文：任泽平团队(duì)　　

　　导读

　　是(shì)该取消预售制了。 1月17日召(zhào)开的全(quán)国(guó)住房和城乡建设工作会(huì)议提出“有(yǒu)条件(jiàn)的可(kě)以(yǐ)进行现房销售”，不足一个(gè)月时(shí)间(jiān)，已有山东、安徽(huī)、河南、四川、广东等(děng)地明确(què)表态(tài)，试点(diǎn)现房(fáng)销售。

　　1、是该取消商品(pǐn)房(fáng)预售制了，用你的钱(qián)，建你(nǐ)的房(fáng)子(zi)，还(hái)烂(làn)尾了(le)，这(zhè)是对(duì)购房者的不公平。以后(hòu)谁有(yǒu)钱(qián)谁建房，没钱没实力的别建(jiàn)了，不能(néng)把包袱(fú)甩给老(lǎo)百姓(xìng)和(hé)社会(huì)，这(zhè)是房(fáng)地(dì)产从大(dà)开发时代步(bù)入(rù)高质量(liàng)发展阶(jiē)段的必(bì)然趋(qū)势，也(yě)是对购(gòu)房老百姓的(de)最大保护。98年(nián)房改时(shí)，全国缺房子，开发商缺(quē)钱，预售制(zhì)是权宜之计，现在(zài)全国套户比超过(guò)1，从大开发(fā)进入存量时(shí)代，对购(gòu)房民众不公平的预售制(zhì)已经过时了，该取(qǔ)消了，改为现房(fáng)销售。以后一手交钱，一手交房，天(tiān)经地义。当然(rán)二(èr)次房改是个技术活，兼顾化解停贷、复(fù)工保交(jiāo)楼、重组房(fáng)企债务、恢复市场信(xìn)心(xīn)以(yǐ)及长效机制，长效(xiào)机制四大关键是推动城市(shì)群(qún)战略、人地挂钩、金(jīn)融中性稳定(dìng)和房地(dì)产税(shuì)。如果按照经济规律办事，中(zhōng)国(guó)一定能实(shí)现房(fáng)地(dì)产(chǎn)软(ruǎn)着陆和长期(qī)平(píng)稳健康发展，跨过(guò)这道关，解好这道世界(jiè)难题。

　　2、为(wèi)什么要取消预售制、改(gǎi)为现(xiàn)房(fáng)销售(shòu)？大(dà)家想想，绝大部(bù)分商品是(shì)一(yī)手(shǒu)交钱一手(shǒu)交货，预售制是对购买者的单方面不公平制度，购(gòu)房老百姓几(jǐ)乎(hū)承(chéng)担了(le)所有商品不(bù)能交(jiāo)付(fù)的风险。从(cóng)个人层面(miàn)看，预售制对购房(fáng)者非常(cháng)不(bù)公(gōng)平，比如，交房(fáng)等待期(qī)一般为两年，在(zài)此期间(jiān)，购房者不(bù)仅承(chéng)担银行(xíng)利息，还(hái)要承(chéng)担延迟交(jiāo)房、房屋质(zhì)量、房产证延期办理甚至(zhì)不(bù)能交房的风险。从行业层面看，预售制助推部分(fēn)房(fáng)企过度举债(zhài)、高杠杆扩张，若遇到下行(xíng)周期(qī)，会引发资金链断裂、项目搁置等系列(liè)风险(xiǎn)。取消预售制，改(gǎi)为现(xiàn)房销(xiāo)售，这样(yàng)有(yǒu)助(zhù)于落实中(zhōng)央房住不炒(chǎo)精(jīng)神、有助于保障(zhàng)购房老(lǎo)百姓权益(yì)、有助于(yú)房企(qǐ)稳健发展，一举多得，谋划长远。

　　3、为什么建议取消预售(shòu)制度？预售(shòu)制度(dù)怎么来的？国外什(shén)么情况(kuàng)？简单科普一下：商(shāng)品房预售最早源于中国香港，俗(sú)称卖楼(lóu)花，卖期房，是(shì)一种开(kāi)发商放杠(gāng)杆的方式。98年房改，由于商品房短缺(quē)，房企缺资金，借鉴中国香(xiāng)港，引入了(le)商品(pǐn)房(fáng)预(yù)售制度。其实，当(dāng)前世界不少国家存在预售制。但(dàn)是，重点来了(le)！发(fā)达国家一般(bān)有严格(gé)的监(jiān)管保障(zhàng)措(cuò)施，开(kāi)发商(shāng)在(zài)项(xiàng)目获得政府批准后才(cái)可以开始销售，买家在购买(mǎi)期房后并非像中国一样在支付完首付(fù)款后从银行(xíng)一次性(xìng)贷款支付剩(shèng)余全部房(fáng)款，而(ér)是根据开发(fā)商工程(chéng)进度在完全交(jiāo)房前进行(xíng)分期支付。所(suǒ)以，预(yù)售制度是需(xū)要严格的资金监管(guǎn)、分期(qī)支付以及(jí)违(wéi)约处罚措施作为保障的，如果没有(yǒu)这些(xiē)保障措施，一定会触发(fā)风(fēng)险，对购(gòu)房(fáng)民众不公平，所(suǒ)以不(bù)如借机取消(xiāo)预售制(zhì)度，以后(hòu)改为现(xiàn)房销售。客观讲预售制(zhì)度有一定(dìng)历史(shǐ)阶(jiē)段性，现在中国(guó)住房进(jìn)入存量时代(dài)，取(qǔ)消预(yù)售制度有助于降负(fù)债降杠杆，不再把烂尾(wěi)风险甩给老百姓和社(shè)会，当然这需要配套(tào)房(fáng)企债务重组、复(fù)工保(bǎo)交(jiāo)楼、恢复市(shì)场信心和房地(dì)产长效机制。这是个技术活，只要坚持市场化改革，中(zhōng)国一定能(néng)化解这个难题，让(ràng)房地(dì)产回归实体经济(jì)和居住属性，安居(jū)乐业。

