导读

　　黄金二十年之后，当下中国地产(chǎn)步(bù)入大分化时代(dài)而非(fēi)停滞(zhì)期。

　　要点

　　过去二十年(nián)是中国房(fáng)地产市场黄金(jīn)二十年。2019-2021年，连(lián)续(xù)三(sān)年商(shāng)品住宅销售(shòu)面积超15亿平，足够4000万家庭入住。恰逢近年地产持(chí)续低景气，有关中国地(dì)产(chǎn)是否过剩的讨论日益(yì)热烈。

　　拨开迷雾，本文试图厘清(qīng)中国城镇存量(liàng)住宅真实情况，据此(cǐ)判断中(zhōng)国未来地产(chǎn)趋势。

　　有媒体渲染中国地(dì)产存量极(jí)度过(guò)剩，事实(shí)是否如此(cǐ)？

　　住(zhù)建(jiàn)部(bù)披露全(quán)国有近(jìn)6亿栋(dòng)房屋建筑，第(dì)七次人(rén)口普查调查(chá)数据显(xiǎn)示城(chéng)镇(zhèn)家庭户人均(jūn)住宅间数为1.06间。市(shì)场陷入(rù)怀疑(yí)，中(zhōng)国房子是(shì)否真的过剩？

　　事实上(shàng)住建部披露的(de)近6亿(yì)栋城乡房屋建筑中，城镇建筑占比不到一成，其中还包括大量城(chéng)镇(zhèn)非(fēi)住宅建筑，如商业(yè)办公楼(lóu)、学校等，因(yīn)此6亿栋房屋中城镇住(zhù)宅占比极(jí)低(dī)。

　　七(qī)普显示中国(guó)城镇居(jū)民人均(jūn)住宅间数为1.06间，但居住舒(shū)适(shì)不是人(rén)均一间(jiān)房所能满(mǎn)足，它与(yǔ)房屋质量、居(jū)住面积、配(pèi)套(tào)设(shè)施(shī)等(děng)因素密切相关。中国(guó)的人均(jūn)住宅间数较发(fā)达国家还有很(hěn)大(dà)差距。人均住宅间数(shù)大(dà)于1同(tóng)样不意味着中国(guó)住宅市场已经饱和。

　　我们测(cè)算(suàn)发现中国(guó)城镇居民户均1套房，其中每户持(chí)有商品住宅仅0.64套(tào)。

　　目前并(bìng)无直接公布中(zhōng)国家(jiā)庭户均(jūn)住(zhù)宅的数据，我们根据(jù)商品住宅套(tào)数、商品住宅(zhái)占比和(hé)城镇家庭户数，计算出城镇家庭(tíng)住(zhù)宅套户比。

　　测算结果显示，目前城镇(zhèn)家庭户均拥有0.86套房(fáng)，其中0.54套为商(shāng)品(pǐn)住(zhù)宅。若期房顺利交付(fù)，直(zhí)至2024年(nián)，中国每户城镇家庭才(cái)拥有1套住宅，其中商业住(zhù)宅仅0.64套。

　　户均一套房(fáng)似乎意味着户(hù)户有(yǒu)房，然而事实上(shàng)中国(guó)住宅(zhái)市场供需并不平衡。

　　国际数据显示(shì)，成(chéng)熟房地产市场的住宅(zhái)套户比会大(dà)于1，在1.1左右(yòu)。

　　之所以说不平衡，是(shì)因为户(hù)均(jūn)一套房(fáng)无法满足流动(dòng)人口的租赁和(hé)置(zhì)业需求。全(quán)国总(zǒng)人口(kǒu)的近三成都是流动人口，流动(dòng)人口会选择在大(dà)城市租房挣钱，在老家买房，从而(ér)产(chǎn)生了额外的(de)住宅需求。

