近两年火爆的创新产品公募REITs进入密集(jí)分红期，近(jìn)日(rì)7只REITs陆续迎(yíng)来除息(xī)日(rì)，公募REITs整体呈现出高比(bǐ)例稳定分红(hóng)，15只公告2022 年可(kě)供分配金(jīn)额的REITs产品，平(píng)均分红(hóng)比例接近(jìn)99％。

　　多位(wèi)业(yè)内人(rén)士对此表(biǎo)示，强制分红机制是公(gōng)募REITs主要特征之一(yī)，稳定分红体(tǐ)现出该类(lèi)产品长期投资价值，通过观测经(jīng)营活动现(xiàn)金流、可供分配现金等指(zhǐ)标，也是观察REITs项目底层资(zī)产运营情况的“窗口”。他们也提醒普通投资者注意(yì)，与产权类(lèi)项目相(xiāng)比，特许经营REITs项目在经营权到期后不再(zài)产生现金收益，特(tè)许经营(yíng)权分(fēn)红目前已(yǐ)包含了(le)利润分(fēn)配和本金的归还，在选择投(tóu)资(zī)标的时应了(le)解资产类(lèi)型和分红的特征(zhēng)。

　　15只公募(mù)REITs产品分红

　　平(píng)均分红比(bǐ)例98.89％

　　公募REITs 进入密集分红期，近日7只REITs产品(pǐn)（4月17 日(rì)-4月21日）陆续迎来除息(xī)日，此外尚(shàng)有6只REITs实(shí)际分配情况尚(shàng)未公布。整体来(lái)看，公(gōng)募(mù)REITs呈现(xiàn)出了(le)高(gāo)比例的稳定分红，15只公告2022 年可(kě)供分配金额的公募REITs产品中，2022年全年分配金(jīn)额占可供分配(pèi)金额比例平均(jūn)为(wèi)98.89％，且绝大部分分配比(bǐ)例在(zài)96％以上(shàng)。

　　中(zhōng)金(jīn)基(jī)金相(xiāng)关负(fù)责人对此表(biǎo)示，投(tóu)资(zī)公(gōng)募REITs的(de)主要(yào)收(shōu)益来源为持有期分红收益，以及基金份额交易价格(gé)的变化(huà)。基(jī)金(jīn)份额二级市(shì)场价格受到公(gōng)募REITs资产运(yùn)营情况及市场因素(sù)的综(zōng)合影响(xiǎng)，较易引起波动(dòng)。与此相比，基金(jīn)分红预(yù)期(qī)则更有规律可(kě)循。公募REITs的分红主要(yào)来(lái)自基础(chǔ)设施资产的经营现金流，投资人通过基(jī)金募集材(cái)料和(hé)信息披露文件，结合行业及市场情况，可以分(fēn)析基础设施项目的(de)经(jīng)营业绩(jì)，作为进行投资决策的重(zhòng)要参考。

　　“相对于基金份额二(èr)级市(shì)场价格(gé)变化导致的浮盈或浮亏，分红(hóng)作为基金份额持有人实(shí)际获得的现(xiàn)金收益，对于长期投资者更具参考价(jià)值。”中金基金相关负责人称。

　　平安基金REITs 投资中心(xīn)运营(yíng)高(gāo)级副总(zǒng)监李华平(píng)也表(biǎo)示(shì)，根据《公开募集基础设施证券投资基金指引（试行）》及相关法规(guī)要求，基础(chǔ)设施(shī)基金应当将90％以上(shàng)合并后基金年(nián)度可分配金(jīn)额以(yǐ)现金形(xíng)式分配给(gěi)投(tóu)资者，强制分红机(jī)制是公募REITs的主要(yào)特征之一(yī)，稳定的(de)分(fēn)红机制体现出REITs产品长期投资价值(zhí)。

　　中航基金也认为，从投资角(jiǎo)度来看，基础设(shè)施公(gōng)募REITs同时具备“股性(平添和凭添哪个正确，平添的添是什么意思xìng)”和“债性(xìng)”双重特点。二级市场价(jià)格(gé)反映这类产品“股性”的(de)一面，分红体现了这类产品的(de)“债(zhài)性(xìng)”特(tè)点。公(gōng)募REITs有强(qiáng)制分红(hóng)要求(qiú)，分红类(lèi)似(shì)于债券派(pài)息，但不等同于债券(quàn)的(de)固定利息回(huí)报，而(ér)是由可供分配现金决定。

　　从机构投资者的(de)角度来看，一方面是公募REITs丰富了(le)机构投(tóu)资(zī)者的投资品类(lèi)，为(wèi)资产配置多元化提供抓手，具有较(jiào)强(qiáng)的配(pèi)置(zhì)价(jià)值。另一方面，公(gōng)募(mù)REITs的分红(hóng)能(néng)够帮助机构投资(zī)者(zhě)稳定收益。机构(gòu)投资者公募REITs能够(gòu)通过(guò)分红(hóng)获取相对于投资债券(quàn)相对高的(de)收益性，在有效控制风险的前提(tí)下，增厚资产包收益，起到投(tóu)资“压舱石”的作用。

