5月以来，房地(dì)产(chǎn)板块个(gè)股(gǔ)多出现小幅上涨(zhǎng)，截至(zhì)5月10日(rì)收盘，晚上睡觉抹护肤品好还是不好，晚上睡觉抹护肤品好还是不好中信房地产(chǎn)指数本月(yuè)涨(zhǎng)幅(fú)约(yuē)为2％。而以公募基金为代(dài)表(biǎo)的机构对(duì)于(yú)这(zhè)一(yī)板块(kuài)已经(jīng)在悄然布局。数据(jù)显示，以南方和华夏的(de)两只老牌ETF基(jī)金为例，5月(yuè)9日时所公布(bù)的总(zǒng)份额(é)均较4月28日时有小幅增长。根据基金一(yī)季报统计，龙头与地方国企央(yāng)企获得增持，持(chí)仓数量占流通股比重增幅五只个股分别为(wèi)华(huá)发股(gǔ)份+3.40％、滨江(jiāng)集(jí)团(tuán)+1.71％、中新集(jí)团+1.49％、卧龙地产+0.97％、招(zhāo)商(shāng)积余+0.92％。

　　公、私募(mù)配(pèi)置房(fáng)地产或(huò)“底部回(huí)升”

　　行业红利时代已(yǐ)过 精耕(gēng)细(xì)作成共识

　　从公募基金对房地产的(de)配置看，2019年末(mò)，公募所持有的房地产(chǎn)行业标的市(shì)值约1188亿(yì)元，占其所(suǒ)持(chí)股票市值的4.66％左右；2020年市(shì)场表现出色(sè)，但公募所(suǒ)持(chí)房地产公(gōng)司市值(zhí)在股票资产中的占比却(què)断崖式下跌至1.85％；2021年，这一数值(zhí)更是进一步降至(zhì)1.56％。

　　不过(guò)2022年终于(yú)出现了三年来的首次回升，年底这一数(shù)值(zhí)从1.56％升至1.65％。与此同时，公募对房地(dì)产(chǎn)行业的持股(gǔ)比(bǐ)例也同(tóng)步回(huí)升，从2021年底的6.94％提高到2022年末的7.03％。

　　这样(yàng)的势头似(shì)乎在今年一季(jì)度得以延续。数据统计显示，公募重(zhòng)仓持有房地产(chǎn)板块一(yī)季度市值TOP15门槛为1.6亿元(yuán)，较2022年四(sì)季度提升6.71％。持仓市值前五个股分别(bié)为保利发展(zhǎn)、招商蛇口(kǒu)、万科A、华(huá)发股份、滨江集团，持仓市值(zhí)占(zhàn)板块比重合计达47.29％，环(huán)比下(xià)降3.05％。

　　从中(zhōng)不难(nán)发现，公募对于房地产的投(tóu)资(zī)愈发有集(jí)中(zhōng)于龙(lóng)头的(de)趋势。Wind显示，在公募(mù)基金一季(jì)报(bào)汇总的重仓(cāng)股中，房地产板(bǎn)块(kuài)排名最高的是(shì)保(bǎo)利(lì)发(fā)展，在基(jī)金重仓(cāng)第33位。排名(míng)第二的是(shì)招商(shāng)蛇(shé)口，排(pái)在第(dì)78位。而老牌龙头股(gǔ)万科(kē)A排在第96位。对比去年四季报(bào)，变化之处(chù)首先在于几(jǐ)只房地产龙头股从(cóng)排位(wèi)上看均有(yǒu)退步(bù)，尤其(qí)是万科最为明显；其次是(shì)金地集团退出百(bǎi)大(dà)之列。但考虑(lǜ)到(dào)房地产是复苏链(liàn)上最后(hòu)一环(huán)，且首季并(bìng)非行业销售旺季，其传导到二级市(shì)场乃至机构持仓上还需要时(shí)间(jiān)周期。

