5月(yuè)以(yǐ)来，房地产(chǎn)板块个股多出现(xiàn)小幅上涨，截(jié)至(zhì)5月(yuè)10日(rì)收盘，中信房(fáng)地产指数本月涨幅约(yuē)为2％。而(ér)以(yǐ)公募基金为代(dài)表的机构(gòu)对于(yú)这一板块已经(jīng)在悄然布局。数据显示，以南方和华夏的(de)两(liǎng)只老(lǎo)牌ETF基金为(wèi)例，5月9日时所公布的总(zǒng)份额均较4月28日时有小幅(fú)增长。根(gēn)据基金一季报(bào)统计(jì)，龙头与地方国企央企获得增持，持仓数量占流通股比(bǐ)重增幅五只个(gè)股(gǔ)分(fēn)别为华发股份+3.40％、滨(bīn)江集团(tuán)+1.71％、中新集团+1.49％、卧(wò)龙地产+0.97％、招商积(jī)余+0.92％。

　　公、私募配(pèi)置(zhì)房地(dì)产或“底部回升”

　　行(xíng)业红(hóng)利(lì)时代已过 精耕细作成共(gòng)识

　　从公募基金对房(fáng)地产(chǎn)的配置看，2019年末，公募所持有的(de)房地产行业(yè)标(biāo)的市值约1188亿元，占其所持股(gǔ)票(piào)市(shì)值的4.66％左右；2020年市(shì)场表现出色(sè)，但公募所持房(fáng)地产公司市值在股票资产中(zhōng)的占比却断崖式(shì)下(xià)跌至1.85％；20张都监是什么级别的官，水浒官职品级一览表21年(nián)，这一数(shù)值更是进一步降至1.56％。

　　不过2022年终于(yú)出现(xiàn)了(le)三(sān)年(nián)来(lái)的首次回升，年底这一数值(zhí)从(cóng)1.56％升至1.65％。与此同时，公募(mù)对房(fáng)地(dì)产行业的(de)持股比例也同步回升，从2021年底的6.94％提高到(dào)2022年(nián)末的7.03％。

　　这样的势头似乎在(zài)今(jīn)年一(yī)季度得以延续(xù)。数(shù)据统计显示，公募(mù)重仓(cāng)持有(yǒu)房地产板块一(yī)季度市值TOP15门槛为(wèi)1.6亿元(yuán)，较2022年四季度提(tí)升6.71％。持仓市(shì)值前五个股分别(bié)为保(bǎo)利发展、招商蛇口、万科A、华发(fā)股份(fèn)、滨江集团，持(chí)仓(cāng)市(shì)值占(zhàn)板块比重合计达47.29％，环比下降3.05％。

　　从(cóng)中(zhōng)不难发现(xiàn)，公募(mù)对于房地产的投资(zī)愈发有集中(zhōng)于(yú)龙头的(de)趋势。Wind显示，在公募基金一(yī)季报汇总(zǒng)的重仓股中(zhōng)，房地(dì)产板块(kuài)排名最高的是保利发展，在基金(jīn)重仓第33位(wèi)。排名(míng)第二的(de)是(shì)招商蛇(shé)口(kǒu)，排(pái)在第78位。而(ér)老(lǎo)牌(pái)龙头(tóu)股万科A排在第96位。对比(bǐ)去年(nián)四季报，变(biàn)化(huà)之处(chù)首先(xiān)在于几只房地产龙头股从(cóng)排位上(shàng)看均有(yǒu)退步，尤(yóu)其是万科(kē)最为明(míng)显；其次是金地集团退出百(bǎi)大(dà)之列。但考(kǎo)虑到(dào)房地产是复苏链上最后一环，且首季并非行业销售旺季，其传导到二(èr)级市场乃至机构持(chí)仓上(shàng)还(hái)需要时间周期。

