5月以来，房地(dì)产板块个股(gǔ)多(duō)出现小幅上涨，截至5月10日收盘，中信房地产指(zhǐ)数本月涨幅(fú)约为2％。而以公(gōng)募(mù)基(jī)金为代表的(de)机构对(duì)于这一板块已经在悄(qiāo)然布(bù)局。数据显示(shì)，以南(nán)方和华夏的(de)两只老牌ETF基金为例(lì)，5月(yuè)9日时所公布的总份额(é)均较4月(yuè)28日时有小(xiǎo)幅增长。根据(jù)基金(jīn)一季报统计，龙头(tóu)与地(dì)方(fāng)国企央企(qǐ)获得(dé)增持，持仓数(shù)量占流通(tōng)股(gǔ)比(bǐ)重增(zēng)幅(fú)五(wǔ)只个股(gǔ)分别(bié)为(wèi)华发股份(fèn)+3.40％、滨江集团+1.71％、中新(xīn)集(jí)团+1.49％、卧龙地产+0.97％、招商积余+0.92％。

　　公、私募配置房(fáng)地产或“底部回(huí)升(shēng)”

　　行业红(hóng)利时(shí)代已(yǐ)过(guò) 精耕(gēng)细(xì)作成共识

　　从公(gōng)募基金对房地产的配(pèi)置看，2019年末，公募(mù)所持(chí)有(yǒu)的房(fáng)地(dì)产行业标的(de)市值约(yuē)1188亿(yì)元，占(zhàn)其(qí)所持(chí)股票市(shì)值的4.66％左右；2020年市(shì)场表现出色，但(dàn)公募所持房(fáng)地产公司市值在股票资产中的占比(bǐ)却断崖(yá)式(shì)下(xià)跌至1.85％；2021年，这一数值更是进一步降至(zhì)1.56％。

　　不过2022年(nián)终于出现了三年来的首次回升，年底(dǐ)这一数值从1.56％升(shēng)至1.65％。与此同时，公(gōng)募对房地产(chǎn)行(xíng)业的持股(gǔ)比例也同(tóng)步(bù)回升，从2021年(nián)底的(de)6.94％提高到2022年(nián)末的(de)7.03％。

　　这样(yàng)的势头似乎在今年(nián)一季度(dù)得以延续。数据统计(jì)显示，公募重仓(cāng)持有房地产板(bǎn)块(kuài)一季度市值(zhí)TOP15门槛为1.6亿元，较2022年四季(jì)度(dù)提升6.71％。持仓(cāng)市值前五个股分别为(wèi)保利发展、招商(shāng)蛇口(kǒu)、万科A、华发股份、滨江集团，持仓市(shì)值占板块比重合计达47.29％，环比下降(jiàng)3.05％。

　　从(cóng)中不难发现，公(gōng)募(mù)对于房地产的投资愈发有集中(zhōng)于龙(lóng)头的(de)趋(qū)势。Wind显(xiǎn)示，在公(gōng)募基金一季报(bào)汇(huì)总的重(zhòng)仓(cāng)股(gǔ)中，房地产板(bǎn)块排名最高的(de)是保(bǎo)利发(fā)展，在基金重仓第33位。排名第二的是招商蛇(shé)口，排在第78位。而老牌龙头股万科A排在第96位。对比(bǐ)去年四季报(bào)，变(biàn)化之处(chù)首先在于几(jǐ)只房地(dì)产(chǎn)龙头股从排位上看(kàn)均有退步，尤其是万科(kē)最为明显；其次是金地集团退出百大(dà)之列。但考虑到房(fáng)地产是(shì)复苏链上最(zuì)后(hòu)一(yī)环，且首季并非行业销售旺季，其传导(dǎo)到(dào)二级(jí)市场乃(nǎi)至机构持仓上还需(xū)要时间周期。

