5月以来，房地产板块个股多出现小幅上涨(zhǎng)，截至5月10日收盘，中信房地产指数(shù)本月涨幅(fú)约(yuē)为2％。而以公(gōng)募(mù)基金为代表的机构对于这一板块已经在悄然(rán)布局。数据显示，以南方和华夏的两只老牌ETF基金(jīn)为例，5月9日(rì)时(shí)所(suǒ)公布的总(zǒng)份额均较4月28日(rì)时有(yǒu)小幅增长。根据基(jī)金一季报统计，龙头与地(dì)方国企央(yāng)企获(huò)得增持，持(chí)仓数量(liàng)占流通股比重增幅五只个股分别为华发股份+3.40％、滨江集(jí)团+1.71％、中新集团+1.49％、卧(wò)龙地产(chǎn)+0.97％、招(zhāo)商(shāng)积余(yú)+0.92％。

　　公、私募配置房地产或“底部回升”

　　行业红利时代已过 精耕细作成共识

　　从(cóng)公募基金对房地产的配置看，2019年末(mò)，公募(mù)所(suǒ)持有的房地产行业标的市值约1188亿元，占其所(suǒ)持股票市值的4.66％左(zuǒ)右；2020年市场表(biǎo)现出色，但公募所(suǒ)持房地产公司市值(zhí)在股票资产中的占比(bǐ)却断崖式(shì)下跌至1.85％；2021年，这一数值更是进一(yī)步降至1.56％。

　　不(bù)过2022年(nián)终于出现了三年来(lái)的首次回(huí)升，年底这一数值从1.56％升至1.65％。与此同时，公(gōng)募对房(fáng)地(dì)产行业的(de)持股比例也同(tóng)步回升，从2021年(nián)底的6.94％提高到(dào)2022年末的7.03％。

　　这(zhè)样的势头似乎在今年一季度(dù)得以延续(xù)。数据统计显示，公募重仓持有房地产板(bǎn)块一季度市(shì)值TOP15门槛为1.6亿元(yuán)，较2022年四季度提(tí)升6.71％。持(chí)仓市值前五(wǔ)个(gè)股分别为保利发(fā)展、招商蛇口(kǒu)、万科A、华发(fā)股(gǔ)份、滨(bīn)江集团，持仓市值占板(bǎn)块比重合计达(dá)47.29％，环比下降3.05％。

　　从中不难发(fā)现(xiàn)，公募对于房(fáng)地产的投资愈发有(yǒu)集中于龙头的趋势。Wind显示，在公募(mù)基(jī)金一季(jì)报汇总的重仓(cāng)股中，房地(dì)产(chǎn)板块排(pái)名(míng)最高的是保利发展，在(zài)基金重(zhòng)仓第33位。排名第二的(de)是招商蛇口，排在第78位(wèi)。而(ér)老牌(pái)龙头股万科A排在第96位。对(duì)比去年四季报，变化之(zhī)处首先(xiān)在(zài)于几只房(fáng)地产龙头股从排位上看均有退步，尤其是万科最为明显；其次是金地集团退出百大(dà)之列。但(dàn)考虑到房地产是复苏(sū)链(liàn)上(shàng)最后(hòu)一环，且首季并非行业销售旺季，其传导(dǎo)到二级市场乃(nǎi)至机构持仓上还需要时间周期。

　　形成共识(shí)的是，经济圈判断房(fáng)地产已经进入(rù)大(dà)分化时代(dài)，一二线城市好于三四线城(chéng)市(shì)。而映射到二级市场投资上，配(pèi)置(zhì)房地产行业(yè)轻(qīng)松收获行业贝塔的红利期一去不返了。“如果按照(zhào)产业周期来分类(lèi)，包括房地产等几类行业(yè)在(zài)盖(gài)特(tè)纳(nà)曲线里属(shǔ)于成(chéng)熟期或者衰退期(qī)的行(xíng)业(yè)，传统认知(zhī)上没有什么(me)投资(zī)机会的。但在这几年特殊的行情里(lǐ)包括煤炭、电(diàn)解铝等类(lèi)似(shì)的行业也出现了一些机会，背后的逻(luó)辑是供给侧发生了(le)更大的(de)变(biàn)化。”一(yī)不(bù)愿具名的上海公募(mù)基金经理指出。

　　不过也(yě)有公募人士持谨慎乐观态度(dù)：“行(xíng)业前几年17亿～18亿平方(fāng)米的年销售面(miàn)积很难再千里修书只为墙 让他三尺又何妨全诗告诉我们什么道理，千里修书只为墙让他三尺又何妨全诗出现(xiàn)了，2022年光是(shì)居民存款数(shù)量增加了15万亿元。中国存量有400亿平方米建筑面积，考虑存量地产的更(gèng)新，也有近10亿(yì)平方米。需(xū)求端还需要有(yǒu)一定的政(zhèng)策出(chū)来去(qù)刺激购房。”

