5月(yuè)以来(lái)，房(fáng)地产(chǎn)板块个股多(duō)出现小幅上涨，截至5月10日收盘，中信房(fáng)地产指数本月(yuè)涨幅(fú)约为(wèi)2％。而以(yǐ)公募基金为代表的(de)机(jī)构对于这一(yī)板块已经(jīng)在悄然布局。数(shù)据显示(shì)，以南方和华夏的两只(zhǐ)老牌(pái)ETF基金(jīn)为(wèi)例，5月9日时(shí)所公布的总份额均较4月28日时有小幅(fú)增长(zhǎng)。根据(jù)基金一季报统计，龙(lóng)头与地方国(guó)企央企获得增持，持仓数量(liàng)占流(liú)通股比(bǐ)重增幅五(wǔ)只个股分别为(wèi)华发股份+3.40％、滨江集团+1.71％、中新集团+1.49％、卧龙地产+0.97％、招商积余(yú)+0.92％。

　　公、私募配置房地产(chǎn)或“底(dǐ)部回升(shēng)”

　　行(xíng)业(yè)红利时代已过 精(jīng)耕细作成共识

　　从公募基(jī)金对房地产的(de)配置看，2019年(nián)末(mò)，公募所持有的房地产行(xíng)业标(biāo)的市值约1188亿(yì)元，占其所持股票市值(zhí)的(de)4.66％左右；2020年市场表现出色，但公(gōng)募所持房地产公司市(shì)值在股票(piào)资(zī)产中的(de)占比却断崖式(shì)下跌(diē)至1.85％；2021年，这一数值(zhí)更是进(jìn)一步降(jiàng)至1.56％。

　　不过2022年终于出现了三年来的首次(cì)回升，年底这(zhè)一数值(zhí)从1.56％升至1.65％。与此(cǐ)同(tóng)时，公(gōng)募对房地(dì)产行业的持股比例也(yě)同步(bù)回(huí)升，从2021年底的6.94％提高到(dào)2022年末的7.03％。

　　这样的势头似乎在今年一(yī)季度得以延续。数据(jù)统计显示，公(gōng)募重仓持有房地产板块(kuài)一(yī)季度(dù)市值(zhí)TOP15门槛为1.6亿元(yuán)，较2022年四季度提升6.71％。持仓市值前(qián)五个股分(fēn)别(bié)为保利发展(zhǎn)、招商蛇口、万(wàn)科A、华发股份、滨江集团，持仓(cāng)市值占板(bǎn)块比重合计(jì)达47.29％，环比(bǐ)下(xià)降3.05％。

　　从中不难发现，公募对于房(fáng)地产的投资愈发(fā)有(yǒu)集中于龙头(tóu)的趋势。Wind显示，在公募(mù)基金(jīn)一季报汇(huì)总(zǒng)的重仓(cāng)股中(zhōng)，房地产(chǎn)板块排(pái)名(míng)最高的是保利发(fā)展，在基金重仓第33位。排名第(dì)二的是招(zhāo)商蛇(shé)口，排在第78位。而老牌(pái)龙头股万(wàn)科A排在第96位。对(duì)比去年四(sì)季报(bào)，变化之处首(shǒu)先在于几只房地(dì)产龙(lóng)头(tóu)股从排位上看均有退步(bù)，尤其是万科最为明显；其次是金地集(jí)团退(tuì)出百大(dà)之列(liè)。但考虑到(dào)房(fáng)地产是复苏链上(shàng)最(zuì)后一环，且首季(jì)并(bìng)非行业(yè)销(xiāo)售旺季，其传(chuán)导到(dào)二级市场(chǎng)乃至机构持(chí)仓上还需(xū)要(yào)时(shí)间周期。