　　4、简单讲，如(rú)果取(qǔ)消(xiāo)预售制，改(gǎi)为现房销售，开发商将拼(pīn)的(de)不(bù)是五花(huā)八门、眼花缭乱、不知道(dào)能不能兑现的营(yíng)销手(shǒu)段(duàn)，而是所见即所得的过硬的(de)产品质量和诚信，这才是对购房民众的最根本最实质的(de)保障，这样将极大的(de)提升开发商的建筑质(zhì)量，实现良币驱逐(zhú)劣币。所有商业的本质是向(xiàng)善，是以客户为中心，房地产(chǎn)也(yě)不能例(lì)外(wài)，老百姓买房子是天大的事，烂尾毁(huǐ)三代，好房幸福一家人(rén)。从这个(gè)角度，取消(xiāo)预售制、实施现房销售是实现老百姓安居乐业、社会长治久安、行业(yè)企业健康(kāng)发展的重大措施(shī)。在当前的情况下，取消预(yù)售制(zhì)要结合稳楼市、房(fáng)地产(chǎn)软着陆(lù)、打通金融支持当期(qī)三好生、新模(mó)式等综合(hé)施策。

　　作(zuò)者十年前在(zài)国务院发展研究中心参与财(cái)税改革方案研究时，对预售(shòu)制、房(fáng)地(dì)产税、人地(dì)挂钩、金(jīn)融稳定(dìng)、房企杠杆率等进行过长期系统的专项(xiàng)研究(jiū)。（参考后来形成的专(zhuān)著《房地产周期》）　　

　　目录(lù)

　　1 中国内(nèi)地商品房预售制的(de)前世今生(shēng)

　　1.1 起源：分(fēn)层销售+“按揭”，霍英东(dōng)创(chuàng)造(zào)“卖楼花”模式

　　1.2 住房需求大、供给量少，引进“卖楼(lóu)花”模(mó)式，形成“中国(guó)内地版(bǎn)预售(shòu)制(zhì)”

　　1.3 预售(shòu)制推动城市化进程，但背(bèi)后潜藏的风险(xiǎn)确实存在

　　2 国(guó)际经(jīng)验

　　2.1 美国：交付前(qián)预售资金第三方全(quán)程监管，交付(fù)时开发商凭验收凭证(zhèng)取得房款

　　2.2 德(dé)国：可零首付购房，提供期房(fáng)烂尾险

　　2.3 英国(guó)：10％定金保险保护机制，55％-80％房款(kuǎn)交房时支付

　　2.4 日(rì)本：为规(guī)范期房(fáng)交(jiāo)易立法，设置期房预付款保全措施

　　2.5 新加坡：买方资金由银(yín)行监管，享1年保(bǎo)修期后付尾款

　　3 启示(shì)

　　正文

　　1 中(zhōng)国内(nèi)地商品房预(yù)售制的前(qián)世今生

　　1.1 起源：分层销售+“按揭(jiē)”，霍英东创造“卖楼(lóu)花”模式

　　二十(shí)世纪五十年代在中国(guó)香港，楼宇出租是地产行业(yè)盛行的(de)方式，但有着(zhe)转让(ràng)难(nán)、出租资(zī)金周转期长等问题，分层销售孕(yùn)育而生。20世纪(jì)50年代(dài)，中国香港还未推行公共房屋制(zhì)度，许多(duō)人栖身(shēn)于(yú)木屋或者其他临时住(zhù)宅(zhái)，住房(fáng)的需求是相当高，不过大多数居(jū)民(mín)的储蓄很少。当时楼(lóu)宇(yǔ)买卖多数以一整栋楼为(wèi)单位，需要(yào)雄厚(hòu)的(de)资金实(shí)力才能购买。虽然楼宇出租是中国香(xiāng)港地产(chǎn)行业盛行(xíng)的方式，但有着(zhe)转让难(nán)、出(chū)租资金周转期长等问(wèn)题(tí)。针(zhēn)对(duì)这一(yī)系列(liè)问题，不(bù)少地产商开(kāi)始探(tàn)求新的方式，如把楼宇契约切(qiè)开，即“分契”，然后(hòu)将楼(lóu)宇(yǔ)分(fēn)层出售。这模式一经推行，购买楼宇的市民数量有(yǒu)所增加，开(kāi)发(fā)商资金(jīn)周转(zhuǎn)加快(kuài)。

　　在分层出售(shòu)的基础(chǔ)上，将“按揭”模式引入房地产销售，霍英东创造“卖楼花”模(mó)式。1953年底霍英(yīng)东(dōng)创办立信置业有限(xiàn)公司(sī)，凭借商业直觉和多年(nián)经营杂货铺、海上驳(bó)运(yùn)业务(wù)的经验，对于(yú)商品流(liú)通、资金周(zhōu)转有着独到(dào)的见解，在努力寻(xún)求方(fāng)法(fǎ)加快自身资金(jīn)周转。当(dāng)时其在(zài)购下九(jiǔ)龙的一块(kuài)地盘(pán)后，除(chú)了分层出(chū)售、还印发售楼(lóu)说明书，上有文字详尽说明楼(lóu)宇的地势环境、建筑(zhù)材料、分层价格(gé)、订购方(fāng)法(fǎ)等(děng)。此外，“卖楼(lóu)花”是另外(wài)一个亮(liàng)点，即先收取买(mǎi)家的订金，采用(yòng)类似租金(jīn)的分(fēn)期付(fù)款形式，等(děng)新(xīn)楼落成时，收齐买(mǎi)家(jiā)的钱，买家(jiā)就拥有(yǒu)了自(zì)己的房产。这种方式减(jiǎn)轻了民众(zhòng)购房的资金(jīn)压力，加(jiā)速(sù)了房屋的建造和销售，也(yě)解决了制造商的资金(jīn)问(wèn)题(tí)，降低投(tóu)资风险，在当时可谓是“双赢”的举措。“预售楼花+分期(qī)付款”的(de)销售模式成为当时中(zhōng)国香港房地产市场的一大特色(sè)，纵观中国香港房(fáng)地产市场的改革(gé)，“卖楼花”模式高效率地解(jiě)决了核心的(de)住房供不(bù)应求(qiú)的问(wèn)题，使房(fáng)市发展进入(rù)新阶段。

