导读

　　黄金二十年之后，当下中国地产步入大分(fēn)化时代而非停滞期。

　　要(yào)点

　　过去二十(shí)年是中国房地产市场黄金二(èr)十年。2019-2021年，连续三年商品(pǐn)住宅销售面积(jī)超15亿(yì)平，足(zú)够4000万家庭入住。恰逢(féng)近年地(dì)产持续(xù)低景(jǐng)气，有关(guān)中(zhōng)国(guó)地产是否过剩的讨论日益热烈。

　　拨开迷雾，本文试图厘清中(zhōng)国城(chéng)镇存(cún)量住宅真实情(qíng)况，据此判(pàn)断中国未来地产趋势。

　　有媒(méi)体渲染中(zhōng)国地产存量极度过剩，事实是否如此？

　　住建(jiàn)部披露全国有近6亿栋房屋建筑，第七次人口普查(chá)调查数据显示城镇家庭户(hù)人(rén)均住宅间(jiān)数为1.06间。市(s做梦梦到孟婆是什么意思，始于月老终于孟婆是什么意思hì)场陷入怀疑(yí)，中国(guó)房(fáng)子是否真的过剩(shèng)？

　　事实(shí)上住建部披露的近(jìn)6亿栋城乡(xiāng)房屋建筑中，城镇(zhèn)建筑(zhù)占(zhàn)比不到(dào)一成(chéng)，其中还包(bāo)括大量(liàng)城镇非住(zhù)宅建筑，如商业办公(gōng)楼(lóu)、学校等，因此6亿栋房屋中城镇住(zhù)宅占比极低。

　　七普显示中国城镇居民(mín)人均住宅间数(shù)为1.06间(jiān)，但居住(zhù)舒适不是人均一(yī)间房所能满足，它与房屋质量、居(jū)住面积、配套设施等(děng)因素密切相关。中国的(de)人均住宅间数(shù)较发达国家还有很大差(chà)距。人(rén)均住(zhù)宅间(jiān)数大于1同样不(bù)意味着中(zhōng)国(guó)住宅市(shì)场(chǎng)已(yǐ)经饱和(hé)。

　　我(wǒ)们测(cè)算发现中国城镇居民户均1套房，其中(zhōng)每户(hù)持有商品住宅仅0.64套。

　　目前并无直接公布中(zhōng)国家庭户均住(zhù)宅的数据，我(wǒ)们根据商品住宅套数(shù)、商品住宅占比(bǐ)和城镇家(jiā)庭(tíng)户数，计算出城镇(zhèn)家庭住(zhù)宅(zhái)套(tào)户比。

　　测算结果显示，目前城镇(zhèn)家庭户均拥有(yǒu)0.86套房，其中0.54套为商(shāng)品住宅。若期房(fáng)顺利交付(fù)，直至2024年，中国每户城镇家庭才拥有1套住宅，其(qí)中商业住宅仅(jǐn)0.64套。

　　户均一套(tào)房似乎意味着户户有(yǒu)房，然而事实上中国住宅市场供需(xū)并不平衡。

　　国(guó)际数据显示，成熟房地(dì)产市场的住宅套户比会大于1，在(zài)1.1左右。

　　之所以说不平衡，是因(yīn)为户均一套房(fáng)无法(fǎ)满足流(liú)动人(rén)口的租赁和(hé)置(zhì)业(yè)需求。全国总人口的近三成都是流(liú)动(dòng)人口，流动人口(kǒu)会(huì)选择在大城市租房挣(zhēng)钱，在老家买房，从而产生了(le)额外的住宅需(xū)求。

　　即便户(hù)均一(yī)套房，中国未(wèi)来地产仍有四大(dà)新(xīn)增需求(qiú)动力。

　　第(dì)一，户均人口(kǒu)规模缩小(xiǎo)，一人户、两人户占比不断增加，导致(zhì)家庭户数(shù)增多。小(xiǎo)家庭(tíng)化趋势(shì)将(jiāng)延续，带来新(xīn)户购房(fáng)需求增长。

