万柳书院，暴雷(léi)了。

　　今年年(nián)初(chū)“万柳少爷”的意外走红(hóng)，让这个位于北(běi)京海(hǎi)淀的豪(háo)宅被全(quán)国(guó)知晓，其(qí)背后曾宣(xuān)称要做地产(chǎn)界“劳斯莱斯(sī)”的神秘开发商——中(zhōng)赫集(jí)团，也被拉向台前。

　　而(ér)如今，万柳(liǔ)书(shū)院再次受到舆论关(guān)注，起因中赫集(jí)团成了(le)共同债务人被(bèi)中国信(xìn)达追债，中国信达(dá)为了收回钱款不得不将中(zhōng)赫抵(dǐ)押的75套万柳书院豪宅拍(pāi)卖(mài)。可问题是，这些房子早已售出，业(yè)主并(bìng)非中赫(hè)集团，那些真正斥巨资购入房产的(de)有(yǒu)钱(qián)人，房子现在莫名奇妙地被拍(pāi)卖，算是被割了！

　　截至发稿，暂(zàn)未看到(dào)这些业主的维(wéi)权(quán)信息(xī)，难(nán)怪有网(wǎng)友(yǒu)调侃：“富人被割韭菜的(de)时候，他们(men)的(de)姿势都那么优雅。”

　　不过事件背(bèi)后(hòu)，可能(néng)没(méi)你想象的那么简单。

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　　富(fù)人(rén)被精准收伊拉克是不是被灭国了割？

　　最惨的(de)可能(néng)还是(shì)债主

　　“北京豪宅(zhái)的尽头是万柳书院”，但谁都(dōu)没想到，这个位于海淀核心区位(wèi)，名校(xiào)环绕的(de)顶级豪宅，竟然暴雷了！

　　近(jìn)日(rì)，有(yǒu)网(wǎng)友发现，中国信达在京东拍卖(mài)上(shàng)，上(shàng)架(jià)了“北京赫(hè)华恒瑞房地产开发有(yǒu)限公司不良债权转让项目”，债权总额高达(dá)近(jìn)47亿，该项目的(de)抵押物中，包括75套万柳书院住宅。

　　据京东拍卖显示(shì)，上述不良债权转(zhuǎn)让项目的处置主体是(shì)中国信达资产管理股份(fèn)有(yǒu)限(xiàn)公司(sī)北京市分公司(sī)（下称(chēng)中国信达(dá)北分），处置的(de)是对北京赫华(huá)恒瑞房地产开发有限(xiàn)公司（下称赫华恒瑞）的不良债权。截至2023年1月31日(rì)，债权金额(é)约为46.95亿元(yuán)人民币，其中债权本金37.50亿(yì)元(yuán)。中赫集团有限公司是共同债务(wù)人。目(mù)前，该项(xiàng)目已有(yǒu)1万次围(wéi)观(guān)，35名(míng)意(yì)向人(rén)。

　　从表面(miàn)上看，这就是(shì)一起中国信达北分讨债(zhài)的故事(shì)，但实际(jì)上，75套(tào)豪宅的背后暗藏秘密。

　　据此前媒体(tǐ)报道，万柳书院总共301户，而且早已(yǐ)售罄。如果该(gāi)报道属实，说(shuō)明这(zhè)些房(fáng)子实际上都是卖出去了的(de)，是(shì)有人住(zhù)的。

　　那为什么中国(guó)信达的拍(pāi)卖页面(miàn)上又注明(míng)这75套房子是“未出售(shòu)”的状(zhuàng)态呢(ne)？只能说明这些房子根(gēn)本没有网签，也没有房产证！

　　第一财经的报道证实了上述内容。有豪宅(zhái)中介透露，中赫(hè)集(jí)团早(zǎo)就把这(zhè)75套房子抵押(yā)出去，现在还没资金解抵押，所(suǒ)以不(bù)能网(wǎng)签、没办房本。