　　预(yù)售楼花(huā)模(mó)式推动了中国香港(gǎng)楼(lóu)市几十(shí)年(nián)繁荣，但期间也(yě)出现过“烂尾楼”的情况，但(dàn)监管(guǎn)部门不断完善、规范化，建立健全的监(jiān)管机制(zhì)，促进市场(chǎng)健(jiàn)康(kāng)发(fā)展。例如，1960年，位(wèi)于(yú)大(dà)角咀的一个楼盘因(yīn)建筑费用(yòng)超支停工，出(chū)现“烂尾”情况。在1961年后，中国香(xiāng)港管理(lǐ)部门提升了对(duì)于预售楼花制度的监管，即要求开(kāi)发(fā)商在预(yù)售前(qián)，确保(bǎo)地价款已经全(quán)部支付，还要证明自身有资金等能力把项目完成，资金需放(fàng)入律师所托管，支取时需律所和(hé)建筑师(shī)的核(hé)准(zhǔn)。为了(le)防止开发商、律所、建(jiàn)筑(zhù)师等造假，套(tào)取监管账户(hù)资(zī)金，中国香(xiāng)港要求律师行在(zài)银(yín)行开设的信(xìn)托账(zhàng)户（监管账(zhàng)户(hù)）、开发(fā)商操作等采(cǎi)取(qǔ)全透明化(huà)机制(zhì)，且银(yín)行的(de)责任上升(shēng)，如出现(xiàn)房屋“烂尾”情况，银行将成最大风(fēng)险方，后续需自身推动项(xiàng)目完(wán)工。随着监管体系逐步完(wán)善，出(chū)现“烂尾”的现象较少。

　　1.2 住(zhù)房需(xū)求大、供给(gěi)量(liàng)少，引进“卖楼花”模式，形成“中(zhōng)国内地版预售制”

　　二十世纪九十年代，中国内地(dì)面临住房需求(qiú)大(dà)和供给量短缺问题，引入(rù)“卖(mài)楼花(huā)”制度。建国以来，中国内地优先(xiān)发展重工(gōng)业，强调基础建设，这(zhè)一(yī)导向使前期发展工(gōng)业化(huà)的进(jìn)程大于城市化进(jìn)程，唯有解决住(zhù)房基础等城(chéng)市化配套问题，才(cái)能(néng)进一步(bù)推(tuī)进城(chéng)市(shì)化。但当时(shí)推行的是“统一管理，统一分配(pèi)，以租养房”的福利(lì)分房制度，住房(fáng)市场发展起步较(jiào)晚(wǎn)、增速(sù)较慢(màn)，福利分房制度也出(chū)现了分配不公、效(xiào)率(lǜ)低、配套差等(děng)问题，因此福利(lì)分房制(zhì)度不(bù)再适用于当时的(de)国情。叠加房地产市(shì)场面临商品房的需求(qiú)量(liàng)大(dà)，而社会缺少大型房地产(chǎn)开发(fā)商，商品房(fáng)供(gōng)应量小的困(kùn)境，此时引入中国香港的(de)“卖楼花”模式无疑(yí)是对内地房地(dì)产(chǎn)市场(chǎng)的一针强心剂。从(cóng)1994年起，中国内地逐(zhú)步引(yǐn)进中国(guó)香港预售商品房制度，先后出台多项文件(jiàn)，大(dà)力支(zhī)持国内房地产(chǎn)市场改革。例如(rú)，1998年，国务院出台(tái)《关于进一(yī)步深(shēn)化城(chéng)镇住房制(zhì)度改(gǎi)革，加快住房建(jiàn)设的通知》文件(jiàn)，决定停止住房(fáng)无偿实物分(fēn)配，逐步实行住房(fáng)分配货币化(huà)、住房供给商品化、社会(huì)化的(de)住房新体制，从计划经济下的福利分房(fáng)转(zhuǎn)向(xiàng)市场经(jīng)济的商品房。房地产市场采用预(yù)售制，允许开发商(shāng)卖期房，解(jiě)决了(le)房企缺少资金和开(kāi)发(fā)时(shí)间(jiān)周(zhōu)期长的两大(dà)难(nán)题，开(kāi)发商以预售款撬(qiào)动下一(yī)个项目的开发，形成(chéng)滚动开(kāi)发(fā)模(mó)式，住房供应速度(dù)加快。自此中国内地开始(shǐ)房改货币化，中国人(rén)民银行等多方迅速出台相(xiāng)关的信贷政策，支持购房者，极大(dà)作用(yòng)推动了房地产(chǎn)市场的发展(zhǎn)。

