文：任泽平团队(duì)　　

　　导读

　　是该取消预售制了。 1月17日(rì)召(zhào)开的全(quán)国住房和城乡建(jiàn)设工作(zuò)会议提出“有条件的可(kě)以进行现(xiàn)房销售”，不(bù)足一个月时间，已有山东、安徽(huī)、河南、四川、广东等地明确表态，试点现(xiàn)房销售。

　　1、是该取消商品房(fáng)预售制了，用(yòng)你的钱，建你的房(fáng)子，还烂尾(wěi)了，这是(shì)对购房者的(de)不公(gōng)平(píng)。以后谁有钱(qián)谁建房(fáng)，没钱(qián)没实力的别(bié)建了(le)，不(bù)能把包(bāo)袱甩给老百姓和社会，这是房地产从(cóng)大开发时代步(bù)入高(gāo)质(zhì)量(liàng)发展阶(jiē)段的必然趋(qū)势，也是对购(gòu)房老百姓(xìng)的(de)最(zuì)大保护。98年房改时，全(quán)国缺房(fáng)子，开发商缺钱，预售制是权宜之计，现(xiàn)在全国套户比(bǐ)超(chāo)过1，从大(dà)开(kāi)发进入存(cún)量时代，对购房民(mín)众不公平(píng)的(de)预售制已(yǐ)经过时(shí)了(le)，该取(qǔ)消(xiāo)了，改为(wèi)现房销售(shòu)。以后(hòu)一手交钱(qián)，一手交房，天经地(dì)义。当(dāng)然二次房(fáng)改是个(gè)技(jì)术活，兼顾(gù)化解停(tíng)贷、复工保交(jiāo)楼、重组房(fáng)企债务(wù)、恢复市场信心以(yǐ)及长效(xiào)机制，长效机(jī)制四大关键是推动城(chéng)市群战(zhàn)略(lüè)、人地挂钩、金融中性(xìng)稳定和(hé)房地(dì)产税。如(rú)果按(àn)照经(jīng)济规律办事(shì)，中国一定能实(shí)现房地产软着(zhe)陆和长期平稳健(jiàn)康发展，跨过(guò)这道关，解好(hǎo)这道世界难(nán)题。

　　2、为(wèi)什么要(yào)取消(xiāo)预(yù)售(shòu)制、改为现(xiàn)房(fáng)销售？大家想想，绝大部分(fēn)商品是一手交钱一手交货，预售制是对购买者的单方面不公平制度，购(gòu)房老百姓几乎承担了(le)所有商品不能(néng)交付的风险(xiǎn)。从(cóng)个人层(céng)面看，预售制对购房者非(fēi)常不(bù)公平，比如(rú)，交房等待期一般为两(liǎng)年，在此期间，购(gòu)房者不仅承担银行(xíng)利息，还要(yào)承担延迟交房(fáng)、房屋质(zhì)量、房产证延期办理甚至不能交房的(de)风险。从行业层面看(kàn)，预(yù)售制助推部分房企过度举(jǔ)债、高杠杆扩张，若遇(yù)到下(xià)行周(zhōu)期，会引(yǐn一般暧昧期多久确立关系，男人暧昧久了会不会动真心)发资金(jīn)链断裂、项目搁置等系列风险。取消预售制，改为现房销售，这样有助于落实中(zhōng)央(yāng)房住不(bù)炒精(jīng)神(shén)、有(yǒu)助于保障购(gòu)房老百姓权(quán)益(yì)、有(yǒu)助于房(fáng)企稳健发展(zhǎn)，一举多(duō)得，谋划(huà)长远。

　　3、为什(shén)么建(jiàn)议取消(xiāo)预售制度(dù)？预售制度怎么(me)来的？国外什(shén)么情(qíng)况？简单科普(pǔ)一下：商品(pǐn)房预售最早源(yuán)于中(zhōng)国香港，俗称卖(mài)楼花(huā)，卖(mài)期房，是(shì)一种开(kāi)发(fā)商放杠(gāng)杆(gān)的方式。98年房改，由于商品房短缺，房企(qǐ)缺(quē)资金，借鉴(jiàn)中国香港，引入了商品房预售(shòu)制度。其实，当前世界(jiè)不(bù)少国家存(cún)在预(yù)售(shòu)制(zhì)。但是，重点来(lái)了(le)！发达国家一般(bān)有严格的监管保障(zhàng)措施，开发商在项目获(huò)得政府批准(zhǔn)后才可以开始销(xiāo)售，买(mǎi)家在(zài)购买(mǎi)期房后(hòu)并非像中(zhōng)国一样在支付(fù)完首付款后从银行(xíng)一次(cì)性(xìng)贷(dài)款(kuǎn)支付剩余全部房款，而(ér)是根(gēn)据开(kāi)发(fā)商工(gōng)程(chéng)进度在(zài)完全交房前进行分期支付。所以，预售制度(dù)是需要严格的资金监管、分期(qī)支付(fù)以及违约处罚措(cuò)施(shī)作为保障的，如果没(méi)有(yǒu)这些保障措(cuò)施，一定会(huì)触(chù)发风险，对购(gòu)房民(mín)众不公平(píng)，所(suǒ)以不如借(jiè)机(jī)取消(xiāo)预(yù)售制度(dù)，以后改(gǎi)为现房销售。客观讲预(yù)售制度(dù)有一定历史阶(jiē)段性，现在中国(guó)住房进入存(cún)量(liàng)时代(dài)，取消预(yù)售制度(dù)有助(zhù)于降负债降杠杆，不再把烂(làn)尾风险(xiǎn)甩给老百姓和(hé)社会，当然(rán)这需要配套房(fáng)企债务(wù)重组(zǔ)、复工保交楼、恢复市(shì)场(chǎng)信(xìn)心和房地产长效机制(zhì)。这是个(gè)技术活(huó)，只要坚持市场化改革，中国一(yī)定能化解这个难题，让(ràng)房地产回归实体(tǐ)经济和居住属性，安居乐(lè)业。

