近两年(nián)火爆的创新(xīn)产品公募(mù)REITs进入密(mì)集分红期，近日(rì)7只REITs陆续迎来除(chú)息日，公募REITs整(zhěng)体呈现出高(gāo)比例稳定分(fēn)红，15只公告2022 年(nián)可供分(fēn)配金额的REITs产品，平均分红比例接近99％。

　　多位业内人(rén)士对(duì)此表示，强制分红机制是公募(mù)REITs主要特征之一(yī)，稳(wěn)定分红体现出(chū)该类(lèi)产品长期(qī)投资价值，通过观测经营(yíng)活动现(xiàn)金(jīn)流、可供分(fēn)配现金等(děng)指标，也(yě)是观(guān)察REITs项(xiàng)目底(dǐ)层资产运营情况的“窗口”。他们(men)也提醒(xǐng)普通投资者注意，与产(chǎn)权类项目相比，特许经营REITs项目在经营权到(dào)期后不再产生现金收益，特(tè)许经营权分红目(mù)前已包(bāo)含了利(lì)润分配和本金的归还，在(zài)选择投资标的时应了解(jiě)资产(chǎn)类型和分红(hóng)的特征。

　　15只(zhǐ)公募REITs产(chǎn)品分红(hóng)

　　平均分红(hóng)比例98.89％

　　公募REITs 进入密(m鲨鱼裤和打底裤什么区别，鲨鱼裤跟打底有什么区别ì)集(jí)分红期，近日7只REITs产品（4月17 日-4月21日）陆续迎来除息日，此外尚有6只REITs实际分配情况尚(shàng)未公布。整体(tǐ)来看，公募REITs呈现出了高比例的稳定分红(hóng)，15只公(gōng)告2022 年可供分配金额的(de)公募REITs产品中(zhōng)，2022年全年分(fēn)配金额占可(kě)供分配金额(é)比例平均为(wèi)98.89％，且绝(jué)大部分(fēn)分(fēn)配比例在96％以(yǐ)上。鲨鱼裤和打底裤什么区别，鲨鱼裤跟打底有什么区别p>

　　中金基金相关(guān)负责人对(duì)此表示，投(tóu)资公募REITs的(de)主(zhǔ)要收(shōu)益来源为(wèi)持有期分红收益(yì)，以及基金份额交易(yì)价格的变化。基金份(fèn)额二级市场(chǎng)价格受到公募REITs资产运营情况(kuàng)及市场因素的综合影响，较易(yì)引起波动。与此相比，基金分(fēn)红预期则更有(yǒu)规(guī)律可循(xún)。公募REITs的分红(hóng)主(zhǔ)要来(lái)自(zì)基础(chǔ)设施资产的(de)经营现(xiàn)金流，投资人通过(guò)基金(jīn)募集(jí)材(cái)料和信(xìn)息(xī)披露文件，结合行(xíng)业及市(shì)场情(qíng)况，可以(yǐ)分析(xī)基础设施项目的(de)经营业绩，作为进(jìn)行投(tóu)资决策的重要参考(kǎo)。

　　“相对于基金份额(é)二级市场价格(gé)变(biàn)化导致的浮盈(yíng)或浮亏，分红作为基金份额(é)持有人实际获(huò)得(dé)的(de)现金(jīn)收益(yì)，对于长期(qī)投资者更具参考价值(zhí)。”中金基(jī)金相关负(fù)责(zé)人称(chēng)。

　　平安基金REITs 投资(zī)中心运(yùn)营高(gāo)级副总监李(lǐ)华平(píng)也表示，根据《公开募集基础(chǔ)设(shè)施(shī)证券投(tóu)资基金指引（试行(xíng)）》及相(xiāng)关法规要(yào)求，基(jī)础设施基(jī)金应当将(jiāng)90％以上(shàng)合并后基金年度(dù)可分配(pèi)金额以现(xiàn)金形式分(fēn)配给投资者，强制(zhì)分红机制是公募REITs的主要特征之一(yī)，稳定的分(fēn)红机制体现出REITs产品长期投资价值。

