5月(yuè)以(yǐ)来，房地产板块个股多出现(xiàn)小(xiǎo)幅上涨，截至5月(yuè)10日收盘，中(zhōng)信房地(dì)产指数本(běn)月涨幅约为(wèi)2％。而以公募基(jī)金为代表的机构(gòu)对于(yú)这一板(bǎn)块已经在悄然布局。数(shù)据显(xiǎn)示，以南方和华夏(xià)的两只老牌(pái)ETF基金为例(lì)，5月9日时所公布的总份额均(jūn)较4月28日(rì)时有小幅增(zēng)长。根据基金(jīn)一季报统(tǒng)计(jì)，龙头与地方国企央企获(huò)得增持，持仓数(shù)量(liàng)占流通股比(bǐ)重增幅五只个股分别为华发股(gǔ)份+3.40％、滨江(jiāng)集团+1.71％、中新集团+1.49％、卧龙(lóng)地产+0.97％、招(zhāo)商积余(yú)+0.92％。

　　公、私(sī)募配置房地产或“底部回升”

　　行业红(hóng)利时代已(yǐ)过 精(jīng)耕细作成共(gòng)识

　　从公(gōng)募基(jī)金(jīn)对房地产(chǎn)的配置(zhì)看，2019年(nián)末(mò)，公募(mù)所持有的房(fáng)地(dì)产行业标(biāo)的市值约1188亿元，占(zhàn)其所持股(gǔ)票市值的4.66％左右(yòu)；2020年市场表现出(chū)色，但公募(mù)所持房地产(chǎn)公司市值(zhí)在股票资(zī)产中(zhōng)的占比却断崖式下(xià)跌至(zhì)1.85％；2021年，这一数(shù)值(zhí)更是进一(yī)步降至(zhì)1.56％。

　　不过2022年终于出(chū)现了三年来的首(shǒu)次回升，年(nián)底这一数值从(cóng)1.56％升至1.65％。与此同时(shí)，公(gōng)募对房(fáng)地产行业的持股比(bǐ)例也同(tóng)步回升，从(cóng)2021年底的6.94％提高到2022年末的7.03％。

　　这样的势头似(shì)乎在今年一季度得以延(yán)续。数据统计显示，公募重仓持(chí)有房(fáng)地产板块一季度(dù)市值TOP15门(mén)槛为1.6亿(yì)元，较2022年四季度提(tí)升6.71％。持仓(cāng)市值前五个股分别为保(bǎo)利发展(zhǎn)、招商(shāng)蛇口、万科A、华发股份、滨江集团(tuán)，持仓市值(zhí)占板(bǎn)块比(bǐ)重合(hé)计达47.29％，环比下降3.05％。

　　从中不难发现(xiàn)，公募对于房地产(chǎn)的投资愈(yù)发有集中于龙头(tóu)的趋势。Wind显示，在(zài)公募基金(jīn)一季报汇总的重仓(cāng)股(gǔ)中，房地产板块排(pái)名(míng)最(zuì)高的是保利发展，在基金(jīn)重仓第33位。排(pái)名第二的是招商蛇口，排在第78位。而老牌龙头股万科(kē)A排在第(dì)96位。对(duì)比去年四(sì)季报(bào)，变化之处首(shǒu)先在于几只(zhǐ)房地产(chǎn)龙头股从排位上看均有(yǒu)退步，尤其(qí)是万科最为明显；其(qí)次是(shì)金地(dì)集团退(tuì)出百大之列。但(dàn)考(kǎo)虑到房地产是复(fù)苏(sū)链上最后一环(huán)，且首季并非(fēi)行业(yè)销售旺季(jì)，其(qí)传导到二级市(shì)场乃至机构持仓上(shàng)还需要时间周期。