　　形成(chéng)共识(shí)的(de)是，经(jīng)济圈判断房地(dì)产已经进入大分化时代，一(yī)二线城市好于三(sān)四(sì)线城(chéng)市。而映射到二(èr)级市场(chǎng)投资(zī)上(shàng)，配置房地产行业轻松收获行业贝塔的红利期一去不返(fǎn)了。“如(rú)果按照产(chǎn)业周期(qī)来分类，包(bāo)括房地(dì)产等几类行业在盖特(tè)纳(nà)曲线里属(shǔ)于成熟期或(huò)者衰退(tuì)期的行业，传统(tǒng)认知上没有什么投资(zī)机会的。但在这(zhè)几年特殊的行情(qíng)里包括煤炭、电解铝等类似的(de)行(xíng)业也(yě)出现了一些机会，背后的逻辑(jí)是供(gōng)给侧发生了(le)更大的(de)变(biàn)化。”一不愿具(jù)名的(de)上海公募基金(jīn)经理指出。

　　不过也(yě)有公募人(rén)士持(chí)谨慎乐观态度：“行(xíng)业前几(jǐ)年17亿(yì)～18亿平(píng)方米的年销售面积很难再出现(xiàn)了，2022年光是(shì)居民存款数量增加了15万亿(yì)元。中国存量(liàng)有400亿平(píng)方米建筑(zhù)面(miàn)积(jī)，考虑存量(liàng)地产(chǎn)的更(gèng)新，也有近(jìn)10亿(yì)平方米。需(xū)求端还需要(yào)有一定的政策出来去刺激(jī)购(gòu)房。”

　　宝盈基金房地产研究员吕功绩也指出(chū)：“时至(zhì)今日，无论(lùn)从城镇化(huà)的(de)进(jìn)程，还是人均住房面积（接近30平(píng)/人），我(wǒ)国均已告别住房(fáng)短(duǎn)缺(quē)时代，而目前居民的杠杆率和房价收入也不支撑每年18万(wàn)亿元的销售额，以及过快上行的房价(jià)，因(yīn)而行业高增的时(shí)代已(yǐ)经过去，未(wèi)来行业的需求或将回(huí)落，在此(cǐ)过程中，伴随(suí)着地产的高杠杆属(shǔ)性，就很容易出现信用风(fēng)险问(wèn)题（类似2022年(nián)的民营地产爆雷），行业进(jìn)入到供给(gěi)侧出清的过程。这(zhè)个(gè)过程中，综合竞争力强的(de)公司(sī)就能够通过大鱼吃(chī)小鱼的方式，获得市占率的提(tí)升。当(dāng)行业需求(qiú)见顶回落时，行(xíng)业的贝塔(tǎ)已经过(guò)去了，但不代表没有投(tóu)资机(jī)会，机会(huì)在于城市、位置、产(chǎn)品的阿尔法，而对应到(dào)股票(piào)投资，就是(shì)强(qiáng)竞争力(lì)公司的阿尔法(fǎ)。”

　　或许也是(shì)基于这样的认识转变，精(jīng)耕(gēng)细作个股成为公募乃至整体机构的务(wù)实之举(jǔ)。

　　机构配(pèi)置房地(dì)产“风物长宜(yí)放眼量”

　　头部(bù)央(yāng)国(guó)企(qǐ)、优质区域(yù)性标的成香(xiāng)饽饽

　　5月以来，房地(dì)产板块(kuài)个股多(duō)出现小幅上涨(zhǎng)，截至5月10日收(shōu)盘，中信房地产指数(shù)本(běn)月涨幅(fú)约为2％。从具体的个股来(lái)看，《红周刊》利用(yòng)Wind统计(jì)申万(wàn)房地产(chǎn)板(bǎn)块(kuài)个股(gǔ)，在纳(nà)入统计(jì)的(de)124只房地产类标的股(gǔ)中，本月以(yǐ)来实(shí)现(xiàn)股价上涨的(de)达到了(le)81家(jiā)。