　　形成共(gòng)识的是，经济圈判(pàn)断房地产已经进(jìn)入大分(fēn)化时代，一二线城市好于三四线(xiàn)城市。而映射到二(èr)级(jí)市场投资上，配置房地产行业轻松收获行业(yè)贝(bèi)塔的红利(lì)期一去不返了。“如果按(àn)照产业周期来分类，包(bāo)括房(fáng)地产等(děng)几(jǐ)类行业在盖(gài)特纳(nà)曲线(xiàn)里属(shǔ)于成(chéng)熟期(qī)或者衰退期的行业，传统认知上没有(yǒu)什么投资机会的。但在(zài)这几年特(tè)殊的行情里包(bāo)括煤(méi)炭、电解(jiě)铝等类(lèi)似的行业也出(chū)现(xiàn)了一些机会，背后的逻辑(jí)是供给侧发生了更大的变(biàn)化。”一不愿具(jù)名(míng)的(de)上(shàng)海公募基金经理指出。

　　不过也有公募人士持(chí)谨慎乐观态度：“行业(yè)前几(jǐ)年17亿～18亿平(píng)方(fāng)米的年销售面(miàn)积很难再(zài)出现了，2022年光是居民存款数量增加了(le)15万(wàn)亿元。中国(guó)存量有400亿平方米建筑面积，考虑存(cún)量地产的更新，也有近(jìn)10亿平方米。需求端(duān)还需要有一定的政(zhèng)策出来(lái)去刺(cì)激购房。”

　　宝盈基(jī)金房(fáng)地(dì)产研究员吕功绩(jì)也指出：“时至(zhì)今(jīn)日(rì)，无论从城镇(zhèn)化的进程(chéng)，还是(shì)人均住房面积（接近(jìn)30平(píng)/人），我国均(jūn)已告别住房(fáng)短缺时代，而(ér)目(mù)前居民的杠杆(gān)率和房价收入也不支撑每年18万亿元的(de)销售额，以及过快上行(xíng)的房价，因而行业(yè)高增的时代已经(jīng)过去，未来行业三权分立是谁提出的，三权分立是谁提出的孟德斯鸠是哪个国家人的(de)需求或将(jiāng)回(huí)落(luò)，在此过(guò)程(chéng)中，伴随着地产的高(gāo)杠杆(gān)属性，就很(hěn)容易出现信用(yòng)风险(xiǎn)问题（类似(shì)2022年的民营地(dì)产(chǎn)爆雷(léi)），行业进入(rù)到供(gōng)给侧出清的过程。这个过程(chéng)中，综合竞争力强的(de)公司就能够(gòu)通过大鱼吃小鱼的方(fāng)式，获得市占率的(de)提升。当行业需求见顶(dǐng)回落时(shí)，行(xíng)业的贝(bèi)塔(tǎ)已经过去了(le)，但不代表没有投资机会(huì)，机会在于城市、位置、产品(pǐn)的(de)阿尔(ěr)法，而(ér)对应到股票(piào)投资，就是强(qiáng)竞争力公司的阿尔法(fǎ)。”

　　或许也是基(jī)于这样的认识转(zhuǎn)变，精耕细作个股成为(wèi)公募乃至整体机构的(de)务(wù)实之举。

　　机(jī)构配(pèi)置房(fáng)地产“风物(wù)长宜放眼量”

　　头部央(yāng)国企(qǐ)、优质区域(yù)性标(biāo)的成香饽饽

　　5月以来，房地(dì)产板块个(gè)股多出现小(xiǎo)幅上(shàng)涨(zhǎng)，截至(zhì)5月10日收盘，中(zhōng)信房(fáng)地产指数本月涨幅约为2％。从具体(tǐ)的个股来(lái)看，《红(hóng)周(zhōu)刊》利用Wind统(tǒng)计申(shēn)万(wàn)房(fáng)地产板块(kuài)个股，在纳(nà)三权分立是谁提出的，三权分立是谁提出的孟德斯鸠是哪个国家人入统计的124只房地产类标的股中(zhōng)，本月以来实(shí)现股(gǔ)价上涨的达到(dào)了(le)81家。

