导读

　　黄金(jīn)二(èr)十年之后(hòu)，当下(xià)中国地产步入大(dà)分化时代(dài)而(ér)非(fēi)停滞期。

　　要点

　　过去二十年是中(zhōng)国房(fáng)地产市场(chǎng)黄金二(èr)十年。2019-2021年，连(lián)续三年商(shāng)品住宅销售面积超(chāo)15亿平，足够4000万家庭入住。恰(qià)逢(féng)近(jìn)年地产(chǎn)持续低(dī)景(jǐng)气，有关中国地产是否(fǒu)过(guò)剩的讨论日益(yì)热(rè)烈(liè)。

　　拨开(kāi)迷雾，本文(wén)试图厘(lí)清中国城镇存量住宅(zhái)真(zhēn)实情况，据此判断中国未来地(dì)产趋势。

　　有媒体渲染(rǎn)中(zhōng)国地(dì)产存量(liàng)极度过剩，事实(shí)是(shì)否(fǒu)如(rú)此？

　　住(zhù)建部(bù)披露全国有近6亿(yì)栋房屋(wū)建筑，第七(qī)次人口普查调查(chá)数据显(xiǎn)示城镇家(jiā)庭户人均住宅间数(shù)为1.06间。市场陷入(rù)怀疑，中(zhōng)国房(fáng)子是否真的过剩？

　　事(shì)实(shí)上住建部(bù)披露的近(jìn)6亿栋城乡(xiāng)房屋建筑中(zhōng)，城镇(zhèn)建筑占比(bǐ)不(bù)到一成，其中还包括大量(liàng)城镇非住宅(zhái)建(jiàn)筑(zhù)，如商(shāng)业办(bàn)公(gōng)楼(lóu)、学校等，因此6亿栋房屋中城镇住宅占比极(jí)低。

　　七普显(xiǎn)示中国城镇居(jū)民人均住宅间数为(wèi)1.06间，但居住舒适(shì)不(bù)是人均一间房(fáng)所能(néng)满足，它与房(fáng)屋质量(liàng)、居住面(miàn)积、配套(tào)设施等因(yīn)素密切相关。中国的人均住宅间数较发(fā)达国家(jiā)还有很大差距。人(rén)均住(zhù)宅间数大于1同样(yàng)不(bù)意味着(zhe)中国住宅市场已经饱和。

　　我们测算发现中国城镇居民户均1套房，其(qí)中(zhōng)每(měi)户持(chí)有商品住宅仅(jǐn)0.64套。

　　目(mù)前(qián)并(bìng)无直接公布中国家庭户均住宅的数据(jù)，我们(men)根据商品住宅套数(shù)、商品(pǐn)住宅(zhái)占比和城镇家庭户数，计算出城镇(zhèn)家(jiā)庭(tíng)住(zhù)宅套(tào)户比。

　　测算结果显示，目(mù)前(qián)城镇家(jiā)庭户(hù)均拥有0.86套房(fáng)，其中0.54套为商品(pǐn)住宅(zhái)。若(ruò)期房顺利交付，直至2024年，中国每户城镇家(jiā)庭才拥有1套住宅，其中商(shāng)业住宅(zhái)仅(jǐn)0.64套。

　　户(hù)均一套房似(shì)乎(hū)意味着户(hù)户有房，然而事实(shí)上(shàng)中(zhōng)国(guó)住宅市场供(gōng)需并不平(píng)衡。

　　国际数(shù)据显示(shì)，成熟房地产(chǎn)市场的住宅(zhái)套户(hù)比会大于1，在1.1左右。

　　之所(suǒ)以说不(bù)平衡，是因为户均一(yī)套房无法满(mǎn)足流动人口的租赁和置业需(xū)求。全国总(zǒng)人口的近三成都是流动人(rén)口，流动人(rén)口(kǒu)会选择在大城市租(zū)房(fáng)挣钱，在(zài)老家买房，从而(ér)产生了额外的住宅需求(qiú)。