　　形成共识的是，经济圈判断房(fáng)地产(chǎn)已经进入大分化(huà)时(shí)代，一(yī)二线城市好(hǎo)于三四线城(chéng)市。而(ér)映射到二(èr)级市场投资上，配置(zhì)房地产(chǎn)行业(yè)轻松收获行业贝(bèi)塔的红利期一去不返(fǎn)了。“如(rú)果(guǒ)按(àn)照(zhào)产业周(zhōu)期来(lái)分类，包(bāo)括房地产等几类行业(yè)在(zài)盖(gài)特纳(nà)曲线(xiàn)里属于成熟期(qī)或者衰退期的行业，传统认知上没有什(shén)么投资机会的。但(dàn)在这几年特殊的行情里包括煤炭、电解铝(lǚ)等类(lèi)似的行(xíng)业也出现了一些机(jī)会，背后的(de)逻(luó)辑(jí)是供给侧发生了更大(dà)的变化(huà)。”一(yī)不愿具(jù)名的上海公募基(jī)金经理指出。

　　不(bù)过也(yě)有公募(mù)人士持谨(jǐn)慎(shèn)乐观(guān)态度：“行(xíng)业前几年17亿～18亿(yì)平方(fāng)米的年销售面积很难再(zài)出现了，2022年光是居民存款数量增加了(le)15万(wàn)亿元。中国存量有400亿平方米建筑(zhù)面积(jī)，考虑存量地产的更新(xīn)，也有近10亿平(píng)方(fāng)米。需求端还需要有一(yī)定(dìng)的政策(cè)出来(lái)去刺(cì)激购(gòu)房。”

　　宝(bǎo)盈基(jī)金房地产研究员吕功绩也指出：“时至今日，无论从城镇化的进程，还是人均住房面(miàn)积（接近30平/人），我国均已告别住房(fáng)短缺时代，而目前居民(mín)的杠杆(gān)率(lǜ)和(hé)房价收入(rù)也不支撑每年(nián)18万亿元的(de)销售额，以及过快上行的房价，因而行(xíng)业(yè)高增的时代已经过去，未来行业(yè)的(de)需求或(huò)将回落，在此过程中(zhōng)，伴随着地产(chǎn)的高杠杆属性，就很容易出(chū)现(xiàn)信(xìn)用风险问(wèn)题（类似2022年的民营地产爆雷），行(xíng)业进入到供给(gěi)侧出清(qīng)的过程(chéng)。这个过程中，综(zōng)合竞争力(lì)强的(de)公司(sī)就能(néng)够通过(guò)大鱼吃(chī)小(xiǎo)鱼的方式，获(huò)得市占(zhàn)率的提升。当(dāng)行(xíng)业需(xū)求见顶(dǐng)回落时，行(xíng)业的贝塔已经过(guò)去了，但不代表没有投资机会(huì)，机(jī)会在于城市、位置、产(chǎn)品的阿尔法，而对(duì)应到(dào)股票投资(zī)，就(jiù)是强竞争力公司(sī)的阿尔法。”

　　或许(xǔ)也是基于这样的认识转(zhuǎn)变，精耕细作个(gè)股成为公募乃(nǎi)至(zhì)整(zhěng)体(tǐ)机构(gòu)的(de)务实之举。

　　机构配置房地产“风物长(zhǎng)宜放眼(yǎn)量(liàng)”

　　头部央国企、优质区(qū)域性标的(de)成香饽饽

　　5月(yuè)以来，房地产板块个股多(duō)出(chū)现(xiàn)小幅(fú)上涨，截至5月10日收盘(pán)，中信房地产指数本月涨幅约为2％。从(cóng)具(jù)体(tǐ)的个股来看，《红周刊》利用(yòng)Wind统计申(shēn)万房地(dì)产(chǎn)板块个股，在纳(nà)入统计的124只房(fáng)地产(chǎn)类标的股中，本(běn)月以来实现股价上涨的达到了81家。