　　引入中(zhōng)国(guó)香港(gǎng)“卖楼花(huā)”模式后，经调整形(xíng)成(chéng)契合中国内地的(de)商品房(fáng)预售(shòu)制度。预售(shòu)制的初衷是为了缓解房企资(zī)金压力，加快城镇住(zhù)房建设。具体来(lái)说，是指房地(dì)产开发企(qǐ)业将正(zhèng)在建设(shè)中的房屋预(yù)先出售给购房者，由(yóu)购房者支付定金或(huò)房款(kuǎn)的行为(wèi)。区别(bié)于中国(guó)香港，在中国内地实践(jiàn)过程中，商品(pǐn)房预售流(liú)程(chéng)为：房地产开发(fā)商办理预售许可证-签订商品房买卖合同-进行备案登记和预告登记(jì)-交付房屋。在购房过程中，购房者需要(yào)一次(cì)性付清首付款，并采用(yòng)银行贷款的(de)形(xíng)式(shì)一次性付清剩余(yú)房(fáng)款，换(huàn)言(yán)之，房屋未建(jiàn)成，开(kāi)发商可能已拿到(dào)了全部购房款，这(zhè)点(diǎn)与中国香(xiāng)港的按照工程(chéng)进度(dù)付款(kuǎn)有所不同。对中国内地的开(kāi)发商而言(yán)，预售制商品房(fáng)也开启了(le)高周转、高杠杆的运作(zuò)模式(shì)。

　　1.3预售制推动城市化进程，但背后潜藏的风险确(què)实存在(zài)

　　作(zuò)为中国内地商品房(fáng)销(xiāo)售的(de)最主要(yào)方式，预(yù)售制极(jí)大缩短(duǎn)房企现金回笼周(zhōu)期，同时增加市场商品房供应，推(tuī)动了(le)城镇化发展进(jìn)程(chéng)。预售制在过(guò)去20多(duō)年对中国内地房地产市场的稳(wěn)步发展起到了重要作(zuò)用，不(bù)仅解(jiě)决了房地(dì)产市场快速(sù)发展阶段的(de)资金(jīn)需(xū)求，也提高了居民居(jū)住(zhù)水平(píng)，中国内地城镇居(jū)民从筒子(zi)楼住到住(zhù)宅小区，从全民(mín)蜗居到基本适居，住房事业取得巨大进步，数(shù)十年(nián)时间走(zǒu)完发达国家(jiā)几百年城镇化路程。改革开放(fàng)以来，城镇(zhèn)化进程进入快速发展时期(qī)。1978-2021年，城(chéng)镇人口由1.7亿人增长至9.1亿人(rén)，43年间增长4.4倍；1981-2020年，全(quán)国(guó)城市(shì)建成区面积由(yóu)7438平方(fāng)公里增长至60721平(píng)方公里(lǐ)，增长7.2倍。根据我们(men)发(fā)布的《中国住房存量报告：2021》测算，1978-2020年中国内地城镇住宅存量从(cóng)不到14亿(yì)平(píng)增至313.2亿平，城镇(zhèn)人均住房建筑面积从8.1平方米增至34.7平方米，城(chéng)镇住房套数从约3100万套增至(zhì)3.63亿套，套(tào)户比从0.8增至(zhì)1.09。预售制(zhì)在当前已成为中国内地商品房销(xiāo)售最主要方式(shì)，2005年中国内地商品住(zhù)宅期房销售面(miàn)积占(zhàn)总销(xiāo)售面积的比(bǐ)重为63％，而2021年期房累计销售面积达15.6亿平，比重上升至87％。

　　预(yù)售制也推动了(le)中国内(nèi)地房地(dì)产行业的发展(zhǎn)。中(zhōng)国内(nèi)地房地(dì)产历经(jīng)二十多年长周期繁(fán)荣，行(xíng)业各项指标大幅增长。1999-2021年，房屋(wū)新开工面积(jī)从2.2亿平增至(zhì)19.9亿平，累计上涨8.2倍，年复合增速10.6％。房地产开(kāi)发(fā)投资完(wán)成额从0.4万亿(yì)元(yuán)增至14.8万(wàn)亿(yì)元(yuán)，累计上涨35.8倍(bèi)，年(nián)复合增(zēng)速17.8％。商品房销售面(miàn)积和销售金额分别从1.5亿平增至17.9亿平、0.3万亿元增至18.2万(wàn)亿(yì)元(yuán)，累计上涨(zhǎng)11.3、65.3倍，年(nián)复合(hé)增速12.1％、21％。伴随房(fáng)地产业的快速发展，房地(dì)产企(qǐ)业从无到有、从国企先行到民企崛(jué)起，队伍逐渐壮大。2018年，房地产企(qǐ)业数量达9.8万个，比(bǐ)1998年的2.4万个增(zēng)长(zhǎng)3.1倍。

　　二十(shí)年来(lái)房(fáng)地产(chǎn)也(yě)成为拉动中国内地经济高增长的火车头。

　　1）从经济增长(zhǎng)渠道，房地(dì)产(chǎn)带动的(de)上下游产业(yè)链(liàn)特别长，高达50多个行(xíng)业(yè)。2020年房地产及其产业链占GDP的17.2％（完全贡献），其中房(fáng)地(dì)产业增加值(zhí)占GDP的7.3％（直接贡(gòng)献），房地产带动产业(yè)链占GDP的(de)9.9％（间接贡献(xiàn)），其中房地产对金融、批发、建材(cái)的(de)带动最为明显(xiǎn)。

　　2）从(cóng)投资渠(qú)道，2020年房地(dì)产完(wán)全拉动(dòng)的投资占(zhàn)全(quán)社会固定资(zī)产投资的51.5％，其中，房地产开发投资占(zhàn)固定资产投资(zī)的27.3％。

　　3）从金融渠道，从房(fáng)地产贷款占(zhàn)银行各项(xiàng)贷款余额的比(bǐ)重看，2021年12月为(wèi)27.07％，如果加上(shàng)信托等通道业务，占比超过三分之(zhī)一。从房地产融资存量占(zhàn)社融存(cún)量比重看，2021年12月占比(bǐ)为18.76％。如(rú)果(guǒ)房企大面积违约，将(jiāng)导致银(yín)行(xíng)不(bù)良率大幅上升。