　　即(jí)便户均(jūn)一(yī)套房，中国未来地产仍有(yǒu)四大新增需求动力(lì)。

　　第一，户均(jūn)人(rén)口规(guī)模(mó)缩小，一(yī)人户、两(liǎng)人户占比不断增加，导致(zhì)家(jiā)庭户数增多。小(xiǎo)家(jiā)庭化趋势(shì)将延(yán)续，带来新户购房需(xū)求增长。

　　第二，经济板(bǎn)块的分化日益明显，区(qū)域经济资源分配的(de)再集中吸(xī)引(yǐn)着人口流入，人口净迁入城(chéng)市(shì)的新增住(zhù)宅需求(qiú)有(yǒu)望(wàng)持续旺盛(shèng)。

　　第三(sān)，30％左右(yòu)的(de)家庭住(zhù)在2000年以前建(jiàn)成的住宅中，涉及超9000万家(jiā)庭、81亿(yì)平方(fāng)米的住宅建(jiàn)筑面积。促成“老破小”住宅(zhái)的改造势在(zài)必行。

　　第四，中国的人均住(zhù)宅(zhái)间数与人均住宅建(jiàn)筑面积均较发达国家有着不(bù)小差距，“住上更大(dà)房子”的改善(shàn)性需(xū)求正在不断(duàn)增加。

　　黄金二十(shí)年之(zhī)后，当下中国地产(chǎn)步入大分化时(shí)代而非停滞(zhì)期。

　　如果说过去二(èr)十年是中国地产(chǎn)黄金发展期，地产矛盾(dùn)更多体现为住宅供给(gěi)存(cún)在不足，这是过去(qù)二(èr)十年房价快速上涨基石。那么当下房(fáng)地产大分化时代(dài)已至，大分化(huà)时代下地产矛盾则更多(duō)体(tǐ)现在住宅(zhái)质量供需冲(chōng)突。

　　地产大分化必将体(tǐ)现(xiàn)在不同能(néng)级(jí)城市之(zhī)间(jiān)，不(bù)同区域(yù)板块之间，不同(tóng)品质住(zhù)宅之(zhī)间。

　　目录

　　正文(wén)

　　引言

　　不久前，官方披露全国已(yǐ)有近6亿(yì)栋(dòng)房屋建筑(zhù)，引发热议。从2月以来，各(gè)大城市二(èr)手(shǒu)房挂(guà)牌量突然激(jī)增，引发(fā)一阵二(èr)手房(fáng)的(de)“抛(pāo)售(shòu)潮”。

　　让市场不禁担心，中国(guó)的触动的意思解释，颇受触动的意思(de)房子是否已经过(guò)剩？

　　中国城镇(zhèn)住宅到底是供给(gěi)过剩，还是供(gōng)需平衡，或是仍然(rán)存在不足？可惜由(yóu)于住宅存(cún)量数据(jù)并未公布，我(wǒ)们无法直(zhí)接知晓具体(tǐ)情况。

　　拨(bō)开(kāi)迷雾，我们测算出中国城镇家庭户均拥有住宅套数，回答当前的房(fáng)子是否(fǒu)真的(de)过剩了(le)？据此判断(duàn)未来房地(dì)产市场(chǎng)会如(rú)何发展。

　　一、如何有效观察中国户均拥有住宅数量

　　（一）中国住宅数量(liàng)过剩(shèng)的直观判断站不(bù)住脚(jiǎo)

　　今年2月，在以全国自然灾害综(zōng)合风险普查工作情况为主题的(de)新闻发布会上(shàng)，负责人对外披露：“住宅城乡建设行业获取了(le)全(quán)国近(jìn)6亿(yì)栋城乡房屋建筑(zhù)数据(jù)以及80多(duō)万(wàn)处(chù)市政(zhèng)设施(shī)数据。”

　　14亿(yì)人住6亿栋房屋建筑，平均每栋(dòng)建筑(zhù)住不到3人，住宅(zhái)市场(chǎng)看似(shì)已经(jīng)过剩(shèng)。