　　宝盈基金房地产(chǎn)研究员吕功绩也指出：“时(shí)至(zhì)今日，无论从城(chéng)镇化的进程(chéng)，还是人均(jūn)住房(fáng)面积（接(jiē)近30平/人），我国(guó)均已告(gào)别(bié)住(zhù)房短缺时代(dài)，而目前居民(mín)的杠杆率和房价收入也(yě)不支撑(chēng)每年18万亿元(yuán)的销(xiāo)售额，以及过(guò)快上行(xíng)的房价，因而行业(yè)高(gāo)增(zēng)的时代已(yǐ)经(jīng)过去，未来行业(yè)的需求或将回落，在此过程中，伴随着地产的(de)高杠杆属性，就很容易(yì)出现信用(yòng)风险问(wèn)题（类似(shì)2022年(nián)的民营地(dì)产爆雷），行业进入到供(gōng)给侧出清(qīng)千里修书只为墙 让他三尺又何妨全诗告诉我们什么道理，千里修书只为墙让他三尺又何妨全诗千里修书只为墙 让他三尺又何妨全诗告诉我们什么道理，千里修书只为墙让他三尺又何妨全诗的(de)过程(chéng)。这个过程中，综合竞争力强的公(gōng)司(sī)就能够通过大鱼吃小鱼的(de)方式，获得市(shì)占率的提升。当行业需求见顶回落时，行业的贝塔已经过去了(le)，但不(bù)代表(biǎo)没有投资机会(huì)，机会(huì)在于城(chéng)市、位置(zhì)、产品(pǐn)的阿尔法，而对应到(dào)股票投(tóu)资，就是强竞争力(lì)公(gōng)司的阿尔法。”

　　或许(xǔ)也是基(jī)于这(zhè)样的认识转变(biàn)，精耕(gēng)细作个股成(chéng)为公(gōng)募乃至整体机(jī)构的务实之(zhī)举。

　　机构配置房地产“风(fēng)物长宜放眼量(liàng)”

　　头(tóu)部央国企、优质区域性(xìng)标的成(chéng)香饽饽

　　5月以来，房地(dì)产板块个股(gǔ)多(duō)出现小幅上(shàng)涨，截至5月10日收(shōu)盘，中信(xìn)房(fáng)地产指数本(běn)月涨(zhǎng)幅约为2％。从(cóng)具体的个股来看(kàn)，《红(hóng)周(zhōu)刊》利用Wind统计(jì)申万房(fáng)地产板块个股，在纳(nà)入统(tǒng)计(jì)的124只房地产(chǎn)类标的(de)股(gǔ)中(zhōng)，本月(yuè)以来(lái)实现(xiàn)股价上涨的达到了81家。

　　其中(zhōng)，上述时间段恰好排名前五的公司月内涨幅超过了10％，它们分(fēn)别是上实发展、浦东金桥、*ST泛海、华夏幸福、荣安地产。排名第一的上实发展，五一假期归(guī)来后(hòu)日成交量明显放大，4日、5日(rì)连续(xù)两个交易日收出涨停。从该股的基本面来看，上实发(fā)展的(de)主营(yíng)业务为房(fáng)地产开发与经营。公司的主要产(chǎn)品(pǐn)及服(fú)务为(wèi)房地产销售、房(fáng)地(dì)产租赁、物业管理服务、工(gōng)程项目、酒店经营(yíng)。从业绩数(shù)据来看，2022年，其实(shí)现营(yíng)业收入52.48亿(yì)元，比上期减(jiǎn)少47.85％，归(guī)母净利润1.23亿元，同比下降33.24％。2023年(nián)第一季度，其(qí)实现营业总收入27.87亿元，同比(bǐ)增长183.02％；归(guī)母净利润(rùn)2.86亿元(yuán)，同比(bǐ)扭亏。

　　不过从十大流通股股(gǔ)东来看(kàn)，各类机(jī)构都(dōu)有对其布(bù)局的(de)例子。以3月31日时的首季(jì)十大流(liú)通(tōng)股股东(dōng)来(lái)看(kàn)， 具(jù)体包(bāo)括(kuò)公募(mù)的上银(yín)基金、私募的迎(yíng)水文龙、中央汇金(jīn)、长城资(zī)产管理公司等都跻身前十(shí)的行(xíng)列。

　　巧合的是(shì)，涨幅(fú)暂(zàn)时排名第(dì)二的浦东金(jīn)桥也是上海本地房企，其第一季度的收入利润规(guī)模大幅度(dù)复苏(sū)。究(jiū)其原因(yīn)，一方(fāng)面是该公司(sī)后(hòu)疫(yì)情时代出(chū)租率复苏至近年来最高，另(lìng)一(yī)方(fāng)面则(zé)是(shì)公司拿地结算(suàn)持续性(xìng)向(xiàng)好(hǎo)，从数(shù)字上(shàng)看，一(yī)季(jì)度新(xīn)增虹口135、138住宅(zhái)地块(kuài)，总建筑面积约(yuē)54万平方米。