　　中航基金也(yě)认为(wèi)，从投(tóu)资(zī)角度来看，基础设施公募REITs同(tóng)时(shí)具备“股性(xìng)”和“债性”双重(zhòng)特点。二级市场价格反映这类(lèi)产(chǎn)品“股性”的(de)一面，分(fēn)红(hóng)体(tǐ)现了这(zhè)类产品的“债性(xìng)”特点。公募REITs有强制(zhì)分红要(yào)求，分红(hóng)类似于债券派息，但(dàn)不等(děng)同(tóng)于债券的固定(dìng)利息回报，而是由可供分配现金决定。

　　从(cóng)机构投(tóu)资者的角度来看(kàn)，一方(fāng)面是公募(mù)REITs丰富了机构(gòu)投资(zī)者的(de)投资品类，为(wèi)资(zī)产配置多元化(huà)提(tí)供抓(zhuā)手，具有较(jiào)强的配(pèi)置价值。另一方面，公募REITs的分红(hóng)能够帮助机(jī)构投资者稳定收益。机构投资者公募REITs能够通过分红获(huò)取相对于投(tóu)资债(zhài)券相对高的收益性，在(zài)有(yǒu)效控制风险(xiǎn)的(de)前提下，增厚资产包收益，起到(dào)投资“压舱石”的作用。

　　分红除(chú)了投资收益“落袋为安”外，市场对于未来分红(hóng)水平的(de)预(yù)期(qī)，也(yě)是影(yǐng)响(xiǎng)REITs基金二级市场价格走(zǒu)势的关键(jiàn)因素之一。

　　从近期(qī)公(gōng)募REITs的二级市场表(biǎo)现看，截至4月21日，今年以来中证REITs（收(shōu)盘）指数收于975.99 点(diǎn)，年内下跌7.44％，未跑赢主要(yào)股票和债券宽(kuān)基指数。

　　“截至2023年3月31日(rì)，有(yǒu)20只公募REITs发布了2022年年(nián)报(bào)，部分产品受宏观经济的影响，可分配金额(é)完成率不达预期，一定程度(dù)上影(yǐng)响(xiǎng)了公募REITs二级市场的(de)价格。”李华平称，公募REITs二(èr)级市场的(de)价格波动(dòng)受多(duō)重因(yīn)素的(de)影(yǐng)响(xiǎng)，投资收益是(shì)影(yǐng)响(xiǎng)REITs二级市场价格(gé)的主要(yào)因素之(zhī)一，而稳(wěn)定的分红有利于吸引投资者(zhě)参与公募REITs二级(jí)市(shì)场的投资。

　　中(zhōng)金基金相(xiāng)关负责人(rén)也表示，近期经济预期恢复，一方面市场(chǎng)热点呈现向股票和债(zhài)券(quàn)回归的(de)过程；另一方面，基础(chǔ)设施项目(mù)的经(jīng)营业(yè)绩相对(duì)经济活(huó)力的改善有一定的滞(zhì)后性。

　　此外，公募REITs在分红(hóng)除权日(rì)，将对(duì)基金份额的开盘(pán)指(zhǐ)导(dǎo)价做调减处(chù)理，调减金额(é)根据单位基金份额(é)的分红金(jīn)额进(jìn)行计(jì)算。除权操作是对分(fēn)红前(qián)后基金份(fèn)额净值变化的修正(zhèng)，使(shǐ)投资人在基(jī)金分红前后均可以(yǐ)获得公平的投资(zī)机(jī)会。

　　“分红可(kě)增强投资者长期投(tóu)资的信心，同时需(xū)结(jié)合持有产品的特性(xìng)，关注二级市场扰(rǎo)动对(duì)整体收益的(de)影响程(chéng)度。”中航基(jī)金相(xiāng)关人(rén)士也称。

