饱受争(zhēng)议(yì)的二手房(fáng)交易中介费(fèi)问题(tí)，正逐渐得到监管部门(mén)的重视。

　　5月8日(rì)，住建部、市场监管(guǎn)总局联合(hé)发(fā)布了关于规(guī)范房地产经纪(jì)服务的意见(jiàn)。意(yì)见提及，近(jìn)年来，部分房(fáng)地(dì)产经纪机(jī)构(gòu)存在利用房源客源优势(shì)收(shōu)取过高费用(yòng)、未明码标价、捆绑收费、滥用客户个人信息等(děng)问(wèn)题，加重(zhòng)交易当事人负(fù)担、侵害其(qí)合法权益。

　　基于上(shàng)述(shù)背景(jǐng)，两(liǎng)部(bù)门从加(jiā)强从业(yè)主体(tǐ)管理、明确经(jīng)纪服务内容、合理确定(dìng)经(jīng)纪服务收费、严(yán)格实行明码(mǎ)标价等十方面，提(tí)出了意见。

　　中原地产首席(xí)分(fēn)析(xī)师张大伟称(chēng)，随着(zhe)城市(shì)发(fā)展，一二线城市二手房交(jiāo)易占(zhàn)比逐渐增加(jiā)。以(yǐ)北京、上海(hǎi)为例，二手房(fáng)占(zhàn)市场成交比例(lì)超过80％，大量二手房成(chéng)交依赖中介居间(jiān)成交，房地产(chǎn)调(diào)控重心逐渐(jiàn)从开发商过渡到中介公司。

　　广(guǎng)东省城规院住(zhù)房政策(cè)研究中心(xīn)首席研究员李宇嘉表(biǎo)示，买房对居民(mín)来(lái)说属于(yú)金额不低的大宗交易，由(yóu)于二手房交易成本较高、交易周期较长(zhǎng)，具有非常强的专业性，居民往往通(tōng)过中介来完(wán)成。但很多中介(jiè)利(lì)用信息不对(duì)称等问题，将非必要的收费(fèi)夹带其中(zhōng)，如收取过桥融(róng)资(zī)、按揭费、担保费等，对(duì)居民造成额外(wài)的(de)负担，而且这(zhè)些服务(wù)事项并未(wèi)明码(mǎ)标(biāo)价。

　　对于二手房市场交易过程中(zhōng)存在的“乱象”，李(lǐ)宇嘉指出，对(duì)包括(kuò)经纪服务在内(nèi)的相关市场交(jiāo)易行为及(jí)其主体进(jìn)行规范和秩序整顿，是房地产(chǎn)市场管理和调控的(de)主题。“当下，推进(jìn)这项工作的(de)意(yì)义更(gèng)大，也更急迫。”

　　中介收费(fèi)问题成监管重点

　　二手房(fáng)市场中，历(lì)来对(duì)房地产经纪(jì)服务行业关注最(zuì)多的一个话(huà)题，便是(shì)房地产经纪服务费(fèi)的(de)问题。

　　张大伟(wěi)认为，未来相关(guān)部(bù)门主要监管的重点，将是对房(fáng)地产经纪服务(wù)收费及(jí)中(zhōng)介(jiè)交(jiāo)易进行(xíng)规范。

　　在热(rè)点(diǎn)城市，二手(shǒu)房屋交易过程中，部分价值不菲的房(fáng)屋，往(wǎng)往要(yào)缴纳一(yī)笔(bǐ)金(jīn)额不低(dī)的(de)中介费。以(yǐ)北京某(mǒu)房地产经(jīng)纪服务机构2.7％的服务费率计算，一套(tào)1000万元的房(fáng)屋(wū)，中介费约为27万。

　　在合理确(què)定经纪服务(wù)收(shōu)费上，两(liǎng)部门在(zài)此(cǐ)次意(yì)见(jiàn)中提及，房地产经(jīng)纪(jì)机构要合理降(jiàng)低住房(fáng)买卖和(hé)租赁经纪(jì)服(fú)务费(fèi)用(yòng)。鼓(gǔ)励(lì)按照成交价格(gé)越(yuè)高、服务(wù)费率越(yuè)低的(de)原(yuán)则实(shí)行分(fēn)档定价。引导由交(jiāo)易双方共同承担经(jīng)纪服务费用。

　　据张大伟介绍，目(mù)前房地(dì)产(chǎn)经纪(jì)服务(wù)收费标准的(de)最早依(yī)据是1995年国家计委(wěi)建设(shè)部(bù)下发(fā)的《关于(yú)房地产中介服务收费的通(tōng)知》（971号文），其中第(dì)六条规定：房屋买卖代理收(shōu)费，按成交价格总额的0.5-2.5％计收。

　　以(yǐ)北京为例，目前北京市(shì)执行的2014年更新后(hòu)的收(shōu)费标准，即根据这样的(de)规定(dìng)：“少数(shù)特别复杂的住(zhù)宅买(mǎi)卖(mài)经(jīng)纪服务(wù)，经交(jiāo)易各方协商(shāng)同意，可在规定的收费标(biāo)准(zhǔn)基础上(shàng)芹菜榨汁要开水焯一下吗，芹菜榨汁用生的好还是熟的好适(shì)当上浮(fú)，上浮幅度最高不得超过10％。”这(zhè)意味着，当前北(běi)京二手房中(zhōng)介费上限为：2％*1.1+0.5％=2.7％。

　　张大伟表(biǎo)示(shì)，本着“简政放(fàng)权”的精(jīng)神(shén)，北(běi)京2015年取(qǔ)消了房地产中介(jiè)服务等57个政府定价(jià)，房地产经纪服务收(shōu)费多(duō)少由(yóu)各(gè)中介(jiè)机构自行决(jué)定。

