饱(bǎo)受争议的二手房交(jiāo)易中介费问题(tí)，正逐渐得(dé)到监管部门的重视。

　　5月8日，住建部、市场监管总局(jú)联合发布了关于规范房地产经(jīng)纪服(fú)务的意见。意见提及，近年(nián)来，部(bù)分房地产(chǎn)经纪机构存在(zài)利用房(fáng)源客(kè)源优势收(shōu)取(qǔ)过高费用(yòng)、未(wèi)明码标价、捆绑收费、滥(làn)用客户个(gè)人信息等问(wèn)题，加重(zhòng)交易(yì)当事人负担、侵害其合(hé)法权(quán)益。

　　基(jī)于上述(shù)背景，两部(bù)门从加强从业主体管理(lǐ)、明确经纪服务内(nèi)容(róng)、合理确(què)定(dìng)经纪(jì)服务收费、严格实行明码标(biāo)价等十方(fāng)面，提(tí)出了意(yì)见。

　　中原地产首席分析师(shī)张大伟称，随(suí)着城市(shì)发展(zhǎn)，一二线城(chéng)市二手房交易占(zhàn)比(bǐ)逐渐增加(jiā)。以北京、上海为例，二手房占市场(chǎng)成交比(bǐ)例超过80％，大量二手房成交依(yī)赖中(zhōng)介居(jū)间(jiān)成交，房地(dì)产(chǎn)调(diào)控(kòng)重心(xīn)逐渐从开发商过渡到(dào)中介公司。

　　广东省城规院住房政(zhèng)策研究中心首(shǒu)席(xí)研究员李宇嘉表示，买(mǎi)房(fáng)对居(jū)民(mín)来(lái)说属于金(jīn)额不低的(de)大宗交易，由于二手房(fáng)交易(yì)成本(běn)较高、交易(yì)周期较(jiào)长，具有非常强(qiáng)的专(zhuān)业性，居民往(wǎng)往通过中介来完成。但(dàn)很多中介利用信息不对称等问题，将非必(bì)要的收(shōu)费夹带其中，如收取过桥融资、按揭费、担(dān)保费(fèi)等，对居民造(zào)成额外的负担，而且(qiě)这些(xiē)服务(wù)事项(xiàng)并未明码标价。

　　对于二(èr)手房市场交(jiāo)易(yì)过程中存(cún)在的“乱象”，李宇嘉指(zhǐ)出(chū)，对(duì)包括经纪(jì)服务在内的(de)相关市场交易行为(wèi)及其主体(tǐ)进行规范(fàn)和秩(zhì)序整顿，是房地(dì)产(chǎn)市场管理(lǐ)和(hé)调控的主题(tí)。“当下，推进这(zhè)项工作的(de)意义(yì)更大(dà)，也更急迫。”

　　中(zhōng)介收(shōu)费问题成监(jiān)管重点

　　二手房市场中，历来(lái)对房地产经纪服务(wù)行(xíng)业关(guān)注最多的一个(gè)话题，便是房(fáng)地产经(jīng)纪服务(wù)费的(de)问(wèn)题。

　　张大伟(wěi)认为，未来相关(guān)部门主要监管的重(zhòng)点，将(jiāng)是(shì)对房地(dì)产经纪服务收费及(jí)中(zhōng)介交易(yì)进行规(guī)范。

　　在热点城市，二手(shǒu)房(fáng)屋交(jiāo)易过程(chéng)中，部分价值不菲的房屋，往往要缴纳一笔金额不(bù)低的中介(jiè)费。以北(běi)京某房地产经纪服(fú)务机(jī)构(gòu)2.7％的服务费率计算(suàn)，一套1000万(wàn)元的房屋，中介(jiè)费(fèi)约为27万。