　　作为海(hǎi)淀的顶级(jí)豪宅，最(zuì)强学(xué)区房(fáng)，万柳书院的业主(zhǔ)基本(běn)都是北(běi)京的高端(duān)人士(shì)，柳传志(zhì)、丁磊等知名商业大(dà)佬也是(shì)万柳书(shū)院的业主。另(lìng)据地产自媒体“地产八卦女”爆料，万柳书院的(de)业主中，还有不少(shǎo)中赫集团的高管、合作伙伴、亲戚(qī)朋友等。

　　由此(cǐ)，不少网友感(gǎn)叹，“富(fù)人也被精准(zhǔn)收割了！”

　　不过，如果这些业主确实(shí)已经支付(fù)价款(kuǎn)并实(shí)际占有(yǒu)，那么，中国信达转让这(zhè)笔不良债(zhài)权回本的愿望，或(huò)将(jiāng)泡汤。这(zhè)次(cì)拍卖损失最大(dà)的，没(méi)准还是债主中国信达。

　　根据相关法(fǎ)律规定，民事执行中，业(yè)主已经支付价款并实际占(zhàn)有，但未办(bàn)理(lǐ)过户手(shǒu)续的，如(rú)果业主没有过错，人民法院不得查(chá)封(fēng)、扣押、冻(dòng)结(jié)，已经查封的可(kě)以向法院提出执行异(yì)议申请，请(qǐng)求法院解除查封，同时可以联合起诉开发商，要求(qiú)退还购房(fáng)款(kuǎn)或(huò)办理房产证，并承担违约(yuē)责任(rèn)。

　　此外，今年4月，人民法院报公布《最高人民(mín)法院(yuàn)关于商品房消费者权利保护(hù)问题的批复(fù)》，以司法解(jiě)释的方式明确了(le)购(gòu)房(fáng)人(rén)的优(yōu)先权：

　　商品房消(xiāo)费者以居住(zhù)为目的购(gòu)买(mǎi)房屋并已支(zhī)付全部价款，主张其(qí)房屋(wū)交(jiāo)付(fù)请求权优先于建设工程价款优先受偿(cháng)权、抵押(yā)权以及其他债(zhài)权的，人民法院应当予(yǔ)以(yǐ)支(zhī)持。只支付了部(bù)分价款的商(shāng)品(pǐn)房消费者，在一审法庭辩论(lùn)终结前已实际支付剩余价款的，可以适用前款规定。

　　也就是说，如果这(zhè)75套(tào)房(fáng)子均为“已(yǐ)售未网签”，那么这笔不(bù)良债(zhài)权，实际上(shàng)是个烫(tàng)手山芋。可能不仅(jǐn)不能卖出(chū)去回本(běn)，抵押(yā)的这(zhè)75套(tào)房子，还(hái)会被业主讨(tǎo)回去。

　　中国信达，将会赔了夫人(rén)又折兵？

　　2

　　地(dì)产界的(de)“劳斯(sī)莱斯”

　　成了“老赖”

　　这次债权公司中国信达(dá)申请(qǐng)不良债权(quán)转让，可以(yǐ)追溯到金谷(gǔ)信托踩雷(léi)赫华恒瑞。

　　天(tiān)眼查显示，目(mù)前中国(guó)信达已经成为赫华恒瑞唯(wéi)一股(gǔ)东。但此前，赫华恒瑞为(wèi)中赫集团旗下子(zi)公(gōng)司。2019年4月22日，中赫集(jí)团(tuán)、中赫置地等选择退(tuì)出了赫华恒瑞的股东行(xíng)列，中国金谷国际信托有限(xiàn)责任公司成为(wèi)了唯一(yī)股东(dōng)，后者(zhě)由中国信达资(zī)产管理股(gǔ)份有限公司(sī)持股93.75％。

　　作为房(fáng)地(dì)产(chǎn)开发商，相较其他房(fáng)企，中赫集团(tuán)既没有(yǒu)很大规模，也没(méi)有很高的国民知名度，但却在北京豪(háo)宅圈留下一(yī)个个传(chuán)说。