　　第(dì)二(èr)，经济板块的分化日益明显，区(qū)域经济资源分配的再集中吸引着(zhe)人口流入，人口净迁入(rù)城市的(de)新(xīn)增住宅需求有(yǒu)望持续旺盛。

　　第三，30％左右的家庭住在2000年(nián)以前建成的住宅中，涉及超9000万(wàn)家庭(tíng)、81亿平方米的住宅建筑面积。促成“老破(pò)小”住宅的(de)改(gǎi)造势在(zài)必行。

　　第四，中国(guó)的人(rén)均住宅间数与人(rén)均住宅(zhái)建筑面积均较发(fā)达国家有(yǒu)着不小差距(jù)，“住(zhù)上更(gèng)大房子(zi)”的改善性需求正(zhèng)在不断增加。

　　黄(huáng)金二十年之后(hòu)，当下中国地产步入大分(fēn)化(huà)时代而非停滞期。

　　如果(guǒ)说过去二十年是中(zhōng)国地(dì)产黄(huáng)金发展期，地产(chǎn)矛盾更多体现为住宅供给存在不足，这是(shì)过去二十年(nián)房(fáng)价快速上涨基石。那么(me)当下房地(dì)产大分化(huà)时代已至，大分化时代(dài)下地(dì)产矛(máo)盾(dùn)则(zé)更多体(tǐ)现在(zài)住(zhù)宅质量供需冲突。

　　地产大分化必将体(tǐ)现在不同能级城市之间，不同(tóng)区域板(bǎn)块之间，不同品质住宅之间。

　　目录

　　正(zhèng)文

　　引言

　　不久前，官方披(pī)露全国已(yǐ)有(yǒu)近6亿栋房屋建(jiàn)筑，引发热议。从(cóng)2月以来(lái)，各大(dà)城市二手房(fáng)挂牌量(liàng)突然激增(zēng)，引(yǐn)发一(yī)阵二手(shǒu)房的“抛售潮”。

　　让市(shì)场(chǎng)不禁担心，中国的(de)房子是否已经过剩？

　　中国城(chéng)镇住宅到(dào)底是供给过剩，还是供(gōng)需平衡，或是仍(réng)然存在(zài)不足？可(kě)惜由于住(zhù)宅存量数(shù)据并(bìng)未公(gōng)布，我们无法直接知晓具体情况。

　　拨开迷雾(wù)，我们测算出(chū)中国城镇家(jiā)庭户均拥(yōng)有住宅套数(shù)，回答当前(qián)的房子是否(fǒu)真的过剩了(le)？据此(cǐ)判断(duàn)未来房地产(chǎn)市(shì)场会(huì)如何发展。

　　一、如(rú)何有(yǒu)效观察中国户均拥有住宅数量

　　（一）中国住宅数(shù)量过剩的直观(guān)判断站不住脚

　　今年2月，在(zài)以全国自然灾害综(zōng)合风险普查工作情况为主题的(de)新(xīn)闻发布会上，负责人对外披露(lù)：“住宅城(chéng)乡建设(shè)行业获取了全国(guó)近(jìn)6亿栋城(chéng)乡房屋建筑数据以及80多(duō)万处市政设施(shī)数(shù)据。”

　　14亿(yì)人住6亿栋房屋建筑，平(píng)均每栋建筑(zhù)住(zhù)不到3人，住宅市场看似(shì)已经过剩。

　　在这近6亿栋房屋建筑中，农(nóng)村房(fáng)屋占9成以上，以栋数计算的城镇房屋(wū)实际(jì)仅(jǐn)有4700多(duō)万(wàn)栋(dòng)，还包括(kuò)了大量商业楼、写(xiě)字(zì)楼、学校、医院等非住宅。总的算(suàn)下来，住宅占比(bǐ)并不大。