　　其(qí)中，上述(shù)时(shí)间段恰好排名(míng)前(qián)五的公司月内涨幅超(chāo)过了10％，它们分(fēn)别是(shì)上(shàng)实(shí)发展(zhǎn)、浦东金桥、*ST泛海(hǎi)、华(huá)夏幸福、荣安地产(chǎn)。排名第一的上实发展(zhǎn)，五(wǔ)一假(jiǎ)期(qī)归来后(hòu)日成(chéng)交量明显放大，4日(rì)、5日连续两(liǎng)个交易日(rì)收(shōu)出(chū)涨(zhǎng)停。从(cóng)该股的(de)基本面来看，上实发展的主营业务为房地产开发与经营。公司(sī)的主要产品(pǐn)及服务为房地产销售、房地产租赁(lìn)、物业管理服务、工(gōng)程项目、酒店经(jīng)营。从业(yè)绩数据(jù)来看，2022年，其实现营业收入(rù)52.48亿元，比上期减少47.85％，归母(mǔ)净利(lì)润1.23亿元，同(tóng)比下降33.24％。2023年第一(yī)季度，其(qí)实现营业(yè)总收入27.87亿元，同(tóng)比增长(zhǎng)183.02％；归母(mǔ)净利润2.86亿元，同比扭(niǔ)亏。

　　不过从十大流通(tōng)股股东(dōng)来看，各类(lèi)机构都有对其布局(jú)的例子。以3月31日时的首季十(shí)大流通(tōng)股股东来(lái)看， 具体(tǐ)包括公募的上银基金、私募的迎(yíng)水文龙、中(zhōng)央汇金、长城资(zī)产管理公(gōng)司等都跻身前十的行列。

　　巧合的是(shì)，涨幅(fú)暂时排名第二的浦(pǔ)东金(jīn)桥也是上(shàng)海本地(dì)房企(qǐ)，其第一(yī)季(jì)度的收入利润规(guī)模大幅(fú)度复苏。究其原因，一方面是该公司后疫情时代出(chū)租率复苏至近年(nián)来(lái)最高，另一方面则是公司(sī)拿地结算持续性(xìng)向好，从数字上看(kàn)，一季度新增虹口135、138住宅地块，总(zǒng)建筑(zhù)面积(jī)约54万平方(fāng)米。

　　在这样的业绩(jì)势头(tóu)向好背景下(xià)，自然也吸引了知名机构在(zài)其中(zhōng)持续驻足。从第(dì)一(yī)季度十(shí)大(dà)流(liú)通股股(gǔ)东来看，知名私募(mù)高毅邓(dèng)晓(xiǎo)峰的(de)两只产(chǎn)品依然在(zài)前十(shí)中，这也是连续第(dì)三个(gè)季度他有的两(liǎng)只产品杀入前(qián)十。同(tóng)时(shí)榜(bǎng)单中(zhōng)还有一(yī)支大名鼎鼎的QFII阿布扎比(bǐ)投资局，其当季还小幅增加了持股(gǔ)。

　　除去(qù)上述两家(jiā)上海区域(yù)性地产(chǎn)公司外，荣安地(dì)产则(zé)是主要布(bù)局在深圳的地产公司，一季报交出(chū)的也(yě)是一份报(bào)喜(xǐ)的(de)成绩单：首季(jì)公(gōng)司实现营业收入51.85亿元，同比增长35.51％。归属于上市公司股东的(de)净利润6.48亿元，同比增长31.27％。

　　从机构(gòu)态度(dù)来看，《红周刊》注(zhù)意(yì)到两只(zhǐ)公募(mù)指基首季新杀入十大流(liú)通股(gǔ)股东行列。具(jù)体说来， 南方中证全(quán)指房地产ETF上榜排名第七(qī)位，富国中(zhōng)证指数(shù)1000增强则(zé)排名第九位，此外(wài)联(lián)袂出(chū)现的机构还有QFII高盛(shèng)国(guó)际和私募迎水聚宝。

