饱受争(zhēng)议(yì)的二手房交易(yì)中介费(fèi)问题，正逐渐得到(dào)监(jiān)管部门的重视(shì)。

　　5月8日，住(zhù)建(jiàn)部、市场监管(guǎn)总局联合发布了关于(yú)规范房地产经(jīng)纪(jì)服务的意见(jiàn)。意见提及，近年来，部分房地(dì)产经(jīng)纪机构(gòu)存在利(lì)用(yòng)房源(yuán)客源优势收取(qǔ)过高费用、未(wèi)明码标价(jià)、捆绑收(shōu)费、滥用客户个人信息等问题，加重交易当事人负(fù)担(dān)、侵(qīn)害其(qí)合法(fǎ)权益(yì)。

　　基(jī)于(yú)上述背景，两部(bù)门从(cóng)加强(qiáng)从业主体管(guǎn)理、明(míng)确经纪(jì)服(fú)务内容、合理确定经纪服务收费(fèi)、严格(gé)实行明码标(biāo)价等十方面，提出(chū)了意见。

　　中原(yuán)地产(chǎn)首席分析师张大伟称，随着城市发展，一二线城市二手房交(jiāo)易占比逐渐增加。以北京、上海为例，二(èr)手房(fáng)占市场成(chéng)交比例超过80％，大量二(èr)手房成交依赖中介居间(jiān)成(chéng)交，房地产(chǎn)调控重心逐渐从开发商过(guò)渡到(dào)中介公司。

　　广东省城(chéng)规院住房政策研究中(zhōng)心首(shǒu)席研究员李宇(yǔ)嘉表(biǎo)示，买房对居民来说属于(yú)金额不低(dī)的大(dà)宗交易(yì)，由于二手房交易成(chéng)本较高、交(jiāo)易周期较(jiào)长，具有非(fēi)常强的专(zhuān)业性，居(jū)民往往通过中介(jiè)来(lái)完成(chéng)。但很多中介(jiè)利用信息不对(duì)称等问题，将非必(bì)要的收费夹带(dài)其(qí)中，如收取过桥融资、按揭费、担保费(fèi)等，对居民造成额外的负担，而且这些服务事(shì)项并未明码(mǎ)标价(jià)。

　　对于二手房(fáng)市场交易过程中(zhōng)存在的“乱象”，李宇嘉指出，对(duì)包括经纪服务在内的(de)相关市场交易行(xíng)为(wèi)及其主体进(jìn)行规范(fàn)和秩(zhì)序整顿(dùn)，是房地产市(shì)场管理和调控的主题。“当下，推进这(zhè)项工作(zuò)的意(yì)义更(gèng)大，也更急迫(pò)。”

　　中介收费问题成监管重点

　　二手房市场(chǎng)中，历(lì)来对(duì)房地产经纪服务(wù)行(xíng)业(yè)关注最多的一个话题，便是房地(dì)产经(jīng)纪服(fú)务费(fèi)的问题。

　　张大伟认为，未来(lái)相关部门(mén)主(zhǔ)要监管(guǎn)的重点，将是(shì)对房地产经纪三维向量叉乘公式矩阵，三维向量叉乘公式行列式服(fú)务(wù)收费及(jí)中(zhōng)介(jiè)交易进行规范。

　　在热点(diǎn)城(chéng)市，二手房屋交易过程中，部分价值(zhí)不菲(fēi)的房屋，往往要缴纳一笔金额不(bù)低的中(zhōng)介费(fèi)。以北京某房地产经纪(jì)服(fú)务机构2.7％的服务费率计算，一套1000万元(yuán)的房屋(wū)，中介(jiè)费约为27万(wàn)。

　　在合理(lǐ)确定经纪服务(wù)收费上，两(liǎng)部门(mén)在此次意见中提及(jí)，房地(dì)产(chǎn)经纪机构要合(hé)理降低(dī)住房买卖和租赁(lìn)经纪服务费用。鼓励按照成交(jiāo)价格越高、服务(wù)费(fèi)率越低的原则(zé)实(shí)行分档定价。引导(dǎo)由交(jiāo)易双方(fāng)共同承担经纪服务费(fèi)用。

　　据张大(dà)伟介绍，目前房地产经纪服务收费标准的最早依据(jù)是(shì)1995年国家计委(wěi)建设部(bù)下发的(de)《关于房地(dì)产(chǎn)中介服务收费(fèi)的通(tōng)知》（971号文），其中第六条规定：房(fáng)屋买(mǎi)卖代理收费，按成交价格总额的0.5-2.5％计收(shōu)。

　　以(yǐ)北京为例，目前(qián)北(běi)京市执行(xíng)的2014年更新后(hòu)的收费标准，即根据这样的(de)规定(dìng)：“少数特别复杂的住宅(zhái)买(mǎi)卖经(jīng)纪(jì)服务，经交易各方协商同意，可(kě)在规定(dìng)的收费标准基础上(shàng)适(shì)当上浮，上(shàng)浮幅度最高不得超过10％。”这意(yì)味着(zhe)，当前北京二手(shǒu)房中介费上限为：2％*1.1+0.5％=2.7％。

　　张大伟表示，本着“简政(zhèng)放(fàng)权(quán)”的(de)精(jīng)神，北京2015年取消了房地产中介服务等57个政(zhèng)府定价，房地(dì)产经纪(jì)服务收费多少由各中介机构自行决定。

　　“房产中介机构(gòu)在(zài)实际收(shōu)取费(fèi)用过(guò)程中，相关监管部门当前并未明确具体的中(zhōng)介费率，中介机构仅(jǐn)需在服务过程(chéng)中对收费标准进行明码(mǎ)标价(jià)即可。而房地产经纪服(fú)务机构在具(jù)体收(shōu)取过程中(zhōng)，会结合房(fáng)屋价值及(jí)工资(zī)标准，综合计(jì)算(suàn)出合适的中介费率。”张(zhāng)大(dà)伟补充(chōng)道。

