近两年火爆的创(chuàng)新产(chǎn)品公(gōng)募(mù)REITs进入密集分红(hóng)期，近日7只REITs陆(lù)续迎来除息日，公募REITs整体呈(chéng)现出高(gāo)比例(lì)稳定分红，15只公告2022 年可供分配金(jīn)额(é)的REITs产品，平均(jūn)分红(hóng)比例接近99％。

　　多位(wèi)业(yè)内人士对此表示(shì)，强制分红机制是公募(mù)REITs主要(yào)特征之一(yī)，稳定分红(hóng)体(tǐ)现出(chū)该(gāi)类产品长(zhǎng)期投资(zī)价值(zhí)，通过观测经(jīng)营活动现金流(liú)、可供分配现金等指标，也是观察REITs项目底层资产运营情况(kuàng)的“窗口”。他们也提醒普通投(tóu)资者注(zhù)意，与产权类项(xiàng)目(mù)相比，特(tè)许经(jīng)营REITs项目在经营权到期(qī)后(hòu)不(bù)再产生(shēng)现金(jīn)收益，特许(xǔ)经营权(quán)分红目前(qián)已(yǐ)包含了利润分配和(hé)本金的归还，在(zài)选择(zé)投(tóu)资(zī)标(biāo)的时应了(le)解资产类型(xíng)和分红的特征。

　　15只(zhǐ)公募REITs产品分红(hóng)

　　平均(jūn)分(fēn)红比例98.89％

　　公募REITs 进入密(mì)集分红期，近日(rì)7只REITs产品（4月(yuè)17 日-4月21日(rì)）陆(lù)续迎来除(chú)息(xī)日，此(cǐ)外(wài)尚有6只REITs实际分配(pèi)情况(kuàng)尚未公布(bù)。整体来看，公募REITs呈现出(chū)了高(gāo)比(bǐ)例的(de)稳定分红，15只(zhǐ)公告(gào)2022 年可供分配金(jīn)额的(de)公募REITs产品中(zhōng)，2022年全年分配金额(é)占可供分配(pèi)金额比例平(píng)均为98.89％，且绝(jué)大部分分配比例在96％以上。

　　中金基金(jīn)相(xiāng)关负责人对此(cǐ)表示，投资公募REITs的主(zhǔ)要收(shōu)益(yì)来源为持(chí)有(yǒu)期(qī)分红收益，以及(大π键电子数的计算方法，大π键电子数怎么看jí)基(jī)金(jīn)份额交易价格的变化(huà)。基金份额二(èr)级市场价格受到公(gōng)募REITs资产运(yùn)营情况及市场因素的综合影响，较易引(yǐn)起波(bō)动。与此相比，基金分红预期则(zé)更有(yǒu)规律可循。公募REITs的分红主要来自(zì)基(jī)础设施(shī)资(zī)产的经营现金流，投资(zī)人通过(guò)基金募集材料和信息披(pī)露(lù)文件，结合行业及市场情况，可以分析(xī)基础(chǔ)设施项目的经营业(yè)绩，作为进行(xíng)投资决策的重要参考。

　　“相对于基金(jīn)份额二(èr)级市场(chǎng)价格(gé)变化(huà)导致的(de)浮盈或浮亏，分红作为基金份(fèn)额(é)持(chí)有人实(shí)际获得的现(xiàn)金收益，对于长期投资(zī)者更(gèng)具参(cān)考(kǎo)价(jià)值。”中金基金相关(guān)负责(zé)人称。

　　平安基(jī)金REITs 投(tóu)资中心运营高(gāo)级副总监李华(huá)平也表(biǎo)示(shì)，根据《公开募集基础(chǔ)设施(shī)证券投资(zī)基金指引（试行）》及相关法(fǎ)规(guī)要(yào)求，基础设施基金(jīn)应(yīng)当(dāng)将90％以上合并后基(jī)金年度可分配金(jīn)额(é)以(yǐ)现金形式(shì)分配给投(tóu)资(zī)者(zhě)，强制分红机制是(shì)公募REITs的主要特(tè)征之一，稳定的分红机制(zhì)体现出REITs产品长期投资(zī)价值。