　　即便(biàn)户均一套(tào)房，中国未来(lái)地产仍有(yǒu)四大新增(zēng)需求动力(lì)。

　　第一，户(hù)均人(rén)口规模缩小，一人户(hù)、两人户占(zhàn)比(bǐ)不(bù)断增(zēng)加，导(dǎo)致(zhì)家庭户(hù)数增多。小家庭化趋势将延续，带(dài)来新户购房需求增长。

　　第二，经济板(bǎn)块的分化(huà)日益明显，区域经济资源(yuán)分(fēn)配的再(zài)集中吸(xī)引着人口流入，人口净迁入城市的新增住宅(zhái)需求(qiú)有望持续旺盛。

　　第三，30％左(zuǒ)右(yòu)的家庭(tíng)住在2000年以前建(jiàn)成的住宅中，涉及(jí)超9000万家(jiā)庭、81亿平方米的(de)住(zhù)宅(zhái)建(jiàn)筑面积。促成(chéng)“老破(pò)小”住宅的改造势在必(bì)行。

　　第四，中国的(de)人均住宅间数与人均住宅建(jiàn)筑面积均较发(fā)达国(guó)家有着不小差距，“住上更大房子(zi)”的改(gǎi)善性(xìng)需求(qiú)正在不断增(zēng)加。

　　黄金二十年之(zhī)后，当(dāng)下中国地产步(bù)入大分化时代而(ér)非(fēi)停滞期。

　　如果说过去二十(shí)年(nián)是中国地(dì)产黄金(jīn)发展期，地产矛盾更多体现为住宅(zhái)供给存在不足，这是过去二(èr)十年房价(jià)快速上涨(zhǎng)基石(shí)。那么当下(xià)房(fáng)地产(chǎn)大分化时代(dài)已至(zhì)，大分化时代下地产矛盾则更多体现在住宅质量供需冲突。

　　地产大分化必将体现在不同能级城市之间(jiān)，不同(tóng)区域(yù)板块之间，不同品质住宅(zhái)之间。

　　目录

　　正(zhèng)文

　　引言

　　不(bù)久前，官方披露全国已有近6亿(yì)栋房屋建筑，引发热议。从(cóng)2月以来，各大城(chéng)市二手房(fáng)挂(guà)牌(pái)量突然激增，引发一阵二手房的“抛(pāo)售潮”。

　　让市场不禁(jìn)担心，中(zhōng)国的房子(zi)是否已经过剩？

　　中国城镇(zhèn)住宅到底是供(gōng)给过剩，还是(shì)供需平(píng)衡，或是仍(réng)然存在不足(zú)？可惜由于(yú)住宅存量(liàng)数据并未公布，我们无法直(zhí)接知(zhī)晓(xiǎo)具体情况。

　　拨开(kāi)迷(mí)雾，我(wǒ)们(men)测算出中国(guó)城镇家庭户均拥(yōng)有住宅套数，回(huí)答当(dāng)前的房子是(shì)否真的过(guò)剩了？据此判断未来(lái)房地产市场会(huì)如何发(fā)展。

　　一、如何有效观察(chá)中(zhōng)国户均拥有住宅数量(liàng)

　　（一(yī)）中国(guó)住宅数量(liàng)过剩(shèng)的直(zhí)观判断站不住脚(jiǎo)

　　今(jīn)年2月(yuè)，在以全国自然(rán)灾害综合(hé)风险(xiǎn)普查工作情况为主题的新闻发布(bù)会上，负(fù)责人对外披露(lù)：“住宅城乡建(jiàn)设行业获(huò)取了全(quán)国近6亿栋城乡房屋建筑数据以及80多万处市政设施数据。”

　　14亿(yì)人住6亿栋房屋建筑(zhù)，平均每栋建筑住不到3人，住宅市场(chǎng)看似已经过剩。

　　在这近6亿栋房屋建筑中，农村房屋占9成以上，以栋数(shù)计算(suàn)的(de)城(chéng)镇房屋(wū)实际(jì)仅有(yǒu)4700多(duō)万(wàn)栋，还包(bāo)括了(le)大量(liàng)商业楼、写字楼、学校、医院等非住宅。总(zǒng)的(de)算下(xià)来，住(zhù)宅占比并不大。

