导读

　　黄金二(èr)十(shí)年之后，当下中国地产步入大(dà)分化时代(dài)而非停滞期(qī)。

　　要(yào)点

　　过去二十年是中国房地产市场黄金(jīn)二十年(nián)。2019-2021年，连续三年(nián)商品住(zhù)宅(zhái)销售面积超(chāo)15亿平，足够4000万家庭入住。恰(qià)逢近年地产持续低景气，有关中国地产是(shì)否(fǒu)过(guò)剩的讨论日益热(rè)烈(liè)。

　　拨开(kāi)迷雾(wù)，本文试图厘清中(zhōng)国城镇(zhèn)存量(liàng)郑州是哪个省的城市，郑州是哪个省的城市啊住宅真实(shí)情(qíng)况(kuàng)，据此判断中国(guó)未来地产(chǎn)趋势。

　　有媒体渲染中(zhōng)国(guó)地产存量极度过(guò)剩，事实是否(fǒu)如此(cǐ)？

　　住建部披露全国(guó)有(yǒu)近6亿栋房屋建筑，第七次人口普查调查数据(jù)显(xiǎn)示(shì)城镇家庭户人均住宅(zhái)间数为(wèi)1.06间。市场陷入(rù)怀疑，中国房子是否真的过(guò)剩？

　　事(shì)实上住建部披露的(de)近6亿栋城(chéng)乡房屋建(jiàn)筑(zhù)中，城(chéng)镇建筑(zhù)占(zhàn)比不到一成(chéng)，其(qí)中还包括大量城镇非住宅建(jiàn)筑，如商业办(bàn)公楼、学(xué)校等，因(yīn)此6亿(yì)栋房屋(wū)中城镇住宅(zhái)占比(bǐ)极低。

　　七普显示中国城镇居民人(rén)均住宅间数(shù)为1.06间，但(dàn)居住舒适(shì)不(bù)是(shì)人均一间房所(suǒ)能满(mǎn)足(zú)，它与房屋(wū)质量、居住(zhù)面(miàn)积、配套(tào)设施等(děng)因素(sù)密切(qiè)相关。中国的(de)人均(jūn)住宅间数较发达国家还有很大(dà)差距。人均(jūn)住宅(zhái)间数(shù)大于1同样(yàng)不意味着中国住宅市场已经(jīng)饱和。

　　我(wǒ)们测算(suàn)发(fā)现中国城镇居民户(hù)均1套房，其(qí)中每户持有商品住宅仅(jǐn)0.64套。

　　目(mù)前(qián)并无直接(jiē)公布中国家庭户均(jūn)住宅的数(shù)据，我们根据商品(pǐn)住宅(zhái)套(tào)数、商(shāng)品(pǐn)住(zhù)宅占比和城镇家庭户(hù)数，计(jì)算出(chū)城镇家庭住宅套户(hù)比(bǐ)。

　　测算(suàn)结果显示，目前城镇家庭户均拥有0.86套房，其中0.54套为商品住(zhù)宅。若期房顺利交付(fù)，直至2024年，中国每户城(chéng)镇家庭才拥(yōng)有1套住(zhù)宅，其中商业住宅仅(jǐn)0.64套。

　　户均一套(tào)房(fáng)似乎意(yì)味着(zhe)户(hù)户有房，然而事实上(shàng)中国住宅市场供需(xū)并不平衡(héng)。

　　国际数据显示，成熟房地产市(shì)场的(de)住(zhù)宅套(tào)户比会大于1，在(zài)1.1左右。

　　之(zhī)所以说不平(píng)衡，是因为户均(jūn)一套房无(wú)法(fǎ)满(mǎn)足流动人口的租赁和置业需求。全国总(zǒng)人(rén)口的近三成(chéng)都是流动人口，流(liú)动(dòng)人口会选择在大城(chéng)市(shì)租房挣钱(qián)，在老(lǎo)家买房，从而产生了额郑州是哪个省的城市，郑州是哪个省的城市啊外的住宅需求。