　　如钓鱼台七号院，作为中赫(hè)集团(tuán)进(jìn)入北(běi)京(jīng)的第一(yī)个豪宅项目，2011年(nián)，中赫置地推出钓鱼(yú)岛七号(hào)院3号楼(lóu)，高达30万/平米的天(tiān)价(jià)，成为当时京(jīng)城最贵(guì)的楼盘，引发了市场(c伊拉克是不是被灭国了hǎng)强烈(liè)震惊。

　　随后开(kāi)发的(de)万柳书(shū)院，更是被誉为“北(běi)京(jīng)海(hǎi)淀(diàn)顶(dǐng)端(duān)豪宅(zhái)”。2012年，中赫置地以26.3亿元，溢价率40.9％，从融创、保利、万科等大型知名房企手中(zhōng)，抢下了北京万柳(liǔ)地块(kuài)，成为北(běi)京(jīng)当(dāng)年的(de)“双(shuāng)料地(dì)王”。很(hěn)快，万(wàn)柳书院就(jiù)以(yǐ)神秘高端的姿态(tài)杀入市场，无论(lùn)是(shì)一(yī)块块从荷兰运回(huí)来的灰砖垒起来(lái)的五米高墙，还是每棵成本超6万的(de)成年银(yín)杏树，还是每平米(mǐ)20万元的(de)价格(gé)，都令业内外(wài)震撼(hàn)不已。

　　“万柳的墙、西宸的缸、霄(xiāo)八的(de)顶儿、融创的湖、紫辰院的(de)树、北平(píng)府的院(yuàn)儿(ér)。”从这句顺口溜中，就(jiù)可看出其在(zài)北京豪(háo)宅圈(quān)的地位。2014年末(mò)上市(shì)的它，对手(shǒu)是当时有名的融(róng)创观澜嘉苑、佳(jiā)兆业广场、恒大华府等，现如今(jīn)，它远远超(chāo)过这些对(duì)手。

　　去(qù)年，万柳书院一套(tào)300平米的法拍房，最终成交价(jià)1.09亿、单(dān)价达到惊(jīng)人的(de)36万元/平米，说(shuō)明万柳(liǔ)书院虽然已经推出了8年之久，但其依旧(jiù)在(zài)北京豪宅圈备受追捧。

　　中赫集(jí)团(tuán)开(kāi)发的豪宅，也吸引了不少知名人士，如知名(míng)演员宋丹丹，就(jiù)住(zhù)在钓鱼(yú)台七号院。而柳传志、丁磊等知名商业大佬则居住在(zài)万柳书院。

　　几大豪(háo)宅的(de)成功奠定了中赫集团的“高(gāo)端路线”，也因此，它被外界贴(tiē)上了(le)，“卖(mài)北京城最贵(guì)的房，拿北京(jīng)城最贵的地(dì)”，“做地产中的(de)‘劳斯莱(lái)斯(sī)’”的标签(qiān)。

　　但(dàn)隐藏在豪宅(zhái)开发(fā)商光环的背后，这个地产(chǎn)界“劳斯莱(lái)斯”却多(duō)次成为被执行人，被执行(xíng)标的高(gāo)达11亿。

　　今年年初，因为履行(xíng)能力(lì)而拒(jù)不履行生效(xiào)法律文书确定义务(wù)，中赫集团正式成了“老赖”。

　　3

　　中赫被北京国(guó)安坑(kēng)了？

　　中赫集(jí)团如今沦落到(dào)这个(gè)地步，其实是有(yǒu)迹(jì)可(kě)循的(de)。

　　事(shì)实上，早在今年年(nián)初“万柳书院少爷”走红之时(shí)，深蓝财经(jīng)就(jiù)曾深挖出背(bèi)后的中(zhōng)赫集团(tuán)，发现其深陷财(cái)务危机。