　　分红除了投资(zī)收(shōu)益“落袋(dài)为安(ān)”外，市场对(duì)于(yú)未来(lái)分红(hóng)水(shuǐ)平的预期(qī)，也是影响REITs基金二级市场价格走势的关键因素(sù)之一(yī)。

　　从近期公募(mù)REITs的(de)二级市场表现看，截至4月21日，今年以来中(zhōng)证REITs（收盘(pán)）指数收于975.99 点，年(nián)内下跌(diē)7.44％，未(wèi)跑赢主要股票(piào)和(hé)债券(quàn)宽基(jī)指数。

　　“截(jié)至2023年3月31日，有20只(zhǐ)公(gōng)募REITs发(fā)布了2022年年报，部分产(chǎn)品受宏观(guān)经济的影响，可分配金额完成率不(bù)达预期，一定程度上影(yǐng)响了公募REITs二级市场的价格。”李(lǐ)华平称(chēng)，公平添和凭添哪个正确，平添的添是什么意思olor: #ff0000; line-height: 24px;'>平添和凭添哪个正确，平添的添是什么意思募REITs二级市场的价(jià)格(gé)波动(dòng)受多(duō)重因素的影响(xiǎng)，投资收益(yì)是影响REITs二(èr)级(jí)市场价格(gé)的(de)主要因素之一，而稳定的分红(hóng)有利于(yú)吸引(yǐn)投资者参与公募(mù)REITs二级(jí)市场(chǎng)的(de)投资。

　　中金基金(jīn)相(xiāng)关负责人也表示，近期(qī)经济预期恢复，一方面市(shì)场热点呈现(xiàn)向股(gǔ)票和债券回归的过程；另一方面，基(jī)础设施项目(mù)的(de)经营业绩相对经济活力的改善(shàn)有一定的滞(zhì)后性。

　　此(cǐ)外，公募REITs在分红除权日，将对基金份(fèn)额(é)的(de)开盘指导价做调减处理(lǐ)，调减(jiǎn)金(jīn)额根(gēn)据单位基金(jīn)份额的分红金额进行计算(suàn)。除权操(cāo)作是对分红前后基金份额净值变化(huà)的修正，使投资人在基(jī)金(jīn)分红前后均可以获得公平(píng)的投(tóu)资机会。

　　“分红(hóng)可增强投资(zī)者长期投资的信心，同时需结合持有(yǒu)产品的特性，关注二(èr)级市场扰动对(duì)整体收(shōu)益的影响程度。”中航基金相(xiāng)关人士也称。

　　特许经营权(quán)分红(hóng)包括利润分配(pèi)和(hé)本金归还

　　普通投资者(zhě)应了解(jiě)底层资产(chǎn)情况

　　多位业内人士还(hái)提醒(xǐng)，与现有公募(mù)基金(jīn)分红前提是本(běn)金之上的增值部(bù)分不同，特许经营(yíng)权REITs基(jī)金(jīn)运作(zuò)期间的“分红(hóng)”界定为“分派(pài)”更为准确(què)，分派的是(shì)本金与增值两个(gè)部分(fēn)，两个部分之间的比例(lì)是(shì)变动的，与现有公(gōng)募基(jī)金(jīn)分红差异(yì)很(hěn)大，大(dà)多数(shù)普通投资者可能把“分派”金额误认为是持续(xù)分(fēn)红。一(yī)旦30年(nián)、40年、50年、60年等合同年限到(dào)期(qī)后基金价值面临(lín)极(jí)大不确定性，这是该类(lèi)投资者应(yīng)该注意的(de)情况。

　　李华(huá)平表示，目前公募REITs主要有特许经营(yíng)权类和(hé)产(chǎn)权类两大(dà)资产类(lèi)型，持有产权类(lèi)产品(pǐn)的收益(yì)主要包(bāo)括每年的现金(jīn)分(fēn)红(hóng)及(jí)资产增(zēng)值的收益(yì)，而持有特许(xǔ)经营(yíng)类产(chǎn)品的(de)收益主要来自项目(mù)每年(nián)的现(xiàn)金分红。其中，特许经营权类资产的分红包括了利润分配和(hé)本金的归还，两者的比率也是(shì)变动(dòng)的，对(duì)特许经营权类资产的公募(mù)REITs可以内(nèi)部(bù)收益率（IRR）来(lái)衡量投资收益。普(pǔ)通投资者在(zài)选择投资标的时，应(yīng)了解(jiě)公(gōng)募REITs底层资产(chǎn)的类型。

　　中航基金也表示，从细(xì)分来看，各类(lèi)公募(mù)REITs分红因底层资产属性不(bù)同(tóng)而形(xíng)成区(qū)别。特许经营(yíng)权(quán)类的(de)公募REITs产品因其分红(hóng)相当于包(bāo)含“本(běn)金+收益”，分红相对较多，债性(xìng)偏强。而产(chǎn)权类的公募REITs分红主要为“收益”，更(gèng)看重底(dǐ)层资产(chǎn)的价值增值，所以(yǐ)相对股性偏强。普通投资者在选择公募REIT时(shí)，需要考虑底层资产属性，对所选择产品的二级(jí)市场价格和分(fēn)红有(yǒu)合(hé)理预期(qī)。