　　4、简(jiǎn)单讲，如果取消预售制，改(gǎi)为(wèi)现房销(xiāo)售，开发商将拼的不是五花八门(mén)、眼(yǎn)花缭乱、不知(zhī)道能不能兑现的营(yíng)销手段，而是所见即所得的过硬(yìng)的产品质量和诚信，这才(cái)是对(duì)购房民众的(de)最根本(běn)最实质的保障(zhàng)，这样将极大的提升开发商的建(jiàn)筑质量，实现(xiàn)良币驱逐劣币。所有商(shāng)业的本质是向善(shàn)，是以客户为中心，房地产也不能例外，老百姓(xìng)买(mǎi)房子是天(tiān)大的事(shì)，烂尾(wěi)毁三代，好房幸(xìng)福一家(jiā)人(rén)。从这个角度，取消预售(shòu)制(zhì)、实(shí)施现房销售是实现老百(bǎi)姓安居(jū)乐业、社会长(zhǎng)治久安(ān)、行业企业健康发展(zhǎn)的重大措(cuò)施。在当(dāng)前的情况下，取消预售制要结合(hé)稳(wěn)楼市、房地(dì)产软着陆(lù)、打通(tōng)金融(róng)支(zhī)持当(dāng)期三好(hǎo)生、新模(mó)式等综(zōng)合施(shī)策。

　　作者十年前在国(guó)务院发展研究中心参与财税(shuì)改革方案研究时，对(duì)预售制、房地产税(shuì)、人地挂钩、金(jīn)融稳定(dìng)、房企杠杆率等进行过(guò)长期(qī)系统的专(zhuān)项研究。（参(cān)考后(hòu)来形成的(de)专著《房地产周期(qī)》）　　

　　目录

　　1 中国(guó)内(nèi)地(dì)商品房预(yù)售(shòu)制的(de)前(qián)世(shì)今生

　　1.1 起(qǐ)源(yuán)：分层(céng)销售+“按(àn)揭(jiē)”，霍英(yīng)东创造(zào)“卖(mài)楼花”模式

　　1.2 住房需求大、供(gōng)给量少，引(yǐn)进“卖楼花”模(mó)式，形成“中国内地版预售制(zhì)”

　　1.3 预(yù)售(shòu)制推动城市化(huà)进程(chéng)，但背后潜藏的风险确实(shí)存在(zài)

　　2 国际经(jīng)验

　　2.1 美国：交(jiāo)付前预售资金第(dì)三方全程监管，交付时开发商凭验收凭证取得房款

　　2.2 德国：可零首付购房(fáng)，提供期房烂尾险(xiǎn)

　　2.3 英国：10％定金保险保护机制，55％-80％房款交房时(shí)支付(fù)

　　2.4 日本：为(wèi)规范期房(fáng)交易立法(fǎ)，设置期房预付款保全措施

　　2.5 新加坡：买方资金由银(yín)行监管(guǎn)，享1年保(bǎo)修期后付尾款(kuǎn)

　　3 启示(shì)

　　正文

　　1 中国内地商品(pǐn)房预(yù)售制的(de)前世(shì)今生

　　1.1 起源：分层销售+“按揭”，霍英东创造“卖楼花(huā)”模(mó)式(shì)

　　二十世纪五十(shí)年代在(zài)中国香港，楼宇(yǔ)出(chū)租是地产(chǎn)行业盛行的(de)方式，但有着转(zhuǎn)让难、出租资金周转期长等问题，分层销(xiāo)售孕(yùn)育而生(shēng)。20世纪50年代，中国(guó)香港还(hái)未(wèi)推(tuī)行公共(gòng)房屋制度，许(xǔ)多人栖(qī)身于木(mù)屋或(huò)者其他(tā)临时住(zhù)宅，住房(fáng)的需(xū)求是相当(dāng)高，不过大多数居民的储(chǔ)蓄很(hěn)少。当时楼宇(yǔ)买卖多数以(yǐ)一整栋(dòng)楼为(wèi)单位，需要雄厚的(de)资金实力才(cái)能购买。虽然(rán)楼宇(yǔ)出租是中(zhōng)国香港地(dì)产行业盛行的方式，但有着(zhe)转让难、出租(zū)资金(jīn)周转期(qī)长等问题(tí)。针对这一系列(liè)问题(tí)，不少(shǎo)地产(chǎn)商开始探求新的方式，如把(bǎ)楼宇契(qì)约切开，即“分(fēn)契”，然后将楼宇(yǔ)分(fēn)层出(chū)售(shòu)。这模式(shì)一经推(tuī)行(xíng)，购(gòu)买(mǎi)楼宇(yǔ)的市民数量(liàng)有(yǒu)所增(zēng)加(jiā)，开(kāi)发商资金周转加快。