　　第七次人口普查数据公布了(le)中国城镇家庭户(hù)人(rén)均住宅(zhái)间数为(wèi)1.06间，其(qí)中城市家庭户(hù)居民(mín)人均(jūn)0.99间，乡(xiāng)镇家庭户居民人均1.18间。

　　人均(jūn)住宅间数大于1，看似意味着人人都有房间居(jū)住。

　　居住水平不(bù)仅与(yǔ)房间数量有关，更(gèng)与房屋质量(liàng)、居住面积、配套(tào)设施等因素密切相(xiāng)关。单(dān)单(dān)从人均住宅间数(shù)不能(néng)完全(quán)反映出城镇居民的居住水平。

　　中国主要是(shì)以家庭(tíng)为单(dān)位购买(mǎi)成套住宅，一套设施齐(qí)全的(de)住(zhù)宅才是城镇居民(mín)宜(yí)居的选择。

　　（二）中国户均住宅的(de)测算思(sī)路、数(shù)据和方(fāng)法

　　中国(guó)城镇居民住宅主(zhǔ)要分两大类(lèi)，一(yī)类是商品(pǐn)住宅(zhái)，另一类(lèi)是保障房(fáng)、原(yuán)公有住宅(zhái)、自建房等非商品住宅。

　　目前缺乏(fá)统计数据，并没(méi)有直接公布城镇住宅数量。居民住(zhù)宅相关(guān)数据有两(liǎng)处可以直接(jiē)公(gōng)布，一是每年商品住宅销售套数（统(tǒng)计局）；二是居(jū)民(mín)住宅来源(yuán)（人口普查数据(jù)）。计算中国居民户均住宅数量，我们主要(yào)用到上述两组数据(jù)。

　　中国住(zhù)宅改革始于(yú)1998年，1998年之前商品住宅数量(liàng)极少，可忽略不计。估算城镇居民户(hù)均住宅套数分三步(bù)走：

　　第(dì)一步，将1999年以来(lái)每年商品住宅销售套数相加，我们就能够得到当(dāng)前商品(pǐn)住宅总存量。

　　第二步，根据城(chéng)镇(zhèn)居民拥有的商(shāng)品住宅和非商品住宅(zhái)比例(lì)，推算(suàn)得(dé)到居民(mín)住宅总套数。

　　第三步，将城镇(zhèn)居民拥有的商品住宅总(zǒng)数除以家庭户数，我们就能够得到城(chéng)镇户均拥有的住宅数(shù)量。

　　具体计算公式如下：

　　城镇家庭住(zhù)宅套(tào)户比=住(zhù)宅总(zǒng)套(tào)数/家庭户数

　　=（商(shāng)品住宅套数/家(jiā)庭(tíng)户数）/（商品(pǐn)住宅(zhái)套数(shù)/住宅总套数）

　　=商品住(zhù)宅套户(hù)比/商品(pǐn)住宅占比

　　二、城镇家庭户均拥有1.02套房

　　中国住宅存(cún)量到底有多少，目前缺乏(fá)一个准(zhǔn)确统计。我们利用既有统计数(shù)据，大致(zhì)测(cè)算(suàn)得到中国(guó)存量(liàng)房(fáng)地产套数，并进一步推(tuī)算中国城镇(zhèn)家庭户均拥有的住宅数量。

　　（一）城镇居(jū)民户均拥有商(shāng)品(pǐn)住宅(zhái)0.64 套

　　截至2022年，我(wǒ)们计算得到：

　　（一）中国商(shāng)品(pǐn)住宅累计销售1.97亿套。

　　（二）城镇家(jiā)庭户均拥有0.64套商品住宅（包含(hán)现房和(hé)期房(fáng)）。

　　中国的房(fáng)地产销售以期房(fáng)为(wèi)主，从2019年开(kāi)始，新房销售中(zhōng)期房占比近9成。本(běn)文去除商品住宅累计(jì)销售套数里(lǐ)的期房销(xiāo)售，得到(dào)商品住宅现房套数。