　　形成共识(shí)的是，经济圈判断房地产已(yǐ)经进入大(dà)分化时代(dài)，一(yī)二线城(chéng)市好于三(sān)四线(xiàn)城市。而映(yìng)射到二级市场投资上，配置(zhì)房地产行业轻松(sōng)收获行业(yè)贝塔(tǎ)的(de)红利(lì)期一去不返(fǎn)了。“如果按(àn)照产业周期来分类，包括房地产等几类行业在盖特纳(nà)曲线(xiàn)里属于成熟期(qī)或者衰退期的行业，传(chuán)统(tǒng)认知(zhī)上没有什么投资机(jī)会的。但在这(zhè)几年(nián)特殊(shū)的行情里包括煤(méi)炭(tàn)、电解铝等类似(shì)的(de)行业(yè)也出现了一些机会，背(bèi)后(hòu)的(de)逻(luó)辑是(shì)供给侧发生了更大的变化。”一不愿具名的上海公募(mù)基金经理指出(chū)。

　　不过也有(yǒu)公募人(rén)士持谨慎(shèn)乐观(guān)态度(dù)：“行业前几(jǐ)年17亿～18亿平方米的年销售(shòu)面积很难再出(chū)现了，2022年光是居民存(cún)款数(shù)量增加了(le)15万亿(yì)元(yuán)。中国存量有400亿平方米建筑面积，考(kǎo)虑存量(liàng)地产(chǎn)的(de)更新，也有(yǒu)近10亿平方米。需求端还需要有(yǒu)一定的政策出(chū)来去刺激购房(fáng)。”

　　宝盈(yíng)基金房地产研究员吕功绩也指出：“时至今日，无论从城镇化的(de)进程，还是人均(jūn)住(zhù)房面积(jī)（接近30平/人(rén)），我(wǒ)国均(jūn)已告别住(zhù)房短缺时(shí)代，而目前居(jū)民的杠杆率和房价收入(rù)也不支(zhī)撑(chēng)每年18万亿(yì)元的销(xiāo)售额，以(yǐ)及过(guò)快上行的房价，因而行业高增(zēng)的时代已经(jīng)过去，未来行业的(de)需(xū)求或将回落，在(zài)此过程中，伴随着(zhe)地产的高杠杆属性，就很容易出现(xiàn)信用(yòng)风险问题（类似2022年的民营(yíng)地(dì)产爆雷），行业进入(rù)到供给(gěi)侧出清的(de)过程。这(zhè)个(gè)过程中，综合(hé)竞争力强的公司就能够通过大鱼吃小(xiǎo)鱼的方式，获得市占率的(de)提升(shēng)。当行业(yè)需求见顶回落(luò)时(shí)，行业(yè)的贝塔已经过去了，但不代(dài)表没有投资机会，机会在于城市、位置、产品的阿尔(ěr)法，而对应到股(gǔ)票(piào)投资，就是强竞(jìng)争力公(gōng)司的阿尔法。”

　　或许也是基于(yú)这样(yàng)的认(rèn)识转变，精耕(gēng)细作(zuò)个股(gǔ)成为公(gōng)募乃至整体(tǐ)机构的务实(shí)之举。

　　机(jī)构配置房地产(chǎn)“风(fēng)物长宜(yí)放眼量”

　　头部央国企、优(yōu)质区(qū)域性(xìng)标的(de)成(chéng)香饽饽

　　5月以来，房(fáng)地产板块(kuài)个股多出(chū)现小幅(fú)上涨，截(jié)至5月10日收盘，中(zhōng)信(xìn)房地产指数本(běn)月涨幅约(yuē)为2％。从具体的个股来看，《红周(zhōu)刊》利用Wind统计申(shēn)万房地产板块个股，在纳入统(tǒng)计的124只房(fáng)地产类标的股中，本月以来实现(xiàn)股(gǔ)价(jià)上涨的达到了(le)81家。