　　4）从居民(mín)财富效应渠道，根(gēn)据我们的《中国住房市值测(cè)算报告》，2020年中国住(zhù)房(fáng)市值为(wèi)62.6万(wàn)亿美元，大于美国的(de)33.6万亿(yì)美元、日(rì)本的10.8万亿(yì)美元(yuán)、英(yīng)法德三(sān)国合计的31.5万亿美元。从住房(fáng)市值占股债房市(shì)值的比例看，2020年(nián)中国为66.6％，高于美国的(de)27％、日本的37％、英国的(de)49％、法国的(de)56％、德(dé)国的(de)64％。中(zhōng)国住房市值与股债(zhài)房(fáng)市(shì)值的(de)比例较高，主要是因为住房市(shì)值高，以及中国资(zī)本(běn)市(shì)场发育尚不成熟，直接(jiē)融资比例较低，股票、债(zhài)券市值(zhí)较低(dī)，居民投资渠道缺乏。

　　不可否认，预售制背后潜藏(cáng)的(de)风险确实存在，当前的负面效(xiào)应愈发凸显。

　　从个人层面(miàn)看，绝大部分商品是一手交钱一手交货，预售制是对购买者(zhě)的单(dān)方面不公平(píng)制(zhì)度，购房老百姓几乎(hū)承担了所有商品不能交付(fù)的风险。比(bǐ)如，交房(fáng)等待期一(yī)般为两年(nián)，在此(cǐ)期(qī)间，购房者不(bù)仅承(chéng)担银行(xíng)利息(xī)，还要承(chéng)担延迟交房(fáng)、“一房(fáng)二(èr)卖”、房屋质量(liàng)、房产(chǎn)证(zhèng)延期办理甚至(zhì)不能交房等风险。另外，购房者和(hé)开发商之间的购房(fáng)合(hé)同、购房(fáng)者(zhě)和银行的按揭贷款(kuǎn)合同是两(liǎng)个(gè)独(dú)立的合同关(guān)系，如果开发商发生违约，购房者只(zhǐ)能根据购(gòu)房合同(tóng)向开发商主(zhǔ)张权力，但(dàn)依旧需要根(gēn)据按揭贷(dài)款合同按时(shí)向银行进行贷款偿还，因此购房者承担的风(fēng)险较(jiào)大。

　　从行(xíng)业层(céng)面看，预售制助推部(bù)分房企过度举债、高(gāo)杠杆扩张，资金(jīn)若遇到下(xià)行周期(qī)，会(huì)引发资金链断裂、项目(mù)搁置等(děng)系(xì)列风险(xiǎn)，进(jìn)行影响(xiǎng)自身信用(yòng)和购房者对行业的(de)信心。

　　从金融层面(miàn)看，银行作为按揭贷款(kuǎn)的发放方，一旦房企因(yīn)为(wèi)市(shì)场(chǎng)波动或经(jīng)营不(bù)善，出现(xiàn)资(zī)金链(liàn)断裂等一系列问题(tí)，导致“烂尾”等情况，而房企(qǐ)通过与购房者签订的预售合同和按揭(jiē)合同，已(yǐ)经从银行(xíng)获得(dé)房(fáng)款，如(rú)果购(gòu)房者丧失还款能力或短期不能(néng)还款等(děng)，则风险完(wán)全由银行承担，银行(xíng)将面(miàn)临(lín)较大(dà)的(de)坏账压力。

　　从(cóng)监管角度看，购房(fáng)者的预售监(jiān)管资金去(qù)哪了？楼(lóu)盘“烂尾”，归根结底两个字那就是“没钱”，即没(méi)钱付(fù)工程款。在2004版(bǎn)的《城市(shì)商品房预售(shòu)管理办(bàn)法(fǎ)》中(zhōng)明确规定了开发企业(yè)预售商品房所得(dé)款项应当用于有关的工程(chéng)建设，商品房(fáng)预(yù)售(shòu)款监管(guǎn)的具体办法，由房地产管理部(bù)门制定。但(dàn)多年以来全(quán)国并没有统一(yī)的预售资金监管规定(dìng)，各地实行“一(yī)城(chéng)一策”。例如，太(tài)原(yuán)、昆明、重庆、长沙等城市重点监管资金比例(lì)为总预售款的15-40％左右，郑州、福(fú)州(zhōu)、合肥(féi)等城(chéng)市则按(àn)照项目的建安成本乘以建筑(zhù)面积或(huò)者项目工程总额报价计算(suàn)重点(diǎn)资金。而事实是，不少购房款未进入(rù)监管(guǎn)账户、或(huò)进入监管账(zhàng)户(hù)后被挪用，导致(zhì)楼盘(pán)没有资金继续建设。收楼遥遥无期，月供却被迫继续还款。那么，监管账户资金如何(hé)被挪走的(de)？实际上(shàng)，在过去房地产大开发时代的高周转背景下，抽调(diào)预售款(kuǎn)监管账(zhàng)户资金(jīn)，是行(xíng)业“潜规(guī)则”。比如工(gōng)程(chéng)总承包方，以工程建设(shè)名义，获(huò)得监管账户拨付资金(jīn)，再由工(gōng)程方将资金(jīn)转给房企，而拨(bō)付的(de)工(gōng)程(chéng)款，远(yuǎn)超工(gōng)程进(jìn)度所需。通过这些(xiē)方式(shì)套取(qǔ)的(de)资金，在房企各地项目间(jiān)流动，变相加杠杆，这(zhè)样(yàng)做提供了(le)资(zī)金流(liú)动性，房企(qǐ)抽(chōu)调(diào)资金统(tǒng)筹拿地(dì)、还款和(hé)楼(lóu)盘建设(shè)，形成一种资金循环高周转模(mó)式，但(dàn)一定(dìng)程度(dù)上把风(fēng)险(xiǎn)甩给了购房者。