　　其中(zhōng)，上述(shù)时间段恰好排名前五的(de)公司月内涨幅(fú)超(chāo)过了10％，它们分别是上实发展、浦东金(jīn)桥、*ST泛海(hǎi)、华夏幸福、荣安地产。排名第一的上(shàng)实发展，五(wǔ)一假期归来后日成交量明显(xiǎn)放(fàng)大，4日、5日连续两个交易日(rì)收出涨(zhǎng)停。从该(gāi)股的基本面来看，上(shàng)实发展的主(zhǔ)营业务(wù)为房地(dì)产开发与(yǔ)经营。公司的主要产(chǎn)品及(jí)服务为(wèi)房(fáng)地产销(xiāo)售、房地(dì)产租赁、物业管理服务、工程项目、酒(jiǔ)店(diàn)经营。从(cóng)业绩数据来看(kàn)，2022年，其实现营业收入52.48亿元(yuán)，比上(shàng)期减少47.85％，归(guī)母净利润1.23亿元，同比下降33.24％。2023年(nián)第一季度，其(qí)实现营业总收入27.87亿(yì)元，同比增长183.02％；归母净利润2.86亿元，同(tóng)比(bǐ)扭亏(kuī)。

　　不过(guò)从十大流通(tōng)股(gǔ)股东来看(kàn)，各类机构都(dōu)有对(duì)其布(bù)局的例子。以3月31日(rì)时(shí)的首季(jì)十(shí)大(dà)流通股股东来(lái)看， 具体包括公募的(de)上银基金、私募的迎水文(wén)龙、中(zhōng)央汇金(jīn)、长城资产(chǎn)管理公司等都跻身(shēn)前十的行(xíng)列。

　　巧合的是，涨幅(fú)暂时排名(míng)第二的浦东金桥也是上海本地房(fáng)企(qǐ)，其第一季度的(de)收入利润(rùn)规(guī)模大幅度复苏。究其原因(yīn)，一方(fāng)面是该公司后疫情时代(dài)出租率复(fù)苏至(zhì)近年(nián)来(lái)最高(gāo)，另一方(fāng)面(miàn)则是(shì)公司拿(ná)地结算持续性向好，从数字上看，一季度新增虹口(kǒu)135、138住宅地块(kuài)，总(zǒng)建(jiàn)筑面积约54万平方米。

　　在这样的业绩势头向好背(bèi)景下，自然也吸(xī)引了知(zhī)名(míng)机构在(zài)其中持续(xù)驻足。从第一季度十大流通股股东来看，知(zhī)名私募高毅邓晓峰的两(liǎng)只产品依然(rán)在前十中，这也是连续第三个季度他有的两(liǎng)只产品(pǐn)杀入(rù)前十(shí)。同时榜单中还有一(yī)支大名鼎鼎的(de)QFII阿(ā)布扎比投资局，其当季还小(xiǎo)幅(fú)增加(jiā)了(le)持股。

　　除去上述两家上(shàng)海区域性地产公司外，荣安(ān)地产则(zé)是主要布(bù)局在深(shēn)圳的地(dì)产公司(sī)，一季报(bào)交出的也是一份(fèn)报喜的成绩(jì)单：首季(jì)公司(sī)实现(xiàn)营业收入51.85亿元，同比增长35.51％。归属于上市公司股东的净利润6.48亿(yì)元，同(tóng)比增长(zhǎng)31.27％。

　　从(cóng)机构态度来(lái)看，《红周刊》注意到两只公募(mù)指基首季新(xīn)杀入十大流通股股(gǔ)东行列。具体说来， 南方中证(zhèng)全(quán)指房地(dì)产ETF上榜排名(míng)第七位(wèi)，富国中证指数1000增强则排名第九位，此外联(lián)袂出现的机构还有QFII高盛国际和私募迎水聚宝。

