万柳书(shū)院(yuàn)，暴雷(léi)了。

　　今(jīn)年年初“万柳少爷”的意外走红(hóng)，让这个位(wèi)于北京海(hǎi)淀的豪(háo)宅(zhái)被全(quán)国(guó)知晓，其背后曾宣称(chēng)要(yào)做地产界“劳(láo)斯(sī)莱斯”的神秘开发商——中赫集团，也(yě)被(bèi)拉向台前。

　　而(ér)如今，万柳书院再次受到(dào)舆论关注，起(qǐ)因中赫集团成了共同债务人(rén)被中国信达(dá)追债，中国信达为(wèi)了收回钱款不得不(bù)将中赫抵押(yā)的75套万柳(liǔ)书院豪(háo)宅拍卖(mài)。可问题(tí)是，这(zhè)些(xiē)房子早已售出，业主(zhǔ)并非中赫(hè)集(jí)团，那些真正斥巨(jù)资购(gòu)入房产的有钱人，房子现(xiàn)在莫名奇妙地被拍(pāi)卖，算是被(bèi)割了(le)！

　　截至发稿，暂未看到这些业主的维权信息(xī)，难怪有网友调侃：“富(fù)人被割韭(jiǔ)菜的时候，他们的姿势都那么优雅。”

　　不过(guò)事件背后，可能没你想象的那么简单。

　　1

　　富人被精准(zhǔn)收(shōu)割？

　　最惨的可能(néng)还是债主

　　“北京豪宅的(de)尽头是万柳(liǔ)书院”，但谁(shuí)都没想到，这个位于海淀核心区位，名校环绕(rào)的顶级(jí)豪宅，竟然(rán)暴雷了！

　　近日，有网友(yǒu)发现，中国信(xìn)达在京(jīng)东(dōng)拍卖上，上架了“北京赫华恒瑞房(fáng)地产开发有(yǒu)限公司不(bù)良债权(quán)转让项目(mù)”，债(zhài)权总额高(gāo)达近47亿(yì)，该项目的抵押物中，包(bāo)括75套万柳书院住宅。

　　据京东拍(pāi)卖显示，上述不良债(zhài)权转(zhuǎn)让(ràng)项目(mù)的处(chù)置主体是中国信达资产管理股(gǔ)份有限公司北京市分(fēn)公司(sī)（下(xià)称中国信达北(běi)分），处置(zhì)的是对北京赫华恒(héng)瑞(ruì)房地(dì)产开发有限公司（下称赫华(huá)恒(héng)瑞）的不良债权。截至2023年(nián)1月31日，债(zhài)权(quán)金(jīn)额约为46.95亿元人民币，其中(zhōng)债权本金37.50亿元。中赫集团有限公司是共同(tóng)债务人。目(mù)前，该(gāi)项目已有1万次围观(guān)，35名(míng)意向(xiàng)人。

　　从表面上看，这就是一起中国(guó)信达北(běi)分(fēn)讨债的故事，但实际(jì)上(shàng)，75套豪宅的背后暗藏(cáng)秘密。

　　据此(cǐ)前媒体报道(dào)，万柳书院(yuàn)总共301户，而(ér)且(qiě)早已(yǐ)售罄。如果该(gāi)报道属实，说明这些房子实际上(shàng)行车证照片怎么拍标准 行车证照片是几寸的都是(shì)卖出去了的，是有人住的。

　　那为(wèi)什么中国(guó)信达的拍卖页面上又注(zhù)明这75套房(fáng)子(zi)是“未(wèi)出售”的状态(tài)呢？只能说明这些房子根(gēn)本没有网签，也没有房产证！

　　第一(yī)财经的(de)报道(dào)证实了上述内容。有豪宅中介透露(lù)，中赫集团(tuán)早就把(bǎ)这(zhè)75套房子抵押出去，现(xiàn)在还(hái)没资金(jīn)解(jiě)抵押，所以不(行车证照片怎么拍标准 行车证照片是几寸的bù)能网签、没办(bàn)房本(běn)。