　　2 国(guó)际经验

　　整体来说，国外商品(pǐn)房(fáng)预售(shòu)制度呈现以下特点：

　　1）预付款保护：对于购(gòu)房者预付资(zī)金，一般(bān)设有定金或(huò)预(yù)付款(kuǎn)保护机制，如英(yīng)国、日本；

　　2）预(yù)付款比重：要求购房者支付(fù)的(de)预付款(kuǎn)比例(lì)相(xiāng)对(duì)较低，绝大部分(fēn)房款在(zài)房屋交(jiāo)付(fù)后(hòu)开始(shǐ)支付(fù)；

　　3）预付款支付方式：预(yù)付款一般以定金方式支付，或按工程(chéng)进度分期支付，或二者结(jié)合；

　　4）按揭(jiē)贷款(kuǎn)方式：一般采用(yòng)两种方式发放(fàng)按揭(jiē)贷款(kuǎn)，一是按(àn)工程进度付款，按揭贷款按照工程(chéng)进度逐渐发(fā)放，购房者开始月供；二是(shì)房屋交(jiāo)付后发放(fàng)按揭贷款(kuǎn)；

　　5）房屋(wū)烂(làn)尾(wěi)保(bǎo)护：为(wèi)预售商品房提(tí)供期房烂尾保(bǎo)险(xiǎn)，在商品(pǐn)房出(chū)现重(zhòng)大延(yán)期或重大(dà)缺(quē)陷时，保障(zhàng)购(gòu)房者权益；

　　6）房屋交付保护(hù)：房屋交付质量的(de)保障(zhàng)有两种方式，一是期房由政府(fǔ)或第(dì)三方验收合格(gé)并提供验收凭证(zhèng)后，开发商凭(píng)验(yàn)收凭(píng)证取得(dé)购房者(zhě)支付(fù)的房(fáng)款(kuǎn)。二(èr)是开发商为购房者(zhě)提供一定的(de)保修期，通常1-5年，保(bǎo)修期(qī)满，购房者支(zhī)付尾款。

　　2.1 美国(guó)：交付前预售资金(jīn)第三(sān)方(fāng)全程监(jiān)管，交付时开发(fā)商凭验收凭证取得房款(kuǎn)

　　美国期房定金一定(dìng)期(qī)限(xiàn)内无条件返(fǎn)还，最低首付比例为3.5％，交房前仅支付首付，其(qí)余(yú)房款(kuǎn)交付(fù)后按揭还款，交付(fù)前资金由第(dì)三(sān)方全程监管(guǎn)，交付时开发商凭验收(shōu)凭证取(qǔ)得(dé)房款(kuǎn)。

　　定金(jīn)及首(shǒu)付环节，定金比例一般为房款的1％-5％，首付比例最(zuì)低可(kě)低(dī)于3.5％，根据美(měi)国官方数(shù)据，2021年美国平均首付比例为12％。

　　余款支付方面，除定(dìng)金或首付(fù)外，购房者在(zài)房屋(wū)交(jiāo)付后(hòu)通(tōng)过按揭贷款支付剩余房款。

　　资金监管方面，美国为防止(zhǐ)开发商挪(nuó)用资金，购(gòu)房者的定(dìng)金及首付(fù)款由(yóu)第三方公证行或产权保险公(gōng)司的信托(tuō)账户(hù)监管。如果(guǒ)开发商倒(dào)闭导致楼盘烂尾，购(gòu)房者(zhě)资金可通过申请仲裁(cái)取(qǔ)回，且不承担任何(hé)责任与(yǔ)损失。而开发(fā)商在房屋建设过程中的资金全部来(lái)自(zì)银行(xíng)，银行根据(jù)工(gōng)程进度向开(kāi)发商(shāng)提供(gōng)一定比例的贷款，由于开发商挪用资金(jīn)直接损害银(yín)行利益，银(yín)行有充(chōng)分动机监管开发商施工(gōng)进度。开发(fā)商在(zài)房屋(wū)交付时需取(qǔ)得由政府相关(guān)部门经审(shěn)查后发放(fàng)的验收凭证(zhèng)，通过验收凭证向银行得到(dào)购房者支(zhī)付的房款。

　　2.2 德国(guó)：可零首付购房，提供期房烂尾险(xiǎn)

　　德(dé)国期(qī)房可零首付购房(fáng)，房(fáng)款按建造工期进度(dù)支付，按揭按(àn)工(gōng)期放款后还贷，房贷利(lì)率采用固定利率，开发商(shāng)或购房者可(kě)购买(mǎi)期(qī)房烂尾保险。俄罗斯会被美国耗死吗，俄罗斯会被美国搞垮吗rong>

　　预(yù)售门槛(kǎn)方(fāng)面，德国开发商在项目获(huò)批后即可预售(shòu)房屋(wū)。签署购房合同前，购(gòu)房(fáng)者需支付约2000欧的定金并(bìng)进行预约公证，签订合同后定金退还。如(rú)由于任何(hé)原(yuán)因不能购买(mǎi)，定(dìng)金(jīn)按照德国法(fǎ)律(lǜ)全部退还。

　　签署购房合同后，购(gòu)房者(zhě)需支付(fù)公证费和土地交易税，分别(bié)为房(fáng)屋(wū)售价的1.5％-2％、3.5％-6.5％，两种费用不包含(hán)在(zài)购房款中(zhōng)，属于购房附加费。

　　首付方面，德(dé)国(guó)没有规(guī)定最低首付(fù)比例，可零首(shǒu)付(fù)购(gòu)房。

　　余款方面，德国也(yě)采(cǎi)取(qǔ)按工(gōng)期支付(fù)房款的制度(dù)，一般分7笔进(jìn)行支付，具体支付节点(diǎn)、比例(lì)因项目而异(yì)。一般来说(shuō)，支付节(jié)点可分(fēn)为公证后、主体完工、内部水暖电(diàn)路完工、窗(chuāng)户玻(bō)璃完(wán)工(gōng)、室内清洁及墙面完(wán)工(gōng)、地板(bǎn)完工、全部(bù)完工，支(zhī)付(fù)比例可能是30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按揭方面，购房者可在支付(fù)房(fáng)款前申请房贷(dài)，房贷利率采用(yòng)固定利率(lǜ)，银行按(àn)施(shī)工节奏(zòu)分多次发放(fàng)贷款，每笔贷款(kuǎn)给予(yǔ)购(gòu)房者一定使(shǐ)用期限，期限结束后，购房者开始还贷。