　　第七次人口普查数据公布了中国城镇家庭(tíng)户人(rén)均住宅(zhái)间数(shù)为1.06间(jiān)，其(qí)中城市家庭(tíng)户居民人均0.99间(jiān)，乡镇家庭户居民人均1.18间。

　　人均住宅(zhái)间数大于1，看似意味着人人都有房间(jiān)居住。

　　居(jū)住水平不仅(jǐn)与房间(jiān)数(shù)量有关，更与房屋质量、居住面积、配套设施等因素密切相关(guān)。单单从人均住宅间数不能完全反映出(chū)城镇居民的居住水(shuǐ)平。

　　中国主要是(shì)以(yǐ)家(jiā)庭为单位购买成套住宅，一(yī)套设施(shī)齐全的住宅才是城镇居民(mín)宜居(jū)的(de)选择。

　　（二）中(zhōng)国户(hù)均住宅(zhái)的(de)测算思路、数(shù)据和(hé)方(fāng)法

　　中国城镇(zhèn)居民(mín)住(zhù)宅主要分两(liǎng)大类，一(yī)类是商品住宅(zhái)，另一类是保障房(fáng)、原公有住宅、自建房(fáng)等非(fēi)商(shāng)品住宅。

　　目前缺乏统计数(shù)据，并没有直接公布城(chéng)镇(zhèn)住(zhù)宅数量。居民住宅相关数据(jù)有两处(chù)可以(yǐ)直接公布，一是每(měi)年商品(pǐn)住(zhù)宅销售套数（统计局）；二是居民住宅(zhái)来(lái)源（人口普(pǔ)查数(shù)据）。计算中国居民户均(jūn)住宅数量(liàng)，我(wǒ)们主要用到(dào)上述两组数据。

　　中国住宅改(gǎi)革(gé)始于1998年(nián)，1998年之前商品(pǐn)住宅(zhái)数量(liàng)极少(shǎo)，可忽略不计。估算城镇居民(mín)户均住(zhù)宅套数分三(sān)步走：

　　第一步，将1999年以来每年商品(pǐn)住(zhù)宅销(xiāo)售套数相加，我们就(jiù)能够得到当前商品住宅总存(cún)量。

　　第二步，根据(jù)城镇居民(mín)拥有的商品(pǐn)住宅和非商品住(zhù)宅比例，推(tuī)算(suàn)得到(dào)居民住宅总套数。

　　第(dì)三步，将城(chéng)镇居民拥有(yǒu)的商品住(zhù)宅总数除以(yǐ)家庭(tíng)户数，我们(men)就能够(gòu)得到城镇户均拥有(yǒu)的住宅数量。

　　具体计算公式如(rú)下(xià)：

　　城镇(zhèn)家庭住宅套户比=住宅总套数(shù)/家(jiā)庭(tíng)户数

　　=（商品住宅套数/家庭(tíng)户数）/（商品住宅套数/住宅(zhái)总套(tào)数）

　　=商品住宅套(tào)户比/商(shāng)品(pǐn)住宅占(zhàn)比(bǐ)

　　二、城镇家庭户均拥有1.02套房

　　中国住宅(zhái)存量(liàng)到底有多少，目前(qián)缺乏一个准确统计。我们利(lì)用既有统(tǒng)计数据，大致测(cè)算得到中(zhōng)国存量房(fáng)地产套数，并进一(yī)步推算(suàn)中国城镇家(jiā)庭户均拥有的住宅数(shù)量。