　　其(qí)中，上(shàng)述时间段恰好排名(míng)前五的(de)公司月内(nèi)涨幅(fú)超(chāo)过了10％，它们分别是上实发(fā)展、浦东(dōng)金(jīn)桥、*ST泛海、华(huá)夏(xià)幸(xìng)福、荣安地产。排名第(dì)一的上实发(fā)展，五(wǔ)一假期归来(lái)后(hòu)日(rì)成交量明显放大，4日、5日(rì)连续两(liǎng)个交易日收出涨停。从该股的基本面来看，上(shàng)实发展的主营业务为房(fáng)地产开发与经营(yíng)。公(gōng)司的主要(yào)产品及服务为房地产销售、房地产租赁、物业管理服务、工程(chéng)项目(mù)、酒(jiǔ)店(diàn)经营。从(cóng)业绩数(shù)据来看(kàn)，2022年，其实现营业收入(rù)52.48亿(yì)元，比上(shàng)期(qī)减(jiǎn)少47.85％，归(guī)母净利润1.23亿元，同比下降(jiàng)33.24％。2023年第(dì)一季(jì)度(dù)，其实现营业(yè)总收入27.87亿元，同比增长183.02％；归(guī)母净利润2.86亿(yì)元，同(tóng)比扭亏。

　　不(bù)过从十大流通股股东来看，各类(lèi)机构都有(yǒu)对其布(bù)局的例(lì)子。以3月31日时的首季十大流通股股东来看(kàn)， 具体包括公募的(de)上(shàng)银基金、私募的迎水文龙、中央汇(huì)金、长(zhǎng)城资产管理公司等(děng)都跻(jī)身前十的行列(liè)。

　　巧合的(de)是，涨幅暂时排(pái)名第(dì)二的浦东金桥也是上海本(běn)地房企(qǐ)，其(qí)第(dì)一季度的收入利润规模大幅(fú)度(dù)复苏。究(jiū)其原因，一方面是该公司后疫情时代(dài)出租(zū)率复苏至近年来(lái)最高，另一方面则是公司拿地(dì)结算持续(xù)性向好，从数字上看(kàn)，一季度新增虹口135、138住宅地(dì)块，总建筑面积约54万平方米。

　　在这(zhè)样(yàng)的业(yè)绩势头向(xiàng)好背景下，自(zì)然也吸引了知名机构在(zài)其中持续驻足。从(cóng)第一季度(dù)十大(dà)流(liú)通股(gǔ)股东来看，知名私募高毅邓晓峰的两(liǎng)只产品依(yī)然在前十中(zhōng)，这(zhè)也是(shì)连续第三(sān)个季度他有的两只产品杀(shā)入前十。同时榜单中还有(yǒu)一支大名鼎鼎的(de)QFII阿布扎比(bǐ)投资局，其当季还小(xiǎo)幅增加(jiā)了(le)持(chí)股。

　　除去上述两家上海区域性地产公司外，荣安地产则是主要布(bù)局在深圳(zhèn)的地(dì)产公司，一(yī)季报交出的也是一份报(bào)喜的成绩(jì)单(dān)：首季公(gōng)司实现营业收入51.85亿元，同比增长35.51％。归属于(yú)上市公司股(gǔ)东的(de)净利润6.48亿(yì)元(yuán)，同比增长31.27％。

　　从(cóng)机构态度来看，《红周刊(kān)》注意到两(liǎng)只(zhǐ)公募指(zhǐ)基(jī)首(shǒu)季新杀入十大流通股(gǔ)股东行列。具体说来， 南(nán)方中证全(quán)指(zhǐ)房地产ETF上榜(bǎng)排名第七(qī)位，富(fù)国中证(zhèng)指数1000增强则排名(míng)第九位，此外联袂出(chū)现的机构还有QFII高盛国际和(hé)私(sī)募迎水(shuǐ)聚宝。