　　作为海(hǎi)淀的顶级豪宅，最强学区房，万柳书院的业主基本都是(shì)北京的高(gāo)端(duān)人士，柳(liǔ)传志、丁磊等知名(míng)商业大佬也(yě)是万柳书院的业主。另据地产自媒体“地产八卦女”爆料(liào)，万柳(liǔ)书院的业主中，还有不少中赫(hè)集团(tuán)的高管、合作伙伴、亲戚朋友等。

　　由此，不(bù)少网友感叹(tàn)，“富人(rén)也被精准(zhǔn)收(shōu)割了！”

　　不过，如果这些业主确实已(yǐ)经支(zhī)付(fù)价款并实际占有(yǒu)，那么，中国信达转让(ràng)这笔(bǐ)不良债(zhài)权(quán)回本的愿望，或将泡汤。这次拍卖损失最(zuì)大的，没准(zhǔn)还是(shì)债主中国信达(dá)。

　　根据相关(guān)法律(lǜ)规定，民事执(zhí)行中(zhōng)，业(yè)主已经(jīng)支付价(jià)款并实际占有(yǒu)，但未(wèi)办(bàn)理过(guò)户手续(xù)的，如果业(yè)主没有过(guò)错，人民法(fǎ)院不得(dé)查封、扣押、冻结，已经查(chá)封的可(kě)以向(xiàng)法(fǎ)院提出执(zhí)行异议申请(qǐng)，请求法院解除查(chá)封，同时可以联合起诉开(kāi)发商，要求(qiú)退还购(gòu)房(fáng)款或办(bàn)理房产证，并(bìng)承担违约责任。

　　此外，今年4月，人(rén)民法院报公布《最高人(rén)民(mín)法院关于商(shāng)品房消费者权利保(bǎo)护(hù)问题的批复》，以司法(fǎ)解释的方式明确了(le)购房人的(de)优先权：

　　商品房消费者以居住为目的购买(mǎi)房(fáng)屋并已支付(fù)全(quán)部(bù)价款(kuǎn)，主张(zhāng)其房屋交(jiāo)付请求权优先于建设工程价款优(yōu)先受(shòu)偿权、抵押权以(yǐ)及其(qí)他债权的，人民法院应当予以(yǐ)支持。只支付了部分(fēn)价(jià)款的(de)商品房(fáng)消费者，在一审法庭辩论终结(jié)前已实际支付剩余(yú)价款的，可以(yǐ)适(shì)用前款(kuǎn)规定。

　　也(yě)就(jiù)是说(shuō)，如果这75套房子均为“已售未网签”，那么这笔(bǐ)不良(liáng)债权(quán)，实(shí)际上(shàng)是个烫手山芋。可能(néng)不仅不(bù)能卖出去回本，抵押的这75套房(fáng)子，还会(huì)被业主讨(tǎo)回去。

　　中(zhōng)国信(xìn)达，将会(huì)赔了(le)夫人又折兵(bīng)？

　　2

　　地产(chǎn)界的“劳斯莱斯”

　　成了“老赖”

　　这次债(zhài)权公(gōng)司中(zhōng)国信达申请不(bù)良债(zhài)权转让，可以追(zhuī)溯(sù)到(dào)金(jīn)谷(gǔ)信托踩雷赫华恒瑞。

　　天眼(yǎn)查(chá)显(xiǎn)示，目前中国信达已经(jīng)成(chéng)为(wèi)赫华恒瑞唯一股东(dōng)。但此前，赫华恒瑞为中赫集团(tuán)旗下子公司。2019年4月22日，中(zhōng)赫集团、中赫置地等选择退出了(le)赫华恒(héng)瑞的(de)股(gǔ)东行列，中国金(jīn)谷(gǔ)国际信托有限(xiàn)责(zé)任公(gōng)司成为了唯一股东，后(hòu)者由中国信(xìn)达资产管理(lǐ)股份(fèn)有限(xiàn)公司持股(gǔ)93.75％。