　　在(zài)分(fēn)层出售的基础上，将(jiāng)“按揭(jiē)”模(mó)式引入房地产销(xiāo)售(shòu)，霍英东创造“卖楼(lóu)花”模(mó)式。1953年底霍英(yīng)东(dōng)创办立(lì)信置业有限公司，凭借商业直(zhí)觉和多年(nián)经营(yíng)杂(zá)货铺、海上(shàng)驳运业(yè)务的经验，对于商(shāng)品(pǐn)流通(tōng)、资金周(zhōu)转有着独到的见解，在努力寻求方法(fǎ)加快自身资金(jīn)周转(zhuǎn)。当时其在(zài)购下九(jiǔ)龙(lóng)的一块地盘后，除了分层出售(shòu)、还印发(fā)售楼说明书，上有(yǒu)文字详尽(jǐn)说明楼宇(yǔ)的地势环境、建筑材料、分(fēn)层价格(gé)、订购方法等(děng)。此外，“卖楼(lóu)花(huā)”是另外一个亮点，即先收取(qǔ)买家的(de)订金，采用类似租金的分期(qī)付款形式，等新楼落成(chéng)时，收(shōu)齐(qí)买(mǎi)家(jiā)的钱，买家(jiā)就(jiù)拥有了自己(jǐ)的(de)房产。这种方式减轻(qīng)了(le)民众购房的资金压力，加(jiā)速了(le)房屋的建(jiàn)造和销售(shòu)，也解决(jué)了制造商(shāng)的资金问题，降低投(tóu)资风险，在当(dāng)时可谓是“双赢”的举(jǔ)措。“预售楼花+分期付款”的销售模式成为当时中(zhōng)国香港(gǎng)房地产(chǎn)市场(chǎng)的(de)一(yī)大特色，纵观中国香(xiāng)港房地产市场(chǎng)的改革，“卖楼花”模式高效率(lǜ)地解决了核(hé)心的(de)住(zhù)房供不应求的问(wèn)题，使(shǐ)房(fáng)市发展进入(rù)新(xīn)阶段。

　　预(yù)售楼花模式推(tuī)动了中国香(xiāng)港(gǎng)楼市几十年繁荣，但期间也出现过(guò)“烂尾楼”的情况(kuàng)，但监(jiān)管部(bù)门不(bù)断完善、规范化，建立健全的监(jiān)管机制，促进市场健康发(fā)展。例如，1960年(nián)，位于(yú)大角咀(jǔ)的一个楼(lóu)盘因建筑费用(yòng)超支(zhī)停工，出现“烂(làn)尾”情况。在(zài)1961年后(hòu)，中国香港管理部门提(tí)升了对于预售楼花制度的(de)监管，即要求开发(fā)商在预售前，确保(bǎo)地(dì)价款已(yǐ)经全部支付，还要证明自身有资金等能力把项目完成(chéng)，资金需放(fàng)入律师所(suǒ)托管，支取时(shí)需律所和建(jiàn)筑师的核准。为了防止开发商、律所、建筑师(shī)等造假，套取监管账户资金(jīn)，中国(guó)香港要求律师行(xíng)在(zài)银行开设(shè)的信托账户（监管(guǎn)账户）、开发(fā)商操作等采取全透明化(huà)机制(zhì)，且银(yín)行的责任(rèn)上升(shēng)，如出现房屋“烂(làn)尾(wěi)”情(qíng)况，银行(xíng)将成最大(dà)风险方，后续需自身推动项目完(wán)工。随着监管体(tǐ)系逐步完善(shàn)，出现“烂(làn)尾”的现象较少(shǎo)。

　　1.2 住房需求大(dà)、供给量少，引进“卖楼(lóu)花”模式，形成“中(zhōng)国(guó)内(nèi)地版预售制”

　　二(èr)十(shí)世纪九十(shí)年代，中国(guó)内(nèi)地面临住房需求(qiú)大(dà)和供(gōng)给量(liàng)短缺问题，引入“卖楼花”制度。建(jiàn)国以来，中(zhōng)国内地优(yōu)先发展(zhǎn)重工业，强(qiáng)调基(jī)础(chǔ)建设，这一(yī)导向使前(qián)期发展工业(yè)化的进程大(dà)于城市化(huà)进(jìn)程，唯有(yǒu)解决住房基础等城市化配套(tào)问题，才能进一步推进城市化。但(dàn)当时(shí)推行的是“统一(yī)管理，统一(yī)分配，以租(zū)养房”的福利分房制度，住房市场发(fā)展起步较晚(wǎn)、增(zēng)速(sù)较慢(màn)，福利(lì)分房制度也出现了分配(pèi)不(bù)公、效率低(dī)、配套(tào)差(chà)等问题，因(yīn)此福利(lì)分房制(zhì)度不再适用(yòng)于当时的国情。叠加房地产市场面临商(shāng)品房的需求量大，而社会缺(quē)少大(dà)型房地产开发(fā)商，商品(pǐn)房供应量小的困境(jìng)，此时引入中国香港的“卖楼花”模(mó)式无疑(yí)是(shì)对内地(dì)房(fáng)地产市场的一针强心剂(jì)。从1994年(nián)起，中国(guó)内地逐步(bù)引进中国香港预(yù)售商(shāng)品房制度，先后(hòu)出台多项文(wén)件，大力支持国内房(fáng)地产(chǎn)市场改革。例如，1998年，国务(wù)院出台《关于进一步深(shēn)化城(chéng)镇住房制度(dù)改革，加快住房建设的通知》文件，决定停止住房无偿实(shí)物分配，逐步实行住(zhù)房分配货币化、住房供(gōng)给商(shāng)品化、社(shè)会化的住房新体制(zhì)，从计划经济下的福(fú)利分房转向市场经济的(de)商品房。房地产市(shì)场采用预售制(zhì)，允许开(kāi)发商(shāng)卖(mài)期房，解决(jué)了(le)房(fáng)企(qǐ)缺少(shǎo)资金和(hé)开发时间周(zhōu)期(qī)长的两大(dà)难题，开发(fā)商以预(yù)售款撬动(dòng)下一个项目的开发，形成滚动开发模式，住房供(gōng)应速度(dù)加快。自此中国内地开(kāi)始(shǐ)房(fáng)改货币化，中(zhōng)国人民(mín)银(yín)行等多方迅速出台(tái)相关的信贷政(zhèng)策(cè)，支持购房者，极大作用(yòng)推动了房地产市场(chǎng)的发展。