　　接受《红周刊》采(cǎi)访时，兴证全(quán)球(qiú)基金相关人(rén)士分析(xī)：“经(jīng)历过行业(yè)洗牌和(hé)兼并重组(zǔ)后，龙(lóng)头的(de)价(jià)值(zhí)更为笃定突出(chū)；从(cóng)拿(ná)地端看，2022年(nián)土地市场大幅降(jiàng)温(wēn)，优质土地(dì)供给较多（券商测算(suàn)对应(yīng)潜在毛利率在25％以上，目前房企的利润(rùn)率仅20％），绝大多数房企受限于信用问题或者资(zī)金(jīn)紧张(zhāng)没法拿地，龙头房(fáng)企趁机获取低成本土(tǔ)地，龙头房企的拿地力度（拿地金额(é)/销(xiāo)售金额）基本在30％以上；从(cóng)融资上(shàng)看(kàn)，龙头房企(qǐ)杠杆(gān)率较低(dī)，净负(fù)债率基本在(zài)70％以下，而其他房企的净(jìng)负债率普遍都在100％以上，加杠杆空间有(yǒu)限，从融资(zī)成本看，龙头房(fáng)企的(de)融资成本不(bù)断下(xià)滑，基(jī)本在3％、4％左(zuǒ)右；对应(yīng)到2023年的销售，龙头房(fáng)企明显跑赢(yíng)行业，1～4月百强(qiáng)房企(qǐ)的销售(shòu)额增速为9％，而TOP14的销售额增速(sù)为29％。”

　　需要强调的(de)是(shì)，在当前(qián)中特估的(de)浪潮下，央国(guó)企地(dì)产股或存在发展的大(dà)好机会。中信证券(quàn)指出：“房地产行(xíng)业的结构性(xìng)机(jī)会依然存在(zài)，少部分公(gōng)司尤(yóu)其是央企(qǐ)占据(jù)显著优(yōu)势，其主要又体现为(wèi)库存的优势。央企地(dì)产公司，现(xiàn)阶段表现(xiàn)出(chū)较(jiào)低的融资(zī)成(chéng)本，优质(zhì)的开发(fā)资源和(hé)良好的不(bù)动(dòng)产资产(chǎn)运营能(néng)力的(de)多重竞争优(yōu)势。”

　　“即使(shǐ)没(méi)有(yǒu)中特估，国央企相较于民营地产公司(sī)也(yě)是更有(yǒu)优(yōu)势的。”吕(lǚ)功绩强调，“对于(yú)减(jiǎn)值(zhí)、土地资源债权债(zhài)务(wù)关系等问(wèn)题，市场对民(mín)营(yíng)房开企(qǐ)业的资产(chǎn)会有更(gèng)多担忧和质(zhì)疑，所(suǒ)以在这一轮行(xíng)业出清的过程中(zhōng)，央(yāng)国企相较于民(mín)企(qǐ)来说估(gū)值的修复更明显。中特估的角度(dù)从中长期(qī)的维度看，行业的逻辑在(zài)于(yú)集中(zhōng)度提升后，行业进入高质量发(fā)展(zhǎn)阶段，具备较快速发(fā)展阶段(duàn)更稳定(dìng)且可预期的盈利和(hé)现金流创造(zào)能力，以此(cǐ)带来估值中枢的提(tí)升，应该关(guān)注估(gū)值相对较低，企业自身资产的(de)质量(liàng)好、运营能力(lì)强、可以创造持续(xù)现金流(liú)的(de)企业。”

　　“存量时代中行业普(pǔ)涨的概率比较低，行业内部将出(chū)现分化，要关注(zhù)将(jiāng)受益于行业集中度提(tí)升(shēng)的头部公司。”星石投资首席研(yán)究官方磊(lěi)也(yě)表示。

　　顺应机构这一思路的话，或(huò)许还是保(bǎo)利(lì)发展、招商(shāng)蛇口等国资背景龙头前途更(gèng)为光明。不过国投瑞银基金(jīn)投资部副总(zǒng)监綦(qí)傅鹏表示：“需要客观地去持续(xù)观察国企(qǐ)央企在三个(gè)方面是(shì)否可以维(wéi)持(chí)，首先是(shì)融资成本保持(chí)低位，其次是销售份(fèn)额持续(xù)提升，再次是拿地份(fèn)额持续提升。”