　　作为房地产开发商，相较其(qí)他房企，中赫(hè)集团既没有很大规模，也(yě)没(méi)有很高的(de)国民知名(míng)度，但却在(zài)北京豪宅圈留下一个个传说。

　　如钓鱼台七(qī)号院，作(zuò)为(wèi)中(zhōng)赫集(jí)团进入北京(jīng)的第一(yī)个豪宅项(xiàng)目，2011年(nián)，中(zhōng)赫置地推出钓鱼岛七号院3号楼，高达30万/平米的天(tiān)价，成为当(dāng)时(shí)京城最(zuì)贵的楼(lóu)盘，引(yǐn)发了市(shì)场强(qiáng)烈震惊。

　　随后开发的(de)万柳书院(yuàn)，更是被(bèi)誉为“北京海淀顶端豪宅”。2012年，中赫置地以(yǐ)26.3亿元，溢价率40.9％，从(cóng)融创、保利、万科等大型知名房(fáng)企手(shǒu)中，抢下了北京万柳地块，成为北京当年(nián)的“双(shuāng)料地王”。很快，万柳书院就以(yǐ)神秘高端的姿态杀入市场(chǎng)，无论是(shì)一块块(kuài)从荷兰(lán)运回来的灰砖垒起来(lái)的五米高墙，还是每棵(kē)成本超(chāo)6万的成(chéng)年银杏(xìng)树，还(hái)是(shì)每平米20万元的价格，都(dōu)令业内外震(zhèn)撼不已(yǐ)。

　　“万柳的墙、西宸的缸(gāng)、霄八的顶儿、融(róng)创的湖(hú)、紫辰院的树(shù)、北(běi)平府的(de)院儿。”从(cóng)这句顺口溜(liū)中(zhōng)，就可看出其在北京豪宅圈(quān)的地位(wèi)。2014年末上市(shì)的(de)它，对手是(shì)当时有名的融创观(guān)澜嘉苑、佳兆业(yè)广场(chǎng)、恒(héng)大华府等，现如(rú)今，它远(yuǎn)远(yuǎn)超(chāo)过这些对手。

　　去年(nián)，万柳(liǔ)书院一套300平米的(de)法拍房(fáng)，最(zuì)终成交价1.09亿、单(dān)价(jià)达到惊(jīng)人的(de)36万元(yuán)/平米，说明万柳书院(yuàn)虽(suī)然已经(jīng)推出了(le)8年(nián)之久，但其(qí)依旧在(zài)北京豪(háo)宅圈备受追捧。

　　中赫集团开发的豪(háo)宅，也吸(xī)引了不少知名人士，如知(zhī)名演员宋(sòng)丹(dān)丹，就住(zhù)在钓鱼台七号(hào)院。而柳传志(zhì)、丁磊等知名商业大佬则居住在万柳书院。

　　几(jǐ)大(dà)豪宅(zhái)的成(chéng)功奠定了中赫集团的“高(gāo)端路线(xiàn)”，也(yě)因(yīn)此，它(tā)被外界贴(tiē)上了，“卖北(běi)京城最贵的房，拿北京城(chéng)最贵的地”，“做地产中(zhōng)的‘劳(láo)斯莱斯’”的标签。

　　但隐藏在(zài)豪宅开(kāi)发商光环的背后，这个地产界“劳斯莱斯”却多次成为被执行人，被执行标的高达11亿。

　　今年年初，因为履行能(néng)力而拒不(bù)履行生效法(fǎ)律文书确(què)定义务(wù)，中赫(hè)集团正(zhèng)式成了“老赖”。

　　3

　　中赫被北京(jīng)国安坑了？

　　中赫集(jí)团(tuán)如(rú)今(jīn)沦落到这个地步，其实是(shì)有迹可循的。

　　事(shì)实上，早在今年(nián)年初“万柳书(shū)院少爷(yé)”走红之时，深(shēn)蓝财经就曾深挖出背后的(de)中(zhōng)赫集(jí)团，发(fā)现其深陷财(cái)务危(wēi)机(jī)。