　　保险方面，德国保险公司针(zhēn)对期房(fáng)设计了两种保(bǎo)险，保险的功能是(shì)当房(fáng)屋(wū)出现重大延期或重大缺陷(xiàn)时，保险公司保证开发商赔偿或修(xiū)复(fù)，开(kāi)发(fā)商破产，由(yóu)保险(xiǎn)公司负责相应赔偿(cháng)。保(bǎo)险(xiǎn)由开发商(shāng)或(huò)购房者购买。

　　2.3 英(yīng)国：10％定金(jīn)保(bǎo)险保(bǎo)护(hù)机(jī)制，55％-80％房款(kuǎn)交俄罗斯会被美国耗死吗，俄罗斯会被美国搞垮吗房(fáng)时支付(fù)

　　英国预(yù)售制设(shè)有(yǒu)10％定金保险保(bǎo)护机制，交(jiāo)房前(qián)付(fù)款比(bǐ)例仅20％-45％，资金由买卖双方(fāng)律师严(yán)格监(jiān)管。

　　订立(lì)合(hé)同前，买(mǎi)卖双方均有一名律师，负(fù)责(zé)沟通期房交易中的房(fáng)产、资金、合同等各个(gè)环节(jié)，各环节内容确(què)认无(wú)误后签(qiān)订首付交(jiāo)换合同。

　　定(dìng)金方面，英国设置了10％定金保险保护机制，当开发商(shāng)出现财务、经营问题时，购房(fáng)者10％的定金由(yóu)保险公(gōng)司(sī)赔(péi)付，而超出(chū)10％的部分较难追回。

　　首(shǒu)付(fù)方面(miàn)，首付比例(lì)通(tōng)常为10％-25％，首付需要在合同签订21天内(nèi)支付。

　　余款支付环节，英国采取(qǔ)按(àn)工程进(jìn)度付款(kuǎn)的方式，但是交房前付款比例(lì)相(xiāng)对较低，一般会(huì)在(zài)合同签订6-24个月分别支(zhī)付两(liǎng)笔5％-10％的款项(xiàng)，即交房(fáng)前付款比例在20％-45％之间，剩余款项交房后支付(fù)。

　　交(jiāo)付(fù)环节，英国(guó)规定房屋必须(xū)经过房(fáng)产公证公司的(de)检验验收后才能(néng)交付，交付后(hòu)方可按揭(jiē)还贷(dài)。

　　资金(jīn)监管环节，英国期房(fáng)预(yù)售资金监管极为严(yán)格(gé)，资金也由律师监管，在确认工程进度、支付相关款项(xiàng)过程中(zhōng)，由(yóu)买房律师将资金转给(gěi)卖方律师，卖方律师转给开发商，即资(zī)金在进入开发(fā)商账户前(qián)经过两道关(guān)口(kǒu)，有(yǒu)利于保障购房者资金安全(quán)。

　　2.4 日本(běn)：为规(guī)范(fàn)期房交易(yì)立(lì)法，设置期房预付款保全(quán)措施(shī)

　　日本期(qī)房交易立法，定金超5％或1000万日(rì)元(yuán)时(shí)，开(kāi)发商必须完成“预(yù)售(shòu)房定金(jīn)保(bǎo)全措施”，交房(fáng)前付款比例不超房款的(de)20％，开发商违约需返(fǎn)还(hái)定价并赔偿约(yuē)10％房(fáng)款，交房(fáng)后按揭还(hái)款。

　　立法方面(miàn)，日(rì)本二战结束后由于房屋供给严重失(shī)衡，叠(dié)加法律空白，社会上“一房二卖”现象普(pǔ)遍，为此，日(rì)本政府1952年出台《宅地(dì)建筑物(wù)交易法》，经多次修(xiū)订，目前是唯一一俄罗斯会被美国耗死吗，俄罗斯会被美国搞垮吗部规范期房交易的法律。

　　定金保(bǎo)护方面，根(gēn)据日本《宅(zhái)地(dì)建物(wù)取引(yǐn)业法》，对购房者支付(fù)定金(jīn)超(chāo)过5％或(huò)超1000万日元的部分，法律(lǜ)要求开发商必须完成定金(jīn)保全措施(shī)才可预售。什么是定金保全(quán)措施(shī)？即(jí)买(mǎi)卖双(shuāng)方签订购(gòu)房合同时，开发商向(xiàng)金融(róng)机(jī)构或指定保(bǎo)证机构或(huò)保险机构签(qiān)订定金(jīn)保证委托合同，设置购房者定金的保证或(huò)保险，并将相应的保证金证明书交付给购房者(zhě)。除定金外，其(qí)他预先支付的(de)购房款也(yě)受该措(cuò)施保(bǎo)护(hù)。若开发(fā)商倒闭导致期房烂尾，购房者可(kě)凭保(bǎo)证金证明(míng)书向金融机构或保(bǎo)证机构或保险公(gōng)司(sī)兑付，同时(shí)，开(kāi)发商(shāng)需(xū)向购(gòu)房(fáng)者赔付违约金，一(yī)般约为房价的10％。

　　房款支付环节(jié)，交房前只需(xū)支付最多(duō)不超(chāo)20％的(de)定金，签订(dìng)购(gòu)房合同后，购房者(zhě)即可向银行申请贷款，但交(jiāo)房(fáng)后才开始(shǐ)按(àn)揭贷款，除(chú)定金外的剩(shèng)余房款在交房后开(kāi)始支付。