　　特许经营权分红包括(kuò)利润(rùn)分配和本金归还

　　普通投(tóu)资者应了解底层资产情况

　　多位业内人士还(hái)提醒，与现有公募基金分红前提是本金之(zhī)上的增值部(bù)分不(bù)同，特许经营权REITs基金(jīn)运作期间的“分红(hóng)”界定为“分派”更为准确，分派的是本金与增(zēng)值两(liǎng)个部(bù)分(fēn)，两(liǎng)个部分之间的(de)比例是变动的(de)，与现(xiàn)有(yǒu)公募基金分红差异很大，大多数普通投(tóu)资者(zhě)可能把“分派”金额误认(rèn)为(wèi)是持续分(fēn)红。一旦(dàn)30年、40年、50年、60年等合同年限到期后基金价值面临极大不确定性，这是该类(lèi)投资者应该(gāi)注意的情(qíng)况。

　　李华平表示(shì)，目前公(gōng)募REITs主要有特许经营权类和产权类(lèi)两大(dà)资产类型，持有产权类产(chǎn)品的收益(yì)主要包括每年的现金分红及资(zī)产增值(zhí)的收益，而持有特(tè)许经营类产品(pǐn)的收益主要(yào)来自项(xiàng)目每年的现金分红(hóng)。其中，特许经营权(quán)类(lèi)资产的分(fēn)红包(bāo)括了利(lì)润分配和本金的归还，两者的比率也是变动(dòng)的，对特许经营(yíng)权类资产的(de)公募REITs可以内部收益(yì)率（IRR）来衡(héng)量投(tóu)资收益。普通投(tóu)资者在选择投(tóu)资(zī)标(biāo)的时，应了解公(gōng)募REITs底(dǐ)层资产的类型(xíng)。

　　中航(háng)基金也表示，从细分来看，各类公募REITs分红因底层资产属(shǔ)性(xìng)不同而形成区别。特许经营权类的公募REITs产品因其(qí)分红相当于(yú)包含(hán)“本金+收益(yì)”，分红相(xiāng)对(duì)较(jiào)多，债性偏强。而产权(quán)类的(de)公募REITs分红主要为“收益(yì)”，更看重(zhòng)底(dǐ)层资产的价(jià)值增(zēng)值，所以相(xiāng)对股性偏强。普通投资者(zhě)在选择公募(mù)REIT时，需(xū)要考虑底(dǐ)层资产属(shǔ)性，对所选(xuǎn)择(zé)产(chǎn)品的二级(jí)市场价格和(hé)分红有(yǒu)合理预期(qī)。

　　中金基(jī)金相关负责人(rén)也认为，与产(chǎn)权类(lèi)项目(mù)相比，特许(xǔ)经营(yíng)项目在经营权到期后不再能(néng)产生现金收益，因(yīn)此(cǐ)将可供分(fēn)配金(jīn)额(é)的分配理(lǐ)解(jiě)为(wèi)“分派”比“分红”更加准确(què)。基于这(zhè)个特点(diǎn)，剩(shèng)余经营(yíng)期限较(jiào)短的特许经营项目，通常具备更高的分派率(lǜ)水平。对于剩余(yú)期(qī)限较(jiào)长的特许经营权项目(mù)，即使分(fēn)派率相对较低，也(yě)有(yǒu)足够年限收回(huí)本金并取得收益。

　　中金基金该负责人提醒(xǐng)投(tóu)资(zī)者注意，特(tè)许经营权项目的分(fēn)派金额包含了投资(zī)本金，在不(bù)进行扩募(mù)的情(qíng)况下，基(jī)金份额单价随(suí)着分(fēn)派进度逐(zhú)年下降是(shì)正常现象，投资特许(xǔ)经营权REITs的收益来(lái)自项目剩余期限产生的(de)现金(jīn)流。