　　引入中国(guó)香港(gǎng)“卖(mài)楼花”模式后，经调整形成契合中国(guó)内地的商品房预售制度。预售(shòu)制的初(chū)衷是为了缓解房企资金(jīn)压(yā)力，加快城(chéng)镇住房(fáng)建设。具体来说，是指房(fáng)地产开发企业(yè)将正在建(jiàn)设中(zhōng)的房屋预(yù)先出售给购房(fáng)者，由购房者支付定金或房款的(de)行(xíng)为。区(qū)别于(yú)中国香(xiāng)港，在中国内地实践(jiàn)过程中(zhōng)，商品房预售流(liú)程为：房(fáng)地(dì)产开(kāi)发商办理预售(shòu)许可证-签订商品房买卖合(hé)同-进行(xíng)备(bèi)案登记和(hé)预告登记(jì)-交付房屋(wū)。在购房过程(chéng)中，购房者需要一次(cì)性付清(qīng)首付款，并(bìng)采用银(yín)行贷款(kuǎn)的形(xíng)式一次性付(fù)清剩(shèng)余房款(kuǎn)，换言之，房屋未建成，开发商可能已拿(ná)到了全部购房款，这点与中(zhōng)国香港的按照工(gōng)程进度付款有所(suǒ)不同。对中(zhōng)国内地的开发商(shāng)而言，预售制商品房也开启(qǐ)了高周转、高杠杆的运作模式(shì)。

　　1.3预(yù)售制推动城市化进程，但背(bèi)后潜(qián)藏的风险确(què)实存在

　　作为(wèi)中国内(nèi)地商品(pǐn)房销售的(de)最(zuì)主(zhǔ)要(yào)方式，预(yù)售制极大缩短房(fáng)企现(xiàn)金回笼周(zhōu)期(qī)，同时增加市场商品房供应，推动了(le)城镇(zhèn)化发(fā)展进(jìn)程(chéng)。预(yù)售(shòu)制在过去(qù)20多年对中国(guó)内地房(fáng)地(dì)产(chǎn)市(shì)场的稳步发展起到了重要作用，不仅解决了房(fáng)地(dì)产市场(chǎng)快速发展阶段的资金需求，也提高了居(jū)民居住水(shuǐ)平，中(zhōng)国内(nèi)地城镇居民(mín)从筒子楼住到住宅小(xiǎo)区(qū)，从(cóng)全民蜗居到基(jī)本适居，住房事业取(qǔ)得巨大进步，数(shù)十年时间走完发达国(guó)家几百年城(chéng)镇化(huà)路程。改革开放以来，城镇(zhèn)化(huà)进程进入快(kuài)速发展时(shí)期。1978-2021年，城镇(zhèn)人口由1.7亿人增长至9.1亿人，43年间增长4.4倍；1981-2020年(nián)，全国(guó)城市建(jiàn)成(chéng)区面(miàn)积由7438平方公里(lǐ)增(zēng)长至60721平方公里，增长(zhǎng)7.2倍。根据我们(men)发(fā)布(bù)的《中(zhōng)国住房(fáng)存量(liàng)报告：2021》测算，1978-2020年中国(guó)内地城镇住(zhù)宅(zhái)存量从(cóng)不到14亿(yì)平增至313.2亿(yì)平，城镇人均住房(fáng)建筑面积(jī)从(cóng)8.1平方(fāng)米增(zēng)至34.7平(píng)方米，城镇住(zhù)房(fáng)套(tào)数(shù)从约(yuē)3100万套增(zēng)至3.63亿套，套(tào)户比从(cóng)0.8增至1.09。预售制在当前已成为(wèi)中国(guó)内地(dì)商(shāng)品房销售最主要方式，2005年中国(guó)内地(dì)商(shāng)品住宅期(qī)房销售面积占总销售面积的比重为63％，而2021年期房(fáng)累(lèi)计(jì)销售面(miàn)积达15.6亿平，比重上升(shēng)至87％。

　　预售制(zhì)也推动了中国内地房(fáng)地产行业的发(fā)展。中国(guó)内地房地产(chǎn)历(lì)经(jīng)二十多年长(zhǎng)周期(qī)繁荣(róng)，行(xíng)业各项指(zhǐ)标(biāo)大幅增(zēng)长。1999-2021年，房(fáng)屋新(xīn)开工面积从2.2亿平增至19.9亿(yì)平，累(lèi)计(jì)上涨8.2倍(bèi)，年复合增速(sù)10.6％。房地(dì)产开发投资完(wán)成(chéng)额从(cóng)0.4万(wàn)亿元增至14.8万亿(yì)元，累(lèi)计上(shàng)涨(zhǎng)35.8倍，年(nián)复(fù)合增速17.8％。商品房销(xiāo)售面积和(hé)销售金额分别从(cóng)1.5亿平增至17.9亿平、0.3万(wàn)亿(yì)元(yuán)增至18.2万亿元，累(lèi)计上涨11.3、65.3倍(bèi)，年(nián)复(fù)合增速12.1％、21％。伴随房(fáng)地产业的快速发展(zhǎn)，房地产企业从无到有、从国企先行到民企崛起，队伍逐渐(jiàn)壮大。2018年(nián)，房地产企(qǐ)业数量达9.8万个，比1998年的2.4万个(gè)增长3.1倍。

　　二十年来房地产也成为拉动中国(guó)内地经(jīng)济高(gāo)增(zēng)长(zhǎng)的火车(chē)头。

　　1）从经济增长(zhǎng)渠道，房地产带动(dòng)的(de)上下游产业(yè)链(liàn)特(tè)别长，高达50多个行业。2020年房地产及其产业链占(zhàn)GDP的17.2％（完全贡献），其(qí)中房(fáng)地产(chǎn)业增加(jiā)值占GDP的(de)7.3％（直接贡献），房地产(chǎn)带动产业链占(zhàn)GDP的9.9％（间接贡献(xiàn)），其中房地产对金融、批发、建材的带动最(zuì)为明显。

　　2）从投资渠(qú)道，2020年房地产完全拉(lā)动的(de)投(tóu)资占全社会(huì)固定资产投资的51.5％，其(qí)中，房地产(chǎn)开发(fā)投资占固定资产(chǎn)投资的27.3％。