　　即便户均一套房，中国未来地产仍有四大新增需求动力。

　　第一，户均人口规模缩(suō)小(xiǎo)，一人户、两人户占(zhàn)比不(bù)断增加(jiā)，导致(zhì)家庭(tíng)户数增多。小(xiǎo)家庭化趋势将延续(xù)，带来新户购房需求增长(zhǎng)。

　　第二(èr)，经济(jì)板块的分化日益明显，区域经济资(zī)源(yuán)分配(pèi)的再集中吸引(yǐn)着人(rén)口流入，人口净迁入城市(shì)的新(xīn)增住宅需求有望持续旺盛。

　　第三，30％左右(yòu)的家庭(tíng)住在2000年以(yǐ)前建成的住宅中(zhōng)，涉及(jí)超(chāo)9000万家庭、81亿平(píng)方米的住宅建筑面积(jī)。促(cù)成“老破小”住宅(zhái)的改(gǎi)造势在必行。

　　第四，中国的人(rén)均住宅间数(shù)与人均住宅建(jiàn)筑面积均较发达国家(jiā)有着(zhe)不小差距(jù)，“住(zhù)上更大(dà)房子”的改善(shàn)性需求正(zhèng)在不断增加。

　　黄金(jīn)二十年之后，当下(xià)中(zhōng)国地产步入大(dà)分化时代而(ér)非停滞期。

　　如果(guǒ)说过(guò)去二(èr)十(shí)年是(shì)中国地产黄(huáng)金发展(zhǎn)期，地(dì)产矛(máo)盾更多体现为(wèi)住宅供给存在(zài)不足，这是过去二(èr)十(shí)年房价快速上涨(zhǎng)基(jī)石。那么当下房地产大分化(huà)时代已至，大分化时代下地产矛(máo)盾则更多体现在住宅质量供需(xū)冲突。

　　地产大(dà)分化(huà)必将体现在不(bù)同能级城(chéng)市(shì)之(zhī)间，不同(tóng)区域板块之间，不同品(pǐn)质住宅(zhái)之间。

　　目(mù)录

　　正文

　　引言

　　不久前，官方披(pī)露全国已有近6亿栋房屋建筑，引发热(rè)议。从2月(yuè)以来，各大城市二手房挂牌(pái)量(liàng)突然激增，引发(fā)一阵二手(shǒu)房(fáng)的“抛售(shòu)潮”。

　　让市场不禁担心，中国的(de)房子是否已经(jīng)过剩？

　　中国城(chéng)镇住宅到底是供给过剩(shèng)，还是供需平衡，或是仍(réng)然存(cún)在(zài)不足？可(kě)惜由(yóu)于(yú)住宅存(cún)量数据并未公布，我们(men)无(wú)法直接知(zhī)晓(xiǎo)具体情况。

　　拨开迷雾，我们测算出中国城镇家庭户均拥有住宅(zhái)套(tào)数，回答当前的房子是否真的过剩了？据此(cǐ)判断未来房地产市(shì)场会如何发(fā)展。

　　一、如何(hé)有效观(guān)察中(zhōng)国户均拥有住(zhù)宅(zhái)数量

　　（一(yī)）中国住宅数(shù)量过剩(shèng)的(de)直观判断站不住脚

　　今年(nián)2月，在(zài)以全国自(zì)然(rán)灾害(hài)综合风险普查工(gōng)作情况为主题的新闻发布(bù)会上(shàng)，负(fù)责(zé)人对外披露(lù)：“住宅城乡建设行(xíng)业(yè)获取了全国(guó)近6亿栋城乡房屋建(jiàn)筑数据以及80多万(wàn)处市政(zhèng)设施数(shù)据。”