　　在这近6亿栋房屋建筑中，农村房屋占9成以上，以(yǐ)栋数计(jì)算的城镇房屋实(shí)际(jì)仅有(yǒu)4700多(duō)万(wàn)栋，还(hái)包括了(le)大量商业楼、写(xiě)字楼、学校(xiào)、医院(yuàn)等非住宅。总的算下来，住宅占比并不大。

　　第七次人口普(pǔ)查数(shù)据公布了中国城(chéng)镇家庭户人均(jūn)住(zhù)宅间(jiān)数(shù)为1.06间，其中(zhōng)城市家庭户居(jū)民人均(jūn)0.99间，乡镇家(jiā)庭户居民人均1.18间(jiān)。

　　人均住宅(zhái)间数大于(yú)1，看(kàn)似意(yì)味着(zhe)人(rén)人(rén)都有房间(jiān)居住。

　　居(jū)住水平(píng)不(bù)仅与房间数量有关，更(gèng)与房屋质量、居住面积(jī)、配套(tào)设施等因素密切相关。单单从人(rén)均(jūn)住宅间数不(bù)能完(wán)全反(fǎn)映出城镇居民的(de)居住水平。

　　中国主要(yào)是以(yǐ)家庭为(wèi)单(dān)位(wèi)购买成套住宅，一(yī)套设施齐全(quán)的住(zhù)宅(zhái)才是城镇居民宜居(jū)的选(xuǎn)择(zé)。

　　（二）中国(guó)户均住宅的测算思路(lù)、数(shù)据和(hé)方(fāng)法

　　中国城镇居民住(zhù)宅主要(yào)分两(liǎng)大类(lèi)，一(yī)类是商品住宅，另一类(lèi)是保障(zhàng)房(fáng)、原公有(yǒu)住宅、自建房等非商品(pǐn)住宅。

　　目前缺乏统计(jì)数据，并没有(yǒu)直接公布城镇住宅数量。居民(mín)住(zhù)宅相关数据有两处可以直接公(gōng)布(bù)，一是每年(nián)商品住(zhù)宅销售(shòu)套数（统计局）；二是居民住宅(zhái)来(lái)源（人口普查(chá)数据）。计算(suàn)中国居民户(hù)均(jūn)住宅(zhái)数量，我(wǒ)们(men)主要用到上述两(liǎng)组数据(jù)。

　　中(zhōng)国住宅改革始于1998年，1998年之前(qián)商品住宅数(shù)量极少(shǎo)，可忽(hū)略不计。估算城镇居民户均住(zhù)宅套(tào)数分三步(bù)走(zǒu)：

　　第一(yī)步(bù)，将1999年(nián)以来每年商品住(zhù)宅(zhái)销售套数相加，我(wǒ)们就能(néng)够得(dé)到(dào)当前商品住宅总(zǒng)存量。

　　第(dì)二步，根据(jù)城(chéng)镇居民拥有的商品(pǐn)住宅(zhái)和非商(shāng)品(pǐn)住宅比例，推(tuī)算得到居民住宅总(zǒng)套数。

　　第三步(bù)，将城镇居民(mín)拥有(yǒu)的商品住(zhù)宅总数除(chú)以(yǐ)家庭(tíng)户数，我们就(jiù)能够得到(dào)城镇(zhèn)户均拥有的住宅数量。

　　具(jù)体计(jì)算公式如下：

　　城(chéng)镇家(jiā)庭(tíng)住(zhù)宅套户(hù)比=住宅总套(tào)数/家庭户数

　　=（商品住宅套数/家庭户数）/（商品住宅套数/住(zhù)宅(zhái)总套数）

　　=商品住(zhù)宅套(tào)户比/商(shāng)品住宅占比

　　二(èr)、城镇家(jiā)庭户均拥有1.02套房

　　中国住宅存量(liàng)到底有多少，目前缺乏一个准确统计。我们(men)利用既(jì)有统(tǒng)计数据，大致测算(suàn)得到中国存(cún)量房地产套数，并进一步推算中国城镇家庭户均拥有的住(zhù)宅数(shù)量。