　　中航(háng)基(jī)金(jīn)也认为，从(cóng)投资角度来看(kàn)，基础设施公募REITs同时具备“股(gǔ)性”和“债(zhài)性”双重特点。二级(jí)市场价格(gé)反映这(zhè)类产品“股(gǔ)性”的(de)一面，分红体现了这类产品(pǐn)的“债性”特(tè)点(diǎn)。公(gōng)募REITs有强制分(fēn)红要求，分红(hóng)类似于债(zhài)券(quàn)派息，但不等同(tóng)于债券的固(gù)定利息回报，而是由(yóu)可供分(fēn)配现金决定(dìng)。

　　从机构投资者的角度来(lái)看，一方面(miàn)是公募REITs丰富了机构投(tóu)资(zī)者的投(tóu)资品类，为(wèi)资产(chǎn)配置多(duō)元化提供抓手，具有较(jiào)强的配(pèi)置价(jià)值(zhí)。另一方(fāng)面(miàn)，公募REITs的分红能够帮助机(jī)构投资者稳(wěn)定收益。机构投(tóu)资者公募REITs能够(gòu)通过分(fēn)红(hóng)获取(qǔ)相对(duì)于投资债券相(xiāng)对高(gāo)的收益性，在有(yǒu)效控(kòng)制风险的前提下，增(zēng)厚资产包收益(yì)，起到(dào)投(tóu)资“压舱(cāng)石(shí)”的作(zuò)用。

　　分红除了投资收益“落袋(dài)为安”外，市场对(duì)于未来分红水平的预(yù)期，也是影响REITs基金二级市场价格(gé)走势的关键因(yīn)素(sù)之(zhī)一。

　　从近(jìn)期公(gōng)募REITs的二级市场表现看(kàn)，截至4月21日，今(jīn)年以来中证REITs（收盘(pán)）指数收于975.99 点，年内下跌7.44％，未跑赢主要股票和债券(quàn)宽基指数(shù)。

　　“截至2023年3月31日(rì)，有20只公募REITs发布了2022年年报(bào)，部分产品受宏观(guān)经济(jì)的影响，可分配金额完(wán)成(chéng)率不(bù)达预期，一定程(chéng)度上影(yǐng)响了公募REITs二级(jí)市场的价格。”李华平(píng)称，公募REITs二级市场(chǎng)的价格波动受多(duō)重因(yīn)素的影响，投(tóu)资收益是(shì)影(yǐng)响REITs二级市场价格(gé)的主要(yào)因素之一(yī)，而稳定的分红(hóng)有利(lì)于吸引投资(zī)者参与公募(mù)REITs二级市场的投资。

　　中金基金相(xiāng)关负责人也表示，近期(qī)经(jīng)济预(yù)期恢复，一方(fāng)面市场热点呈现向股票和债券回归的过程；另(lìng)一方面，基础设施项(xiàng)目的(de)经营业绩相对(duì)经(jīng)济活(huó)力(lì)的改善(shàn)有(yǒu)一定(dìng)的滞(zhì)后(hòu)性。

　　此(cǐ)外，公募REITs在分红除权日，将对基(jī)金份额的(de)开盘指导价做(zuò)调(diào)减处(chù)理，调减(jiǎn)金额根据单位基金份额的分(fēn)红(hóng)金额进行计算。除权操(cāo)作是对分(fēn)红前后基(jī)金份额(é)净(jìng)值变化(huà)的修正(zhèng)，使投资(zī)人(rén)在(zài)基金分红前(qián)后均可以获(huò)得公平的投资(zī)机会。