　　其(qí)中，上(shàng)述(shù)时间段恰好排(pái)名前五的公司月内涨(zhǎng)幅超过了10％，它们分别是上(shàng)实发(fā)展(zhǎn)、浦(pǔ)东金桥(qiáo)、*ST泛海(hǎi)、华夏幸(xìng)福、荣安地(dì)产。排名第一(yī)的上实(shí)发展(zhǎn)，五一假期归来后日成交量明显(xiǎn)放大(dà)，4日、5日连续两(liǎng)个交(jiāo)易日收出涨停(tíng)。从该(gāi)股(gǔ)的基(jī)本(běn)面来(lái)看，上实发展的主营业务为房(fáng)地(dì)产(chǎn)开发(fā)与经(jīng)营。公司的(de)主要产品及服务为房地产销售(shòu)、房地产租赁(lìn)、物(wù)业(yè)管理服(fú)务(wù)、工(gōng)程项目(mù)、酒店经(jīng)营。从业绩数(shù)据来(lái)看，2022年(nián)，其实现营业(yè)收入(rù)52.48亿(yì)元，比上期减少(shǎo)47.85％，归母(mǔ)净利润1.23亿元，同比下降33.24％。2023年(nián)第(dì)一季度，其(qí)实现营业总收入27.87亿(yì)元，同(tóng)比增长183.02％；归母净利润2.86亿元(yuán)，同(tóng)比扭亏。

　　不过从十大流通股股东(dōng)来看，各类机(jī)构都有对其(qí)布局的例子。以(yǐ)3月31日(rì)时的(de)首季十大流通股股东来看， 具(jù)体包括公募的(de)上银基金、私募的迎(yíng)水文龙、中央汇金(jīn)、长城资(zī)产管理公司(sī)等都跻(jī)身前十的行列。

　　巧合的是(shì)，涨幅暂时排(pái)名第二的浦东(dōng)金(jīn)桥也是上海本地房(fáng)企，其第(dì)一季度的收(shōu)入(rù)利润规模大幅(fú)度(dù)复苏(sū)。究其原因，一方面(miàn)是该公(gōng)司后疫情时代出租率复苏至近(jìn)年来最高，另一方面则(zé)是公(gōng)司(sī)拿地结算持续性向好，从数字上看，一季度新增虹口135、138住宅地(dì)块，总建筑面积约54万平方米。

　　在这样的业绩(jì)势(shì)头向好背景下，自然(rán)也(yě)吸引了知名机构在(zài)其中持续驻足。从第一(yī)季度(dù)十大流通(tōng)股股东来(lái)看(kàn)，知名私募高毅邓(dèng)晓峰的两只产品(pǐn)依然在前十中，这也是连(lián)续第三个季度(dù)他(tā)有(yǒu)的两只产品(pǐn)杀入前十。同时榜单中还有一支大名鼎鼎的QFII阿布(bù)扎比(bǐ)投(tóu)资局(jú)，其当季还小幅增(zēng)加了持股(gǔ)。

　　除(chú)去上述(shù)两家上海区域性地(dì)产公司外，荣安地(dì)产(chǎn)则(zé)是主要(yào)布局在深圳的地产(chǎn)公(gōng)司，一季(jì)报交(jiāo)出的也是(shì)一(yī)份报喜的成绩(jì)单：首(shǒu)季公司(sī)实现营(yíng)业收(shōu)入(rù)51.85亿元，同比增长(zhǎng)35.51％。归(guī)属于上市公司(sī)股东的净利润6.48亿元(yuán)，同比增(zēng)长31.27％。

　　从机(jī)构态(tài)度(dù)来看，《红周刊》注意到两(liǎng)只公募(mù)指基首季新杀(shā)入(rù)十大流通(tōng)股股东行列(liè)。具体说来， 南方中证全(quán)指房(fáng)地产ETF上榜排名第七位(wèi)，富国中(zhōng)证指数1000增强(qiáng)则排名第九位，此外联袂出现的(de)机构(gòu)还有QFII高盛国际和私募迎(yíng)水聚宝。