　　（一(yī)）城镇(zhèn)居民户均拥有商品(pǐn)住宅0.64 套

　　截至2022年(nián)，我(wǒ)们计算得到：

　　（一）中(zhōng)国(guó)商(shāng)品住宅累计(jì)销售(shòu)1.97亿套。

　　（二）城镇家庭(tíng)户均拥(yōng)有(yǒu)0.64套商品(pǐn)住宅（包含现(xiàn)房和期(qī)房）。

　　中国的房地产销售(shòu)以期房为主，从2019年开始，新房销售中期房占比(bǐ)近9成。本文去除商品住宅累计销售(shòu)套数里的期房销售，得到商(shāng)品住宅(zhái)现房套数。

　　以(yǐ)2022年商品住宅现房套数计算为(wèi)例(lì)：

　　2022年商品(pǐn)住(zhù)宅现房套数(shù)=截(jié)止到2022年商品住(zhù)宅(zhái)累计销售(shòu)套数(shù)-过去三年(nián)（2020、2021和2022年）的期(qī)房销售额。

　　主(zhǔ)流(liú)房企竣工周期在(zài)2-3年(nián)，并考虑(lǜ)到交房后装修的时间(jiān)，取最(zuì)大值(zhí)3年。

　　将商(shāng)品住宅(zhái)现房套数(shù)除以家庭户数，算出：

　　（三）目前(qián)中国城镇家庭(tíng)户均(jūn)拥有0.54套商品现房住宅。

　　（二）城镇居民户均拥有住宅1.02套

　　接下来我们需要进一步推(tuī)算(suàn)中国城(chéng)镇居民拥有的户(hù)均住宅(zhái)套数。

　　首先，七普数(shù)据显示中国(guó)城镇居民的住宅结构特(tè)征(zhēng)如(rú)下：

　　73.8％的城镇家(jiā)庭拥有(yǒu)住宅。其中自建(jiàn)住(zhù)宅占比(bǐ)21％，购买商品住宅占比31.9％、二(èr)手房(fáng)占比10.1％、经济适用(yòng)房占比(bǐ)3.8％、原公有住宅占比6.1％，通过继(jì)承或赠与占比0.9％。另(lìng)有3.4％和17.7％的家庭租赁廉租房(fáng)与其他(tā)住宅(zhái)。

　　其次，我们假定租(zū)赁(lìn)其他住宅(zhái)和购买二手房都是商品(pǐn)住宅，因此将租赁其(qí)他住(zhù)宅(zhái)、购买商品住(zhù)宅与购(gòu)买二(èr)手房(fáng)加(jiā)总，得到商品住宅占居(jū)民所有住宅的比例为62.8％。

　　2020年商品(pǐn)住宅占比为59.2％，粗略假(jiǎ)设2021年-2022年期间商(shāng)品住宅增幅为过(guò)去(qù)十年变(biàn)化幅度的20％，计算2011年-2020年商品住宅(zhái)的实际变化比例，从而我们估算出2022年商品住宅(zhái)所占比例，为62.8％。

　　最后，截至2022年末，中国平均每户城镇家庭拥(yōng)有0.86 套住宅(zhái)。但考虑已购(gòu)期(qī)房，中国平均每户城镇(zhèn)家庭拥有(yǒu)1.02套住宅。

　　如果(guǒ)交(jiāo)房顺利，已购期房(fáng)会在(zài)2-3年内陆续(xù)交付使用(yòng)，到2024年(nián)，中国平均(jūn)每户(hù)城镇家庭都会拥有一套住宅。

　　三、城镇户(hù)均一套房的三点含义

　　既然城镇居民已经达(dá)到了户(hù)均一套房的(de)程度，“户户有(yǒu)房”是否意味着中国城镇化(huà)进展终结(jié)，甚至意味着中国地产存量供给绰绰有余？