　　形(xíng)成共识的是，经(jīng)济圈(quān)判(pàn)断房地产已经(jīng)进入大分(fēn)化时(shí)代(dài)，一二线城市好于三四(sì)线城市。而映射到二级市场投资上，配置房地产行业轻松收获行(xíng)业贝塔(tǎ)的红(hóng)利(lì)期一去不返了。“如果(guǒ)按(àn)照(zhào)产(chǎn)业周(zhōu)期来分类，包括(kuò)房地产等几类行(xíng)业在盖特纳曲线(xiàn)里属于成熟期或者衰退期(qī)的行业，传统认(rèn)知(zhī)上没有什(shén)么(me)投资(zī)机(jī)会(huì)的(de)。但在(zài)这几年特(tè)殊的(de)行情里(lǐ)包(bāo)括(kuò)煤炭、电(diàn)解铝(lǚ)等类似的(de)行业(yè)也出现(xiàn)了一些(xiē)机(jī)会，背后的逻辑是供给侧(cè)发生(shēng)了更大的变化。”一不(bù)愿具名的(de)上海公募基金(jīn)经理指出。

　　不过也有(yǒu)公募人士持谨(jǐn)慎乐观(guān)态(tài)度：“行业前几年(nián)17亿(yì)～18亿(yì)平方米的年(nián)销售面积很难再出现了，2022年光(guāng)是居民(mín)存款数量增加了(le)15万(wàn)亿(yì)元。中(zhōng)国存量有400亿(yì)平方米建筑面积，考(kǎo)虑存量地(dì)产的更新，也有(yǒu)近10亿平方米(mǐ)。需求端还需要(yào)有一(yī)定的政策出(chū)来去(qù)刺激购房。”

　　宝盈(yíng)基金房地产研究员吕功绩也指出(chū)：“时至今日，无论(lùn)从城镇化的进程，还(hái)是人均住房(fáng)面(miàn)积(jī)（接近30平/人(rén)），我国(guó)均已告别住房短缺时代(dài)，而目(mù)前(qián)居民(mín)的杠杆率和房价收(shōu)入也不支(zhī)撑每年18万(wàn)亿元(yuán)的(de)销售额，以及过快上行(xíng)的房(fáng)价，因(yīn)而行业高增的(de)时代已经过去，未来行业的需求(qiú)或将(jiāng)回落，在此过程中(zhōng)，伴(bàn)随着地(dì)产的高杠杆(gān)属性，就很容易出现(xiàn)信(xìn)用风险(xiǎn)问题(tí)（类(lèi)似2022年的民营地产爆雷），行业进(jìn)入到供给侧出清的过(guò)程。这个过程中，综合竞争力(lì)强的公司就(jiù)能(néng)够通过大鱼吃小鱼的方式，获得市占率的(de)提升。当行业需(xū)求见顶回落时，行(xíng)业(yè)的(de)贝塔(tǎ)已经过去了，但不(bù)代表没有投资机会，机会在于(yú)城市、位置(zhì)、产品的阿尔法，而(ér)对(duì)应到股票投资(zī)，就是(shì)强竞争(zhēng)力公司的(de)阿尔法。”

　　或许也是基(jī)于这样的认识转变，精耕细作个(gè)股(gǔ)成(chéng)为(wèi)公募乃至(zhì)整体机(jī)构的务实之举。

　　机构配(pèi)置房地产“风物长宜放(fàng)眼量”

　　头(tóu)部央(yāng)国企、优质区域性标(biāo)的(de)成(chéng)香饽饽

　　5月以来，房地(dì)产板块个股多出现小(xiǎo)幅上涨，截(jié)至5月(yuè)10日收(shōu)盘，中信房地产指(zhǐ)数本月(yuè)涨幅(fú)约(yuē)为2％。从具(jù)体的个股来看，《红周刊(kān)》利(lì)用Wind统(tǒng)计申万(wàn)房地(dì)产板块个股，在纳入统(tǒng)计的124只房地产类标的(de)股(gǔ)中(zhōng)，本月以来(lái)实现股价上涨的达到了81家。