　　3）从金融渠道(dào)，从房地产(chǎn)贷(dài)款占银行各项贷(dài)款(kuǎn)余额的比(bǐ)重看，2021年12月为(wèi)27.07％，如果加上信托等通道(dào)业(yè)务，占比(bǐ)超过三分之(zhī)一。从房地产融资(zī)存量(liàng)占社融存量比重看(kàn)，2021年12月(yuè)占比为(wèi)18.76％。如(rú)果(guǒ)房企(qǐ)大面(miàn)积违约，将导致(zhì)银行不良率大幅上(shàng)升。

　　4）从居民(mín)财(cái)富效应(yīng)渠道，根据我们的(de)《中国住房市值测(cè)算报告(gào)》，2020年中国住房市(shì)值为62.6万(wàn)亿美元，大于美国的33.6万亿美(měi)元(yuán)、日本(běn)的10.8万(wàn)亿(yì)美元、英法德三国合计的31.5万亿美(měi)元(yuán)。从住房市(shì)值占(zhàn)股(gǔ)债房市值的比例看，2020年中国为(wèi)66.6％，高于美国的27％、日(rì)本的37％、英(yīng)国的49％、法国(guó)的56％、德(dé)国的64％。中国住房市值与股债房市值(zhí)的比(bǐ)例(lì)较高，主要是因为住房市值(zhí)高，以(yǐ)及中国资(zī)本(běn)市场发育尚不成熟，直接融(róng)资(zī)比例较低，股(gǔ)票、债券市值(zhí)较低，居民投资(zī)渠道缺乏。

　　不可(kě)否认，预售(shòu)制背后潜藏(cáng)的风险确实(shí)存在(zài)，当(dāng)前的(de)负(fù)面效(xiào)应(yīng)愈发凸(tū)显。

　　从个人层面看，绝大部分(fēn)商品(pǐn)是一手交钱一手交(jiāo)货，预售制是对购买者的单方(fāng)面不公平(píng)制(zhì)度，购房老百姓几(jǐ)乎承担了所有商(shāng)品(pǐn)不(bù)能交(jiāo)付的风险。比如，交房等待期一般暧昧期多久确立关系，男人暧昧久了会不会动真心一般为两(liǎng)年(nián)，在(zài)此期间，购房者不仅承(chéng)担银行(xíng)利息，还要承担延(yán)迟交房、“一房二卖”、房屋质(zhì)量(liàng)、房产证延期办理甚至不能(néng)交房等风险。另外，购房者和(hé)开发商之间的(de)购房(fáng)合(hé)同、购房者和(hé)银行的按揭贷款合(hé)同是两个独(dú)立的(de)合同(tóng)关系，如(rú)果开(kāi)发商(shāng)发生违约，购房者只(zhǐ)能根据购(gòu)房合同向开发商主张权力(lì)，但(dàn)依旧需要(yào)根据按揭贷款合同(tóng)按时向银行进行贷款偿(cháng)还，因此购房者(zhě)承担的风(fēng)险较大。

　　从行业层面看，预售制助推(tuī)部(bù)分房企过度(dù)举债、高杠杆扩张，资金若遇到(dào)下行(xíng)周(zhōu)期，会引(yǐn)发资金链断(duàn)裂、项目(mù)搁置等系列风险，进行(xíng)影响自身信用和(hé)购房(fáng)者对行(xíng)业的信心。

　　从金(jīn)融层面看，银行作为按揭贷款的(de)发放方，一(yī)旦房(fáng)企因为市场波动(dòng)或经营(yíng)不善，出现资金链断裂等一系列问题，导致“烂尾(wěi)”等情况，而房企通过与购房者签订的预售(shòu)合同和(hé)按(àn)揭合(hé)同，已经从(cóng)银行获得(dé)房款，如果购房者丧失还款能力或短期不能还款等，则风险完全(quán)由银行承(chéng)担(dān)，银行将面(miàn)临较大的坏账(zhàng)压(yā)力(lì)。

　　从(cóng)监(jiān)管角度(dù)看，购房者的(de)预售(shòu)监管资金去哪了？楼盘(pán)“烂尾”，归(guī)根结(jié)底两(liǎng)个字(zì)那(nà)就是“没钱”，即没钱付工程款(kuǎn)。在2004版的《城(chéng)市商品房(fáng)预售管(guǎn)理办法》中明(míng)确规定了开发企业(yè)预售商品房所(suǒ)得款项应当(dāng)用于有关的工程(chéng)建设，商(shāng)品(pǐn)房(fáng)预售款监(jiān)管的具体(tǐ)办法，由房地产管理部门制(zhì)定。但多年以来(lái)全国(guó)并没有统一的预售资金监管规(guī)定(dìng)，各地实行“一城一策”。例如，太原、昆明、重(zhòng)庆、长沙等城市重点(diǎn)监(jiān)管资金比例为总预售款的15-40％左右(yòu)，郑州、福州(zhōu)、合肥(féi)等城市(shì)则按照项目(mù)的建安成本乘以建筑面积或者(zhě)项目工程(chéng)总额报价计(jì)算重点资金。而事(shì)实是，不少购(gòu)房款(kuǎn)未进入监(jiān)管账(zhàng)户(hù)、或(huò)进入监(jiān)管账(zhàng)户后被挪用，导(dǎo)致楼盘没(méi)有资金继续建设。收楼遥遥无期(qī)，月(yuè)供(gōng)却被迫继续还款。那么，监管账户资金如(rú)何被挪(nuó)走的？实际上，在过去房地产大开发时代的(de)高周转背景下，抽调预售款监管账(zhàng)户资金，是(shì)行业“潜规则”。比如工(gōng)程总承(chéng)包方(fāng)，以工程(chéng)建(jiàn)设名义，获得监管账(zhàng)户拨付资金，再由工程方将资金转给房(fáng)企，而拨付的工程款(kuǎn)，远超工程(chéng)进度所需。通过这些(xiē)方式套(tào)取的(de)资金，在(zài)房企(qǐ)各(gè)地项目间(jiān)流动(dòng)，变相加杠杆，这(zhè)样做提供了资金(jīn)流动性(xìng)，房企抽调资金统(tǒng)筹拿(ná)地(dì)、还款和楼盘建设，形成一种(zhǒng)资金循环(huán)高周转模式(shì)，但(dàn)一定程度上(shàng)把(bǎ)风险甩给了购房者。