　　（一）城镇居民户均(jūn)拥有商品住宅(zhái)0.64 套

　　截至2022年(nián)，我们(men)计算得(dé)到：

　　（一）中国商品住(zhù)宅累计销售1.97亿(yì)套(tào)。

　　（二）城镇(zhèn)家庭户均(jūn)拥有0.64套(tào)商品住宅（包含(hán)现房和期房）。

　　中国的(de)房(fáng)地产销售以期(qī)房为主，从(cóng)2019年开始(shǐ)，新(xīn)房销售中(zhōng)期房占比近9成。本文去除(chú)商(shāng)品住宅累计(jì)销售(shòu)套数里(lǐ)的期房销(xiāo)售，得到商(shāng)品(pǐn)住(zhù)宅(zhái)现(xiàn)房套数(shù)。

　　以2022年(nián)商品住宅现(xiàn)房套数计算为例：

　　2022年(nián)商品(pǐn)住宅现房套数=截止到2022年商品住宅(zhái)累计销售套(tào)数-过去(qù)三年（2020、2021和2022年）的(de)期房销售额(é)。

　　主流房企(qǐ)竣工周期在2-3年，并考虑到交房后(hòu)装(zhuāng)修的(de)时(shí)间，取最大(dà)值3年(nián)。

　　将商品住宅现(xiàn)房套数(shù)除以(yǐ)家庭户数，算出：

　　（三(sān)）目前中国城(chéng)镇(zhèn)家庭户均拥(yōng)有0.54套商品(pǐn)现房(fáng)住宅。

　　（二(èr)）城镇居民户均拥有住宅1.02套

　　接下来(lái)我们(men)需要进一(yī)步推算中国城镇(zhèn)居民拥有的(de)户均住宅套数。

　　首(shǒu)先，七普数据显示中(zhōng)国城镇居民的住宅结构(gòu)特征如下：

　　73.8％的城镇家庭拥有住(zhù)宅。其中自(zì)建住宅占(zhàn)比(bǐ)21％，购买商(shāng)品(pǐn)住(zhù)宅占(zhàn)比31.9％、二手房占比(bǐ)10.1％、经济(jì)适(shì)用房占比3.8％、原公(gōng)有住宅占比6.1％，通(tōng)过继承或赠与占比0.9％。另有3.4％和17.7％的家(jiā)庭(tíng)租赁廉租房与其他住宅。

　　其(qí)次，我们假定(dìng)租赁其他住宅和购买二手房都(dōu)是商品(pǐn)住宅，因(yīn)此将(jiāng)租赁其他(tā)住宅、购买商品住宅与购买(mǎi)二手房加总，得到商品住宅(zhái)占居民所有(yǒu)住宅的(de)比例(lì)为62.8％。

　　2020年商品住宅占比为(wèi)59.2％，粗略假设2021年-2022年期间商品住宅增幅(fú)为过去十年变化幅度的20％，计算2011年-2020年商品(pǐn)住宅的实(shí)际变化比例，从而我们(men)估算出2022年商品住(zhù)宅所占比例，为62.8％。

　　最后(hòu)，截(jié)至2022年末(mò)，中国平均每户城镇(zhèn)家庭(tíng)拥有0.86 套(tào)住(zhù)宅。但考虑已购期房(fáng)，中国平均(jūn)每户城镇家庭拥有1.02套住(zhù)宅。

　　如果交房顺利(lì)，已购期(qī)房会(huì)在2-3年(nián)内(nèi)陆续交(jiāo)付使(shǐ)用，到2024年，中国(guó)平均每户城镇家(jiā)庭都会拥有一套住宅。

　　三、城镇户均一套房的三点含义

　　既(jì)然城镇居民已(yǐ)经达(dá)到了(le)户均一套房的程度，“户(hù)户有房(fáng)”是否意(yì)味着中国(guó)城镇化进展终(zhōng)结，甚至意味着中国(guó)地(dì)产(chǎn)存量供(gōng)给绰(chuò)绰有余？

　　（一）户(hù)均一套房并不意味着住(zhù)宅市场供需(xū)平衡

　　需要有多余住宅(zhái)来满足因(yīn)人口流(liú)动、居民换房等(děng)因素产生(shēng)的住宅需求(qiú)。因(yīn)此，成熟房(fáng)地产市场的住宅套(tào)户(hù)比会(huì)在1.1左右。德国对中国友好吗，德国对中国怎么样rong>