　　以2022年商品住宅现房套(tào)数计算为例(lì)：

　　2022年商品住(zhù)宅现房套数=截止(zhǐ)到2022年商品(pǐn)住(zhù)宅累计销售(shòu)套数(shù)-过(guò)去三年(nián)（2020、2021和(hé)2022年(nián)）的期房销售额。

　　主(zhǔ)流房企竣工周期在2-3年，并考虑到交(jiāo)房后装(zhuāng)修的时间，取(qǔ)最大(dà)值3年。

　　将商品住(zhù)宅(zhái)现房套数除(chú)以家庭户(hù)数，算出：

　　（三）目(mù)前中国城镇(zhèn)家庭户均拥有0.54套商品现房住(zhù)宅(zhái)。

　　（二）城镇居民户均拥有(yǒu)住(zhù)宅1.02套

　　接下来我们需要进一(yī)步推算(suàn)中国(guó)城镇(zhèn)居民(mín)拥有的户均住宅(zhái)套数。

　　首先，七普数据显示中国城镇居民的住宅结构(gòu)特(tè)征如(rú)下(xià)：

　　73.8％的城镇家庭拥有住宅。其中自建住宅占比21％，购买商品住宅(zhái)占比31.9％、二手房占比10.1％、经济适用房占比(bǐ)3.8％、原(yuán)公(gōng)有住宅占比6.1％，通过继(jì)承或(huò)赠与占比0.9％。另(lìng)有3.4％和17.7％的家(jiā)庭(tíng)租赁廉租房(fáng)与其(qí)他住宅。

　　其(qí)次，我们(men)假定租(zū)赁其他(tā)住宅和购买二手房都是商品(pǐn)住宅，因此将(jiāng)租赁其(qí)他住宅、购(gòu)买(mǎi)商(shāng)品住宅(zhái)与(yǔ)购买二手(shǒu)房加总，得到商品(pǐn)住宅占(zhàn)居民所有住宅的比例(lì)为62.8％。

　　2020年商品住宅占比为59.2％，粗略假(jiǎ)设(shè)2021年-2022年期间商品住宅增幅(fú)为(wèi)过(guò)去十年(nián)变化幅度的20％，计算2011年-2020年商品住宅的(de)实际变(biàn)化比例，从(cóng)而我们估算出2022年(nián)商品住宅所占(zhàn)比例，为62.8％。

　　最后(hòu)，截(jié)至2022年末，中国平(píng)均每户城镇家庭拥有0.86 套住宅(zhái)。但考虑已购期房，中(zhōng)国平均(jūn)每(měi)户城(chéng)镇家庭拥(yōng)有1.02套住宅。

　　如果交房顺利，已购期房(fáng)会在2-3年(nián)内陆续交付使用，到2024年，中国平均每(měi)户(hù)城镇家(jiā)庭都会(huì)拥有一套住(zhù)宅。

　　三、城镇户均一套房的三点含(hán)义

　　既(jì)然城镇居民已(yǐ)经达到了户均一套(tào)房的(de)程(chéng)度，“户户有(yǒu)房”是(shì)否意(yì)味着中国城镇(zhèn)化(huà)进展(zhǎn)终结，甚至意味着中(zhōng)国地产存量供给绰绰(chuò)有余？

　　（一(yī)）户均(jūn)一(yī)套房并(bìng)不(bù)意味(wèi)着住宅市(shì)场(chǎng)供(gōng)需平衡

　　需(xū)要有多余住宅来满足(zú)因人口流动(dòng)、居民换房等因素产生的(de)住宅需(xū)求。因此，成熟(shú)房地产市场的住宅套户(hù)比会(huì)在(zài)1.1左(zuǒ)右。