　　（一）户均一套房并不意味着(zhe)住宅市(shì)场供(gōng)需平衡

　　需要有(yǒu)多余住宅来满足因人口(kǒu)流(liú)动、居民换房(fáng)等因素产生的住宅需(xū)求。因此，成熟房地(dì)产市(shì)场(chǎng)的住宅套户(hù)比会(huì)在1.1左右。

　　国际(jì)经验来看，美国(guó)、英国和(hé)日本的住宅套户比均高于1.1，其中，英国的住宅(zhái)套户(hù)比最高，为1.19，日本为1.16，美国为(wèi)1.11。德国和(hé)韩(hán)国(guó)分别为1.02和1.05。

　　如果户均刚好一套房，就会造成人口净流(liú)入地的住(zhù)宅市(shì)场(chǎng)供不应求，造成房价或(huò)房租迅(xùn)速(sù)上涨(zhǎng)。

　　七普(pǔ)指出中国的流动人口(kǒu)3.76亿(yì)，省内流动(dòng)人口(kǒu)和省(shěng)际(jì)流(liú)动人口分(fēn)别为2.51亿(yì)人和1.25亿(yì)人。

　　流动人口会选择在大(dà)城市租房挣钱(qián)，在(zài)老(lǎo)家县城买(mǎi)房。

　　暨南大(dà)学2017年(nián)的中(zhōng)国城乡人口流动(dòng)调查数据显示，在上(shàng)海、杭州(zhōu)以及南京工作的(de)流动人口在老家拥有住宅(zhái)比例分别为(wèi)28％、21％和18％。大城市的高工资(zī)吸引打工人，但(dàn)高房价(jià)迫(pò)使打工(gōng)人(rén)回(huí)乡置业。

　　流动人口实际(jì)上会占据两套房，在高房(fáng)价的大城(chéng)市租赁一套房，在房价较(jiào)低的县城购买(mǎi)一套房。所以说户均(jūn)一套房无法(fǎ)满(mǎn)足庞大流动人口的租赁与置业(yè)需求。

　　（二）至少9000万户(hù)家庭(tíng)住(zhù)宅品质仍需改善

　　目(mù)前，中国的(de)城镇住宅中依(yī)然有不(bù)少老旧小区(qū)。

　　三成家庭(tíng)，也就是约9000万户城镇居民住宅是2000年以(yǐ)前建成，其中又有11.6％住宅年龄至少在(zài)33岁以上。

　　这批(pī)存在着建筑(zhù)结构(gòu)松散(sàn)、设施陈旧、安全隐患大等(děng)问题，如电线老(lǎo)化、管(guǎn)道等基础设施(shī)陈旧，给住(zhù)户的生活带来了很大(dà)的不便和安全隐患，并且居住体验(yàn)较差。

　　2000年以前建成(chéng)的老旧住宅(zhái)面积小。占(zhàn)比(bǐ)为31.3％的家庭户数拥有的住宅面积占(zhàn)比仅为27.6％。仍然存(cún)在(zài)5％左(zuǒ)右的家庭没有独(dú)立卫浴和厨房。这类(lèi)上(shàng)世纪修建的老旧小区很难满足现(xiàn)代(dài)生活需求(qiú)，在未来大都会(huì)被拆迁重建。

　　近五成(chéng)的(de)家庭(tíng)住(zhù)宅为一(yī)居室(shì)和(hé)二居室，户型偏小。其中一居室占比为14.9％，二居室占比(bǐ)为33％。对比镇，城市家庭住(zhù)宅户型更小，当然这(zhè)与城市(shì)土地资源紧张有关(guān)。

　　（三(sān)）人均住宅(zhái)面(miàn)积(jī)扩张是未来地产的需求驱(qū)动力

　　根据(jù)七普数(shù)据测算，2020年城镇家庭户住宅存(cún)量总面积(jī)为(wèi)294.6亿平。暂(zàn)不考虑两年间农民带(dài)房进(jìn)城和老旧小区拆迁(qiān)，加上2021年(nián)和2022年商品(pǐn)住(zhù)宅竣工面积（7.3亿(yì)与6.3亿(yì)），得出2022年住宅存量总面积为308.16亿平，人均住(zhù)宅建筑面积为(wèi)39.45平方(fāng)米。