　　“分红可增(zēng)强(qiáng)投(tóu)资者长期投资的信(xìn)心(xīn)，同时需结合持有产品的(de)特(tè)性，关注二级市场扰动(dòng)对(duì)整体收益的影响程度。”中航基金相关人士也称。

　　特许经营权分红包括利润分配和(hé)本(běn)金归(guī)还

　　普(pǔ)通投资者应了解底层资产情况

　　多位业内人士还提(tí)醒，与现有公募基(jī)金分红前提(tí)是本(běn)金之上的增(zēng)值部(bù)分(fēn)不同，特许经营(yíng)权REITs基金运作(zuò)期间(jiān)的(de)“分红”界定为“分派”更为准确，分派的(de)是本(běn)金与增值两个(gè)部分(fēn)，两个部(bù)分(fēn)之间的比例(lì)是变(biàn)动的，与现(xiàn)有公募基金分红差异很大，大多数普通投(tóu)资者可能(néng)把“分派”金额(é)误认为是持续(xù)分红。一旦30年、40年、50年(nián)、60年(nián)等合同年(nián)限到期后基金(jīn)价值(zhí)面临(lín)极(jí)大不(bù)确定性，这是该类投资者应该注意的情况。

　　李华平表示，目前公募REITs主要有特(tè)许经(jīng)营(yíng)权类和(hé)产权类(lèi)两大资产类型，持(chí)有产权类产(chǎn)品的收益主要(yào)包括每年(nián)的现(xiàn)金分红及资产(chǎn)增值的(de)收益，而持有(yǒu)特许经营(yíng)类产品(pǐn)的收益主要来自项目(mù)每年(nián)的现(xiàn)金分红(hóng)。其中，特许经营权类资产的分红包括了(le)利润(rùn)分配和本金的(de)归还，两(liǎng)者的比率也是变动的，对特许经营权(quán)类资产(chǎn)的(de)公募REITs可以内部收益率(lǜ)（IRR）来衡量投资收(shōu)益。普(pǔ)通投资者在(zài)选(xuǎn)择(zé)投资(zī)标的时，应(yīng)了解公募REITs底层资产的类型。

　　中航基(jī)金也表示，从(cóng)细分(fēn)来看，各类(lèi)公(gōng)募REITs分红因(yīn)底层资产(chǎn)属性不同而形成区别。特许经营权类的公募REITs产(chǎn)品因其分(fēn)红相当于包含“本金(jīn)+收益”，分红相对较多，债(zhài)性偏强。而产权类的公募REITs分红主要为“收益”，更看重底(dǐ)层资产的价(j大π键电子数的计算方法，大π键电子数怎么看ià)值增(zēng)值，所以(yǐ)相对(duì)股(gǔ)性(xìng)偏强。普通投(tóu)资者在选择公募REIT时，需(xū)要考(kǎo)虑底层资产属(shǔ)性，对(duì)所选择(zé)产品(pǐn)的二级市场价格和分红(hóng)有(yǒu)合理预期。

　　中金基金相关负责(zé)人也(yě)认为，与产权(quán)类项目相(xiāng)比，特许经营项目在(zài)经营权到期后不(bù)再能产生现金收益，因此(cǐ)将(jiāng)可供分配金额的分配理解(jiě)为“分(fēn)派”比(bǐ)“分红”更加准确(què)。基于这个(gè)特点(diǎn)，剩(shèng)余经营期限较短的特许经(jīng)营(yíng)项(xiàng)目，通常具备更高(gāo)的分派率水平。对于剩余期限较长的(de)特许经(jīng)营(yíng)权项(xiàng)目(mù)，即使分(fēn)派率相对较(jiào)低，也有足够年限收回本金并取得收(shōu)益。

　　中金基金该负责人(rén)提(tí)醒投(tóu)资者注(zhù)意，特(tè)许经(jīng)营权项目的分派金额包含了(le)投资(zī)本金(jīn)，在(zài)不(bù)进行扩募的情况下，基金(jīn)份额单(dān)价随着分派进度逐年下降是正常现象，投资(zī)特许经营权REITs的(de)收益来自项目剩(shèng)余期限(xiàn)产(chǎn)生的现(xiàn)金(jīn)流(liú)。