　　2 国际经验

　　整体来说，国外商品房预售(shòu)制度(dù)呈现以下特点：

　　1）预付款(kuǎn)保护：对于购房者预付(fù)资金，一般设有定金或预付款保护机制，如(rú)英国(guó)、日本(běn)；

　　2）预付款(kuǎn)比重：要求购房者支付的预付款比(bǐ)例相对(duì)较低，绝大部分房款在房屋交付后开始支付；

　　3）预付款支付方式：预(yù)付款(kuǎn)一般(bān)以(yǐ)定(dìng)金方式支付，或(huò)按(àn)工(gōng)程进(jìn)度分期支付，或二(èr)者(zhě)结合(hé)；

　　4）按揭贷款方式：一(yī)般采用两种方式发放按揭贷款，一是按工程进度付款，按揭贷(dài)款按(àn)照工程进度逐渐发放，购房者开(kāi)始月供；二是房屋交(jiāo)付后发放(fàng)按(àn)揭贷款；

　　5）房(fáng)屋烂(làn)尾(wěi)保护：为预售商品房提(tí)供期房烂尾保险，在商品房出现重大延期或重大缺陷(xiàn)时，保障购(gòu)房者权(quán)益(yì)；

　　6）房屋(wū)交付保护：房屋交(jiāo)付质量的保障有两种方式，一是期房(fáng)由(yóu)政府或第(dì)三(sān)方(fāng)验收(shōu)合格(gé)并提供验(yàn)收凭证(zhèng)后(hòu)，开发(fā)商凭验收凭证(zhèng)取得购房(fáng)者(zhě)支付的房款。二是开发商为购房(fáng)者提供一定(dìng)的保修期，通(tōng)常1-5年，保修期满，购(gòu)房(fáng)者支付(fù)尾款。

　　2.1 美国(guó)：交付(fù)前预售资金第三(sān)方全程监管，交(jiāo)付时开发商(shāng)凭(píng)验收凭证取得房款

　　美国期房定(dìng)金一(yī)定(dìng)期限(xiàn)内(nèi)无(wú)条(tiáo)件(jiàn)返还，最低首付比例为3.5％，交(jiāo)房前(qián)仅支(zhī)付首付，其余(yú)房款交付(fù)后(hòu)按揭还款，交付(fù)前资(zī)金由第三方全程监管，交付时开发商凭验收(shōu)凭(píng)证(zhèng)取得房款。

　　定金及首付环节，定金比例一般(bān)为(wèi)房(fáng)款的1％-5％，首付比例(lì)最低可低于3.5％，根据美国官方数据(jù)，2021年(nián)美国平(píng)均首付(fù)比(bǐ)例为12％。

　　余款支(zhī)付方面，除定(dìng)金(jīn)或(huò)首付外，购房者(zhě)在房屋(wū)交付后通过(guò)按揭贷(dài)款(kuǎn)支付剩余房款(kuǎn)。

　　资(zī)金监管方面，美(měi)国为防止开(kāi)发(fā)商挪用资金，购房者(zhě)的(de)定金及首付款由第三(sān)方公证行或产权保险(xiǎn)公司的(de)信托账户(hù)监管。如(rú)果(guǒ)开(kāi)一般暧昧期多久确立关系，男人暧昧久了会不会动真心发商倒闭导致楼盘(pán)烂(làn)尾(wěi)，购房者资金可通过申(shēn)请仲裁(cái)取回，且不承担任何责任与损失(shī)。而(ér)开发商在房屋(wū)建设(shè)过程中的资金全部来自银行，银行根据工程进度向开发(fā)商提(tí)供一定比例的贷款，由于开(kāi)发商挪用资金直接损害(hài)银行利益，银行(xíng)有充分动机(jī)监管(guǎn)开(kāi)发(fā)商施工进度。开发商在房屋交(jiāo)付时需取得由政府相关部门(mén)经(jīng)审查后(hòu)发放的验收凭证，通过验收(shōu)凭证向银行得到(dào)购房者支付的房款。

　　2.2 德国：可零首付购房，提(tí)供期(qī)房(fáng)烂(làn)尾险

　　德国(guó)期房可零首付购房，房款按建造工期进度(dù)支付(fù)，按揭按工期放款后还贷(dài)，房贷利率采用固定利率，开发商或购(gòu)房者可购买期(qī)房(fáng)烂尾保险(xiǎn)。

　　预售门槛方面(miàn)，德国开发商在(zài)项目获批后即可预(yù)售(shòu)房屋。签(qiān)署购房合同前，购房(fáng)者需支付约2000欧的(de)定金并进行预(yù)约公证，签订合同后定金退(tuì)还。如由于任何原因不(bù)能购买，定金按(àn)照德(dé)国(guó)法律全部退还。

　　签署(shǔ)购房(fáng)合同(tóng)后，购(gòu)房(fáng)者需(xū)支付公证费和土地交(jiāo)易税(shuì)，分别为房屋(wū)售(shòu)价的(de)1.5％-2％、3.5％-6.5％，两种(zhǒng)费用不(bù)包含在购房款中，属于购房附(fù)加(jiā)费。