　　超过一半(bàn)的家庭人均住(zhù)宅建筑面积小于(yú)均值，近4成家庭(tíng)人均住宅建筑面积(jī)在30平米以下。

　　15％的城镇家庭(tíng)人均住宅建(jiàn)筑面积不足19平方米(mǐ)，不(bù)及(jí)全国(guó)人均水平的一半(bàn)。若去除(chú)20％的公摊，可(kě)使用的住宅面积仅为15.2平方米。上(shàng)海市将人(rén)均住宅建筑(zhù)面积(jī)低于(yú)15平方米的家(jiā)庭界定为住宅(zhái)存在困难(nán)，若按这个标准算的话，中国有11.3％的家庭存在住宅(zhái)困难问题。

　　若人均可使用住宅面积为40平(píng)，即人均住(zhù)宅建筑面(miàn)积为50平，只考虑家(jiā)庭户人数，需要住宅(zhái)总量约390.6亿平，较目前至(zhì)少新增82亿平。

　　对比发达国家人(rén)均住宅(zhái)面积，美(měi)国为67㎡，瑞(ruì)士(shì)、日本(běn)、德(dé)国和英国都高于40㎡，中国的人均(jūn)住宅(zhái)建筑面积为39.45㎡，相差不大。但(dàn)若(ruò)去(qù)除(chú)公摊面积后，中国的(de)人均可使用面积为31.56㎡，这一差距将变得明显。

　　若考虑约1.4亿的集(jí)体(tǐ)户人口，所需要的(de)住宅总量会更多(duō)。

　　四(sì)、户均已(yǐ)然1套房，未来地产还(hái)会有需求么？

　　我(wǒ)们(men)测算得(dé)到中国城镇家庭户(hù)均1套房，看似已经户(hù)户(hù)有(yǒu)房。即(jí)便(biàn)如此，中国人口静态结(jié)构和动态(tài)趋势演绎(yì)，决定了(le)中国未来地产仍(réng)有需(xū)求释(shì)放。户均1套住宅现(xiàn)实之下，中(zhōng)国未来城镇住(zhù)宅需求主要来自于四(sì)个方(fāng)面。

　　第一，户均人(rén)口缩小，家庭户数增(zēng)多，新户购房需求扩(kuò)张。

　　过去20年我(wǒ)国城镇家庭(tíng)户均(jūn)人口数(shù)不断下(xià)降，六(liù)普(pǔ)显示城(chéng)镇户均人口规模为2.85人/户(hù)，而七(qī)普显示城镇户均人口(kǒu)规模为2.62人(rén)/户，一人户、二人户的占比明显(xiǎn)上升，人口(kǒu)小家庭(tíng)化(huà)趋势将(jiāng)继续延续，导致(zhì)户数会因户(hù)均(jūn)人口规(guī)模的缩小(xiǎo)而(ér)增多。

　　第二，人(rén)口(kǒu)迁移导(dǎo)致经(jīng)济发展(zhǎn)带来的新(xīn)增(zēng)住宅(zhái)需求(qiú)旺盛。

　　中国经济板块(kuài)的分化日益(yì)明显(xiǎn)，资源和生(shēng)产要素逐步(bù)向经济带、都(dōu)市圈(quān)中(zhōng)心(xīn)城(chéng)市流入，区(qū)域经济资源分配的再(zài)集中吸引着人口流入。人(rén)口(kǒu)迁移势必涉及(jí)到买房租(zū)房，给迁入地住宅市场带来新(xīn)的(de)增量。

　　以(yǐ)浙江省为例(lì)，2021年常住人(rén)口增量(liàng)为72万(wàn)，而出生人口(kǒu)为44.9万人，死亡人口为(wèi)38.4万(wàn)人，自(zì)然(rán)增加人口仅(jǐn)为6.5万人(rén)，其人(rén)口增触动的意思解释，颇受触动的意思(zēng)长主要(yào)受益于人口迁(qiān)移(yí)。