　　“房产中介机(jī)构在实际收(shōu)取费用过程中，相关监管(guǎn)部门当前并(bìng)未明确具(jù)体的中介(jiè)费率，中介机构仅需在(zài)服务过(guò)程中对收费标准进行明码标价即可。而房地产经(jīng)纪服务机构在具(jù)体(tǐ)收(shōu)取过(guò)程(chéng)中，会结合房屋价值及(jí)工资标准，综合计算(suàn)出(chū)合(hé)适的中(zhōng)介费率。”张大伟补充道。

　　对于明(míng)码(mǎ)标价(jià)问(wèn)题，两部门在此次意见中提及，房地产经纪机构应当在(zài)经营门店、网站(zhàn)、客户端等场所(suǒ)或(huò)渠道，公示(shì)服务项目、服(fú)务内(nèi)容(róng)和收(shōu)费标准，不(bù)得混合标价和捆绑收(shōu)费。房地(dì)产(chǎn)经纪机构(gòu)提供的基本服务和延伸服(fú)务，应当分别明确服(fú)务项目和收费标准。房地产经纪机构收费前应当向交易当事人出具收费清单，列明收费(fèi)标准、收费金额(é)，由当事(shì)人签字(zì)确认。

　　另外，对收费明显(xiǎn)高于市场平均水平的房(fáng)地产(chǎn)经纪(jì)机(jī)构，住房和城乡建设部门将会同(tóng)市场监管等部门采取约谈等综合措施进行重(zhòng)点监管。市(shì)场(chǎng)监管(guǎn)部门会同有(yǒu)关部门依法查处不按(àn)规定明(míng)码标(biāo)价、操纵经纪服务(wù)收费等违反价格和反(fǎn)垄断(duàn)法律法规的行为。对房地产经纪(jì)机(jī)构相关违法违规信息，市场监管部门要依法依规纳入国(guó)家(jiā)企(qǐ)业信用信息公示(shì)系统。

　　房屋中(zhōng)介费要降了(le)？

　　鼓励(lì)按照成交价(jià)格越高、服芹菜榨汁要开水焯一下吗，芹菜榨汁用生的好还是熟的好务费率越低的原则实行分(fēn)档定价，是否意味着，未(wèi)来(lái)豪宅的中介费有望(wàng)大幅降低(dī)？

　　中(zhōng)原地产华南区总(zǒng)裁(cái)兼深圳中原总经(jīng)理郑叔伦称，住(zhù)建部发文(wén)鼓励按照成(chéng)交价(jià)格(gé)越高、服务费(fèi)率越低的原则实(shí)行分(fēn)档定(dìng)价，合(hé)理降(jiàng)低住房买(mǎi)卖(mài)和租赁经纪服(fú)务费用，主要还是规(guī)范行业(yè)，打击收(shōu)费过高的经纪机构，但对市场影响有(yǒu)限，“以深(shēn)圳为例，深圳市场豪宅和普(pǔ)宅本来收费就(jiù)不(bù)同，各(gè)家收(shōu)费(fèi)普遍在合理(lǐ)范围(wéi)内，加上经纪(jì)服(fú)务(wù)费用对市场的影响不(bù)大。”

　　张(zhāng)大伟(wěi)指(zhǐ)出，由(yóu)于当前两(liǎng)部门提出(chū)的意(yì)见(jiàn)仅为鼓励性质，即只是纲领性文件而非规(guī)定，未来如何具体认定其中(zhōng)的细则(zé)，还需要看各城市落地执行情况。

　　不过，张大伟表示，“从(cóng)目前市场看(kàn)，经纪服务领(lǐng)域(yù)的调整改善(shàn)、规范化，有利于(yú)行业健康发展。同时，由于二手房(fáng)很多(duō)房源(yuán)在(zài)产(chǎn)权方面有瑕疵，如产权抵押、不同(tóng)税(shuì)费等都(dōu)可能(néng)对交易产生(shēng)影响，这(zhè)对(duì)房地(dì)产(chǎn)经纪(jì)服务行业的专业(yè)性(xìng)提出更高的要求(qiú)。”

　　58安居客研究(jiū)院研(yán)究(jiū)总监陆(lù)骑麟(lín)指(zhǐ)出，在二手房买卖过(guò)程中，原(yuán)本应该(gāi)由上下家各(gè)支付一半的中(zhōng)介费，但在一(yī)些热(rè)点城市的二(èr)手房交易过程(chéng)中，往(wǎng)往会有这(zhè)样的(de)情形(xíng)，因部分购房者处于弱势(shì)地位，从而会出现中介(jiè)费及税费均由(yóu)购房者来(lái)承(chéng)担。即使一些房(fáng)东愿意承担中介费，这部分费用(yòng)也(yě)可能通过转嫁的方式，在房价中有所体(tǐ)现。

　　“上家把中(zhōng)介费转嫁给(gěi)下家，市(shì)场这种所(suǒ)谓‘约定俗成’的情况，一些(xiē)房产(chǎn)中介公(gōng)司将其视为向(xiàng)购房者(zhě)单边收费的行为。部分中介公司(sī)可能会利用其支(zhī)配地位(wèi)，在原先(xiān)经纪服务(wù)收(shōu)费的(de)基础上，再次向房东收取费(fèi)用，而(ér)这部分费用，房东(dōng)往往会将其转再次转嫁给购房者，这实际上相当于变相推高了(le)房价。两部(bù)门(mén)提出严禁(jìn)操纵经纪服(fú)务(wù)收费，不(bù)仅(jǐn)有(yǒu)利于(yú)提高交(jiāo)易中操作(zuò)的透明度，也(yě)有利于房价的稳(wěn)定。”陆(lù)骑(qí)麟称。

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