　　14亿人住6亿栋房屋建(jiàn)筑，平(píng)均每栋建筑住不到3人，住宅市(shì)场看似已经(jīng)过剩。

　　在这近6亿(yì)栋房屋建筑中(zhōng)，农(nóng)村房屋占9成(chéng)以(yǐ)上，以(yǐ)栋数计算的城镇房(fáng)屋实(shí)际仅有4700多万栋，还(hái)包括了大(dà)量商业楼、写字楼、学校、医院等非住宅(zhái)。总的算下(xià)来，住宅占比并不(bù)大。

　　第(dì)七次人口普查数(shù)据公(gōng)布(bù)了中国(guó)城镇家(jiā)庭户(hù)人均住(zhù)宅(zhái)间数为1.06间，其(qí)中城市家庭(tíng)户居(jū)民(mín)人均0.99间，乡镇家庭(tíng)户居民人均1.18间。

　　人均(jūn)住宅间数大于1，看似意味着人(rén)人都(dōu)有房(fáng)间居住。

　　居住(zhù)水平不仅与房(fáng)间数(shù)量(liàng)有关，更与房屋质量、居住(zhù)面积、配套设施(shī)等因素密切相关。单单从人均住(zhù)宅间数不能完(wán)全反映出城镇居民的(de)居住水平。

　　中国主要是以(yǐ)家庭为单位购(gòu)买(mǎi)成套(tào)住宅(zhái)，一套设施齐全(quán)的(de)住宅才是城镇(zhèn)居民宜(yí)居的(de)选(xuǎn)择。

　　（二）中国(guó)户均住宅(zhái)的测算思(sī)路(lù)、数据和方法

　　中国城镇居民(mín)住宅主要分(fēn)两大类，一类是商品住宅，另一类是保障房(fáng)、原(yuán)公有住宅、自建房(fáng)等非商品住宅。

　　目(mù)前缺乏(fá)统计数据(jù)，并没有直接公(gōng)布城(chéng)镇住宅(zhái)数量。居民(mín)住(zhù)宅相关(guān)数据有两处可以(yǐ)直接公布，一(yī)是每年商品住宅销(xiāo)售套数（统计局）；二是居民(mín)住(zhù)宅(zhái)来源（人口普查(chá)数据）。计算中国(guó)居(jū)民户均住宅数量(liàng)，我们主要用到上(shàng)述(shù)两组(zǔ)数据。

　　中(zhōng)国住宅改(gǎi)革始于1998年，1998年之前商品(pǐn)住宅(zhái)数量极少，可忽(hū)略(lüè)不(bù)计(jì)。估算城镇居(jū)民户均(jūn)住宅套数(shù)分三步走：

　　第一步，将1999年以来(lái)每年商品住宅销(xiāo)售套数相加，我们就(jiù)能够(gòu)得(dé)到当前商品住宅(zhái)总存量。

　　第二步，根据(jù)城镇居民拥有的商品住宅和非商品住宅比例，推算得到居(jū)民住宅总套(tào)数。

　　第三(sān)步(bù)，将城(chéng)镇居民(mín)拥有(yǒu)的(de)商(shāng)品(pǐn)住宅总数除以家庭户数(shù)，我们就(jiù)能够(gòu)得(dé)到城镇户均(jūn)拥有的住宅数量。

　　具(jù)体(tǐ)计算公式如下：

　　城(chéng)镇(zhèn)家(jiā)庭(tíng)住宅套户比=住(zhù)宅总套数/家庭户(hù)数

　　=（商品住(zhù)宅(zhái)套数/家庭户(hù)数）/（商品住宅(zhái)套数/住宅(zhái)总套数(shù)）

　　=商品住(zhù)宅套户比/商(shāng)品(pǐn)住(zhù)宅占比

　　二、城镇家庭户(hù)均(jūn)拥有1.02套房

　　中国住宅存量到底有多(duō)少，目前缺(quē)乏一个准确统计。我们利用既有统计数据，大致(zhì)测(cè)算得到中(zhōng)国存量(liàng)房地(dì)产套数，并进一(yī)步推算中国城镇家(jiā)庭(tíng)户均拥(yōng)有的住宅(zhái)数(shù)量。