　　接受《红(hóng)周刊》采访(fǎng)时，兴证(zhèng)全球基金相关人士分析：“经历过行业洗牌和(hé)兼并重组后，龙头的(de)价(jià)值更为(wèi)笃定突出(chū)；从拿地端看(kàn)，2022年土地市场大(dà)幅(fú)降温，优质土地供给较多（券(quàn)商测算对应潜在毛利(lì)率在25％以(yǐ)上，目前房企的利润率仅20％），绝大多数(shù)房(fáng)企受限于信(xìn)用问(wèn)题或者资金(jīn)紧(jǐn)张没法(fǎ)拿地(dì)，龙头房企趁机获取低成本土地(dì)，龙头房(fáng)企的拿地力度（拿地金(jīn)额/销售金额）基本在30％以上；从(cóng)融(róng)资上看，龙头房企(qǐ)杠杆率较(jiào)低，净负债率基本在70％以(yǐ)下，而其他房(fáng)企(qǐ)的净负债率普(pǔ)遍都在100％以上，加杠杆空间有限，从融资成本看，龙头房(fáng)企的融资成本(běn)不断下滑，基本在3％、4％左右(yòu)；对应到2023年的销售(shòu)，龙头(tóu)房企明(míng)显跑赢行业(yè)，1～4月百强房(fáng)企(qǐ)的销(xiāo)售(shòu)额增速为9％，而TOP14的(de)销售额增速为29％。”

　　需要强调的是，在当(dāng)前中特估的浪(làng)潮下，央国企地产股或存(cún)在发展的大好机会。中信证券指出：“房地产行(xíng)业的结(jié)构性机(jī)会(huì)依然存在，少(shǎo)部分公(gōng)司尤其是(shì)央企占据显著优(yōu)势，其主(zhǔ)要又体现为库存的优(yōu)势。央企地产公(gōng)司，现阶段(duàn)表现(xiàn)出较低(dī)的(de)融(róng)资成本(běn)，优质(zhì)的开发资源和良(liáng)好(hǎo)的不动产资产运营能(néng)力的多(duō)重(zhòng)竞争优势。”

　　“即使没有中特估，国(guó)央企相(xiāng)较于(yú)民营地产公司也(yě)是(shì)更(gèng)有(yǒu)优势(shì)的。”吕功(gōng)绩强调，“对(duì)于减值、土(tǔ)地资源(yuán)债权债务(wù)关系等问题，市场对民(mín)营房(fáng)开企(qǐ)业的资产(chǎn)会有(yǒu)更多担忧(yōu)和(hé)质疑，所(suǒ)以在(zài)这一轮(lún)行业出清的过程(chéng)中，央国企相较于民企来说估(gū)值的修复更(gèng)明显。中特估(gū)的角度从中长(zhǎng)期的(de)维度看(kàn)，行业的逻辑在于(yú)集中度提升后(hòu)，行业(yè)进入高质(zhì)量发展阶段，具(jù)备较(jiào)快速发展(zhǎn)阶段更稳定且(qiě)可预期的盈利和现金(jīn)流(liú)创造能力(lì)，以此带来估值中枢的提(tí)升，应该(gāi)关注估值相1兆欧等于多少千欧，1兆欧等于多少欧姆单位换算对较低，企业自身资产的质量(liàng)好、运营能力强、可以创造持(chí)续现金流的企(qǐ)业。”

　　“存量时代中行业普涨的(de)概率比较低，行业内部将(jiāng)出现(xiàn)分(fēn)化，要关(guān)注将受益于行业集(jí)中度提升(shēng)的头(tóu)部公(gōng)司。”星(xīng)石投资首(shǒu)席研究官方磊也表(biǎo)示。