　　国际经验来看，美(měi)国、英国(guó)和(hé)日本(běn)的住宅套户比均高于1.1，其中，英国的住宅套户比最高，为1.19，日本为1.16，美国为1.11。德国和韩国分别为1.02和1.05。

　　如果户(hù)均刚(gāng)好(hǎo)一套房，就(jiù)会造成人口(kǒu)净流入地的住(zhù)宅(zhái)市场供不应求，造成房(fáng)价或(huò)房租迅速上(shàng)涨。

　　七普(pǔ)指出(chū)中国的(de)流(liú)动人口3.76亿，省内流动人(rén)口和省际(jì)流动人口分别为2.51亿人(rén)和(hé)1.25亿人(rén)。

　　流动人口会选择(zé)在大城市租(zū)房挣钱，在老(lǎo)家县城(chéng)买(mǎi)房。

　　暨南(nán)大学2017年的中国城(chéng)乡人(rén)口流动(dòng)调查数据显示，在(zài)上海、杭州以及南京工作的流动(dòng)人口在老家拥有住宅比例分别(bié)为28％、21％和18％。大城市的高工资吸引打工人(rén)，但(dàn)高房价迫使(shǐ)打工人回乡置业。

　　流动人口实际(jì)上(shàng)会占据两套房，在高房价(jià)的大城(chéng)市租赁一套房，在房价(jià)较(jiào)低的县城购买一套房(fáng)。所以说户均(jūn)一套(tào)房无法满足庞大流动人口的(de)租赁与置业需求。

　　（二(èr)）至少9000万(wàn)户家庭住(zhù)宅品质(zhì)仍需改(gǎi)善

　　目(mù)前，中国的(de)城镇(zhèn)住(zhù)宅(zhái)中依然有(yǒu)不少老旧(jiù)小(xiǎo)区。

　　三成家(jiā)庭(tíng)，也就是约(yuē)9000万户(hù)城镇居民(mín)住(zhù)宅(zhái)是2000年(nián)以前建成，其中又有(yǒu)11.6％住宅(zhái)年龄至少在33岁以(yǐ)上。

　　这批存(cún)在着建筑结构松散、设施陈旧(jiù)、安(ān)全(quán)隐患大等问题(tí)，如电线老化(huà)、管道等基(jī)础设施陈旧(jiù)，给住户的生活带(dài)来了很大的不便和(hé)安全(quán)隐患，并且居住体验较差。

　　2000年以前建(jiàn)成的老(lǎo)旧住宅面(miàn)积小。占比(bǐ)为31.3％的家庭户数拥有的住(zhù)宅面积(jī)占(zhàn)比仅为27.6％。仍然存在5％左右的家庭没有独(dú)立卫(wèi)浴和厨房。这类上世(shì)纪修建的老(lǎo)旧小区很难满足现(xiàn)代生(shēng)活需求，在未来大都(dōu)会被拆迁重建。

　　近五(wǔ)成的(de)家(jiā)庭住宅为一居(jū)室和(hé)二(èr)居室，户型偏小(xiǎo)。其中一居(jū)室占(zhàn)比为14.9％，二居室占比为33％。对比镇(zhèn)，城市家(jiā)庭(tíng)住宅(zhái)户(hù)型(xíng)更小，当然这与城(chéng)市土地资源(yuán)紧张(zhāng)有关。

　　（三(sān)）人均住(zhù)宅面(miàn)积扩张(zhāng)是未(wèi)来地产(chǎn)的需(xū)求驱动力

　　根据(jù)七普数(shù)据测算，2020年城镇家庭户住宅(zhái)存量总面积为294.6亿平。暂不考虑(lǜ)两年间(jiān)农民带房(fáng)进城和(hé)老旧小区拆迁(qiān)，加(jiā)上(shàng)2021年(nián)和2022年商品(pǐn)住宅竣工面积（7.3亿与6.3亿(yì)），得出2022年(nián)住宅存量总面(miàn)积为308.16亿平，人均住宅建筑(zhù)面积为(wèi)39.45平方米。