　　（一(yī)）城镇居(jū)民(mín)户均拥有(yǒu)商品住宅0.64 套

　　截至2022年，我们(men)计算得到(dào)：

　　（一）中国商品住宅累计销售1.97亿套。

　　（二）城镇家庭户均拥有0.64套商(shāng)品住宅（包含现房和期房）。

　　中国的房地(dì)产销售以期房为主(zhǔ)，从2019年开始(shǐ)，新房销售中(zhōng)期房占比近9成(chéng)。本(běn)文去(qù)除商品住宅(zhái)累计(jì)销(xiāo)售(shòu)套数里的期房销售，得到(dào)商品(pǐn)住宅现房套数。

　　以2022年商品住宅现房(fáng)套数计算为例：

　　2022年商品住(zhù)宅现(xiàn)房套(tào)数(shù)=截止到2022年商品住(zhù)宅累(lèi)计销(xiāo)售(shòu)套数-过去三年（2020、2021和(hé)2022年）的期房销(xiāo)售额。

　　主(zhǔ)流房(fáng)企竣工(gōng)周期在2-3年，并考虑(lǜ)到交房(fáng)后装修的时间，取最大值3年。

　　将(jiāng)商品住宅(zhái)现房(fáng)套数除(chú)以家庭户数，算出：

　　（三）目前中国(guó)城镇(zhèn)家庭户均拥有0.54套商(shāng)品现房住宅。

　　（二）城镇居(jū)民户均拥有住宅1.02套

　　接下来我们需要进一步推算中国(guó)城镇居民拥有的户均住宅套数(shù)。

　　首先，七普数据显(xiǎn)示中国城(chéng)镇居民的住宅结构特征如下：

　　73.8％的城镇(zhèn)家(jiā)庭(tíng)拥有住宅(zhái)。其中自建住(zhù)宅占比(bǐ)21％，购买商(shāng)品住宅占比31.9％、二手房占比10.1％、经济适用房(fáng)占比3.8％、原公有住宅占比6.1％，通过继(jì)承(chéng)或赠与占(zhàn)比0.9％。另有3.4％和(hé)17.7％的家(jiā)庭租(zū)赁(lìn)廉(lián)租房与其他住宅。

　　其(qí)次(cì)，我们假定租赁其他住宅和购买二手(shǒu)房都(dōu)是商(shāng)品住宅，因此将租赁其(qí)他住宅、购买商品住宅与购买(mǎi)二手房加总(zǒng)，得(dé)到商品住宅(zhái)占居民所有(yǒu)住宅的(de)比例为62.8％。

　　2020年商品住宅占比为59.2％，粗略假设(shè)2021年-2022年期间商品住宅增幅为过去十年(nián)变化(huà)幅(fú)度的20％，计算2011年-2020年(nián)商品住宅的实际变化比例(lì)，从而(ér)我们(men)估算出2022年商品住(zhù)宅所占比例，为(wèi)62.8％。

　　最后(hòu)，截(jié)至(zhì)2022年末，中国平均(jūn)每(měi)户城镇家庭拥(yōng)有(yǒu)0.86 套住宅。但(dàn)考虑已购期房，中国平均每户城镇家庭拥有1.02套住(zhù)宅。

　　如果交房顺利，已(yǐ)购期(qī)房会在2-3年内(nèi)陆续交付使(shǐ)用，到(dào)2024年，中国平均每(měi)户城(chéng)镇家庭都(dōu)会拥有一套住(zhù)宅。

　　三、城镇户(hù)均一(yī)套房的三点含(hán)义

　　既然城镇居民已经(jīng)达到了户均一套房的(de)程度，“户户有(yǒu)房”是否意味着中国城镇化进展终结(jié)，甚至意(yì)味着中国地产存量供给绰绰有余？