　　国际经验来看，美国(guó)、英国和日本(běn)的(de)住宅(zhái)套户比均高于1.1，其中(zhōng)，英国的住宅套户比最高，为1.19，日本为1.16，美国为1.11。德国(guó)和韩国(guó)分别为1.02和1.05。

　　如果户均(jūn)刚好一套房，就会(huì)造成人(rén)口净流(liú)入(rù)地(dì)的住宅市场供(gōng)不应求，造(zào)成(chéng)房价(jià)或房(fáng)租迅(xùn)速上(shàng)涨。

　　七(qī)普指出中国(guó)的流动人口3.76亿，省(shěng)内流动人(rén)口和省(shěng)际流动人口(kǒu)分别为2.51亿人和(hé)1.25亿人。

　　流(liú)动人(rén)口会选择在大城(chéng)市(shì)租(zū)房挣(zhēng)钱，在老(lǎo)家县城(chéng)买房。

　　暨(jì)南大学2017年的中国城乡人口流动调查数据显示，在上海(hǎi)、杭州以(yǐ)及南(nán)京工作的流(liú)动人口在老家拥有住宅比例分别为28％、21％和18％。大城(chéng)市的高工资(zī)吸(xī)引打(dǎ)工人，但高房价迫使打工人回乡置业。

　　流动人口实际(jì)上会(huì)占据两套(tào)房，在高房价的大城市(shì)租赁(lìn)一套房，在房价较低(dī)的县城购(gòu)买(mǎi)一套房。所以说户均一套房无法满足庞(páng)大流动(dòng)人口的租赁(lìn)与置业需求。

　　（二）至(zhì)少9000万户家庭住宅(zhái)品质仍(réng)需(xū)改善

　　目前，中国的城镇住宅(zhái)中依然有不少(shǎo)老(lǎo)旧(jiù)小区(qū)。

　　三成家庭，也就是(shì)约9000万户城镇(zhèn)居(jū)民住宅是(shì)2000年以前建成，其(qí)中又(yòu)有11.6％住宅年(nián)龄至少在33岁以上(shàng)。

　　这批(pī)存在着建筑结构(gòu)松散、设施(shī)陈(chén)旧、安全隐患(huàn)大等问题，如电线老化、管(guǎn)道等基础设施陈旧，给住户的生(shēng)活带来了(le)很(hěn)大的不便和安全隐患，并(bìng)且居住体验(yàn)较差(chà)。

　　2000年(nián)以(yǐ)前(qián)建成的(de)老旧住宅(zhái)面积小。占比为31.3％的家庭(tíng)户数拥有的住宅面积(jī)占比仅为27.6％。仍然存在5％左(zuǒ)右的家(jiā)庭没有独(dú)立卫浴(yù)和厨房(fáng)。这类上世纪修建的老旧小区很(hěn)难满足现代(dài)生活需求，在未(wèi)来大都会被拆迁重建。

　　近五(wǔ)成的家庭(tíng)住宅为一居室和二居室(shì)，户型偏小。其中一居室(shì)占比为14.9％，二居(jū)室(shì)占(zhàn)比为33％。对(duì)比镇，城市家庭住宅户型更小，当然这与(yǔ)城市(shì)土地资(zī)源紧张有关。

　　（三）人均住(zhù)宅面(miàn)积(jī)扩张(zhāng)是未来地产(chǎn)的需求驱动力

　　根据七(qī)普(pǔ)数(shù)据(jù)测算(suàn)，2020年城镇家(jiā)庭户住宅存量总面积(jī)为294.6亿平。暂不考虑两年间(jiān)农(nóng)民带(dài)房进(jìn)城和老旧小区拆迁，加上2021年和2022年商(shāng)品住宅竣(jùn)工面积（7.3亿与6.3亿），得出2022年住宅(zhái)存量总面积为(wèi)308.16亿平，人(rén)均住宅建筑面积为39.45平方米。