　　在合理(lǐ)确定经纪服务收费(fèi)上，两部门在此次意(yì)见中提及，房地(dì)产经纪机构要合理降低(dī)住(zhù)房买卖和租(zū)赁(lìn)经纪服务(wù)费用(yòng)。鼓励按照成(chéng)交价(jià)格(gé)越(yuè)高、服务费率越低的原(yuán)则(zé)实行分(fēn)档定价。引导(dǎo)由交易(yì)双方共同承担经纪服务费用。

　　据张(zhāng)大伟介绍(shào)，目(mù)前房地产经纪服务(wù)收费标准的(de)最早依据(jù)是1995年国家计(jì)委建设部庸人自扰之前一句意思是什么天下本无事，世上本无事庸人自扰之是什么意思下发的《关于房地(dì)产中(zhōng)介(jiè)服务收费的通知》（971号文），其中第六条规定：房屋买卖代理收费，按成(chéng)交(jiāo)价格总额(é)的0.5-2.5％计收。

　　以北京(jīng)为(wèi)例，目前北京市执(zhí)行的2014年更新后的收费(fèi)标准，即根据这样(yàng)的(de)规定：“少(shǎo)数(shù)特别复(fù)杂的住宅买(mǎi)卖经纪服务，经交(jiāo)易各方协商同意，可在(zài)规(guī)定的收费标(biāo)准基(jī)础上适当(dāng)上浮，上(shàng)浮(fú)幅度最高不得超(chāo)过10％。”这意味着，当前北京二手(shǒu)房中(zhōng)介费上限为：2％*1.1+0.5％=2.7％。

　　张(zhāng)大伟表(biǎo)示，本着“简政放权”的精神，北京2015年取消了(le)房地产中(zhōng)介服务等57个(gè)政府定价(jià)，房(fáng)地产经纪服务(wù)收费多(duō)少由各中介机构(gòu)自行决定。

　　“房(fáng)产(chǎn)中介机构在(zài)实际收取费用过程中(zhōng)，相关庸人自扰之前一句意思是什么天下本无事，世上本无事庸人自扰之是什么意思监(jiān)管部门当(dāng)前(qián)并未明确(què)具体的(de)中介费率，中介机构仅需在服务(wù)过(guò)程中对收费标准进(jìn)行明(míng)码(mǎ)标(biāo)价即(jí)可。而房地产经(jīng)纪(jì)服务(wù)机构在(zài)具体(tǐ)收取过程中，会结合房屋价值及工资标准，综合(hé)计算出合适的中(zhōng)介费率。”张大伟补充道。

　　对于明码标(biāo)价问题，两部门在此(cǐ)次(cì)意见中(zhōng)提及，房地产经纪(jì)机构(gòu)应(yīng)当在(zài)经(jīng)营门店、网站(zhàn)、客户端等场所(suǒ)或渠道(dào)，公示服(fú)务项(xiàng)目、服务内容和收费标准，不(bù)得(dé)混合标价和捆绑收费。房地产经纪机构提供(gōng)的(de)基(jī)本服(fú)务和(hé)延(yán)伸服务，应(yīng)当分别(bié)明(míng)确(què)服务(wù)项目和收费标准。房地产经纪机构收费前应当(dāng)向交易当事人出具收费清单，列明收费标(biāo)准、收费金额，由当(dāng)事人签(qiān)字确(què)认(rèn)。

　　另(lìng)外(wài)，对收(shōu)庸人自扰之前一句意思是什么天下本无事，世上本无事庸人自扰之是什么意思费明显高于(yú)市场平均水平的房地(dì)产(chǎn)经纪机构，住房和城乡建设部门将会同市场(chǎng)监管等部门采取约(yuē)谈等综合措施进行重点(diǎn)监(jiān)管(guǎn)。市场监管部门会同(tóng)有关部门依法查处不按(àn)规定明码标价、操(cāo)纵经纪(jì)服务收费等(děng)违反价格和反垄断(duàn)法律法规的行为。对房地产经(jīng)纪机(jī)构(gòu)相关违法违规(guī)信息，市场(chǎng)监管(guǎn)部门(mén)要(yào)依法依(yī)规纳入国(guó)家(jiā)企业信用(yòng)信息公示系统。