　　（一）户均一套房并不(bù)意味着住宅(zhái)市场供(gōng)需平(píng)衡

　　需要有(yǒu)多余住宅来满足因(yīn)人口流动、居(jū)民换房(fáng)等因(yīn)素(sù)产生的住宅(zhái)需求。因此，成熟房地产市场的(de)住宅(zhái)套户比会在1.1左右。

　　国际经验来看，美国、英国和日本的住宅套户(hù)比均高于1.1，其中，英国的住宅(zhái)套户比最高，为1.19，日本为1.16，美(měi)国(guó)为1.11。德国和韩国分别(bié)为(wèi)1.02和1.05。

　　如(rú)果户均刚好一套房，就会造成人(rén)口净流入地的住宅市(shì)场供不(bù)应求，造(zào)成房价或(huò)房租(zū)迅速上涨。

　　七普指出中国(guó)的流动(dòng)人口(kǒu)3.76亿，省内流动(dòng)人(rén)口和省际流动人口分别为2.51亿人和1.25亿(yì)人。

　　流动人口会选(xuǎn)择(zé)在大城市租房挣钱，在老家(jiā)县城买房。

　　暨南大(dà)学2017年的中国城(chéng)乡(xiāng)人口(kǒu)流动调查数据显示，在上海、杭州以(yǐ)及南(nán)京工作(zuò)的流动人口(kǒu)在(zài)老(lǎo)家拥有住宅比例(lì)分别(bié)为28％、21％和(hé)18％。大城市的高(gāo)工(gōng)资吸引(yǐn)打工人，但高房价迫使打(dǎ)工人回乡置业。

　　流动人口实际上会(huì)占(zhàn)据两套(tào)房，在高房价的大(dà)城市租赁一套房(fáng)，在房价较低(dī)的(de)县城(chéng)购(gòu)买(mǎi)一套房。所(suǒ)以说户均一套房无法(fǎ)满足(zú)庞大(dà)流(liú)动人(rén)口的租(zū)赁与置业需求。

　　（二）至少9000万(wàn)户家庭住宅品(pǐn)质仍需改善

　　目(mù)前，中国的城镇住宅中依然有不(bù)少老旧小区。

　　三成家庭，也就是约9000万户城镇居民住宅是2000年以前建(jiàn)成(chéng)，其中又(yòu)有11.6％住宅年龄至少(shǎo)在(zài)33岁(suì)以上。

　　这(zhè)批存在着建筑结构松散、设施(shī)陈旧、安全(quán)隐患大等问题(tí)，如电线老化、管道等(děng)基(jī)础设施陈(chén)旧(jiù)，给住(zhù)户(hù)的生活(huó)带来了很大的不便和安全隐患，并且(qiě)居住体验较差。

　　2000年以(yǐ)前建成的老旧(jiù)住宅面积小。占比为31.3％的家庭户数拥有的住(zhù)宅面积占比(bǐ)仅为27.6％。仍然存在5％左右的家庭没有独立卫浴和厨(chú)房。这类上世纪修(xiū)建的老旧(jiù)小区很难满足现代生活需求，在未来大都会被拆迁重建。

　　近五成的家庭(tíng)住(zhù)宅为(wèi)一居室和二居室，户型偏小。其中(zhōng)一居(jū)室占比(bǐ)为14.9％，二(èr)居室占比为(wèi)33％。对比镇，城市家(jiā)庭住宅户型更(gèng)小(xiǎo)，当然这与城市土地资源紧张(zhāng)有关。