　　在这样的业绩(jì)势头向好(hǎo)背(bèi)景下，自然也吸引了知名机构在其中持续驻足(zú)。从第(dì)一(yī)季度十(shí)大(dà)流通股股东来(lái)看，知名私募(mù)高(gāo)毅邓(dèng)晓峰的两只(zhǐ)产品依(yī)然在(zài)前十中(zhōng)，这(zhè)也是连续(xù)第(dì)三个季度他有的两只产品杀入前十。同时榜单中还有(yǒu)一支大名(míng)鼎鼎的QFII阿布扎比投资局(jú)，其当季还小幅(fú)增加了持股。

　　除去上述两家上海区域性(xìng)地产公司外，荣安(ān)地产(chǎn)则是主要布局(jú)在深圳的地产公司，一季报(bào)交出的也(yě)是一份报喜的成(chéng)绩单：首季公司实现营(yíng)业收入51.85亿元，同比增长35.51％。归属于上(shàng)市公(gōng)司股(gǔ)东的净利润6.48亿元，同比(bǐ)增长31.27％。

　　从(cóng)机构态度来看，《红周刊(kān)》注意(yì)到(dào)两只公募指基首季新杀(shā)入十大(dà)流通股(gǔ)股东行(xíng)列。具体(tǐ)说来， 南方(fāng)中证全(quán)指房地产ETF上榜排名(míng)第七(qī)位，富(fù)国中证指数1000增强则(zé)排名第九位(wèi)，此外联袂出现的机(jī)构还有QFII高盛(shèng)国(guó)际和私募迎水聚(jù)宝(bǎo)。

　　接受《红周刊》采访时，兴证全球(qiú)基金(jīn)相关人士(shì)分析：“经历过行业洗牌和(hé)兼并重(zhòng)组后，龙头(tóu)的价(jià)值更为笃(dǔ)定(dìng)突出(chū)；从拿地端看，2022年土(tǔ)地市场大幅降(jiàng)温，优质土(tǔ)地供给较多（券(quàn)商测算对应潜在(zài)毛利率在25％以上，目前房企的利润率(lǜ)仅20％），绝大(dà)多(duō)数房企(qǐ)受(shòu)限于信用问题或者资金(jīn)紧(jǐn)张没法拿地，龙头房企(qǐ)趁(chèn)机获取低(dī)成本土地，龙头房企的拿地力度（拿地金额/销售金额）基本在30％以上；从融资上看，龙头(tóu)房(fáng)企杠杆(gān)率(lǜ)较低(dī)，净(jìng)负(fù)债率基本在(zài)70％以(yǐ)下(xià)，而其他房(fáng)企的净(jìng)负债率普遍都在100％以上，加(jiā)杠杆空间(jiān)有限(xiàn)，从融(róng)资成(chéng)本(běn)看，龙头房企的融(róng)资成本(běn)不断下滑(huá)，基本在3％、4％左右；对应(yīng)到(dào)2023年的(de)销(xiāo)售，龙头房(fáng)企明(míng)显跑赢行(xíng)业(yè)，1～4月百强房企的销售额增速(sù)为(wèi)9％，而TOP14的销售额增速为29％。”

　　需要强调的是，在当前中特估的浪潮下(xià)，央国(guó)企地(dì)产股或存在发(fā)展的大好机会。中信(xìn)证券指出：“房(fáng)地产行业的结(jié)构性(xìng)机会依然存在，少部分公司(sī)尤(yóu)其是央企(qǐ)占据(jù)显著(zhù)优势，其主要又体现为库存的优势。央(yāng)企地(dì)产公司，现阶(jiē)段表现出(chū)较低的融资(zī)成本，优质的开发资(zī)源和良好的(de)不(bù)动产资产运营能(néng)力(lì)的多重竞(jìng)争优(yōu)势。”

　　“即使(shǐ)没(méi)有中特估，国央企相较于(yú)民营(yíng)地产公司也是更有(yǒu)优势的(de)。”吕功绩(jì)强调(diào)，“对于(yú)减值、土地资源债权债务关系等(děng)问(wèn)题，市场对民营(yíng)房(fáng)开(kāi)企业的资(zī)产会(huì)有更多担忧(yōu)和质疑，所(suǒ)以(yǐ)在这一轮行业出清的过程中，央国企(qǐ)相较于民企来(lái)说(shuō)估值(zhí)的修(xiū)复更明显。中特估的角度从中长期(qī)的维(wéi)度看，行(xíng)业的逻辑在于集中度提升后(hòu)，行业进(jìn)入高质量发展阶(jiē)段(duàn)，具(jù)备较快速发(fā)展阶段(duàn)更稳定且可预(yù)期的盈利和现金流创造能(néng)力，以此带来估(gū)值中(zhōng)枢(shū)的提升，应该关(guān)注估(gū)值相对较(jiào)低，企业(yè)自身资产的质量(liàng)好、运营(yíng)能力强、可以创造持续现金流(liú)的企业。”

