5月以来，房(fáng)地产(chǎn)板(bǎn)块个股多出(chū)现小(xiǎo)幅上涨，截至5月10日(rì)收盘，中信(xìn)房地(dì)产指数本月涨幅约(yuē)为(wèi)2％。而以公募基金为代(dài)表的机构对于(yú)这(zhè)一(yī)板(bǎn)块(kuài)已经(jīng)在(zài)悄然布局。数(shù)据显示，以(yǐ)南(nán)方和华夏(xià)的(de)两(liǎng)只老牌ETF基金(jīn)为例(lì)，5月(yuè)9日时所(suǒ)公布的总(zǒng)份额均较4月28日时有小幅增(zēng)长。根据基金一季报统计(jì)，龙(lóng)头与地(dì)方(fāng)国企央企获得(dé)增(zēng)持，持仓数量占(zhàn)流通股比重增幅五只个(gè)股(gǔ)分别(bié)为(wèi)华发股份+3.40％、滨江集团+1.71％、中新集团+1.49％、卧龙地产+0.97％、招(zhāo)商积(jī)余+0.92％。

　　公、私(sī)募配置房地产或“底部回升”

　　行业红利(lì)时代已过 精耕细作成共识

　　从公募基金对房地产(chǎn)的配置看，2019年末，公募所持有的房地产行(xíng)业标的市值约1188亿元，占其(qí)所持股票(pià嘉峪关诗句最出名的句子，嘉峪关诗句名句赞美o)市值的4.66％左右；2020年市场表现(xiàn)出色(sè)，但(dàn)公募(mù)所持房地产公司市值(zhí)在股票资产中的占(zhàn)比却(què)断崖(yá)式(shì)下跌至1.85％；2021年，这一数值更是进一(yī)步降至(zhì)1.56％。

　　不过2022年(nián)终于出现了三年来的首(shǒu)次回升(shēng)，年底(dǐ)这一(yī)数值从1.56％升至1.65％。与此(cǐ)同时，公募对房地产行业的持股(gǔ)比例也同步回升，从2021年(nián)底的6.94％提(tí)高到2022年末的(de)7.03％。

　　这样的势头似乎(hū)在今年一季度得以延续。数据统(tǒng)计显示，公募(mù)重仓持有房地产板块一季度市值TOP15门槛为(wèi)1.6亿(yì)元，较(jiào)2022年四季度提升6.71％。持仓市(shì)值前五个股分别为保利发展、招商(shāng)蛇口、万科A、华(huá)发股(gǔ)份、滨江(jiāng)集团(tuán)，持仓市值占板块比重合计达47.29％，环比下降3.05％。

　　从中不难发现，公募对于房地产的投资愈发有(yǒu)集中于龙头的趋(qū)势(shì)。Wind显示，在公募(mù)基(jī)金一(yī)季报汇总的(de)重仓(cāng)股中，房(fáng)地产板块(kuài)排名最高的是保利发展(zhǎn)，在(zài)基金重仓第33位。排(pái)名(míng)第二(èr)的是招商蛇口，排在第78位。而老牌龙(lóng)头股万科A排在(zài)第96位。对比去年四季报，变化之处(chù)首先在于几(jǐ)只房地产龙头股从排位上看均有退(tuì)步，尤其是万科最为(wèi)明(míng)显；其(qí)次(cì)是金地集团(tuán)退(tuì)出百大之列(liè)。但考虑(lǜ)到房(fáng)地产是复苏链上最后(hòu)一环，且首(shǒu)季并非行业销售旺季，其传导到二级市场(chǎng)乃至机构持仓上还需(xū)要时(shí)间周期。

　　形成共识的是(shì)，经济(jì)圈判断(duàn)房地产(chǎn)已(yǐ)经进入大分化时(shí)代，一二线城市好于三四线城市。而映射(shè)到二级(jí)市(shì)场投资(zī)上，配置房地(dì)产(chǎn)行(xíng)业轻(qīng)松收获行(xíng)业贝塔(tǎ)的红利期一去不(bù)返(fǎn)了。“如果(guǒ)按照产(chǎn)业(yè)周期来分类，包括房地产等几类行业在(zài)盖特纳曲线(xiàn)里属于成熟期或者衰(shuāi)退(tuì)期的行业(yè)，传(chuán)统认(rèn)知上没有(yǒu)什么(me)投资机会的。但(dàn)在(zài)这几年特殊的行情里包(bāo)括煤炭、电解铝等(děng)类似的行业也出现了(le)一(yī)些机会，背(bèi)后的逻辑是供(gōng)给侧发生了更(gèng)大的变化。”一不愿具名的(de)上海(hǎi)公募基金经理指出。

