近两年火爆的创新产(chǎn)品公募REITs进入密(mì)集分红(hóng)期，近(jìn)日7只REITs陆续迎(yíng)来除息日，公募REITs整体呈现出高比(bǐ)例稳(wěn)定分红，15只公(gōng)告(gào)2022 年可供分配金额(é)的(de)REITs产品，平均分红比例接近99％。

　　多(duō)位业内人士对此表示，强制分红机制(zhì)是公募REITs主要(yào)特征(zhēng)之一，稳定分红体现出该类产品长期投资价值，通过观测经营活动现金流、可供分配(pèi)现金等指标，也是观察REITs项目底(dǐ)层(céng)资产运(yùn)营情况的“窗口(kǒu)”。他们(men)也提醒普通投(tóu)资者注意(yì)，与产权类项目相(xiāng)比，特许经(jīng)营(yíng)REITs项目在经营权到期后不再产生(shēng)现(xiàn)金收益，特(tè)许经营权分红(hóng)目前已(yǐ)包含(hán)了利润分配和本金的归还，在选择投资标的时应了解资(zī)产类(lèi)型(xíng)和(hé)分(fēn)红的特征。

　　15只(zhǐ)公募REITs产(chǎn)品分红(hóng)

　　平均分(fēn)红比(bǐ)例98.89％

　　公募REITs 进入密集分红期，近日7只REITs产品(pǐn)（4月17 日-4月(yuè)21日）陆续迎来除息日，此(cǐ)外尚有6只(zhǐ)REITs实际分(fēn)配(pèi)情况尚(shàng)未公布(bù)。整体来看，公募REITs呈现出了高(gāo)比例的稳(wěn)定(dìng)分(fēn)红，15只公告(gào)2022 年(nián)可(kě)供分配(pèi)金(jīn)额的公募REITs产(chǎn)品(pǐn)中，2022年全年分配金额占(zhàn)可供分配金额比例平均(jūn)为98.89％，且绝大部(bù)分分配比例(lì)在96％以上。

　　中金基金相关负责人(rén)对此表(biǎo)示，投(tóu)资(zī)公募REITs的主要收益(yì)来源为持(chí)有期分红(hóng)收益(yì)，以(yǐ)及基金(jīn)份(fèn)额交易价格的(de)变化(huà)。基金份额二级(jí)市场价(jià)格受到公募(mù)REITs资产(chǎn)运营情况(kuàng)及市场因(yīn)素的综合影响，较易引(yǐn)起波动(dòng)。与此相(xiāng)比，基金分红(hóng)预期则更(gèng)有规(guī)律可循。公(gōng)募REITs的分(fēn)红主(zhǔ)要来自基础设(shè)施资产的经营现金流，投资人通过(guò)基金(jīn)募集材料(liào)和信息披露文件，结合行(xíng)业及(jí)市场情况(kuàng)，可以分析基(jī)础设施项目的经(jīng)营业绩，作为进行(xíng)投资决策的重要参考。

　　“相对于基金份额二级市场价格(gé)变化(huà)导致的浮盈(yíng)或浮(fú)亏，分红(hóng)作(zuò)为基金(jīn)份额持(chí)有人(rén)实际获得的(de)现金(jīn)收益，对于(yú)长期投资(zī)者更具参考(kǎo)价值。”中金基金相关(guān)负(fù)责(zé)人称。

　　平(píng)安基金REITs 投资中心运营高级副总(zǒng)监李华(huá)平(píng)也表(biǎo)示，根据《公开(kāi)募集基础(chǔ)设施证券(quàn)投资基金(jīn)指引（试行）》及相关法规要求(qiú)，基础设施基(jī)金应当将90％以上合并后(hòu)基金(jīn)年度可(kě)分(fēn)配金额以现金形式分配给投(tóu)资(zī)者，强(qiáng)制分红机(jī)制是公募(mù)REITs的主要特(tè)征之一，稳(wěn)定的分红机制体现出REITs产品长(zhǎng)期投(tóu)资价值。