　　第三，老旧小(xiǎo)区改(gǎi)善(shàn)性需求(qiú)依(yī)然庞大。

　　从2011年到2020年，自(zì)建住(zhù)宅和原公(gōng)有住(zhù)宅的家庭拆迁改建(jiàn)最多。自建房家(jiā)庭比(bǐ)例从31.5％到(dào)21％，下降了10.5个百分点；原公有住宅家庭比例从(cóng)12.9％到6.1％，降(jiàng)幅为6.8个百分(fēn)点。二者(zhě)和（27.1％），再(zài)加上其(qí)他住宅（5％）与家庭(tíng)住宅(zhái)建(jiàn)造时间为2000年以前(qián)的比例（31.3％）大致相吻合(hé)。

　　十年间新(xīn)增8473万家庭户，自建住宅和(hé)原公有住宅减少了(le)1282万户(hù)，住宅净需求增加9755万户。49％的家庭购买商(shāng)品(pǐn)住宅(zhái)，21％的家庭购买二手房(fáng)。在新增(zēng)住宅需求中，有7成家(jiā)庭购买了(le)商(shāng)品住(zhù)宅。租(zū)房、购买经济适用房和其他分别占比18％，3％和9％。未来随着城中村和旧城改造，商(shāng)品住宅的占比势必(bì)会进一(yī)步上升。

　　2000年(nián)以前(qián)建(jiàn)造的(de)住宅建筑面积还(hái)有约81亿平，涉及城(chéng)镇家庭约9000万(wàn)户。破(pò)旧的城中村(cūn)、老公有(yǒu)住(zhù)宅，建筑面积小、质(zhì)量低、基础设施配(pèi)套差、没(méi)有或少有物业管理(lǐ)，居民追求美(měi)好、宜居生(shēng)活的环境(jìng)，背后的改善(shàn)性需(xū)求有待释放。

　　第四，“住上更大(dà)房(fáng)子”的改善性需(xū)求还将(jiāng)有所增加。

　　刚需购房受限于资金，倾(qīng)向于中小户(hù)型。已(yǐ)有住宅(zhái)家(jiā)庭(tíng)希望提高生活品(pǐn)质，以小换大、以旧换新。2022年底(dǐ)的中(zhōng)央(yāng)经济工作会(huì)议明确指出支持住宅改善等消费。

　　OECD国家的人均(jūn)住(zhù)宅间数为1.71间，无论是否考虑乡村(cūn)住(zhù)宅因素，中国的人均住宅间数较其他国家(jiā)依旧存在不小差距(jù)。

　　住宅舒适度(dù)与经(jīng)济水平有着密切正向联系。随着(zhe)经济发展水(shuǐ)平的提高，中(zhōng)国的人均住(zhù)宅(zhái)间(jiān)数与人均住宅建筑(zhù)面(miàn)积将随之增长。

　　如果说过(guò)去二十年是(shì)中国地产(chǎn)黄(huáng)金发展期，地产矛盾更多体现(xiàn)为住宅供给存在不(bù)足，供需出现错配，这是(shì)过去二(èr)十(shí)年房(fáng)价快速上涨基石。那(nà)么(me)未(wèi)来(lái)将是住宅质(zhì)量的供需冲突。房地产(chǎn)大(dà)分化时代已至，这种分化不单局限于城市(shì)能(néng)级之间差(chà)异，优(yōu)质小(xiǎo)区和老旧二手房(fáng)之(zhī)间的差(chà)异也将(jiāng)越发扩(kuò)大。

　　风(fēng)险提示

　　人(rén)口(kǒu)普查数(shù)据调查的是人(rén)，并不(bù)是(shì)针对住宅(zhái)，因此可能(néng)存在统计偏差。商品住宅占比(bǐ)实际值可能(néng)偏低，其增速可能超预期。

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