　　超过一半的家庭人均住宅建筑面积小于均值，近4成家庭人均住宅建筑面积(jī)在30平米(mǐ)以下。

　　15％的城镇家庭人(rén)均住宅建(jiàn)筑面积不足19平方(fāng)米(mǐ)，不及(jí)全国人均水(shuǐ)平的(de)一半(bàn)。若(ruò)去除(chú)20％的公(gōng)摊，可使用的住(zhù)宅面积仅为15.2平方米(mǐ)。上海市将人均(jūn)住(zhù)宅建(jiàn)筑面(miàn)积低(dī)于15平方米(mǐ)的(de)家庭界定为住宅存在(zài)困难，若按这个(gè)标准(zhǔn)算的话(huà)，中(zhōng)国有11.3％的家庭存(cún)在住宅(zhái)困难问题。

　　若人(rén)均可使用住宅面(miàn)积为40平，即人均住宅建筑面积为50平，只考虑家(jiā)庭户人(rén)数，需要住宅总量约390.6亿(yì)平，较目前至少新增82亿平(píng)。

　　对比发(fā)达国(guó)家人均住宅面积(jī)，美国(guó)为67㎡，瑞士(shì)、日本(běn)、德(dé)国和英国都高于40㎡，中国的人均住宅建筑(zhù)面积为39.45㎡，相差不(bù)大。但若去除公摊面积后，中国(guó)的人均可使用(yòng)面积为31.56㎡，这一(yī)差距将(jiāng)变(biàn)得明(míng)显。

　　若考虑约(yuē)1.4亿(yì)的集体户(hù)人口，所需要的住(zhù)宅总量会更多。

　　四、户(hù)均已然1套(tào)房，未(wèi)来地产(chǎn)还会有(yǒu)需求么(me)？

　　我们测(cè)算(suàn)得到中国城(chéng)镇家庭户均1套房(fáng)，看(kàn)似已经(jīng)户户有房(fáng)。即便如此，中国人口静态结构和动态(tài)趋(qū)势(shì)演绎，决定了(le)中国未来地产仍有需求释(shì)放。户(hù)均(jūn)1套住宅现实之下，中国未来(lái)城镇住宅需求主要(yào)来自(zì)于(yú)四个方面。

　　第一，户均人(rén)口缩小，家(jiā)庭户数增多，新户购房需(xū)求扩张(zhāng)。

　　过去20年我(wǒ)国城镇家(jiā)庭户均人口数(shù)不断下(xià)降，六普显做梦梦到孟婆是什么意思，始于月老终于孟婆是什么意思示(shì)城(chéng)镇户均人口规模为2.85人/户，而七(qī)普显示城镇(zhèn)户均人口规模为2.62人(rén)/户，一人户、二人(rén)户的占比明显上升，人口小家庭化趋势将继续延续，导致户数会因(yīn)户均人口规模(mó)的缩小而增多。

　　第(dì)二，人口迁(qiān)移(yí)导致经济发展带(dài)来的新增住宅需求旺盛(shèng)。

　　中国经济板块的(de)分化日益明显，资(zī)源和(hé)生产要素逐步向(xiàng)经济带、都(dōu)市(shì)圈中心城市流入(rù)，区域经济资源分配的再集中吸引着人口流入。人口(kǒu)迁移势必涉及到买房(fáng)租房，给迁入地住宅市场带来新的增量。

　　以(yǐ)浙江省(shěng)为(wèi)例，2021年(nián)常(cháng)住人口增量为72万(wàn)，而(ér)出(chū)生人口为44.9万人，死亡(wáng)人口(kǒu)为38.4万(wàn)人，自然增加人(rén)口仅为6.5万(wàn)人，其人口增长主要(yào)受益于人口迁移。