　　中航基(jī)金也认为，从投资角度来看，基础设施公募REITs同时具备“股性”和“债性”双重特点。二级市场价格反映这类产(chǎn)品(pǐn)“股性”的(de)一面，分红体(tǐ)现了(le)这(zhè)类产(chǎn)品的(de)“债性”特点。公募REITs有强(qiáng)制(zhì)分(fēn)红要求(qiú)，分红类似于债券派息，但不等(děng)同于(yú)债券的固(gù)定(dìng)利息回报，而是(shì)由可(kě)供分配现金决定。

　　从(cóng)机构(gòu)投资者的角度来看，一方面是公(gōng)募REITs丰富了机(jī)构(gòu)投资者的投资(zī)品类，为(wèi)资产配置多元化(huà)提供抓手(shǒu)，具(jù)有较(jiào)强的配置价值(zhí)。另一(yī)方(fāng)面，公募REITs的分红能够(gòu)帮助机(jī)构(gòu)投资(zī)者稳定(dìng)收(shōu)益。机构投资者(zhě)公募REITs能够(gòu)通过(guò)分红获取相对于(yú)投资债券(quàn)相(xiāng)对高的收益性，在有效控制风险(xiǎn)的前(qián)提下，增(zēng)厚(hòu)资产包收益(yì)，起到(dào)投资(zī)“压舱石”的作用。

　　分红除了投资收益“落袋为安”外(wài)，市场(chǎng)对于未来分红水平的预(yù)期，也(yě)是(shì)影响(xiǎng)REITs基金(jīn)二级市场(chǎng)价格走(zǒu)势的关键因素(sù)之一。

　　从近期公募REITs的二级市场表现看，截至4月(yu军恋见面了一直做吗知乎，去部队探亲一晚上很多次è)21日，今年以来中证REITs（收盘）指(zhǐ)数收于975.99 点(diǎn)，年内下跌(diē)7.44％，未跑赢主要(yào)股票和(hé)债券宽基指数。

　　“截至2023年3月(yuè)31日，有20只公募REITs发布了(le)2022年年报(bào)，部分产品受宏观经济的影(yǐng)响，可分配金额完成率(lǜ)不(bù)达预期，一(yī)定(dìng)程度(dù)上影响了(le)公募REITs二(èr)级市场的价(jià)格。”李华平称，公募REITs二级(jí)市场的价格(gé)波动受多重因素(sù)的影响(xiǎng)，投(tóu)资(zī)收(shōu)益是(shì)影响REITs二(èr)级市场价格(gé)的主要因素之(zhī)一，而稳(wěn)定的分(fēn)红有(yǒu)利于吸引投资者参与公募REITs二级市场的投资。

　　中金基(jī)金相关负责人(rén)也表(biǎo)示(shì)，近(jìn)期(qī)经济(jì)预期(qī)恢复，一方面市场热(rè)点呈现(xiàn)向股票和债(zhài)券回归的过程(chéng)；另一方(fāng)面(miàn)，基(jī)础设施(shī)项(xiàng)目(mù)的经营(yíng)业绩相对经济活力的改善有一定的滞后性(xìng)。

　　此外，公募REITs在(zài)分红除权日，将对基金份额的开盘指导价做调减处理，调减金额根据单位(wèi)基(jī)金份额的分(fēn)红金(jīn)额进行计(jì)算。除权操作是对分(fēn)红(hóng)前(qián)后基金份额净值变化的修(xiū)正，使投资人在基金分红前(qián)后均可(kě)以获得公(gōng)平的投资机会。

　　“分红可增(zēng)强投资(zī)者(zhě)长期投资(zī)的信心，同时需(xū)结合持有产品的(de)特性，关注二级(jí)市场(chǎng)扰(rǎo)动对整体收益的影响(xiǎng)程度(dù)。”中航基金(jīn)相关人士(shì)也称。

