饱受争议的二手房交易中介费问(wèn)题，正逐渐得到监管(guǎn)部门的重视。

　　5月8日(rì)，住建部(bù)、市场监管总(zǒng)局联合发(fā)布了关于(yú)规范房(fáng)地产经纪(jì)服务的意见。意见提及，近年来，部分1tbsp等于多少克细砂糖，1.5g盐大概有多少房地产经纪(jì)机构存在利用房源(yuán)客源优势收取过(guò)高费用、未(wèi)明(míng)码(mǎ)标价、捆绑收费(fèi)、滥用客户个人信息等问题(tí)，加重交易(yì)当事人负担、侵(qīn)害其合(hé)法(fǎ)权益。

　　基于上述背(bèi)景，两部(bù)门从加(jiā)强从业(yè)主体管理(lǐ)、明确(què)经纪服务内容、合(hé)理(lǐ)确(què)定(dìng)经纪服务收费、严格实(shí)行明(míng)码(mǎ)标价(jià)等(děng)十方(fāng)面(miàn)，提出了意见(jiàn)。

　　中原地产首席分析(xī)师张(zhāng)大伟称，随着城(chéng)市发展，一二线(xiàn)城市二手房交易(yì)占(zhàn)比逐渐增加。以北京、上海(hǎi)为例，二手房占市场(chǎng)成(chéng)交(jiāo)比例超过80％，大量(liàng)二手房成交依赖中(zhōng)介居间(jiān)成(chéng)交，房地(dì)产调控重心逐渐(jiàn)从开发(fā)商过渡到中(zhōng)介公司(sī)。

　　广东省城规院住房政策研究中心首席研究员李宇嘉表示，买房(fáng)对居民来说属(shǔ)于金额不(bù)低的大宗交易(yì)，由于二(èr)手房交易成本较高、交易(yì)周(zhōu)期较长，具(jù)有非常强的专业性，居民往往通过(guò)中介来完成。但很多中(zhōng)介(jiè)利(lì)用信息不对称等问题，将非(fēi)必要的收费(fèi)夹(jiā)带其(qí)中(zhōng)，如收取过桥融资、按揭(jiē)费、担保费等，对居民造成(chéng)额外(wài)的负(fù)担，而且(qiě)这些服务事项并未(wèi)明码(mǎ)标价。

　　对于二手房(fáng)市场(chǎng)交(jiāo)易过程中存(cún)在的“乱象”，李(lǐ)宇嘉指出，对包括经纪服务(wù)在内的相(xiāng)关市(shì)场交(jiāo)易(yì)行为及其主体进行规范(fàn)和(hé)秩序整顿，是房地产(chǎn)市场(chǎng)管(guǎn)理和调(diào)控的主(zhǔ)题。“当下，推进这项工作的意义更大，也更急迫。”

　　中介收费问题成(chéng)监管重(zhòng)点

　　二(èr)手房(fáng)市场中，历(lì)来(lái)对(duì)房地产(chǎn)经(jīng)纪服务行业(yè)关注最多(duō)的一个话(huà)题，便是房(fáng)地产经纪服务(wù)费的问题。

　　张(zhāng)大伟认为，未来相关部门主要监管的重(zhòng)点，将是(shì)对房(fáng)地(dì)产经(jīng)纪服务收费及中介(jiè)交易进行规范。

　　在热点城市，二手(shǒu)房(fáng)屋(wū)交易过程中(zhōng)，部分价(jià)值(zhí)不菲的房(fáng)屋(wū)，往往要缴纳一笔金额不低的中(zhōng)介费(fèi)。以北京某房地(dì)产经(jīng)纪(jì)服(fú)务机构2.7％的服务费(fèi)率(lǜ)计(jì)算(suàn)，一套1000万元的房(fáng)屋(wū)，中介费1tbsp等于多少克细砂糖，1.5g盐大概有多少约为27万(wàn)。

　　在合理确(què)定经(jīng)纪(jì)服务(wù)收费上，两部门在此次意见中(zhōng)提及，房地产(chǎn)经纪机构要合理降(jiàng)低住房买卖和(hé)租赁经(jīng)纪服(fú)务(wù)费用。鼓(gǔ)励按(àn)照成交(jiāo)价格越高、服务费率越(yuè)低的原则实行分档定价(jià)。引(yǐn)导(dǎo)由交易双方共同承担经纪服务费用。

　　据张大伟介绍，目(mù)前房(fáng)地产经纪服务收费标准的最(zuì)早依据是1995年国(guó)家计委(wěi)建设部(bù)下发的《关(guān)于房(fáng)地产中介服(fú)务收费的(de)通知》（971号文），其中第六条规定：房屋买卖代(dài)理收(shōu)费(fèi)，按(àn)成交价格总(zǒng)额(é)的(de)0.5-2.5％计(jì)收。

　　以北(běi)京为例，目前(qián)北京市执行的(de)2014年更(gèng)新后(hòu)的收(shōu)费标准，即根据这(zhè)样(yàng)的(de)规定：“少数特别复(fù)杂的住宅买卖经(jīng)纪服(fú)务，经交易各方协商同(tóng)意(yì)，可在规定(dìng)的收(shōu)费(fèi)标准(zhǔn)基础上适当(dāng)上浮，上浮幅度最高不(bù)得超(chāo)过10％。”这(zhè)意(yì)味着，当前北京二手(shǒu)房(fáng)中介费上限为：2％*1.1+0.5％=2.7％。