　　2.5 新加坡(pō)：买方资(zī)金由银行(xíng)监管，享1年保(bǎo)修(xiū)期(qī)后付尾款

　　新加坡期(qī)房(fáng)购房者(zhě)违约可(kě)返(fǎn)还相(xiāng)当于3.75％房款(kuǎn)的订金，首(shǒu)付比例20％，余款按工程进度支付，所有(yǒu)资金进银行专门项目资金(jīn)账(zhàng)户，交房(fáng)后满1年保修期后支(zhī)付15％尾款。

　　订金支付环节，新加(jiā)坡开发商有(yǒu)统一(yī)的选购权合同以及订金(jīn)返还(hái)机制，即OTP，签订OTP后(hòu)需支(zhī)付5％房款作为订金(jīn)，OTP有效期14天，执行OTP则(zé)进一步签(qiān)订(dìng)购(gòu)买合(hé)同(tóng)，不(bù)执行OTP则退还3.75％的(de)房款。

　　首付(fù)比例方面，签订购房(fáng)合(hé)同后，购房者需支付15％的首付及印花税，同时购房者(zhě)向银(yín)行申(shēn)请按揭贷款。

　　余(yú)款支付上，新加坡(pō)期房同样采取按工程进度付款的方式，《发(fā)展商条(tiáo)例》对(duì)期(qī)房(fáng)付款(kuǎn)流程(chéng)做了(le)统一详细规定，要求所有开发(fā)商遵守，支付节点(diǎn)一般为合同签订后、地基完(wán)工、框架(jià)完工、管道门窗等完工(gōng)等，支付比例(lì)约(yuē)为20％、10％、10％、5％、25％。银行(xíng)按揭(jiē)贷款也依照(zhào)工程进度放(fàng)款，月(yuè)供在此过程中随着放出贷(dài)款的增加而增加，未(wèi)放款部分(fēn)无需月供(gōng)。

　　资金监(jiān)管方面，购(gòu)房者的订金与付款会(huì)存入银行(xíng)专门的项目(mù)资金账户，账(zhàng)户资金提取须与房屋建设有关。房屋(wū)交付后(hòu)，购(gòu)房(fáng)者享受1年的房屋保修(xiū)期，此后购(gòu)房者支付15％的尾款。

　　3 启示

　　一，短期来看，当前房地产到了政(zhèng)策(cè)出手临界点(diǎn)，重点是保交(jiāo)楼和房企(qǐ)重组。一方面(miàn)，加大对(duì)刚需和改善型需求的(de)支持力度，长(zhǎng)短(duǎn)兼顾妥善应(yīng)对(duì)局部(bù)停(tíng)贷现象，重(zhòng)点是保交楼保复工(gōng)保民(mín)生，给予强(qiáng)有力的金融工具支持。另一方面，从(cóng)现在起，对还在正常运转的房企包括民营(yíng)企业，加大支持力度，由优质房企牵头并购重组整个行(xíng)业(yè)，为每个房(fáng)企(qǐ)配套AMC和(hé)财团，给予金融工具配套(tào)。

　　二，中(zhōng)期来看，应充分估计形势复(fù)杂性(xìng)和(hé)人性复杂性，兼顾(gù)化解(jiě)停贷(dài)、复工(gōng)保交(jiāo)楼、重(zhòng)组房企债务(wù)、恢复市场信心以及长效(xiào)机制(zhì)。长(zhǎng)效机制(zhì)四大关键(jiàn)是推动城(chéng)市(shì)群战略、人地挂(guà)钩、金融中(zhōng)性(xìng)稳定和房地产税。定金环节，建立开发商违约后定金保护机制(zhì)，如将已支(zhī)付定金冻结至(zhì)房屋(wū)交付阶段，保障(zhàng)购房者定金安(ān)全。签订(dìng)合同环节，鼓励保险(xiǎn)公司介入，为房(fáng)屋重大延期以及重大缺陷等情况提供(gōng)充分的保障。余款支付环节，建立按(àn)工程进度(dù)付款(kuǎn)机制(zhì)或(huò)交房后按(àn)揭(jiē)贷(dài)款机制，充(chōng)分保护(hù)购房者的权益。资金监管环节，引入(rù)独立于开发商(shāng)、银行的第三方(fāng)资金监(jiān)管机构，或由政府相关部门直接监(jiān)管，以(yǐ)此防止资金挪用现象。交付环节，建立(lì)商品房保修期制(zhì)度(dù)。保修期(qī)内，开发商(shāng)应对(duì)房屋质量(liàng)问题全(quán)权(quán)负责、免费维修(xiū)，购房者在保(bǎo)修期结束后支付尾款(kuǎn)。

　　三，长期来看(kàn)，取消商品房(fáng)预售制是(shì)大势所趋。一方面，98年(nián)房改时，全(quán)国缺(quē)房子，开发商缺钱，预售制是权(quán)宜之(zhī)计，现在全国套户比超过1，从大开发进(jìn)入(rù)存量时代，对购房民众不公平(píng)的预售制已(yǐ)经过时了(le)，该取消(xiāo)了，改为现房销售。另一方面(miàn)，取消预售制，改为现房销(xiāo)售，开发商将拼的(de)不是五花八(bā)门(mén)、眼花缭乱(luàn)、不知道能不(bù)能兑现的营销手段，而(ér)是所见(jiàn)即(jí)所得的过硬(yìng)的产品质量(liàng)和诚信(xìn)，这才是(shì)对购房民众的最(zuì)根本最(zuì)实质的(de)保(bǎo)障，这(zhè)样将极大的提升(shēng)开(kāi)发商的(de)建筑质量，实(shí)现(xiàn)良币驱逐劣币。