　　特许经营权分红包括利润分配和本金归还

　　普通投资者应了解底层资产(chǎn)情(qíng)况

　　多位(wèi)业内人士还(hái)提醒，与现有公(gōng)募(mù)基金分红(hóng)前提是本金之上的增(zēng)值部分(fēn)不同，特许(xǔ)经营权REITs基金运作期间(jiān)的“分红”界定为“分(fēn)派(pài)”更(gèng)为准确，分派的(de)是本金与(yǔ)增值(zhí)两个部分，两个部分之间的比(bǐ)例是(shì)变(biàn)动(dòng)的(de)，与现有公募基金分红差异很大，大多数普通投资者可能(néng)把“分派”金额误认(rèn)为是持续分红(hóng)。一旦30年、40年、50年(nián)、60年(nián)等合同年限到期(qī)后基金(jīn)价值面临极大不确定性，这是该类投资者应该注意的情况。

　　李华平(píng)表(biǎo)示(shì)，目前公募REITs主(zhǔ)要有特许(xǔ)经(jīng)营权类和(hé)产权类两(liǎng)大资产(chǎn)类型，持有产权类产品(pǐn)的(de)收益(yì)主要包括每年的现金分红及资(zī)产增(zēng)值的收(shōu)益，而持有特许经(jīng)营类产品的收益主(zhǔ)要来自项目每年的现金分红。其中，特(tè)许经营权类(lèi)资产的分红包括了利润分配和本金(jīn)的归还，两者的比率也(yě)是变动的，对特许经营权类资产(chǎn)的公募REITs可以内(nèi)部收(shōu)益率（IRR）来衡量投资收益。普通投资者在(zài)选择投资标的(de)时，应了解(jiě)公募REITs底层资(zī)产(chǎn)的类型。

　　中航基金也(yě)表(biǎo)示(shì)，从细(xì)分来看，各类公募REITs分红因底层(céng)资产属性不同而(ér)形成区别(bié)。特许经(jīng)营权类的公募REITs产品因其分红(hóng)相(xiāng)当于包含“本金+收益”，分红相对较多，债性偏强。而产权(quán)类的(de)公募(mù)REITs分红主(zhǔ)要(yào)为“收(shōu)益”，更看重底层资产的价值增值，所以相(xiāng)对(duì)股性偏强。普通投资(zī)者在(zài)选择(zé)公募REIT时(shí)，需要(yào)考虑底层资产属性，对(duì)所选择产品的二(èr)级市场价(jià)格和分(fēn)红有合理预期。

　　中金基(jī)金相关负责(zé)人(rén)也认为，与产权(quán)类项目相比，特许经(jīng)营项目(mù)在经营(yíng)权到(dào)期后不再能(néng)产生现金(jīn)收益，因此将可供分配金额的分配理解为(wèi)“分派”比(bǐ)“分红(hóng)”更加准确。基于这(zhè)个(gè)特点，剩余经(jīng)营期限较短(duǎn)的特(tè)许经营(yíng)项目，通(tōng)常具备更高的分派率水平。对于剩余期限较长的(de)特许经营权项(xiàng)目，即使分(fēn)派率相对较低，也有足够年(nián)限收回本金并取得收益。

　　中金基(jī)金该负(fù)责人(rén)提(tí)醒军恋见面了一直做吗知乎，去部队探亲一晚上很多次投资者(zhě)注意，特许经营权项(xiàng)目的(de)分派(pài)金(jīn)额包含了投资本(běn)金(jīn)，在不进(jìn)行扩募的情况下，基金份(fèn)额单(dān)价随着分派进度逐年下降是正(zhèng)常现象，投资特许经营权REITs的收益来自项(xiàng)目(mù)剩余期限(xiàn)产(chǎn)生的现金流。