　　从知名(míng)豪宅(zhái)的开发商到沦为“老赖”，中赫集团(tuán)实控人(rén)周金(jīn)辉的人生(shēng)轨迹跟着急转直下。而追根溯源，这个转折点，就(jiù)在于收(shōu)购(gòu)北京国安。

　　近(jìn)十年来，房企纷纷开(kāi)始了多元化转型，但转型之路并不好走(zǒu)。早在2008年(nián)开始，中赫集团就(jiù)尝试过多元化业务，先后(hòu)进军能源市(shì)场、团(tuán)购网站，但(dàn)最终都惨淡收场。最(zuì)终，周金辉(huī)将转型(xíng)的(de)目(mù)光(guāng)，放(fàng)到了体育领域。

　　2016年，在蚂蚁金服与IDG资本退出后，中赫集团以35.5亿元参股国安足球(qiú)俱乐部64％股权，成(chéng)为国安的新东(dōng)家。接着(zhe)在(zài)2021年6月，中赫(hè)集团(tuán)从中信集团手中拿下北(běi)京(jīng)国安俱乐部36％股权，至此拿下北京国安俱乐部全部股权。如果(guǒ)北京国安(ān)的(de)估(gū)值一直没变(biàn)，那么中赫集团拿(ná)下(xià)北京国(guó)安，总计花费了约55.5亿。

　　看到这(zhè)里(lǐ)，有人也许会感叹(tàn)：卖豪宅真是赚钱啊！NO，NO，NO!如果(guǒ)真的是这样，中(zhōng)赫为什么(me)又(yòu)要(yào)质押股权呢？

　　2017年以来，中赫集团及(jí)其实控人(rén)周金辉夫妇将其手中的中赫集(jí)团股份质押陆续质押(yā)，据(jù)企查查显示，目前(qián)中赫(hè)集团共有11条股(gǔ)权(quán)出(chū)质记录。质权(quán)人包(bāo)括(kuò)海(hǎi)金商业保理、北京建工(gōng)、山(shān)东国际信托(tuō)、中融信托(tuō)、中信建设等。

　　这与入主北京国(guó)安的时(shí)间完全(quán)吻(wěn)合。

　　然而，入主北京国(guó)安(ān)后，不(bù)仅国安的经营状况没有(yǒu)得到(dào)改(gǎi)善，中赫(hè)集(jí)团也被拉入泥淖。

　　据北京产权交易所官(guān)网信息显示，2020年，北京国(guó)安足(zú)球俱(jù)乐(lè)部实现营业收入1.03亿元，净利润-12.09亿元。截至2020年末，该俱乐部(bù)资产总计(jì)5.38亿元，总负(fù)债(zhài)18.51亿元(yuán)。

　　为了缓解资金压力，中赫集团和周金辉夫妇还(hái)在(zài)持续质押(yā)手中(zhōng)的中赫集(jí)团股份，但国安和中赫的经营状况却持(chí)续(xù)没(méi)有好转(zhuǎn)。

　　不(bù)仅中赫集团被5次列被执行人，执(zhí)行标的高达11亿，北京(jīng)国安也3次与(yǔ)中赫集团(tuán)、中(zhōng)赫置地(dì)、及中赫(h伊拉克是不是被灭国了è)集团股(gǔ)东周金辉、李彩霞等共(gòng)同(tóng)成为被执行人，执行标的约10.45亿。

　　今(jīn)年1月，因为履(lǚ)行(xíng)能力而拒(jù)不(bù)履行生效(xiào)法(fǎ)律文书(shū)确(què)定义务，上述被(bèi)执行人成为“老赖”。只有北京国安(ān)，目前(qián)幸(xìng)免于难。不过(guò)在实控(kòng)人(rén)都(dōu)成(chéng)为老赖的情况下，被(bèi)执(zhí)行10个多亿的北京国(guó)安(ān)，又(yòu)如何能(néng)独善其身？

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