　　复苏速度缓慢

　　机构需要多给(gěi)一些耐心

　　而《红周刊》也根(gēn)据房企一季报(bào)梳理发现(xiàn)，对于2022年的业绩出现的整体下滑(huá)，2023年一季(jì)度的业绩分化更趋明(míng)显，保(bǎo)利发展、滨江集(jí)团(tuán)等房企营收、净利均实现了业绩的回(huí)正，甚至是(shì)较大增速的增(zēng)长(zhǎng)。而(ér)这(zhè)些公司也(yě)是机构的重仓对象。

　　对此，知名房地(dì)产业内人(rén)士张宏(hóng)伟(wěi)向《红周刊》分析表(biǎo)示，业(yè)绩出(chū)现(xiàn)明显改善的房企(qǐ)，主要是(shì)因为过去两(liǎng)三年时间(jiān)，尤其是在(zài)2021年下半年(nián)民(mín)营房(fáng)企不怎么(me)投资拿地(dì)之后，国(guó)有(yǒu)企业(yè)仍在(zài)持续性地拿地，且主(zhǔ)要(yào)集中(zhōng)在(zài)核(hé)心城(chéng)市，投资力度较大。投资(zī)的驱动能够(gòu)推动房企销售(shòu)业(yè)绩的增长，从而在2023年一季(jì)度市(shì)场恢复但(dàn)仍处于调整(zhěng)的(de)过(guò)程中，能够保(bǎo)有一个(gè)正增长。

　　不过张(zhāng)宏(hóng)伟同(tóng)时也(yě)提醒表示，在房地(dì)产的复苏过程中，还(hái)面临着一些不确定性。其实整个市(shì)场从四月份(fèn)开始又在往下掉。除了杭(háng)州、成都(dōu)等(děng)极个别城市四月环比三月相对表(biǎo)现(xiàn)较好(hǎo)之(zhī)外，包括北京、上海在内的绝(jué)大(dà)多数城市都出现(xiàn)环比下滑(huá)的情况。而现(xiàn)在五(wǔ)月(yuè)的市场表现也不太乐观。按照现在的(de)经(jīng)济状况、收入情(qíng)况，以及(jí)市场的去库存压(yā)力、企业的资金面压力，可能会(huì)出现，到六月份(fèn)房企为了半(bàn)年(nián)报冲业绩出现市场的(de)短期(qī)反弹外的一(yī)个市(shì)场乏力现象。也就是(shì)说，第二季度(dù)、第三季度增长(zhǎng)不(bgrandma意思中文翻译，grandma是什么意思译ù)确定性(xìng)的压力(lì)仍旧较大。

　　上海利檀投(tóu)资董(dǒng)事长陈(chén)昊(hào)扬也向(xiàng)《红周刊》指出，现在整个(gè)房地产(chǎn)以(yǐ)及(jí)其上下游产(chǎn)业链的复苏速度都比想象的(de)要慢很多，我们(mengrandma意思中文翻译，grandma是什么意思译)要多给一些耐心，这个时候，在房地产以及上下(xià)游就不是赚快钱的时(shí)候，只能赚他(tā)基(jī)本面的钱。但这也意(yì)味着(zhe)，只有极为少数(shù)的、做(zuò)得比同行(xíng)好得多(duō)的企业(yè)，会伴随整(zhěng)个行业的弱复苏，业绩会逐步体现出来。所以只能耐心地(dì)去等待它的基本面不(bù)断地凸显出来(lái)，这需(xū)要时(shí)间。

　　（本(běn)文(wén)已刊发于5月13日《红周刊》，文中提及个股仅为举例(lì)分(fēn)析，不做买卖推荐。）

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