　　“与特许经营项目相(xiāng)比，产权类项目(mù)的土地(dì)或建筑(zhù)的(de)剩(shèng)余使用年限一般较长，再加上到期后(hòu)通(tōng)过对建筑(zhù)的(de)更新改造或(huò)补(bǔ)缴土(tǔ)地(dì)出(chū)让金等追(zhuī)加投资，有机会进一步延长经营期限。这种类(lèi)似永续经营(yíng)的(de)假设反映在(zài)基(jī)础资产(chǎn)的估(gū)值上，使(shǐ)产权类(lèi)REITs具(jù)备(bèi)更显著的资(zī)产投资属性。”该负责人(rén)称(chēng)。

　　观(guān)测内部(bù)收(shōu)益率等指标

　　评估项目底层资产(chǎn)运营情况

　　在(zài)基金分红的时点，多位业内(nèi)人士(shì)还(hái)表示，在产(chǎn)品分红期(qī)，投资者可以观测经营活(huó)动现(xiàn)金流、可供分配现(xiàn)金、内(nèi)部(bù)收益(yì)率等(děng)指标，来(lái)观(guān)察和评估项目(mù)底层资产的运营情(qíng)况。

　　中航基金表示，年(nián)报指标中，跟(gēn)现金相关的指标(biāo)有两个：一是年报中披露(lù)的(de)经(jīng军恋见面了一直做吗知乎，去部队探亲一晚上很多次)营活动现金流(liú)，二是可供(gōng)分(fēn)配现金，二者存在本(běn)质性(xìng)区别。经营活动(dòng)产生的(de)现金(jīn)净流量是指企(qǐ)业(yè)经营、筹资(zī)、投资产(chǎn)生的现金(jīn)流，基于企业本身经(jīng)营活(huó)动产(chǎn)生(shēng)；可供分(fēn)配(pèi)的现金实质上是(shì)从(cóng)EBITDA出发(fā)，对(duì)非现金影(yǐng)响(xiǎng)利润表的项目进(jìn)行(xíng)调(diào)整，加期初现金，最(zuì)终得到的(de)账(zhàng)面(miàn)现金。

　　李华(huá)平也表示，公募REITs作为资产(chǎn)配置(zhì)新(xīn)选择(zé)，投资价值体现在相(xiāng)对股债市场独立的资产配置功能，比较(jiào)适合长(zhǎng)期持有(yǒu)。建议投资者(zhě)对经(jīng)营(yíng)权类的资产可以(yǐ)更多关注内部收益率的高低，对产权类(lèi)的资产更(gèng)多关注分派(pài)率高低。因为公(gōng)募(mù)REITs可分配(pèi)收(shōu)益主要来(lái)自底(dǐ)层资产的经营净现金(jīn)流，所以底(dǐ)层资产运营情(qíng)况直接影(yǐng)响投资回报，投资者可综(zōng)合考虑原(yuán)始权益人综(zōng)合实力、运营管理机构实(shí)力(lì)、公募基金管理人实力等多(duō)重(zhòng)因(yīn)素来选择投资(zī)标的。

　　中(zhōng)信(xìn)证券研报(bào)也显示，公募(mù)REITs进入密集分红期(qī)，由于分红交(jiāo)易带来的短期博弈(yì)机会仍(réng)在，叠加此前市(shì)场接(jiē)连回调(diào)，建议投资者关(guān)注有基本(běn)面支撑、填权效应相对明显、同时分(fēn)红规模较为(wèi)可观的个券(quàn)。

　　“公(gōng)募REITs的招(zhāo)募说明书均会载明REITs在(zài)发行首年(nián)及次年的可供分配(pèi)金额(é)预测。投(tóu)资者可以将REITs的实际分红金额与(yǔ)募集(jí)材料(liào)中披露预测进行比较分析，结合经济及(jí)市(shì)场的(de)实际环境(jìng)，对(duì)基础(chǔ)设施项目的运(yùn)营业绩及(jí)REITs的管理能力进行判断。”中(zhōng)金基(jī)金上述负责人(rén)也称。

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