　　超过一半的家庭人均住(zhù)宅建筑面积小(xiǎo)于(yú)均(jūn)值，近4成(chéng)家庭人均住宅建筑面(miàn)积在(zài)30平米以下。

　　15％的(de)城镇家庭人均(jūn)住宅(zhái)建(jiàn)筑(zhù)面积不足19平方米，不(bù)及(jí)全国人(rén)均水平的一(yī)半。若去除20％的公(gōng)摊，可(kě)使用的住宅面积仅为(wèi)15.2平方米。上(shàng)海市(shì)将人(rén)均住宅建筑(zhù)面积低于15平方(fāng)米的家庭界(jiè)定为住(zhù)宅存在困难，若(ruò)按(àn)这(zhè)个标准(zhǔn)算的话，中国有(yǒu)11.3％的家庭存(cún)在住宅困难问题。

　　若人均(jūn)可使用住宅面积为(wèi)40平，即(jí)人均住宅建(jiàn)筑面(miàn)积为50平(píng)，只考虑家庭户人(rén)数，需要住宅总量约390.6亿(yì)平(píng)，较目前至少(shǎo)新增(zēng)82亿平。

　　对比(bǐ)发达国家人(rén)均住宅(zhái)面积，美国为(wèi)67㎡，瑞士、日本、德国和英(yīng)国(guó)都高于40㎡，中国(guó)的人均住宅建筑面积为(wèi)39.45㎡，相差不大。但若去(qù)除(chú)公摊面积后，中国的人均可使用(yòng)面积为(wèi)31.56㎡，这一差距将变得明显。

　　若考虑约(yuē)1.4亿的集体户人口，所需要的住宅总量(liàng)会更多(duō)。

　　四、户(hù)均已(yǐ)然1套房，未来地产还会有需求么？

　　我们(men)测算(suàn)得到中国城(chéng)镇家庭户均1套房，看似已经户户有房(fáng)。即便如此(cǐ)，中(zhōng)国人(rén)口静态(tài)结构和动态(tài)趋(qū)势演绎，决定了(le)中国未(wèi)来(lái)地产仍有需求释放。户均1套住宅现实之(zhī)下，中(zhōng)国(guó)未(wèi)来城(chéng)镇住宅需求(qiú)主要(yào)来(lái)自(zì)于(yú)四(sì)个方(fāng)面(miàn)。

　　第(dì)一，户(hù)均(jūn)人口缩小，家庭户数增(zēng)多，新户购房需求(qiú)扩张。

　　过去20年(nián)我(wǒ)国城镇家庭户均人口数不断下降，六普显示城镇户均人口规模为2.85人/户，而七(qī)普显示(shì)城(chéng)镇户均(jūn)人(rén)口(kǒu)规模为2.62人/户(hù)，一(yī)人户、二人户的占比明显(xiǎn)上升，人口小(xiǎo)家(jiā)庭化趋势将继续延续，导致户数会因户均人口规模的缩小而(ér)增多。

　　第二，人口迁移导(dǎo)致经济发(fā)展带来的新增(zēng)住(zhù)宅需求旺盛。

　　中国经济板块的分(fēn)化日益(yì)明显，资(zī)源和生产要素逐步(bù)向经济带(dài)、都市圈中心城市流入，区域经济资(zī)源分配的再集中(zhōng)吸引着(zhe)人(rén)口流入。人口迁(qiān)移势必(bì)涉(shè)及到买(mǎi)房(fáng)租房，给迁入地住宅(zhái)市(shì)场带来新的增(zēng)量。

　　以(yǐ)浙江省为例，2021年常(cháng)住(zhù)人口增量为72万，而出生人口为44.9万人，死亡人口(kǒu)为(wèi)38.4万人，自然(rán)增(zēng)加人口仅为6.5万(wàn)人(rén)，其人口增长主(zhǔ)要受益于人口迁移。