　　接受《红周(zhōu)刊》采访时(shí)，兴证全球基金相关人士分析：“经历(lì)过行业洗牌和兼(jiān)并重(zhòng)组后(hòu)，龙头的价值更为(wèi)笃定(dìng)突出；从(cóng)拿地端看，2022年土地市场大(dà)幅(fú)降温(wēn)，优(yōu)质土地供给较(jiào)多（券商测(cè)算对应潜(qián)在毛利率在25％以上(shàng)，目前(qián)房企的利(lì)润率仅20％），绝大(dà)多数(shù)房企(qǐ)受限(xiàn)于信(xìn)用(yòng)问题或者资金(jīn)紧张没法拿地(dì)，龙头房企趁机(jī)获取低成本(běn)土地，龙(lóng)头(tóu)房企的拿(ná)地力度(dù)（拿地(dì)金额/销售(shòu)金额）基本(běn)在30％以(yǐ)上；从融资上(shàng)看，龙头房企杠(gāng)杆率较低，净负债率基本在70％以下，而其(qí)他房企的净负债率普遍都在100％以上，加(jiā)杠杆(gān)空间有(yǒu)限(xiàn)，从融资(zī)成本看，龙头房(fáng)企的(de)融资成(chéng)本(běn)不(bù)断下滑，基本在3％、4％左右；对应到(dào)2023年的销售(shòu)，龙头房企明显跑赢行业，1～4月百强房(fáng)企的销(xiāo)售额增速(sù)为9％，而(ér)TOP14的销(xiāo)售额(é)增速为29％。”

　　需(xū)要(yào)强调(diào)的是(shì)，在当前中特估的(de)浪潮下，央国企地产股或存(cún)在(zài)发展的大好机会。中(zhōng)信证券指(zhǐ)出：“房地产行业的结(jié)构(gòu)性机(jī)会(huì)依然(rán)存在，少部分公司尤其是央企占据显(xiǎn)著优势，其主要又(yòu)体(tǐ)现为库存的优势。央企地产(chǎn)公司，现阶段表现出较低的融资成(chéng)本，优质的开发资源和(hé)良(liáng)好的不动产资产运营能力的(de)多(duō)重竞争(zhēng)优势。”

　　“即使没有(yǒu)中(zhōng)特估，国(guó)央企(qǐ)相较于民营地产(chǎn)公司也是(shì)更有优势的。”吕功绩强(qiáng)调，“对于减值、土地资源债(zhài)权债(zhài)务关系等(děng)问(wèn)题(tí)，市场对(duì)民营房开企业的(de)资产会有更多担忧和(hé)质疑，所以(yǐ)在这一轮(lún)行业(yè)出清(qīng)的过程中，央国企相较(jiào)于(yú)民企来(lái)说估值的修复更明显。中(zhōng)特估的角度(dù)从中长期的维度(dù)看，行(xíng)业的逻辑(jí)在于集中度(dù)提升后，行(xíng)业(yè)进入(rù)高(gāo)质量发展阶段(duàn)，具备(bèi)较(jiào)快速(sù)发展阶段更稳定且可(kě)预期的(de)盈利和现(xiàn)金流(liú)创造(zào)能力(lì)，以此带来估值(zhí)中枢的提升，应该关注估值相对较低，企业(yè)自身资产(chǎn)的质量好、运营能力强、可以创造持续现金流的企业。”

　　“存(cún)量(liàng)时代中行业普涨的(de)概率比较低，行业内部将出(chū)现分化，要(yào)关(guān)注(zhù)将受益于(yú)行业(yè)集(jí)中度提(tí)升(shēng)的(de)头部公司。”星石投资首(shǒu)席研究官方磊也表示(shì)。

　　顺应机(jī)构这一思(sī)路(lù)的话，或许还是保(bǎo)利发展(zhǎn)、招商蛇口等国资背(bèi)景龙头(tóu)前途(tú)更为光明。不过国投(tóu)瑞银(yín)基金投资部副总监綦傅鹏表示：“需(xū)要(yào)客观地(dì)去持(chí)续(xù)观察国企(qǐ)央(yāng)企在(zài)三个(gè)方面是否可以维持(chí)，首(shǒu)先(xiān)是融资成本保持(chí)低位，其(qí)次(cì)是(shì)销售(shòu)份额(é)持续提升，再次是(shì)拿地份额持续(xù)提升。”