　　不过也有公募人士持谨慎乐观态度(dù)：“行业前(qián)几年17亿～18亿平方米的年销售面积很难再出(chū)现了，2022年(nián)光(guāng)是居民存款数(shù)量增加了(le)15万(wàn)亿元。中国(guó)存量有400亿(yì)平(píng)方米建筑(zhù)面积，考虑存(cún)量地产的更新，也有近10亿平(píng)方米。需求端还需要有(yǒu)一定的政策出来去(qù)刺激购房。”

　　宝(bǎo)盈基金房地产研究员吕(lǚ)功绩也(yě)指出：“时至(zhì)今日(rì)，无论从城镇化的(de)进程(chéng)，还是人均住房面积(jī)（接近(jìn)30平/人(rén)），我国(guó)均(jūn)已告别住房短缺时代，而(ér)目前(qián)居(jū)民(mín)的(de)杠杆率和房价收入(rù)也不支撑(chēng)每年18万亿(yì)元的销(xiāo)售额，以及过快上行的房(fáng)价，因而行(xíng)业高增(zēng)的(de)时代已经(jīng)过去，未来(lái)行业(yè)的需(xū)求或将回落(luò)，在此过程中，伴随着地产的高杠杆(gān)属(shǔ)性，就很容易出现信(xìn)用风险问题（类似2022年(nián)的民营地产爆雷），行(xíng)业(yè)进入(rù)到供给侧(cè)出清的(de)过程。这(zhè)个(gè)过程(chéng)中，综合竞争力强(qiáng)的公司就能够通过(guò)大鱼吃小(xiǎo)鱼(yú)的(de)方式(shì)，获得市占(zhàn)率的提升。当行业需(xū)求(qiú)见顶回落时，行业的贝(bèi)塔已经过去了(le)，但不代表没(méi)有投(tóu)资(zī)机会，机会在于(yú)城市、位置、产品的(de)阿尔法，而对应到股票投资，就是(shì)强竞争力公司(sī)的阿尔法。”

　　或许也是基于这(zhè)样的认识转变，精耕细(xì)作个(gè)股成(chéng)为(wèi)公募乃(nǎi)至整体机(jī)构的务实之举。

　　机构配置房(fáng)地(dì)产“风物长宜(yí)放眼量”

　　头部央国(guó)企(qǐ)、优质区域性标的成香饽饽

　　5月以来，房地产板块个股多出现(xiàn)小(xiǎo)幅(fú)上(shàng)涨，截至5月10日收盘，中信房地(dì)产指数本(běn)月(yuè)涨幅约为2％。从具体(tǐ)的(de)个股来看，《红周刊》利用Wind统计申(shēn)万房地产板块个股，在纳入统计的(de)124只房地产(chǎn)类标(biāo)的股中，本月以来实现股价上(shàng)涨的(de)达到了81家(jiā)。

　　其中，上(shàng)述时间段恰好排名前五的公(gōng)司月(yuè)内涨幅超过(guò)了10％，它们分(fēn)别是(shì)上实发展、浦东金桥、*ST泛海、华夏幸福、荣(róng)安地产。排名第一的上实发展，五一假(jiǎ)期归来后日成交量明显放大(dà)，4日、5日连续两(liǎng)个(gè)交易日收(shōu)出涨停。从该股的基本面来看，上(shàng)实发(fā)展的主营业务为房地产开发与经(jīng)营(yíng)。公(gōng)司的主要产品及(jí)服务为房地(dì)产(chǎn)销售(shòu)、房地产租赁(lìn)、物业管理(lǐ)服务(wù)、工(gōng)程项目、酒店经营。从业绩数据来看(kàn)，2022年，其实现(xiàn)营业(yè)收入52.48亿(yì)元，比上(shàng)期减少47.85％，归母(mǔ)净利(lì)润1.23亿(yì)元，同比下(xià)降33.24％。2023年第(dì)一季度，其实现营(yíng)业总收入27.87亿元，同(tóng)比增长183.02％；归母净(jìng)利润2.86亿元，同比(bǐ)扭亏。

　　不过从十(shí)大流通股(gǔ)股(gǔ)东来看，各类机构都有对(duì)其布(bù)局(jú)的例子。以3月(yuè)31日时的(de)首(shǒu)季十大流通股股东来看(kàn)， 具体(tǐ)包(bāo)括公(gōng)募(mù)的(de)上(shàng)银基金、私募的(de)迎水文龙、中央汇(huì)金(jīn)、长城资产管理公司等都跻身前(qián)十的(de)行列。

　　巧(qiǎo)合的是，涨幅暂(zàn)时排名(míng)第二的浦东金桥(qiáo)也是上海本地房(fáng)企，其第一季(jì)度(dù)的收入利润规模大幅度(dù)复苏。究(jiū)其原因，一(yī)方面是该公司后(hòu)疫情时代出租率复(fù)苏至近年(nián)来(lái)最高，另(lìng)一方面则是公司拿地结算持续性(xìng)向好，从数字上看(kàn)，一季(jì)度新增虹口135、138住宅地块，总建筑面积(jī)约54万平方米。