　　其(qí)中(zhōng)，上述(shù)时(shí)间段(duàn)恰好(hǎo)排名前五(wǔ)的公司月内涨幅超过了10％，它们分别(bié)是上实发展(zhǎn)、浦东金桥、*ST泛海、华夏幸福、荣安地产。排(pái)名第一的(de)上实(shí)发展，五一假期归来(lái)后日成交量(liàng)明显放大，4日、5日连续两(liǎng)个(gè)交易日收出涨停。从该股的基本面来看，上实(shí)发展的主营(yíng)业务(wù)为房地产开发与经营。公司的(de)主(zhǔ)要产品(pǐn)及(jí)服务为(wèi)房(fáng)地产销售、房地产租赁、物业管理服务、工程项目、酒店(diàn)经营。从业绩数据来看，2022年，其实现营业收入52.48亿元，比(bǐ)上(shàng)期减少47.85％，归(guī)母净利润1.23亿(yì)元(yuán)，同(tóng)比下降33.24％。2023年第一季度，其实(shí)现营(yíng)业总收(shōu)入(rù)27.87亿(yì)元(yuán)，同比增(zēng)长183.02％；归母净利润2.86亿(yì)元(yuán)，同比(bǐ)扭亏。

　　不(bù)过从十(shí)大流通(tōng)股(gǔ)股东来看，各类机(jī)构都有对(duì)其布(bù)局(jú)的例子(zi)。以3月31日时的首(shǒu)季十大流通股(gǔ)股东来看， 具体包(bāo)括公募的上(shàng)银基金、私(sī)募的迎水文龙、中央汇金(jīn)、长(zhǎng)城(chéng)资产(chǎn)管(guǎn)理(lǐ)公司等都跻身前十的行列。

　　巧(qiǎo)合的是，涨(zhǎng)幅暂(zàn)时排名第(dì)二的(de)浦东金(jīn)桥也(yě)是上(shàng)海(hǎi)本地房企，其第一季度的(de)收(shōu)入利润规模大幅(fú)度复苏。究其原因(yīn)，一方面是(shì)该公司后疫情时代(dài)出租(zū)率复苏至近(jìn)年来最(zuì)高，另一方(fāng)面则(zé)是公司拿地结算持续(xù)性(xìng)向好，从(cóng)数字上看，一季度新增虹口135、138住宅(zhái)地块，总建筑面(miàn)积约54万平方(fāng)米。

　　在(zài)这样的(de)业绩势头(tóu)向好背景下，自然(rán)也吸引了知名(míng)机构在(zài)其中持(chí)续驻(zhù)足。从第一季度(dù)十大流通股(gǔ)股(gǔ)东来(lái)看，知名私募高毅邓晓峰的两只产品依然在前十中(zhōng)，这也是连续第三个季(jì)度他有的两只产品杀入前十。同(tóng)时榜单中(zhōng)还有一(yī)支大(dà)名鼎鼎(dǐng)的QFII阿布扎比投资局，其(qí)当季(jì)还(hái)小幅(fú)增(zēng)加了持股。

　　除去上(shàng)述两家上海区域性地产公司外，荣安地产(chǎn)则是(shì)主要布(bù)局(jú)在(zài)深圳的地产(chǎn)公(gōng)司(sī)，一(yī)季报交出的也是一份报喜(xǐ)的(de)成绩(jì)单(dān)：首季公司实现营业收入51.85亿元，同比增长35.51％。归(guī)属于上市公(gōng)司股(gǔ)东的净(jìng)利润6.48亿元，同比(bǐ)增(zēng)长31.27％。

　　从机构态度来看，《红周刊》注(zhù)意到两只公(gōng)募指基首季新杀(shā)入十大流通股股东行列。具体(tǐ)说来， 南方中(zhōng)证(zhèng)全指房地(dì)产ETF上榜排(pái)名第七位(wèi)，富国中证指数(shù)1000增强则排名(míng)第九位，此外(wài)联(lián)袂出现的机构还有QFII高盛国际和(hé)私募迎水聚(jù)宝。