　　顺应机(jī)构(gòu)这一思路的(de)话(huà)，或许还是保(bǎo)利发展、招商蛇(shé)口等国资背景(jǐng)龙头前途更为(wèi)光明。不过国投(tóu)瑞(ruì)银(yín)基金投(tóu)资(zī)部副总(zǒng)监綦(qí)傅鹏表示：“需(xū)要(yào)客观地去持续观察国企央企在三个(gè)方面(miàn)是否可以维持，首先是融资成本保持低(dī)位，其次是销售份额持续(xù)提升，再次(cì)是拿(ná)地(dì)份额(é)持续提升(shēng)。”

　　复苏(sū)速度缓慢

　　<1兆欧等于多少千欧，1兆欧等于多少欧姆单位换算strong>机构需要多给一些耐心

　　而《红周刊》也根据房企一季报梳理发现，对于2022年的业绩出现的整体下滑，2023年一季度的业绩分化更趋(qū)明显，保利发展、滨(bīn)江集团等房企营(yíng)收(shōu)、净利均(jūn)实(shí)现了业绩的回正，甚至是(shì)较大增(zēng)速的增长。而这(zhè)些(xiē)公司也是(shì)机构的重仓对象。

　　对此，知名房地产业(yè)内人士张宏伟向《红周刊》分析表示，业绩出现明显(xiǎn)改善的房企，主(zhǔ)要是因为(wèi)过(guò)去两三年时间，尤其是在2021年下半年民(mín)营房企(qǐ)不怎么投资(zī)拿地之后，国有企业仍在持(chí)续性地拿地，且主(zhǔ)要集(jí)中在核(hé)心城(chéng)市，投(tóu)资力度较大。投(tóu)资的驱动(dòng)能够(gòu)推动房企销售业绩的增长，从而(ér)在(zài)2023年一季度市场恢(huī)复但仍(réng)处(chù)于(yú)调整(zhěng)的过程中，能够保有(yǒu)一个正增长。

　　不过张宏伟同时也提醒表(biǎo)示，在房地产的复(fù)苏过程中，还面临着一些不确定(dìng)性(xìng)。其(qí)实整个市场从四(sì)月份开始又(yòu)在(zài)往下掉。除了杭州、成(chéng)都等(děng)极个(gè)别城市(shì)四月环比三月(yuè)相对表(biǎo)现(xiàn)较好之外(wài)，包括(kuò)北(běi)京、上(shàng)海(hǎi)在内的绝大多(duō)数城市都出(chū)现环比(bǐ)下滑的情况。而现在五月的市场(chǎng)表现也不太(tài)乐(lè)观。按照现在的经(jīng)济状(zhuàng)况(kuàng)、收(shōu)入(rù)情况，以(yǐ)及(jí)市场的去库(kù)存压力、企业的资金面压力(lì)，可能会出(chū)现，到六月份房(fáng)企为(wèi)了半(bàn)年报冲业绩出现市场的短期反弹外(wài)的一个市场(chǎng)乏(fá)力现象。也就是(shì)说，第二季(jì)度、第三季度增(zēng)长不确定性的(de)压力仍旧(jiù)较大(dà)。

　　上(shàng)海利檀投资董事(shì)长(zhǎng)陈昊扬(yáng)也向(xiàng)《红周刊》指(zhǐ)出(chū)，现在(zài)整个房地(dì)产(chǎn)以及其上下游产业链的复苏速度都比想象的(de)要(yào)慢很多，我们要(yào)多(duō)给一些耐心，这个时(shí)候，在房地(dì)产以及(jí)上下(xià)游就不是赚快(kuài)钱的时候，只(zhǐ)能赚(zhuàn)他(tā)基本面(miàn)的钱。但这也(yě)意味着，只(zhǐ)有极为少数的(de)、做得比(bǐ)同行(xíng)好得多的企业，会伴随整(zhěng)个行业的弱复苏，业绩会逐步体现出来。所(suǒ)以只能耐(nài)心(xīn)地去等待它(tā)的基本面不断地(dì)凸显出(chū)来，这需要时间。

　　（本文已刊发于5月13日《红周刊》，文中提及个股仅为举例分析，不做买卖(mài)推荐。）

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