　　在这(zhè)样的业绩势头向好背景下，自然也(yě)吸(xī)引(yǐn)了(le)知名机构在其(qí)中持(chí)续驻足(zú)。从第一季(jì)度(dù)十(shí)大流通股股东(dōng)来看，知名(míng)私(sī)募高(gāo)毅(yì)邓晓峰的(de)两只产品依(yī)然(rán)在前十(shí)中，这(zhè)也(yě)是连续(xù)第三个季度他有的(de)两只(zhǐ)产(chǎn)品杀入前十。同(tóng)时(shí)榜单中还有一(yī)支大名鼎鼎的QFII阿布扎比(bǐ)投资(zī)局，其当季还小(xiǎo)幅增加了(le)持(chí)股。

　　除去上(shàng)述两家上(shàng)海区域性(xìng)地产公司外，荣安地产(chǎn)则是(shì)主要布(bù)局在(zài)深圳的(de)地产公(gōng)司，一(yī)季报交出的也是一份报喜的成(chéng)绩(jì)单：首季公司实现营业(yè)收入51.85亿元，同比增长35.51％。归属(shǔ)于上市(shì)公(gōng)司股东的(de)净利润6.48亿(yì)元(yuán)，同比增长31.27％。

　　从机构态度来看，《红周(zhōu)刊》注意(yì)到两只公募指基首季新(xīn)杀入十大流通股股东行列。具体(tǐ)说来， 南方中证全指房地产ETF上榜排名第七位(wèi)，富国中证指数1000增强则(zé)排名第九位，此外联袂出现(xiàn)的机(jī)构(gòu)还有QFII高盛国际和(hé)私募迎水(shuǐ)聚(jù)宝。

　　接受(shòu)《红周刊》采访时，兴证全球基金相(xiāng)关人士(shì)分(fēn)析：“经(jīng)历过行业洗牌和兼并重组后，龙(lóng)头的(de)价(jià)值更为(wèi)笃定突出；从拿地端看，2022年土(tǔ)地市(shì)场大幅降温，优质土地供给较多（券商测算对(duì)应潜在毛利率在(zài)25％以上，目前房(fáng)企(qǐ)的利(lì)润率仅20％），绝(jué)大多数房企(qǐ)受(shòu)限于(yú)信用问题或者资(zī)金紧张没法拿地，龙头房企(qǐ)趁机获(huò)取低成本(běn)土地，龙头房企的拿地力度（拿地金额/销(xiāo)售金额(é)）基本在30％以上；从融资上看(kàn)，龙头房企杠杆率较低，净负债(zhài)率基本(běn)在(zài)70％以下，而(ér)其他(tā)房企的净负债率普(pǔ)遍都在100％以(yǐ)上，加杠(gāng)杆空间有限(xiàn)，从融资(zī)成本看(kàn)，龙头房(fáng)企的融资成(chéng)本不断下滑，基本在3％、4％左右；对(duì)应到2023年的(de)销售，龙头房企(qǐ)明显跑赢行业，1～4月百(bǎi)强房企的(de)销(xiāo)售额(é)增(zēng)速(sù)为9％，而TOP14的销售(shòu)额增速为29％。”

　　需要(yào)强调的是，在当前中特估的浪潮下，央国企地产股(gǔ)或存在发展的(de)大好机会。中(zhōng)信证券指(zhǐ)出(chū)：“房地产行业的结构性机会依然(rán)存在，少部分公司尤其是央(yāng)企占据显著(zhù)优势(shì)，其主要又(yòu)体(tǐ)现为库(kù)存的优势(shì)。央企(qǐ)地产公司(sī)，现阶(jiē)段表(biǎo)现出较低的融资(zī)成本，优(yōu)质的开发资源和良(liáng)好的不(bù)动(dòng)产(chǎn)资(zī)产运营能力的多重竞争优势。”

　　“即使没有(yǒu)中(zhōng)特估，国央企(qǐ)相较于民营地产公司也(yě)是更有优势的。”吕功绩强调，“对于减值、土地资源(yuán)债权债务(wù)关系等问题，市场对民营房开(kāi)企业的资产会有更多担忧和(hé)质(zhì)疑(yí)，所以(yǐ)在这(zhè)一轮行业出清的过(guò)程(chéng)中，央(yāng)国(guó)企相(xiāng)较于民企来说估(gū)值(zhí)的修复(fù)更明显(xiǎn)。中特估的角度从(cóng)中长期的维度看，行业的逻辑在于集中(zhōng)度提(tí)升后(hòu)，行(xíng)业进入(rù)高质量(liàng)发展阶段(duàn)，具备较快速发展阶段更(gèng)稳定且可预期的盈利和现金(jīn)流创造能力，以此(cǐ)带来估值中枢(shū)的提(tí)升，应(yīng)该关注估值相对(duì)较低，企业自身资产的质量好、运营能(néng)力强、可(kě)以创(chuàng)造持续现金流(liú)的(de)企业。”