　　接受《红周(zhōu)刊》采访(fǎng)时，兴证(zhèng)全球基金相(xiāng)关人士分析：“经历过行业洗(xǐ)牌(pái)和(hé)兼并重组后，龙头的价(jià)值更为笃定突出；从拿地端(duān)看，2022年土地(dì)市场(chǎng)大幅降温，优质土地供给(gěi)较(jiào)多（券商测(cè)算(suàn)对应潜在毛利率在25％以上，目前房企的(de)利润率仅(jǐn)20％），绝大多数房企受限于(yú)信用问题(tí)或者资金紧张(zhāng)没法(fǎ)拿(ná)地，龙头房企趁机获取低成本土地，龙头房企的拿地力度（拿(ná)地(dì)金额(é)/销(xiāo)售金(jīn)额）基本(běn)在30％以上(shàng)；从融资上看(kàn)，龙头房企杠杆率较低(dī)，净负债(zhài)率基本在(zài)70％以下，而其(qí)他房(fáng)企的净负债(zhài)率(lǜ)普遍都在100％以上，加杠杆空间有(yǒu)限，从融资成本看，龙头(tóu)房企的融资成本不(bù)断下滑，基本在3％、4％左右(yòu)；对应到2023年的(de)销(xiāo)售，龙(lóng)头房企明显跑赢(yíng)行业，1～4月百强房企的(de)销售额增速为9％，而TOP14的销售额(é)增(zēng)速为29％。”

　　需要强调(diào)的是，在当前中特估的(de)浪潮下，央国企地产股或(huò)存(cún)在(zài)发展的大好机会。中信证券指出：“房地产(chǎn)行业的结构(gòu)性机会依然存(cún)在，少部分公司尤(yóu)其是央企占据显著优势，其(qí)主要又(yòu)体现(xiàn)为库存的优势。央企地产(chǎn)公(gōng)司，现(xiàn)阶(jiē)段(duàn)表现出较低(dī)的融资(zī)成本，优(yōu)质的(de)开(kāi)发资(zī)源和良好的不动产资产运营能力(lì)的(de)多重(zhòng)竞争优势。”

　　“即使没有中特(tè)估，国央企相较(jiào)于(yú)民营地产(chǎn)公司也(yě)是更(gèng)有(yǒu)优势的(de)。”吕功绩强调，“对于减值、土(tǔ)地资(zī)源债权债务关系等(děng)问题(tí)，市场对民营(yíng)房开企业(yè)的(de)资产会有更(gèng)多担忧和质疑，所以在这一轮(lún)行业出清的过程中，央(yāng)国(guó)企相(xiāng)较于民企来说估值的修复(fù)更明显(xiǎn)。中特估的角度从(cóng)中长期的(de)维度(dù)看，行业的(de)逻(luó)辑(jí)在于集中度提升后，行业进入(rù)高质量(liàng)发展阶段，具(jù)备较快(kuài)速发展阶段更稳定且可预期(qī)的盈利(lì)和现金流创造能力，以此带来(lái)估值中枢(shū)的(de)提升，应该关注估值相对较低，企业自身资产(chǎn)的质(zhì)量好(hǎo)、运(yùn)营能力强、可以创造持(chí)续现金流的企业。”

　　“存量时代(dài)中行业(yè)普涨的概(gài)率比较低(dī)，行(xíng)业内(nèi)部将出现分化(huà)，要关注(zhù)将受(shòu)益于行业集中度提升(shēng)的(de)头(tóu)部公司。”星石投资首(shǒu)席研究官方(fāng)磊也(yě)表示。

　　顺应(yīng)机(jī)构(gòu)这(zhè)一思路的话，或许还是保(bǎo)利发展(zhǎn)、招商蛇口等国资背景龙头(tóu)前途更为光明(míng)。不过国晚上睡觉抹护肤品好还是不好，晚上睡觉抹护肤品好还是不好投瑞(ruì)银(yín)基金投资部副总(zǒng)监綦傅鹏表示：“需要(yào)客观地(dì)去持续观察国企央企在三个(gè)方(fāng)面(miàn)是(shì)否(fǒu)可以维持，首先是融资成本(běn)保持低位，其次是销售份额持续提升(shēng)，再次是拿(ná)地份额持续提(tí)升。”