　　（三）人均住宅面积扩(kuò)张是(shì)未(wèi)来地产(chǎn)的需求驱动力

　　根据七普数(shù)据测(cè)算，2020年城镇家庭户住宅存量总(zǒng)面(miàn)积为294.6亿平。暂不考虑两年(nián)间农民带(dài)房进(jìn)城(chéng)和老旧小区(qū)拆(chāi)迁(qiān)，加上2021年和2022年商品住宅竣工面积（7.3亿与6.3亿），得出2022年住宅存量总(zǒng)面积为(wèi)308.16亿平，人(rén)均住宅建筑面(miàn)积(jī)为(wèi)39.45平方米(mǐ)。

　　超过一(yī)半的家庭人均住(zhù)宅建(jiàn)筑面积小(xiǎo)于均值，近4成(chéng)家(jiā)庭(tíng)人均住宅建筑面积在30平米以下(xià)。

　　15％的城镇家庭人均住(zhù)宅(zhái)建筑面(miàn)积不足19平(píng)方米，不及全国人均水平(píng)的一半。若去除20％的公摊，可使(shǐ)用的(de)住(zhù)宅(zhái)面积仅(jǐn)为15.2平方米。上海市将人均住宅建筑(zhù)面(miàn)积低(dī)于15平(píng)方米(mǐ)的家庭(tíng)界定(dìng)为住宅存在困难(nán)，若按这个标准算的话，中国有11.3％的家庭存在住宅困难问题(tí)。

　　若人均(jūn)可(kě)使(shǐ)用住宅面积为40平，即人均住宅建筑面(miàn)积为50平，只考虑家庭户人数，需要住宅总量(liàng)约390.6亿平，较目前至(zhì)少(shǎo)新增82亿平。

　　对比发达国家人均住(zhù)宅面(miàn)积，美国(guó)为67㎡，瑞士、日本、德(dé)国和英国都高于40㎡，中国的人均(jūn)住宅建筑面(miàn)积为39.45㎡，相差不大。但若去(qù)除公摊面积后，中国的人均可(kě)使用(yòng)面积为31.56㎡，这一差距(jù)将变得(dé)明(míng)显。

　　若考虑(lǜ)约(yuē)1.4亿的集体户人口，所需要(yào)的住宅总量会(huì)更(gèng)多。

　　四、户均(jūn)已然1套房，未来地产(chǎn)还会有需(xū)求么？

　　我(wǒ)们测(cè)算得(dé)到中(zhōng)国城镇家庭户均1套房，看似已经户户有房。即便如此(cǐ)，中国人口静态(tài)结构(gòu)和(hé)动态(tài)趋势(shì)演绎(yì)，决定了中国未来地产仍有(yǒu)需求释放。户均1套住宅(zhái)现实(shí)之下，中(zhōng)国未来城(chéng)镇住(zhù)宅需求主要(yào)来自于(yú)四个方面(miàn)。

　　第一，户均人口缩小(xiǎo)，家(jiā)庭户数增多，新户(hù)购房需求扩张。

　　过去20年我国城镇家庭户均人口数不断下降，六(liù)普显示(shì)城镇户均人口规模为2.85人/户(hù)，而(ér)七(qī)普显(xiǎn)示城镇户均(jūn)人(rén)口规(guī)模为2.62人/户，一人户(hù)、二人(rén)户的(de)占比(bǐ)明显上升，人(rén)口小家庭化趋势将继续(xù)延续，导致户数会(huì)因户均人口规模的(de)缩小(xiǎo)而增(zēng)多。

　　第二，人(rén)口(kǒu)迁移导致经济发展带来(lái)的新增住宅需求旺盛。

　　中国经济板块的分化日(rì)益(yì)明显，资源和生(shēng)产要素逐(zhú)步向经济带、都市(shì)圈中(zhōng)心城市流入，区域(yù)经(jīng)济资源分(fēn)配(pèi)的再(zài)集中吸引着人口流入。人口迁移势必(bì)涉及(jí)到买(mǎi)房租房，给迁入地住宅市场带来新的增量。

　　以浙江(jiāng)省为例，2021年(nián)常住人口(kǒu)增量(liàng)为72万，而出生人口(kǒu)为44.9万人，死亡人(rén)口为38.4万人，自然增加(jiā)人口仅为6.5万人，其人口增长(zhǎng)主要受益于人口迁移。