　　接(jiē)受《红周刊》采访时，兴证全球基金(jīn)相关人士分析：“经历过(guò)行业洗牌和兼并(bìng)重组后(hòu)，龙头的价值(zhí)更为笃(dǔ)定突出(chū)；从拿(ná)地端看，2022年土地市场大幅降温，优质土(tǔ)地供给(gěi)较多（券商测算对应潜在毛利(lì)率在25％以上，目(mù)前房企的利(lì)润率(lǜ)仅20％），绝大多(duō)数房企受限于信用问题或者资金紧张(zhāng)没法拿地(dì)，龙头房企趁(chèn)机获(huò)取低成(chéng)本土地，龙头房企的(de)拿(ná)地力度(dù)（拿地金额/销售金额）基(jī)本在(zài)30％以上；从融资(zī)上看，龙头房企(qǐ)杠杆率较(jiào)低，净负债率基本在70％以下(xià)，而(ér)其他(tā)房(fáng)企的(de)净(jìng)负债率(lǜ)普(pǔ)遍都在100％以(yǐ)上，加杠杆空间有(yǒu)限，从(cóng)融资成本(běn)看，龙头房企的融资成(chéng)本不断下滑(huá)，基本在3％、4％左(zuǒ)右(yòu)；对(duì)应到2023年的销售，龙头房企(qǐ)明显跑(pǎo)赢行业，1～4月百强房(fáng)企的销售(shòu)额增速为(wèi)9％，而(ér)TOP14的销(xiāo)售(shòu)额增速(sù)为29％。”

　　需要强调的是，在当前中特估的浪(làng)潮下，央国企地产股(gǔ)或存在发展的大(dà)好(hǎo)机(jī)会。中(zhōng)信证(zhèng)券指出：“房(fáng)地产行业的结构(gòu)性机会依(yī)然存(cún)在，少部分公司尤(yóu)其是(shì)央(yāng)企(qǐ)占据显(xiǎn)著优势，其主要又体现(xiàn)为库存的优(yōu)势。央企地产公(gōng)司，现阶段(duàn)表现出较低的融资成本，优质的(de)开发资源和(hé)良好的不动产资产运营能力的多重竞争优势(shì)。”

　　“即使没有中(zhōng)特(tè)估(gū)，国央企相较于民(mín)营(yíng)地产公(gōng)司也是更有优(yōu)势的(de)。”吕(lǚ)功绩(jì)强调，“对于减值、土地资源(yuán)债权(quán)债(zhài)务关系等问题，市场(chǎng)对(duì)民营房开企业的(de)资产(chǎn)会有(yǒu)更(gèng)多担忧和质疑，所(suǒ)以在这(zhè)一轮行业出(chū)清的过(guò)程中，央(yāng)国企(qǐ)相较于民(mín)企来说(shuō)估值的(de)修复更明(míng)显(xiǎn)。中特估的角度从中长(zhǎng)期的维(wéi)度看，行业的逻辑在于集中度(dù)提升后，行业进入(rù)高质量发展阶(jiē)段，具备较快速发展(zhǎn)阶段更稳定且(qiě)可预(yù)期(qī)的盈利和现(xiàn)金流创造能(néng)力(lì)，以(yǐ)此带来估值(zhí)中(zhōng)枢(shū)的提升，应该关注(zhù)估(gū)值(zhí)相对较低，企业自身资产的质量好、运营能力强、可以创(chuàng)造持续现金流的企业。”

　　“存量(liàng)时代(dài)中行业普涨的概率比(bǐ)较低，行业内部将出现分化，要关注将受(shòu)益(yì)于(yú)行(xíng)业(yè)集中度提升的头部公(gōng)司。”星石投资(zī)首席研(yán)究官(guān)方磊也表示。

　　顺应(yīng)机(jī)构这一思路的话，或许还是(shì)保利发展、招商(shāng)蛇口等(děng)国资背景龙头前途更为光明。不(bù)过国投(tóu)瑞银基金投资部副总监綦傅鹏(péng)表示：“需要(yào)客观地去持续观察国企央(yāng)企在三个方面是否(fǒu)可以维持，首先是融资成本保(bǎo)持低位(wèi)，其次(cì)是销售(shòu)份额持续(xù)提升，再次是拿地份额(é)持续提(tí)升(shēng)。”