　　中金基金相关负(fù)责人也(yě)认(rèn)为，与产权类项目(mù)相比，特许经营项目在(zài)经营权到期后不(bù)再能产生现(xiàn)金收益，因此将可(kě)供(gōng)分配金额的分(fēn)配(pèi)理解为(wèi)“分派(pài)”比“分红”更加(jiā)准(zhǔn)确。基于这(zhè)个(gè)特点，剩余经营期限较短(duǎn)的(de)特许(xǔ)经营项目，通常具(jù)备更(gèng)高(gāo)的分派率水平(píng)。对于剩(shèng)余期限较(jiào)长的特许经(jīng)营权项目，即使(shǐ)分派率相对较低(dī)，也有足(zú)够(gòu)年(nián)限收回本金并取(qǔ)得收益。

　　中(zhōng)金基金该负责人提(tí)醒(xǐng)投资者注意，特许经营权项目的(de)分派金额包含了投(tóu)资(zī)本金，在(zài)不进行(xíng)扩募的情况(kuàng)下，基金(jīn)份额(é)单价随着分派进度(dù)逐年下降是正常现象(xiàng)，投资(zī)特许经营权REITs的收(shōu)益来(lái)自项目剩余期(qī)限(xiàn)产生的(de)现金流。

　　“与特(tè)许经营项目相比，产权类项目的土地(dì)或建(jiàn)筑的剩余使用年限一般较长，再加上到期后通过对建筑的(de)更新改造或补缴土(tǔ)地(dì)出让(ràng)金等追(zhuī)加投资，有机(jī)会进一步延长(zhǎng)经营期限。这种类似(shì)永(yǒng)续经营的假设反映在基础(chǔ)资产的估(gū)值上，使产权类REITs具备更显著(zhù)的资产投(tóu)资属性。”该负责人(rén)称。

　　观测内(nèi)部(bù)收益率等(děng)指(zhǐ)标

　　评估项目底层资产运营(yíng)情(qíng)况

　　在(zài)基金分红的时点，多位业内人士还表示，在产品分红期(qī)，投(tóu)资者(zhě)可以观测经营活动现金(jīn)流、可(kě)供分配现金、内(nèi)部收益率(lǜ)等指标(biāo)，来观察(chá)和评估项目底层(céng)资(zī)产的运营情况。

　　中航基金表示，年报指标(biāo)中，跟现金相(xiāng)关(guān)的指标有(yǒu)两个：一是(shì)年报中披露的(de)经营活动(dòng)现金(jīn)流，二是可供分配(pèi)现金，二者存(cún)在本质性区别。经营(yíng)活动(dòng)产生的(de)现金净流量是指企(qǐ)业经营(yíng)、筹资、投资(zī)产生的现金(jīn)流(liú)，基(jī)于企业本身经营活动产生；可(kě)供分(fēn)配的现金(jīn)实质上是(shì)从EBITDA出发，对非现(xiàn)金影(yǐng)响利润(rùn)表的项目(mù)进(jìn)行调(diào)整，加期初(chū)现金(jīn)，最终得到的账面现(xiàn)金。

　　李(lǐ)华平也表示，公募REITs作为资产配置新选择，投资价(jià)值体现在相对股债(zhài)市(shì)场(chǎng)独立(lì)的(de)资(zī)产配置功能，比(bǐ)较适合长期持有。建议投资(zī)者对经营权(quán)类(lèi)的资产(chǎn)可以(yǐ)更多关注内部(bù)收益率的(de)高低，对产权类的资产更多关(guān)注分派率高低。因为公募REITs可(kě)分配收益主要来自底(dǐ)层资产的经营净现金流，所以底层资产运营(yíng)情况直接影(yǐng)响投资(zī)回报，投(tóu)资者可综合考虑原始权益人综(zōng)合实力、运(yùn)营管理机(jī)构实(shí)力、公募基金管(guǎn)理人实(shí)力等多重因素来选择投(tóu)资标的(de)。

　　中(zhōng)信(xìn)证券研报(bào)也显示，公募(mù)REITs进入密集分红(hóng)期(qī)，由于分红交易带(dài)来的短期博弈机(jī)会(huì)仍在，叠加此前(qián)市场接连回调，建议(yì)投资者关注有基本面支撑、填权(quán)效应相(xiāng)对明显(xiǎn)、同时(shí)分红规模(mó)较为可观的(de)个券。

　　“公(gōng)募REITs的招募说明书(shū)均会载明(míng)REITs在发行首年及次(cì)年的可供(gōng)分(fēn)配金额(é)预测。投资者可以(yǐ)将REITs的实际分红金额与募集材(cái)料中披(pī)露(lù)预测进行比(bǐ)较分(fēn)析，结合(hé)经济及市场(chǎng)的实际环境，对基(jī)础设施项(xiàng)目的运营业绩及REITs的管理能力进(jìn)行判(pàn)断。”中(zhōng)金基金上述(shù)负责(zé)人也(yě)称。

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