)坡开发商有统一的选购(gòu)权(quán)合同以及订金返还机(jī)制，即OTP，签订OTP后需支付5％房款作为(wèi)订金，OTP有(yǒu)效(xiào)期14天，执行OTP则进(jìn)一步签(qiān)订购买合同(tóng)，不执行OTP则退还3.75％的房(fáng)款。

　　首付比例方面，签(qiān)订(dìng)购房合同后(hòu)，购房者(zhě)需支付15％的(de)首付及印花税，同时购房者(zhě)向(xiàng)银(yín)行(xíng)申请按揭贷款(kuǎn)。

　　余款支付上，新加坡期房同样采取按工程(chéng)进(jìn)度付款的(de)方式，《发展(zhǎn)商(shāng)条例(lì)》对(duì)期房付款(kuǎn)流程做了统一详细(xì)规定，要求所(suǒ)有开发商遵守，支付节点一般为合同签订后、地基(jī)完工、框架(jià)完(wán)工、管道门窗等完工等(děng)，支付(fù)比例约为(wèi)20％、10％、10％、5％、25％。银行按揭贷款(kuǎn)也依照工程进度放款，月供(gōng)在此(cǐ)过程中随着放(fàng)出贷款的(de)增加而(ér)增加，未放款(kuǎn)部分无需月供。

　　资金监管方面，购房者的订金与付(fù)款会(huì)存入(rù)银行专(zhuān)门的项目资金账户(hù)，账户资金(jīn)提取须与房屋(wū)建设有关。房屋交付(fù)后，购房者享受1年的房屋保修期，此后购(gòu)房者支付15％的尾款。

　　3 启(qǐ)示

　　一，短(duǎn)期来(lái)看，当前房(fáng)地产到了政策(cè)出(chū)手临(lín)界点，重点是保交楼和房企重组。一方(fāng)面(miàn)，加大对刚需和改善型需(xū)求(qiú)的(de)支持力度，长短兼顾妥善应对局部停贷现象，重点是保交楼保复工保民生，给予强有(yǒu)力(lì)的金融工具支持。另(lìng)一方面，从(cóng)现在起，对还(hái)在正常运转(zhuǎn)的房企包括(kuò)民营企业，加大支持(chí)力(lì)度，由优质(zhì)房(fáng)企牵头并购重组整个行业，为每个房企(qǐ)配套AMC和财团，给予金融工具配套(tào)。

　　二，中期(qī)来看，应充(chōng)分估(gū)计形(xíng)势复(fù)杂(zá)性和人性复杂性，兼顾化解停(tíng)贷、复工保交(jiāo)楼、重组房(fáng)企债务、恢复市(shì)场信心(xīn)以及长效机(jī)制。长(zhǎng)效机制四大(dà)关键是推动城市群战略(lüè)、人地(dì)挂钩、金融(róng)中性稳定和房地产(chǎn)税。定金环节，建(jiàn)立开(kāi)发商违约后定(dìng)金保护(hù)机(jī)制，如将已(yǐ)支付定金冻结至房屋交付阶段，保(bǎo)障(zhàng)购房者定金安全。签订合(hé)同环(huán)节，鼓励保险公(gōng)司介入，为房屋重大延期以及重大(dà)缺陷等情(qíng)况(kuàng)提供充分(fēn)的保障。余款支付(fù)环节，建(jiàn)立按工程进度付(fù)款机制(zhì)或交房(fáng)后按(àn)揭贷款机制(zhì)，充分保护购房者的(de)权益。资金监管环(huán)节(jié)，引入独立于开发商(shāng)、银行的第(dì)三方资金监(jiān)管机构(gòu)，或(huò)由(yóu)政府相(xiāng)关部门(mén)直(zhí)接监(jiān)管，以(yǐ)此防止资金挪用现象(xiàng)。交付环节，建(jiàn)立商(shāng)品房保修期(qī)制度。保修期(qī)内，开发商(shāng)应(yīng)对房(fáng)屋(wū)质量问题全权负责、免费(fèi)维修，购(gòu)房者在保修期结束后(hòu)支(zhī)付尾(wěi)款(kuǎn)。

　　三，长(zhǎng)期来看，取(qǔ)消商品房预售制(zhì)是大势(shì)所(suǒ)趋。一(yī)方(fāng)面，98年房改(gǎi)时(shí)，全国缺(quē)房子，开发商缺钱，预(yù)售制是权宜之计，现在全(quán)国套户比(bǐ)超(chāo)过1，从(cóng)大开发进入存量(liàng)时代(dài)，对购房民众不公平的预售(shòu)制已经(jīng)过(guò)时了，该取消了，改为(wèi)现房销售。另一方面(miàn)，取消预售(shòu)制，改(gǎi)为现房销售(shòu)，开发商将(jiāng)拼的(de)不是五花八门、眼(yǎn)花缭乱(luàn)、不(bù)知(zhī)道能不能兑现(xiàn)的营销手段，而是所见即(jí)所得的(de)过硬的(de)产品质(zhì)量和诚信，这(zhè)才是对购房民(mín)众的(de)最根本最实(shí)质的(de)保障(zhàng)，这样(yàng)将极大(dà)的提升开(kāi)发(fā)商(shāng)的(de)建筑质(zhì)量，实(shí)现良币驱逐劣币。

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