　　复(fù)苏速度(dù)缓慢

　　机构(gòu)需要多给一(yī)些耐心

　　而《红周刊》也根据房(fáng)企一季报梳理发现，对于2022年的业绩出现(xiàn)的(de)整体下滑(huá)，2023年一季度的(de)业绩分化更趋明显，保利发展、滨江集团等房企营(yíng)收、净(jìng)利均实(shí)现了(le)业绩的回正，甚(shèn)至(zhì)是较(jiào)大增(zēng)速的(de)增长。而这(zhè)些公司(sī)也是机构的(de)重仓对象(xiàng)。

　　对此，知名(míng)房地产业内(nèi)人士(shì)张宏伟(wěi)向(xiàng)《红周(zhōu)刊》分析表示，业绩出(chū)现明显改善(shàn)的房企，主要是因为过去两三年时间，尤其是在(zài)2021年下半年民营(yíng)房企(qǐ)不(bù)怎么投(tóu)资拿地之后，国有企业仍在持续性地拿地(dì)，且主要(yào)集(jí)中在(zài)核心城市，投(tóu)资力度较大(dà)。投(tóu)资的驱动(dòng)能够推(tuī)动房(fáng)企销售业绩(jì)的(de)增长，从而在2023年一季度市场恢复但(dàn)仍处(chù)于调(diào)整的(de)过程中，能够保有一个正增(zēng)长。

　　不过张(zhāng)宏伟同(tóng)时也提醒表示，在(zài)房地产的(de)复(fù)苏(sū)过程中(zhōng)，还面临着一些不确定性(xìng)。其实整(zhěng)个(gè)市场从四月份开始又(yòu)在(zài)往下掉(diào)。除(chú)了(le)杭(háng)州、成都等(děng)极个别城市(shì)四月环比(bǐ)三月相对表现较好(hǎo)之外，包括(kuò)北(běi)京、上海在(zài)内的绝大多数城市都出现(xiàn)环比(bǐ)下滑的情况。而现(xiàn)在(zài)五(wǔ)月的市(shì)场表(biǎo)现也(yě)不太乐观。按照现在的经济状况、收入情况(kuàng)，以及市(shì)场的(de)去库存压力、企业的资金面压(yā)力，可能会出现，到(dào)六月份房企为了半年报冲业(yè)绩出(chū)现市场的短期反(fǎn)弹外(wài)的一个市场乏力现(xiàn)象。也就是说，第(dì)二(èr)季度、第(dì)三(sān)季度增(zēng)长不确定性的压力(lì)仍(réng)旧较大。

　　上海利檀投资董事长陈昊(hào)扬也向《红周刊》指出，现(xiàn)在(zài)整(zhěng)个房地产(chǎn)以及其上(shàng)下游产业(yè)链的复苏(sū)速度都比想(xiǎng)象的要慢(màn)很多(duō)，我们(men)要多给(gěi)一些耐心，这个(gè)时候(hòu)，在房地产(chǎn)以及上下游就不是(shì)赚快钱(qián)的(de)时候(hòu)，只能赚他基本(běn)面的钱(qián)。但这(zhè)也(yě)意味着，只有极为少(shǎo)数的、做得比同(tóng)行(xíng)好得多(duō)的企业，会伴随整(zhěng)个行业的弱复苏，业绩会逐步体现出来(lái)。所以只能耐心地(dì)去等(děng)待(dài)它(tā)的基本(běn)面不断地凸(tū)显出(chū)来，这需要(yào)时间。

　　（本文(wén)已刊发(fā)于5月(yuè)13日《红(hóng)周刊》，文(wén)中提及个股仅为举例分(fēn)析，不做买卖推荐。）

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