　　“存量时(shí)代中行业普(pǔ)涨的概(嘉峪关诗句最出名的句子，嘉峪关诗句名句赞美gài)率比较(jiào)低，行业内(nèi)部(bù)将(jiāng)出(chū)现分化，要关注将受益于(yú)行业集(jí)中度(dù)提升(shēng)的头部公司。”星石投资首席研究官(guān)方(fāng)磊也表示。

　　顺(shùn)应机构这(zhè)一思路的话，或许还是保利发(fā)展(zhǎn)、招商蛇口等国资背景(jǐng)龙头前途(tú)更为光(guāng)明。不过国投(tóu)瑞银基金(jīn)投资部副总(zǒng)监(jiān)綦傅鹏表示：“需要客观地去持续观察国企央企在三个方面是(shì)否可以维(wéi)持，首先是融资成本(běn)保持(chí)低(dī)位，其(qí)次(cì)是销售份(fèn)额持续(xù)提升(shēng)，再(zài)次(cì)是拿地(dì)份额持续提升。”

　　复苏速(sù)度缓慢

　　机构需(xū)要多(duō)给(gěi)一些耐心

　　而《红(hóng)周刊》也根据(jù)房企(qǐ)一(yī)季(jì)报梳理(lǐ)发现，对于(yú)2022年的业绩(jì)出现的整体下滑(huá)，2023年(nián)一季度的业绩分化更趋明(míng)显，保利发(fā)展、滨江(jiāng)集团等房企营收(shōu)、净利均实现了业绩(jì)的回正，甚至是较(jiào)大增速(sù)的增长(zhǎng)。而这些(xiē)公(gōng)司(sī)也是机构的重仓对象。

　　对(duì)此，知名(míng)房地产业内人士张宏(hóng)伟向《红周刊》分析表示，业绩出现明显改善(shàn)的房企，主(zhǔ)要(yào)是因为过去两三年时间，尤其是在(zài)2021年下半年民营房企不怎么投资拿地之后，国(guó)有企业(yè)仍在持续性地(dì)拿(ná)地(dì)，且主要集中在核(hé)心城市(shì)，投资力度较(jiào)大。投资的驱动(dòng)能够推动(dòng)房企销售业绩(jì)的增长，从而在(zài)2023年(nián)一(yī)季(jì)度市场(chǎng)恢复但仍处于(yú)调整的(de)过程中，能够(gòu)保(bǎo)有一个正增长。

　　不过张宏伟(wěi)同(tóng)时也(yě)提(tí)醒表示，在房(fáng)地产的(de)复苏过程中(zhōng)，还面临着一些不(bù)确定性。其实整个市场从四月份(fèn)开始(shǐ)又(yòu)在往下(xià)掉。除(chú)了杭州、成(chéng)都等极个别城市四(sì)月环比三(sān)月(yuè)相对表现(xiàn)较好之外，包(bāo)括北京、上海在内的(de)绝大多数城市都出现环比下(xià)滑(huá)的情(qíng)况。而(ér)现在五月的(de)市场表现也不(bù)太乐(lè)观。按照现在的经济状况、收入情况(kuàng)，以及市场的去库存压力、企业的资(zī)金面(miàn)压(yā)力，可能(néng)会出(chū)现，到(dào)六月份房企(qǐ)为了半年(nián)报冲业绩出(chū)现市场(chǎng)的(de)短期反弹外的一个市场乏力现象。也就是说，第二季度(dù)、第(dì)三季度(dù)增长不(bù)确定性的压力(lì)仍旧较大。

　　上海(hǎi)利檀投资董事(shì)长(zhǎng)陈昊扬也向《红周刊(kān)》指出，现在整个房地产以及其上下(xià)游产业链的复苏(sū)速度都(dōu)比想象的要(yào)慢很(hěn)多，我们要多给一些耐心，这个时候，在(zài)房地产以(yǐ)及上下(xià)游就不是赚快(kuài)钱的时候，只能赚(zhuàn)他基(jī)本面的(de)钱。但(dàn)这也(yě)意味着，只有极(jí)为少数的(de)、做得比同行好(hǎo)得(dé)多的企业，会伴随整个(gè)行业的弱复苏，业(yè)绩会逐步体现(xiàn)出(chū)来(lái)。所以只能耐(nài)心地去等待它的基本面(miàn)不断地凸(tū)显出来(lái)，这需要时间(jiān)。

　　（本文已刊发于5月13日《红周刊》，文中提及个股仅为举例分析，不做(zuò)买(mǎi)卖推荐(jiàn)。）

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