　　复苏速度缓慢

　　机构需要多给一些(xiē)耐心(xīn)

　　而《红周(zhōu)刊》也根据房企一季报梳理发现，对于2022年的(de)业绩出现的(de)整体(tǐ)下滑，2023年一季度的业(yè)绩分(fēn)化更趋(qū)明显，保利(lì)发展(zhǎn)、滨江集团(tuán)等房企营收(shōu)、净利均实现了(le)业绩(jì)的回正(zhèng)，甚(shèn)至是(shì)较大增速的增(zēng)长(zhǎng)。而这些公司也(yě)是机构(gòu)的重仓对象。

　　对此(cǐ)，知名房(fáng)地产(chǎn)业(yè)内(nèi)人士(shì)张宏伟向《红(hóng)周刊》分析表示，业绩(jì)出现(xiàn)明(míng)显改善(shàn)的房(fáng)企，主要(yào)是(shì)因为过去(qù)两(liǎng)三年时间，尤其是在2021年下半年民(mín)营房企不怎么投资拿地之(zhī)后，国有企业(yè)仍在持续性地拿(ná)地，且(qiě)主(zhǔ)要(yào)集中在核心(xīn)城市(shì)，投资力度(dù)较大。投资的驱(qū)动(dòng)能够推(tuī)动房企(qǐ)销售业绩(jì)的增长，从而在2023年(nián)一季度市场恢复但仍处于(yú)调整(zhěng)的(de)过程中，能够(gòu)保有一个正增长(zhǎng)。

　　不过张宏伟同(tóng)时也提醒(xǐng)表示，在房(fáng)地产的(de)复苏过程中，还(hái)面(miàn)临(lín)着一些不(bù)确(què)定性。其实整个市(shì)场从四月份开始又在往(wǎng)下(xià)掉。除(chú)了(le)杭州、成都等极(jí)个别城市(shì)四(sì)月环比(bǐ)三月相对表现较好之外，包括北京、上海在内的绝大多数(shù)城市都出现环(huán)比下滑的(de)情况。而现在(zài)五(wǔ)月的(de张都监是什么级别的官，水浒官职品级一览表)市场表现也不太乐观。按(àn)照现在的经济状况、收入(rù)情况，以及市场(chǎng)的去(qù)库存(cún)压力(lì)、企业的(de)资金(jīn)面压(yā)力，可(kě)能(néng)会出现，到六(liù)月份房企为(wèi)了半(bàn)年报冲(chōng)业(yè)绩出现(xiàn)市场的(de)短期反弹外的一(yī)个市场乏力现象(xiàng)。也(yě)就(jiù)是说，第二(èr)季度(dù)、第(dì)三(sān)季(jì)度增长不(bù)确(què)定性的压力仍旧较大。

　　上海利(lì)檀投资董(dǒng)事长陈昊扬(yáng)也(yě)向《红周刊(kān)》指出，现(xiàn)在整个房(fáng)地产(chǎn)以及其上下游产业链的复(fù)苏速度都(dōu)比(bǐ)想(xiǎng)象的要(yào)慢很(hěn)多，我们要多(duō)给一些耐(nài)心，这个时候，在房地产以(yǐ)及上(shàng)下游就(jiù)不(bù)是(shì)赚快钱的(de)时候，只能赚他(tā)基本面的钱。但(dàn)这也意味着(zhe)，只有极(jí)为少数的、做得比同行好得(dé)多的企业，会伴随整个(gè)行业(yè)的弱复(fù)苏，业(yè)绩会逐步体现(xiàn)出(chū)来。所以(yǐ)只能耐心地去(qù)等待(dài)它的基本面不断地(dì)凸(tū)显出来，这需要时间。

　　（本文已刊发于5月13日《红周刊》，文中(zhōng)提(tí)及个股仅为举例分析(xī)，不(bù)做买卖推荐(jiàn)。）

未经允许不得转载：橘子百科-橘子都知道 张都监是什么级别的官，水浒官职品级一览表