　　第(dì)三，老(lǎo)旧(jiù)小区改善性需求(qiú)依然庞大(dà)。

　　从2011年(nián)到(dào)2020年，自建住宅和原公有住宅的(de)家(jiā)庭拆迁改(gǎi)建最(zuì)多。自(zì)建(jiàn)房家(jiā)庭(tíng)比(bǐ)例从(cóng)31.5％到21％，下降了10.5个(gè)百分点；原公有住宅家庭比(bǐ)例从12.9％到6.1％，降幅为6.8个百(bǎi)分点。二者和(hé)（27.1％），再(zài)加上其他住宅（5％）与家庭(tíng)住宅(zhái)建造时间为(wèi)2000年以前的比例（31.3％）大致相吻合(hé)。

　　十年间(jiān)新(xīn)增8473万家庭户，自建(jiàn)住(zhù)宅和(hé)原(yuán)公有住宅减少了1282万户，住宅净需求增(zēng)加(jiā)9755万户。49％的(de)家庭购买商品住宅，21％的家庭购(gòu)买二手(shǒu)房(fáng)。在新增住宅(zhái)需求中，有7成家(jiā)庭购买(mǎi)了(le)商品住宅。租房、购买经济适用房(fáng)和(hé)其他(tā)分别占比18％，3％和9％。未来随着(zhe)城(chéng)中(zhōng)村和旧城改造(zào)，商品(pǐn)住宅(zhái)的占(zhàn)比势必会进(jìn)一步上升。

　　2000年(nián)以前建造的(de)住宅建筑面积还有约81亿平，涉及城镇家庭约9000万(wàn)户。破旧的城中村、老公有住宅，建(jiàn)筑面积(jī)小、质量低、基础设施(shī)配套差、没有或少有物业管理，居民追求美好(hǎo)、宜居生活的(de)环(huán)境，背后的(de)改善性需求有待(dài)释放。

　　第四，“住上(shàng)更大房(fáng)子(zi)”的改善性需求还将有所增加。

　　刚需购房受限于(yú)资金，倾向于中小户型。已有住(zhù)宅家庭希(xī)望提高生(shēng)活(huó)品质，以小换大、以旧换新。2022年(nián)底的中央经济工作会议明确指出支持住宅改善(shàn)等消费。

　　OECD国家的人均住宅间数为1.71间，无论(lùn)是否考(kǎo)虑(lǜ)乡村住宅因素，中(zhōng)国(guó)的人均住宅间数较其(qí)他国家(jiā)依旧存在不(bù)小差距(jù)。

　　住宅舒(shū)适度与经济水平有(yǒu)着密切正向联系(xì)。随(suí)着(zhe)经济(jì)发展水(shuǐ)平的提高(gāo)，中国的人均住宅间(jiān)数与人均住宅建筑面积将随之增长(zhǎng)。

　　如果说过去二十(shí)年是中国地产黄金(jīn)发展期，地产矛盾更多(duō)体(tǐ)现为住宅供给(gěi)存(cún)在不(bù)足，供需出现错配，这(zhè)是过去二(èr)十年房(fáng)价快速上涨基(jī)石。那么未来将是住宅质量(liàng)的供需(xū)冲突。房地产大分(fēn)化时(shí)代已(yǐ)至，这种分化不单局限(xiàn)于城市能级之间差异，优质小区和老(lǎo)旧二手房之间的差异也(yě)将越发扩大。

　　风险(xiǎn)提(tí)示

　　人(rén)口普查(chá)数据(jù)调(diào)查的是人，并不(bù)是针对住宅(zhái)，因此可能存在(zài)统(tǒng)计(jì)偏差。商品住宅占比实际(jì)值可能偏低，其(qí)增(zēng)速(sù)可(kě)能超预期。

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