　　第(dì)三，老旧小区改(gǎi)善性需求依然庞(páng)大(dà)。

　　从2011年到2020年，自建住宅(zhái)和(hé)原公有住(zhù)宅的(de)家(jiā)庭拆迁(qiān)改建(jiàn)最(zuì)多。自(zì)建房家(jiā)庭比例(lì)从31.5％到21％，下降了10.5个百分(fēn)点；原公有(yǒu)住宅家庭比例从12.9％到6.1％，降幅为6.8个百分点。二者和（27.1％），再加上其他(tā)住(zhù)宅（5％）与家庭(tíng)住宅建(jiàn)造时间为(wèi)2000年(nián)以(yǐ)前(qián)的比例（31.3％）大致相吻(wěn)合。

　　十年间新增8473万家庭户，自建(jiàn)住宅和(hé)原公有住宅减少了(le)1282万户，住宅净需求增加9755万户。49％的家庭(tíng)购买商品住宅，21％的家(jiā)庭购(gòu)买二手房(fáng)。在新增(zēng)住宅需求(qiú)中，有7成家庭购买了(le)商品住宅(zhái)。租房、购买(mǎi)经济适用房和其(qí)他(tā)分别占比18％，3％和9％。未来随着城中村(cūn)和旧城改造，商品住(zhù)宅的占比势必会(huì)进一(yī)步上升。

　　2000年以前(qián)建造(zào)的住宅建筑面积还有约81亿平(píng)，涉及城镇家(jiā)庭约9000万(wàn)户。破旧的城(chéng)中(zhōng)村、老公有住(zhù)宅，建筑面积小、质量低、基础设施配套(tào)差、没有或少(shǎo)有(yǒu)物业(yè)管理，居民追求美好、宜居(jū)生活的环(huán)境(jìng)，背后的改善性需求有待释放。

　　第四，“住上更大房子(zi)”的改善性需求还将有所增加(jiā)。

　　刚(gāng)需购(gòu)德国对中国友好吗，德国对中国怎么样房(fáng)受限于资金，倾向(xiàng)于中小(xiǎo)户(hù)型(xíng)。已(yǐ)有(yǒu)住(zhù)宅(zhái)家庭希望提高生活品质，以小换大、以旧换新。2022年底(dǐ)的中(zhōng)央(yāng)经济工作会议明(míng)确指出支(zhī)持住(zhù)宅改善(shàn)等消费。

　　OECD国家的(de)人均住宅(zhái)间数为1.71间，无论是否考虑乡村(cūn)住宅(zhái)因(yīn)素，中国的人均住宅间数较其(qí)他(tā)国家依(yī)旧存在不小差距。

　　住宅(zhái)舒适(shì)度与经济(jì)水(shuǐ)平有着密切正向(xiàng)联系。随(suí)着(zhe)经济发展水平的提高，中国的人均住宅间数与人均住(zhù)宅建筑面积将(jiāng)随(suí)之增(zēng)长。

　　如(rú)果说过去二十年(nián)是(shì)中国地产黄(huáng)金发展期，地产矛盾更多体现(xiàn)为住宅供(gōng)给存(cún)在不足，供(gōng)需(xū)出现错配，这是过去二十年房价快速上(shàng)涨基(jī)石(shí)。那么(me)未来将是住(zhù)宅质(zhì)量的供需冲突(tū)。房地产大(dà)分化时代已至，这种(zhǒng)分化不单局限于城市能级之间差异，优质小区(qū)和老(lǎo)旧二(èr)手房之间的差异也将(jiāng)越发(fā)扩大。

　　风险提示

　　人口(kǒu)普查数据调(diào)查的(de)是人，并不是针对(duì)住宅(zhái)，因此可能存在统计偏(piān)差。商品住(zhù)宅占比(bǐ)实际值可能偏低，其增速(sù)可能超预期。