　　首(shǒu)付方面(miàn)，德国没(méi)有规定(dìng)最低首付比例，可零首付购(gòu)房。

　　余款方面，德(dé)国也采取按工(gōng)期(qī)支付房款(kuǎn)的制(zhì)度，一般分(fēn)7笔进行支付，具(jù)体支付节点、比(bǐ)例因项目而(ér)异。一般(bān)来说(shuō)，支付节(jié)点(diǎn)可分为公(gōng)证后、主体(tǐ)完工、内部水暖电路完工、窗户玻璃完工(gōng)、室(shì)内清洁及墙面完(wán)工、地板完(wán)工、全部(bù)完工，支(zhī)付比例可(kě)能是30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按揭方面，购房者可在支付房(fáng)款前申请房贷，房贷利率(lǜ)采用固定利率，银行(xíng)按施工节奏分(fēn)多次发放(fàng)贷款，每笔贷款(kuǎn)给予(yǔ)购房者一定(dìng)使用期(qī)限，期限结束(shù)后，购房者开始还贷(dài)。

　　保险方面(miàn)，德国(guó)保险公司针对(duì)期房设计了两种(zhǒng)保险，保(bǎo)险的功能(néng)是当房屋(wū)出现(xiàn)重大延期或重大(dà)缺陷(xiàn)时，保(bǎo)险公司(sī)保证开发(fā)商赔(péi)偿或修复，开发(fā)商破产(chǎn)，由保险公司负责相应(yīng)赔偿。保险由开发商(shāng)或(huò)购房者购买。

　　2.3 英国：10％定(dìng)金(jīn)保险保护(hù)机制，55％-80％房款交房时(shí)支付

　　英国预售(shòu)制设(shè)有10％定金保险保护机制(zhì)，交房前付款比例(lì)仅(jǐn)20％-45％，资金(jīn)由买卖双方律(lǜ)师严(yán)格(gé)监管(guǎn)。

　　订立合同前，买卖(mài)双方均(jūn)有(yǒu)一(yī)名律师，负责(zé)沟通(tōng)期房交易中的房产、资金、合同等各个环节，各(gè)环节(jié)内容确(què)认无误后签订(dìng)首付交换(huàn)合同。

　　定(dìng)金方面，英国设置了(le)10％定金保(bǎo)险保护机制，当开发商出现(xiàn)财务、经营问题时(shí)，购房(fáng)者10％的定金由保险公司赔付，而超出10％的部(bù)分较难追回。

　　首付(fù)方面(miàn)，首付(fù)比例通常为(wèi)10％-25％，首付需要在合同签订(dìng)21天内支付。

　　余款支付环节(jié)，英(yīng)国(guó)采(cǎi)取按工程进度付款的方(fāng)式(shì)，但是交房前付款比例相(xiāng)对较(jiào)低，一般会在(zài)合同签订6-24个月分别支付两(liǎng)笔5％-10％的款(kuǎn)项，即交房(fáng)前(qián)付款比例在20％-45％之间(jiān)，剩余款项交(jiāo)房后支付。

　　交(jiāo)付环节，英国(guó)规定房(fáng)屋必须经过房产公证公司的检验(yàn)验收(shōu)后(hòu)才能交付，交付后方可按揭还贷。

　　资金监管环节，英国(guó)期房(fáng)预售资金监管极(jí)为(wèi)严格，资金也(yě)由(yóu)律师监管，在确认工(gōng)程进度、支付(fù)相关款项过程中，由买(mǎi)房律师将(jiāng)资金转给卖(mài)方律师，卖方律师转给开发(fā)商(shāng)，即资金在进入(rù)开发商账户前经过两道关(guān)口，有利(lì)于保障购房者(zhě)资金安全。

　　2.4 日本：为规范期房(fáng)交易立(lì)法，设置期房(fáng)预付款保全措施

　　日本期(qī)房(fáng)交易立法，定金超(chāo)5％或1000万日元时，开发(fā)商(shāng)必须(xū)完成“预(yù)售房定金(jīn)保全(quán)措施”，交房前(qián)付款(kuǎn)比例不超房款的(de)20％，开发商违约(yuē)需返还定价并赔偿约10％房款，交房后按揭还款。

　　立法方面，日(rì)本二(èr)战结束后(hòu)由于房屋供给(gěi)严重失衡，叠加法律空白，社会上“一房二卖”现象(xiàng)普遍，为此，日(rì)本政(zhèng)府1952年出台《宅(zhái)地建筑物(wù)交(jiāo)易法》，经多(duō)次修(xiū)订(dìng)，目前是唯(wéi)一一部规(guī)范期(qī)房(fáng)交易的法律(lǜ)。

　　定金(jīn)保护方面，根据(jù)日本《宅地建物(wù)取引业法》，对(duì)购房者支付(fù)定金超过5％或超1000万日元的部分，法律要求(qiú)开(kāi)发商必须完成定金保全措施才可预售。什么是定金保全措施？即买卖双方签(qiān)订购房合同时，开(kāi)发(fā)商向金融机构或指定保证机构(gòu)或保险机构签订定金保证委托合同，设(shè)置(zhì)购房者定金的保证或保险(xiǎn)，并将相应的(de)保(bǎo)证金证明(míng)书交付给购房者。除(chú)定金外，其(qí)他预先支(zhī)付(fù)的(de)购房款也(yě)受该(gāi)措施保护。若(ruò)开发商(shāng)倒闭导致期(qī)房烂尾，购房者可凭保证金证明(míng)书向金融机构或保证机构或保险公(gōng)司(sī)兑付，同时，开发商需向(xiàng)购(gòu)房者赔付违约金，一(yī)般(bān)约为房价的10％。

　　房款(kuǎn)支付环(huán)节，交房(fáng)前只需支付(fù)最(zuì)多不超20％的定金，签订购(gòu)房合同后，购房者即(jí)可向银行申(shēn)请贷款，但交房后才开始(shǐ)按揭贷(dài)款，除定(dìng)金(jīn)外的剩余房款在交房后开始支付。