　　张大伟表示(shì)，本着(zhe)“简(jiǎn)政放权”的精(jīng)神(shén)，北京2015年(nián)取消了房(fáng)地产(chǎn)中介服务(wù)等57个政府定价，房地产经纪服务收费多少由各(gè)中介机构自行决定。

　　“房产中介机(jī)构在实际收取费用过程(chéng)中，相关监管部门当前并未(wèi)明确具体的中介(jiè)费率，中介机构(gòu)仅需在服务过程中对收费标准进(jìn)行明码标价即(jí)可(kě)。而房地产经纪服务机构(gòu)在具体收取过程(chéng)中，会(huì)结合房屋(wū)价值及工资(zī)标准，综合计算出合适的(de)中介费率(lǜ)。”张大伟补充道。

　　对于明码标价问题，两部门(mén)在(zài)此次意见(jiàn)中(zhōng)提及，房(fáng)地产经(jīng)纪机构应当在经营门店、网站、客户(hù)端等场(chǎng)所或(huò)渠道，公示服务项(xiàng)目(mù)、服(fú)务内(nèi)容和收费标准(zhǔn)，不得混(hùn)合标价和(hé)捆(kǔn)绑收费(fèi)。房地产经(jīng)纪机构(gòu)提供的(de)基(jī)本(běn)服务和延(yán)伸服务(wù)，应当分别明确服务项目和收费标(biāo)准。房地产(chǎn)经纪机(jī)构收费前应当向交易当事人出具收费(fèi)清单，列明收费标准、收费(fèi)金额，由当(dāng)事人签字确认。

　　另外，对收费明显高于市场平均水平的房地产经纪机构，住房(fáng)和城乡建设部门将会同(tóng)市场监管(guǎn)等部门(mén)采(cǎi)取(qǔ)约谈等综合措施(shī)进(jìn)行重(zhòng)点监管。市(shì)场监管部门(mén)会同有(yǒu)关(guān)部(bù)门依法查处(chù)不按(àn)规定(dìng)明码标(biāo)价、操纵经纪(jì)服务收(shōu)费等违反(fǎn)价格和反垄断法(fǎ)律法规的行为。对房地(dì)产经纪机构相关违法(fǎ)违规信(xìn)息，市场(chǎng)监管部(bù)门要依法(fǎ)依规纳(nà)入国家企业信用信息(xī)公(gōng)示(shì)系统。

　　房屋中介费要降了？

　　鼓(gǔ)励按(àn)照成交(jiāo)价格(gé)越高、服(fú)务费率越低的原则实行分档定价，是否意(yì)味着，未(wèi)来(lái)豪宅的(de)中(zhōng)介费有望大幅降低？

　　中原地产华(huá)南(nán)区(qū)总裁(cái)兼深圳中原(yuán)总经理(lǐ)郑(zhèng)叔(shū)伦(lún)称，住建部发文鼓(gǔ)励按照成交价格越高、服务(wù)费(fèi)率越(yuè)低的原(yuán)则(zé)实行分档定价，合理(lǐ)降低(dī)住房买(mǎi)卖和租(zū)赁经纪服务费用，主(zhǔ)要还是(shì)规范(fàn)行业，打击(jī)收(shōu)费过高的(de)经纪机构(gòu)，但对市场影响有限，“以深圳为例，深圳(zhèn)市场豪宅和普宅本来收费就不同(tóng)，各家收费普(pǔ)遍在(zài)合理范围内(nèi)，加上经(jīng)纪服务(wù)费用对市场(chǎng)的影响(xiǎng)不大。”

　　不(bù)过(guò)，张(zhāng)大伟表示，“从目前市(shì)场看，经纪(jì)服务(wù)领域(yù)的调整(zhěng)改善、规范化，有利(lì)于行业(yè)健康发展。同时，由于二手房很多房源(yuán)在产权方面(miàn)有瑕(xiá)疵(cī)，如产权抵(dǐ)押、不同税费等都(dōu)可能对交易产生影(yǐng)响，这对房地产经纪(jì)服务行(xíng)业的专业性提出更高(gāo)的要求。”

　　58安(ān)居客研(yán)究院研(yán)究总监陆骑麟(lín)指出，在(zài)二(èr)手房买(mǎi)卖过程中(zhōng)，原本应该由上下家各支(zhī)付(fù)一半(bàn)的中(zhōng)介费，但在(zài)一些热(rè)点(diǎn)城市的二(èr)手房交易(yì)过程中，往往(wǎng)会有这样的(de)情形，因(yīn)部分(fēn)购房者处于(yú)弱势地位(wèi)，从而(ér)会(huì)出现中介费及税费均由(yóu)购房者来承担。即(jí)使(shǐ)一些(xiē)房东(dōng)愿(yuàn)意承担中介费，这部(bù)分费用也可能通过(guò)转嫁的方式，在房价中有所(suǒ)体现。

　　“上家把中介(jiè)费转嫁给下家，市场这(zhè)种所(suǒ)谓‘约定俗(sú)成’的情况，一些房产中(zhōng)介公司(sī)将其视为向购房者单边收(shōu)费的行为。部分中介公(gōng)司可能(néng)会利用(yòng)其支配地位，在原先经(jīng)纪服务收费的基础上，再次(cì)向房东收取费用，而这部分费用，房东往往会将其转再次转(zhuǎn)嫁(jià)给购房者，这实际上(shàng)相当(dāng)于变相推高了房价。两部门(mén)提出严(yán)禁操纵经纪服务收(shōu)费，不仅有利于提高交(jiāo)易中操(cāo)作的透明度，也有利于房价的稳定(dìng)。”陆(lù)骑麟(lín)称。

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