　　“与特(tè)许经营项目相比，产权类项目的土地或建筑的剩余使用年限一般较(jiào)长(zhǎng)，再加上到期后通过对建筑的更新(xīn)改造或补缴(jiǎo)土地出让金等(děng)追(zhuī)加投资，有机会进(jìn)一步延长(zhǎng)经营期限。这(zhè)种类(lèi)似永续经营的假设反映在基础资产的(de)估值上，使(shǐ)产权类REITs具备更显著的资产投资属性。”该(gāi)负责人称。

　　观测内部收益率(lǜ)等指标

　　评估项(xiàng)目底(dǐ)层资产运营(yíng)情况(kuàng)

　　在基金分红的时点，多位业内(nèi)人(rén)士还表示，在(zài)产(chǎn)品分红期，投资(zī)者可以观测经营活动现金(jīn)流(liú)、可供分配现金、内(nèi)部收益率(lǜ)等指标，来观察和(hé)评(píng)估项目(mù)底层资产的(de)运营(yíng)情况。

　　中航(háng)基金表(biǎo)示，年报指(zhǐ)标中，跟现(xiàn)金相关的指(zhǐ)标有(yǒu)两个：一(yī)是年报中披(pī)露的经营(yíng)活动现金流，二(èr)是可供分配现金，二(èr)者存在本(běn)质性区别。经营活动产生(shēng)的现金净流量是指(zhǐ)企(qǐ)业经(jīng)营、筹资、投资产生的现金流，基于企(qǐ)业本身经营活动(dòng)产生；可供分(fēn)配(pèi)的现金实质上是从EBITDA出发，对非现金影响利润表的项目进行(xíng)调整(zhěng)，加期初现金，最终得到的账面现金(jīn)。

　　李华平也表示，公(gōng)募REITs作为(wèi)资产配置新(xīn)选择(zé)，投资价值体现在相对股债市场(chǎng)独立的资产配置功(gōng)能(néng)，比较适合(hé)长期持(chí)有。建议(yì)投资者对(duì)经(jīng)营(yíng)权类的资产可以更多关注内(nèi)部收益率(lǜ)的高(gāo)低，对(duì)产权类的(de)资(zī)产(chǎn)更多(duō)关注(zhù)分派(pài)率高低(dī)。因为(wèi)公募REITs可(kě)分配(pèi)收益主要来自底层(céng)资产(chǎn)的经营(yíng)净现金流，所(suǒ)以底层资(zī)产运营情况(kuàng)直接影响投资回报，投资者可综合考虑原始权益(yì)人综合实力、运营管(guǎn)理机构(gòu)实力(lì)、公募基金管理人实(shí)力等(děng)多(duō)重因素来选(xuǎn)择(zé)投资标(biāo)的。

　　中信证券(quàn)研报也显(xiǎn)示，公募REITs进入(rù)密集(jí)分(fēn)红期(qī)，由(yóu)于分红交易带来的(de)短期博弈机会仍在，叠加此前(qián)市场接连(lián)回调(diào)，建议(yì)投资者关注有(yǒu)基本面支撑、填权效应相对明显、同时分红规模较为(wèi)可观的(de)个券(quàn)。

　　“公(gōng)募(mù)REITs的招募说(shuō)明(míng)书均(jūn)会载明REITs在发行首年及次年的可(kě)供分(fēn)配金额预测。投资者(zhě)可以将REITs的实际(jì)分红金额与(yǔ)募(mù)集材料(liào)中披(pī)露预(yù)测(cè)进(jìn)行(xíng)比较分析(xī)，结合(hé)经(jīng)济及市场(chǎng)的实际环境(jìng)，对(duì)基(jī)础设施(shī)项目的运营(yíng)业绩及(jí)REITs的管理(lǐ)能力进行(xíng)判(pàn)断。”中金基(jī)金上述负责(zé)人也称。

未经允许不得转载：橘子百科-橘子都知道 鲨鱼裤和打底裤什么区别，鲨鱼裤跟打底有什么区别