　　2.5 新加坡：买方资金由(yóu)银(yín)行监管，享1年保修(xiū)期后付尾款(kuǎn)

　　新加坡(pō)期房购房(fáng)者违约可(kě)返还相(xiāng)当于(yú)3.75％房款(kuǎn)的订金，首付比例20％，余款按工程进度支付，所有资金进(jìn)银行专门(mén)项目(mù)资金账户，交房后满1年保修期后支(zhī)付15％尾(wěi)款。

　　订(dìng)金(jīn)支付环节，新加坡开发商有统一的(de)选购权合同以及(jí)订金返还机制(zhì)，即OTP，签(qiān)订(dìng)OTP后需支付5％房款(kuǎn)作为订金，OTP有效期14天(tiān)，执行OTP则进一步签订购买合(hé)同(tóng)，不执(zhí)行(xíng)OTP则退还(hái)3.75％的房款。

　　首付比(bǐ)例(lì)方(fāng)面，签订购(gòu)房合(hé)同后，购房者需支(zhī)付15％的(de)首付及印花税，同时购房者向(xiàng)银行(xíng)申请按揭贷(dài)款。

　　余款支付(fù)上，新加坡期房同样采取按工(gōng)程进(jìn)度付款(kuǎn)的方(fāng)式，《发展(zhǎn)商条例》对(duì)期房付款流(liú)程(chéng)做了统(tǒng)一详(xiáng)细(xì)规定(dìng)，要求所有开发商(shāng)遵(zūn)守，支付节(jié)点(diǎn)一般(bān)为合同签订(dìng)后、地基完工、框架完工、管道门窗等(děng)完工等，支付比例(lì)约为20％、10％、10％、5％、25％。银(yín)行按揭贷款也依照工程进度(dù)放款，月供在此过程中随着放出贷款的增加而增加(jiā)，未放款部分(fēn)无需(xū)月供。

　　资金监(jiān)管(guǎn)方面，购房者(zhě)的订金(jīn)与付款会(huì)存(cún)入银行(xíng)专门的项目资(zī)金账(zhàng)户(hù)，账户资金提取须与房屋建(jiàn)设有关。房屋交付后，购(gòu)房者享受1年的房屋(wū)保修(xiū)期，此(cǐ)后(hòu)购房者支付15％的尾款。

　　3 启示(shì)

　　一，短期来看，当(dāng)前房地产到(dào)了政策(cè)出(chū)手临界点，重点是保(bǎo)交(jiāo)楼(lóu)和房企重组。一方面，加(jiā)大(dà)对(duì)刚需和改(gǎi)善型(xíng)需求的支持(chí)力度，长短(duǎn)兼顾(gù)妥善(shàn)应(yīng)对(duì)局部停贷现象，重点是保交楼(lóu)保复工保(bǎo)民生(shēng)，给予强有力的金融工具支持。另一方面，从(cóng)现在起，对还在正常运转的房企包括民营企(qǐ)业，加大(dà)支持力(lì)度，由优质房企牵头并购重(zhòng)组(zǔ)整(zhěng)个行业，为每个(gè)房企配(pèi)套AMC和财团，给(gěi)予(yǔ)金融工(gōng)具配套。

　　二，中期来看，应充分估计(jì)形势复(fù)杂性和(hé)人性复杂性(xìng)，兼顾化解停(tíng)贷、复工保交楼(lóu)、重组(zǔ)房(fáng)企债(zhài)务、恢复市场(chǎng)信(xìn)心以及(jí)长效机制。长效机制四(sì)大关键是推(tuī)动城市群(qún)战略、人地挂钩、金融中性稳定(dìng)和(hé)房地(dì)产税(shuì)。定金(jīn)环节，建立(lì)开发商违约(yuē)后定金保护(hù)机制，如将已支付(fù)定金(jīn)冻结至房屋(wū)交(jiāo)付(fù)阶段(duàn)，保障购房者(zhě)定(dìng)金安全。签(qiān)订合同环节，鼓励保险(xiǎn)公(gōng)司介入，为房(fáng)屋(wū)重大延期以及重大(dà)缺陷等情况提供(gōng)充分(fēn)的(de)保障。余款支付环节，建立(lì)按工程进度付款机制或交房后按揭(jiē)贷(dài)款机制，充(chōng)分保护购(gòu)房者(zhě)的权益(yì)。资(zī)金监管环节，引入独(dú)立(lì)于(yú)开发商、银行的(de)第三方资(zī)金监管机构，或由政府相(xiāng)关(guān)部门直接(jiē)监管，以此防止(zhǐ)资金挪用现象。交(jiāo)付环节(jié)，建立商品房保修期制度。保修期内，开发商应对房(fáng)屋质(zhì)量问题全权负责、免费维修(xiū)，购房者(zhě)在保修期(qī)结束后支付尾款。

　　三，长期来看，取消(xiāo)商品房预售制是大势所趋。一(yī)方面(miàn)，98年(nián)房(fáng)改(gǎi)时(shí)，全国缺房子，开发商缺钱，预(yù)售制是权宜(yí)之计，现在(zài)全国套(tào)户比超过1，从大(dà)开发进入存量时(shí)代(dài)，对(duì)购房(fáng)民(mín)众不(bù)公平的预(yù)售制已经过时了，该取消了，改为现房销(xiāo)售。另一方面，取(qǔ)消(xiāo)预售制，改为现房(fáng)销售，开发商将拼的不是五花八门、眼花缭乱、不知道(dào)能(néng)不(bù)能兑现的营销(xiāo)手段，而是所见即所(suǒ)得的过硬的产品质量和(hé)诚信，这才是对购房(fáng)民(mín)众的最根(gēn)本(běn)最实质的(de)保障，这样将极大的提升(shēng)开发商的建(jiàn)筑质(zhì)量(liàng)，实现(xiàn)良币驱逐劣币。

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