　　房屋(wū)中介费要降了？

　　鼓励按照成(chéng)交(jiāo)价格越高、服务费率越(yuè)低的原则实行分档定价(jià)，是否(fǒu)意味着，未来豪(háo)宅(zhái)的中介费有(yǒu)望(wàng)大幅降低？

　　中(zhōng)原地产(chǎn)华南区总裁兼深圳中原总经理郑叔伦称(chēng)，住(zhù)建部发文鼓励按照成交价格越高、服(fú)务(wù)费率越低(dī)的原则实行(xíng)分(fēn)档定(dìng)价，合理降低住房买卖和租赁(lìn)经纪服务费用，主(zhǔ)要还是规范行业，打击收费过高的经纪机构，但对市场影(yǐng)响有限，“以深圳为例，深圳市场豪宅和普(pǔ)宅本来收费(fèi)就不同，各(gè)家收费(fèi)普遍在(zài)合理范围内，加(jiā)上(shàng)经纪服务费用对市(shì)场的(de)影响不大。”

　　张(zhāng)大(dà)伟指出(chū)，由于(yú)当前两部(bù)门提出的意见仅为(wèi)鼓励性质(zhì)，即只(zhǐ)是(shì)纲领性文(wén)件而非规定(dìng)，未来如(rú)何具体认定(dìng)其中的细则，还需要看各城市落(luò)地执行情况。

　　不(bù)过，张大(dà)伟表示，“从(cóng)目前市(shì)场(chǎng)看，经纪(jì)服务领域的调整(zhěng)改(gǎi)善、规范化，有(yǒu)利于(yú)行业健(jiàn)康发展。同时，由于二手房很多房源(yuán)在(zài)产权方面有瑕(xiá)疵，如产(chǎn)权抵(dǐ)押、不同税费等都可能对交(jiāo)易产生(shēng)影响，这(zhè)对(duì)房地产经(jīng)纪服(fú)务行业的专(zhuān)业(yè)性提(tí)出(chū)更高的要求(qiú)。”

　　58安居客研究(jiū)院(yuàn)研究总监陆(lù)骑麟(lín)指(zhǐ)出(chū)，在二手(shǒu)房买(mǎi)卖(mài)过(guò)程中，原本应该(gāi)由上下家各支付(fù)一半的(de)中(zhōng)介费(fèi)，但在一些热点城市的(de)二手房交易过程中(zhōng)，往往会有这样的情(qíng)形，因部分购房者处于弱势地位，从(cóng)而会出现中介费(fèi)及(jí)税费均由(yóu)购房者来承担。即使一些房东愿意承(chéng)担(dān)中介费(fèi)，这部分费(fèi)用也可能通过转嫁的(de)方式，在房价中有所(suǒ)体现(xiàn)。

　　“上家把中介费转嫁给(gěi)下家(jiā)，市场这种所(suǒ)谓‘约定俗成’的情况(kuàng)，一些房产中介公司将(jiāng)其视(shì)为(wèi)向购(gòu)房者单边收费的(de)行为(wèi)。部分中介(jiè)公(gōng)司可能会利(lì)用其支配地(dì)位，在原先经(jīng)纪服(fú)务(wù)收费的基础上，再(zài)次向房东收取费用，而(ér)这部分费用(yòng)，房东(dōng)往往会将其(qí)转再次转嫁给购房者(zhě)，这(zhè)实(shí)际上(shàng)相当于变相推高了(le)房价。两(liǎng)部门(mén)提出严禁操纵经纪(jì)服务(wù)收费(fèi)，不仅有利于提高交(jiāo)易中操作的(de)透明度，也(yě)有利(lì)于房价的稳定。”陆(lù)骑麟称。

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