　　从(cóng)知名豪宅的开发商到(dào)沦(lún)为“老(lǎo)赖”，中赫集团实控人周金辉的人生轨(guǐ)迹跟着急(jí)转(zhuǎn)直下。而追根(gēn)溯源，这个转折(zhé)点(diǎn)，就在于收购北京国安(ān)。

　　近(jìn)十(shí)年来(lái)，房(fáng)企纷纷开始了(le)多元(yuán)化转型(xíng)，但(dàn)转型之(zhī)路并不好走。早在2008年开始，中赫集团就尝试(shì)过多元(yuán)化业务(wù)，先后进(jìn)军能源市(shì)场、团购(gòu)网(wǎng)站(zhàn)，但最终都惨淡收场。最(zuì)终，周金辉将转型的目光，放到了体育领域。

　　2016年，在蚂蚁金服与(yǔ)IDG资本(běn)退出(chū)后，中赫集团以35.5亿(yì)元参股国(guó)安(ān)足球俱乐部64％股(gǔ)权，成为国安(ān)的新东家。接着在2021年6月，中赫集团从中信(xìn)集(jí)团(tuán)手中拿(ná)下(xià)北京国安(ān)俱(jù)乐部36％股权(quán)，至此拿(ná)下北京国安俱乐部全部股权(quán)。如(rú)果北(běi)京国安的估值一(yī)直没变，那么中(zhōng)赫(hè)集(jí)团拿下北京国安，总计花费了约55.5亿。

　　看到这(zhè)里，有人也(yě)许会感(gǎn)叹：卖豪宅真是赚(zhuàn)钱啊(a)！NO，NO，NO!如果真的是(shì)这(zhè)样，中(zhōng)赫为什么又要质(zhì)押股权呢？

　　2017年以来，中(zhōng)赫集(jí)团(tuán)及(jí)其实控人周金辉夫妇(fù)将其手(shǒu)中的中赫集团(tuán)股份(fèn)质押(yā)陆(lù)续质(zhì)押，据企查查显示，目前中(zhōng)赫集(jí)团共(gòng)有(yǒu)11条股权出质(zhì)记录。质权(quán)人(rén)包括海(hǎi)金商业保(bǎo)理(lǐ)、北京建(jiàn)工、山东(dōng)国(guó)际信托、中融信托、中信(xìn)建设(shè)等。

　　这与(yǔ)入主北京(jīng)国安(ān)的时(shí)间完全吻合(hé)。

　　然而，入(rù)主北京国安后，不仅(jǐn)国安的经营状(zhuàng)况(kuàng)没有得到改善(shàn)，中赫集团(tuán)也(yě)被拉入泥淖。

　　据(jù)北京产权交易所(suǒ)官网信(xìn)息显示，2020年，北京(jīng)国安(ān)足球俱乐部实(shí)现(xiàn)营业收入1.03亿元，净利润-12.09亿元。截至2020年末，该(gāi)俱乐部资产(chǎn)总计5.38亿元，总(zǒng)负债18.51亿元。

　　为了缓解(jiě)资金压力，中赫集(jí)团和周金辉(huī)夫(fū)妇(fù)还在持续质押手中的中赫集团(tuán)股份，但国安和中(zhōng)赫的经营状况却(què)持续没有好转。

　　不仅中赫集团被(bèi)5次(cì)列被(bèi)执行人，执行标的高达11亿，北京(jīng)国安也3次与中(zhōng)赫集(jí)团、中赫置地(dì)、及(jí)中赫集团股东周金(jīn)辉、李彩霞(xiá)等共同(tóng)成为(wèi)被执行人，执行标(biāo)的约10.45亿(yì)。

　　今年1月(yuè)，因为履行能力而(ér)拒不履行生(shēng)效(xiào)法律文书确定义务，上述被执行人成为“老赖(lài)”。只有(yǒu)北京(jīng)国安，目前(qián)幸免于(yú)难。不过在实控人都成为(wèi)老赖的情(qíng)况下，被执行10个多亿的行车证照片怎么拍标准 行车证照片是几寸的北(běi)京国安，又如何(hé)能独善其(qí)身？

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