　　对于(三维向量叉乘公式矩阵，三维向量叉乘公式行列式yú)明码标价(jià)问题，两(liǎng)部门在(zài)此次意见中(zhōng)提及，房地产经纪机构(gòu)应当在(zài)经营门店(diàn)、网站、客户端等(děng)场(chǎng)所或渠道，公示(shì)服务项目、服务内容和收(shōu)费标准(zhǔn)，不得混合标价和捆绑收(shōu)费。房(fáng)地产经纪(jì)机(jī)构(gòu)提供(gōng)的基本服务和延(yán)伸服务，应当(dāng)分别明(míng)确(què)服务项目和收费标准(zhǔn)。房地产(chǎn)经(jīng)纪机构(gòu)收(shōu)费前应当向交易当事人(rén)出具收费清单，列明收费标准、收(shōu)费金(jīn)额，由当事人签字确认。

　　另外(wài)，对收费明显(xiǎn)高于市场(chǎng)平(píng)均水(shuǐ)平的房地产经(jīng)纪机构，住房和(hé)城(chéng)乡(xiāng)建设部门(mén)将会同市场监管等部门采(cǎi)取约谈等综合(hé)措施进行重点监管。市场监管部门会(huì)同有(yǒu)关部门依法查处不按规定明(míng)码标价、操(cāo)纵(zòng)经纪服务(wù)收(shōu)费等(děng)违反价格(gé)和反垄断法律法(fǎ)规的行为(wèi)。对(duì)房地产(chǎn)经纪机(jī)构相(xiāng)关违法违规信息(xī)，市场监管部门(mén)要依法(fǎ)依规(guī)纳入国(guó)家企业信用信息公示系统。

　　房屋(wū)中介费要降(jiàng)了(le)？

　　鼓励按照(zhào)成交价(jià)格(gé)越高、服务(wù)费率越低的原则实(shí)行分(fēn)档定价，是(shì)否(fǒu)意味着，未来豪(háo)宅的中介(jiè)费有(yǒu)望大幅(fú)降低？

　　中(zhōng)原地产华南区总裁兼深(shēn)圳(zhèn)中(zhōng)原(yuán)总三维向量叉乘公式矩阵，三维向量叉乘公式行列式(zǒng)经理郑叔(shū)伦称，住建部发(fā)文鼓励(lì)按照成(chéng)交价格越高、服务(wù)费率越低的(de)原(yuán)则实行分(fēn)档定价，合(hé)理降低住房买卖和租赁经纪服务费用(yòng)，主要还(hái)是规(guī)范(fàn)行(xíng)业(yè)，打击收费过高的经纪机构(gòu)，但(dàn)对(duì)市场影响有限，“以(yǐ)深圳为例(lì)，深圳市场(chǎng)豪宅和(hé)普宅本(běn)来收(shōu)费就不同(tóng)，各家收费(fèi)普遍在(zài)合理范围内，加上(shàng)经纪服务费用(yòng)对(duì)市场的影响(xiǎng)不大。”

　　张(zhāng)大伟指(zhǐ)出，由于当前两部门(mén)提出的意见仅为鼓励性质，即只是纲领性(xìng)文件而非规定，未来(lái)如何(hé)具体(tǐ)认定(dìng)其中(zhōng)的(de)细(xì)则，还需要看(kàn)各城市落地执(zhí)行情况。

　　不过，张(zhāng)大(dà)伟表示，“从目前市场看，经纪服(fú)务领(lǐng)域的调整(zhěng)改善、规范化，有利于行业(yè)健康发(fā)展。同时(shí)，由于二手房很多房源在产(chǎn)权方面有(yǒu)瑕疵(cī)，如(rú)产权抵(dǐ)押(yā)、不同税费等都(dōu)可能(néng)对(duì)交易产生(shēng)影(yǐng)响，这对房地产经纪服务行业的专(zhuān)业性提(tí)出更高的要求。”

　　58安居客研究院研究总(zǒng)监陆骑麟指出(chū)，在二手房买卖(mài)过程中，原本应(yīng)该由上下家(jiā)各支付(fù)一(yī)半的中介费，但(dàn)在一些热(rè)点(diǎn)城市(shì)的二手(shǒu)房交易过程中(zhōng)，往往会(huì)有(yǒu)这(zhè)样的情形，因(yīn)部分(fēn)购房者处于弱势地位(wèi)，从而会出现中介(jiè)费及税费均由购房者来承担。即使一些房东愿意承担中(zhōng)介费，这(zhè)部分费用也可能通过转嫁的方式(shì)，在房价中有所(suǒ)体现。

　　“上家(jiā)把中介费转嫁(jià)给(gěi)下家，市场这种(zhǒng)所谓(wèi)‘约定俗成(chéng)’的情况，一(yī)些房产(chǎn)中介公司将(jiāng)其视为向购(gòu)房者单(dān)边收费的行为(wèi)。部分(fēn)中介公司(sī)可能会利用其支配地位，在原先经纪服(fú)务收费的基础(chǔ)上(shàng)，再次向房东收取费用(yòng)，而这部分费用，房东往往会将其转再次转嫁给购(gòu)房者，这实际上相当于变相推高(gāo)了房(fáng)价。两部门提出严禁操纵经纪(jì)服务收(shōu)费，不(bù)仅有利于提高交易中操作(zuò)的透明度，也有利于房价的(de)稳定(dìng)。”陆骑(qí)麟(lín)称。

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