　　“存量时代中(zhōng)行(xíng)业普涨的概率比较低，行(xíng)业(yè)内部将出现(xiàn)分化，要(yào)关(guān)注将受益于行业集中度提(tí)升的头部(bù)公(gōng)司(sī)。”星石投资首席研究(jiū)官方磊也表示。

　　顺(shùn)应(yīng)机构这一思(sī)路的(de)话(huà)，或(huò)许还是保利发展、招商蛇口等国资背景龙头前途(tú)更(gèng)为光明。不过国投瑞银基金投资部副(fù)总监綦(qí)傅(fù)鹏表示：“需(xū)要客观地去(qù)持续观(guān)察国企央(yāng)企在三个方(fāng)面是否可以维持，首先是融(róng)资成本保持(chí)低位，其(qí)次是销(xiāo)售份额持续(xù)提(tí)升，再次是拿地份额持续提升。”

　　复苏速度(dù)缓慢

　　机构需要多给一些耐心

　　而《红周刊》也根(gēn)据房企一季报梳(shū)理(lǐ)发现，对于(yú)2022年的(de)业(yè)绩出现的(de)整体下(xià)滑，2023年一季度的业绩(jì)分化更趋明(míng)显(xiǎn)，保利发展(zhǎn)、滨江集团等(děng)房(fáng)企营收、净利均实现(xiàn)了业(yè)绩的回正，甚至是较大增速的(de)增(zēng)长。而这些公司(sī)也是机(jī)构的重仓对象。

　　对此，知(zhī)名房地产业内人士张(zhāng)宏伟向《红周刊》分析表示，业绩出现明显改善的(de)房(fáng)企(qǐ)，主(zhǔ)要是因为过(guò)去两三年时(shí)间，尤其是(shì)在2021年下半年民营房(fáng)企不怎么(me)投(tóu)资拿地之(zhī)后，国(guó)有企(qǐ)业仍在持续(xù)性地拿地，且(qiě)主要集中(zhōng)在核心城市，投资(zī)力度较大(dà)。投资的驱动能够推动(dòng)房企销售业绩的增长，从而在2023年(nián)一(yī)季度市场恢(huī)复(fù)但仍处于调整的过程中，能够保有一个正增长。

　　不过(guò)张宏(hóng)伟(wěi)同时也提醒表示，在房地产的复(fù)苏过程中，还面临着一些(xiē)不确定性。其实整个市场从四月份开始又在往下掉。除了(le)杭州、成都等极个别城市四月环比三月相对表现较好之外，包括北京(jīng)、上(shàng)海在内的绝大多数城市都出现环(huán)比下(xià)滑的(de)情况。而现在五月(yuè)的(de)市场表现也不太(tài)乐观。按照现在的经济状(zhuàng)况、收入情(qíng)况，以及(jí)市场的(de)去库存压力、企业的资金(jīn)面压力(lì)，可(kě)能会出现，到(dào)六月(yuè)份(fèn)房企为了半年(nián)报冲(chōng)业绩出现市(shì)场的短(duǎn)期(qī)反弹外(wài)的一个市场乏(fá)力(lì)现(xiàn)象(xiàng)。也就(jiù)是说，第二季度、第三季度(dù)增长不确(què)定性的压力仍旧较大。

　　上海利檀投资董(dǒng)事长陈昊扬也向《红周刊》指出，现(xiàn)在(zài)整个(gè)房地(dì)产以及(jí)其上下(xià)游产业链的复苏速(sù)度都比想(xiǎng)象的要(yào)慢很多，我们要多给一些(xiē)耐心(xīn)，这个时候，在房(fáng)地产以(yǐ)及上(shàng)下游(yóu)就不(bù)是赚快钱的(de)时候，只能赚他(tā)基本面的(de)钱。但这(zhè)也意味着，只有极为少数的、做(zuò)得(dé)比(bǐ)同行好(hǎo)得多的企业，会(huì)伴随整(zhěng)个行业的弱(ruò)复苏，业绩会逐步体现(xiàn)出来。所以只能耐心地去等待它的基(jī)本面不断地凸显(xiǎn)出来，这需要时间。

　　（本文已刊发(fā)于5月(yuè)13日《红周刊》，文(wén)中提(tí)及个股仅为举例(lì)分析，不(bù)做(zuò)买卖推荐。）

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