　　第三，老(lǎo)旧(jiù)小区(qū)改善性需求依(yī)然庞大。

　　从2011年(nián)到2020年，自(zì)建(jiàn)住(zhù)宅(zhái)和原公有住宅的家庭拆迁改(gǎi)建最多。自建房家庭比例从31.5％到21％，下降了10.5个百(bǎi)分(fēn)点；原(yuán)公(gōng)有住宅家庭比例从12.9％到6.1％，降(jiàng)幅为6.8个百分点。二(èr)者和（27.1％），再加(jiā)上(shàng)其他住(zhù)宅(zhái)（5％）与家庭(tíng)住宅建造时间为2000年以前的比例（31.3％）大致相吻(wěn)合。

　　十年间新增8473万家庭(tíng)户，自建住宅和原公有住宅减(jiǎn)少了1282万(wàn)户(hù)，住宅净需(xū)求增加9755万(wàn)户。49％的家庭购(gòu)买商品住(zhù)宅，21％的家庭购买二(èr)手房。在(zài)新(xīn)增住宅(zhái)需求中，有7成家(jiā)庭购买了商品住(zhù)宅。租房(fáng)、购买经(jīng)济适用房和其他分别占比18％，3％和(hé)9％。未(wèi)来随(suí)着(zhe)城(chéng)中村和(hé)旧城改造，商品住宅(zhái)的占(zhàn)比势必会进一步上升(shēng)。

　　2000年以(yǐ)前建(jiàn)造(zào)的住(zhù)宅建筑面积还有(yǒu)约81亿(yì)平，涉(shè)及城镇家庭约9000万户。破(pò)旧的城中村、老公(gōng)有住宅，建筑面积小、质量低、基础设施配套差、没(méi)有或少(shǎo)有物业(yè)管理，居民(mín)追(zhuī)求美好、宜居(jū)生活的环境(jìng)，背后的改(gǎi)善性需求(qiú)有(yǒu)待释放。

　　第四，“住上(shàng)更大房子”的改善(shàn)性(xìng)需求(qiú)还将(jiāng)有(yǒu)所增加。

　　刚需购房(fáng)受限于资金，倾向于中(zhōng)小户型。已有住宅家庭希望提高生(shēng)活品质，以小换(huàn)大、以旧(jiù)换新。2022年底的中央经济工作会议(yì)明确指出(chū)支持住宅(zhái)改善等消费。

　　OECD国(guó)家的人均住宅间数(shù)为1.71间，无论是(shì)否考虑乡村住(zhù)宅因素，中(zhōng)国的(de)人均住宅间(jiān)数较(jiào)其他国家依旧存在不(bù)小差距(jù)。

　　住(zhù)宅舒适(shì)度与经(jīng)济水平(píng)有着(zhe)密(mì)切正向联系(xì)。随着经济发(fā)展水平的提高(gāo)，中国(guó)的人均住宅间数与(yǔ)人均住宅建筑面积将随之增长(zhǎng)。

　　如果说过去(qù)二十年是中国地(dì)产黄金发(fā)展期(qī)，地产(chǎn)矛盾更多(duō)体(tǐ)现为(wèi)住(zhù)宅供(gōng)给存在不足，供(gōng)需出(chū)现错配，这是过去二十年(nián)房价(jià)快速上(shàng)涨基石(shí)。那么(me)未来(lái)将是住宅质量的(de)供需冲突。房地产大分化(huà)时(shí)代已至，这种(zhǒng)分化不单局限于城市(shì)能(néng)级之间差异(yì)，优质(zhì)小(xiǎo)区和老旧二手房之间的差(chà)异也将越发扩大。

　　风(fēng)险(xiǎn)提(tí)示

　　人口(kǒu)普查(chá)数(shù)据调查的是人，并不是针对住(zhù)宅，因此可(kě)能(néng)存在(zài)统(tǒng)计偏(piān)差。商(shāng)品(pǐn)住宅占(zhàn)比(bǐ)实际值可能偏(piān)低，其(qí)增(zēng)速可(kě)能超预期(qī)。

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