　　复苏速度(dù)缓慢

　　机(jī)构需要(yào)多给一些(xiē)耐心

　　而《红周刊》也(yě)根据房企一季报梳(shū)理(lǐ)发现，对于2022年的业绩(jì)出现(xiàn)的整(zhěng)体下滑，2023年一(yī)季度的业绩分化(huà)更趋明显，保利发展(zhǎn)、滨江集团等房企营收、净利均实(shí)现(xiàn)了业绩(jì)的回(huí)正，甚至是较大增速的增(zēng)长。而这些公司(sī)也(yě)是机构的重仓对象。

　　对此，知名房地产业内人士张宏伟向(xiàng)《红周刊》分(fēn)析表(biǎo)示，业绩出现(xiàn)明显改善的(de)房(fáng)企(qǐ)，主(zhǔ)要是因为过(guò)去两三年(nián)时间，尤其是(shì)在2021年下半年民(mín)营(yíng)房(fáng)企不怎么(me)投(tóu)资拿地之后，国有企(qǐ)业仍在持(chí)续性地(dì)拿地，且(qiě)主(zhǔ)要集中在核(hé)心城(chéng)市(shì)，投资力(lì)度(dù)较大(dà)。投资的驱动能够(gòu)推动(dòng)房企销售(shòu)业(yè)绩的增长，从而在2023年一季度市场恢复但仍处于调整的过程中，能够(gòu)保有一个正增长。

　　不过张(zhāng)宏伟同时也(yě)提醒表示(shì)，在房地产的复苏(sū)过程中(zhōng)，还面临着一些不确定(dìng)性(xìng)。其实整个市场从四(sì)月份开始又在往下掉。除了杭州(zhōu)、成都等(děng)极个别(bié)城市四月环(huán)比三月相对表现较好之外，包(bāo)括北京、上(shàng)海在内(nèi)的绝(jué)大多(duō)数(shù)城市都出现环比下滑的(de)情况。而现在五月的市(shì)场表现(xiàn)也不太(tài)乐观。按照现(xiàn)在的经济状况、收(shōu)入情况(kuàng)，以及市场的(de)去库存压力、企业(yè)的资(zī)金面(miàn)压(yā)力，可(kě)能会出现，到六(liù)月份房企为了半年报冲业(yè)绩出现市场的短期反弹外的一个(gè)市场(chǎng)乏力现象(xiàng)。也就是说，第二季度、第三(sān)季度增长不确定性的压力仍旧(jiù)较大(dà)。

　　上(shàng)海利檀投资董事长陈(chén)昊扬也向《红周刊(kān)》指(zhǐ)出，现(xiàn)在整个房(fáng)地产以(yǐ)及其上下游产业(yè)链的复苏速度都比想象的要慢(màn)很多，我们要(yào)多(duō)给一些耐心，这个(gè)时候，在房地产以及(jí)上下游就不是(shì)赚快(kuài)钱的时(shí)候，只(zhǐ)能(néng)赚他基本面的(de)钱。但这(zhè)也意味着，只有(yǒu)极为(wèi)少数的、做得比同(tóng)行好得多(duō)的企业，会(huì)伴随整个行(xíng)业的弱复(fù)苏，业(yè)绩会逐(zhú)步体现(xiàn)出来。所(suǒ)以只能耐心地(dì)去等待它的基(jī)本面不断(duàn)地凸显出(chū)来，这需要时间。

　　（本文已刊发(fā)于5月(yuè)13日《红周刊》，文中提及个股仅为(wèi)举例分析，不(bù)做买卖推(tuī)荐。）

未经允许不得转载：橘子百科-橘子都知道 三权分立是谁提出的，三权分立是谁提出的孟德斯鸠是哪个国家人