　　“与特许经(jīng)营项目相比，产权类项目的土地或建筑的剩余使用年限(xiàn)一般(bān)较长，再加上到期后通过对建(jiàn)筑的更新改造或补缴(jiǎo)土地(dì)出让金(jīn)等追加投资，有机会进一步延长经营期限。这种(zhǒng)类(lèi)似(shì)永续经营的假(jiǎ)设反映在基础资产的(de)估(gū)值上，使产权(quán)类REITs具备更(gèng)显著的资产投资(zī)属性。”该负责(zé)人称。

　　观测内部(bù)收益(yì)率等指标

　　评估项(xiàng)目底层资产运营情(qíng)况(kuàng)

　　在(zài)基金分(fēn)红(hóng)的时点，多(duō)位业内(nèi)人士(shì)还表示，在产品分(fēn)红期，投资者可以观测经营(yíng)活动(dòng)现金(jīn)流(liú)、可供分(fēn)配现金、内部(bù)收益率等(děng)指标(biāo)，来观察(chá)和(hé)评估项目底层资产的运营(yíng)情况(kuàng)。

　　中航基金表示(shì)，年报指标中，跟现(xiàn)金相关的(de)指(zhǐ)标有两个(gè)：一(yī)是年报中披露的经营活动现金流，二(èr)是可供(gōng)分配现(xiàn)金，二(èr)者(zhě)存在本质(zhì)性区别。经营活动(dòng)产生的现金净流(liú)量是指企业经营、筹资(zī)、投资产生(shēng)的现金流，基于企业(yè)本身经(jīng)营活动产生(shēng)；可(kě)供分配的现金实(shí)质上是从(cóng)EBITDA出(chū)发，对(duì)非现金影响(xiǎng)利润表的项目进行(xíng)调整，加期初现金，最终得到的账面现金。

　　李华(huá)平也表(biǎo)示，公募REITs作为资产配(pèi)置新(xīn)选择，投资价(jià)值体(tǐ)现在(zài)相对股债市场独立的资产配置功能，比较(jiào)适合长期持有。建议投资者对(duì)经(jīng)营(yíng)权类的资产可以更多(duō)关(guān)注内(nèi)部收(shōu)益率的高低，对产(chǎn)权(quán)类的资产(chǎn)更多关注(zhù)分派率高(gāo)低。因为公募(mù)REITs可分配收益主要来自底(dǐ)层资产的经营净现金流，所以底(dǐ)层资产运(yùn)营情况直(zhí)接影响投资回报，投资者可综合(hé)考虑(lǜ)原始权益人(rén)综合实力(lì)、运营管理机构(gòu)实力、公(gōng)募基金(jīn)管理人实力等多(duō)重因素(sù)来选(xuǎn)择投资标的。

　　中(zhōng)信证券研报也显(xiǎn)示(shì)，公募(mù)REITs进入(rù)密集分红(hóng)期，由于分红(hóng)交(jiāo)易带来的短期博弈(yì)机(jī)会仍在，叠加此前市场接连回调，建议投资者关注(zhù)有基本面支(zhī)撑、填(tián)权效(xiào)应相(xiāng)对明显(xiǎn)、同(tóng)时分红规模较为可观的个券。

　　“公募(mù)REITs的(de)招募说明书均会载明REITs在发行(xíng)首年及次年的可供分配金(jīn)额预测(大π键电子数的计算方法，大π键电子数怎么看cè)。投资者可(kě)以(yǐ)将(jiāng)REITs的实际分红金(jīn)额与募集材料中披露预(yù)测进行比较分析，结合经济(jì)及市(shì)场的实际环(huán)境，对基础设施项目的运营业绩及REITs的管理能(néng)力进行判断。”中金基金上述负责人也称。

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