近两(liǎng)年火爆的创新产品公募REITs进入密集分红(hóng)期，近日7只(zhǐ)REITs陆续迎(yíng)来除息日，公(gōng)募REITs整体呈现出高比例稳定分(fēn)红，15只公告2022 年可供分配金额的REITs产品，平均分(fēn)红比例接近99％。

　　多位业内人士对此表示，强制分红机(jī)制是公募REITs主要特征(zhēng)之一，稳(wěn)定分红(hóng)体(tǐ)现出该类产品长期投资价值，通过(guò)观(guān)测经(jīng)营活动现金流、可(kě)供分配(pèi)现金等指标(biāo)，也是观察(chá)REITs项目底层(céng)资产运营情况(kuàng)的“窗口”。他们(men)也提醒普通投资者注意，与产(chǎn)权(quán)类项目相比，特(tè)许经营REITs项目在经(jīng)营权(quán)到期(qī)后不再产生(shēng)现金收(shōu)益，特(tè)许经营权分红目(mù)前已包含(hán)了利润分配和本金(jīn)的归还，在选择(zé)投资(zī)标的时(shí)应了解资产类型和分(fēn)红的(de)特征。

　　15只(zhǐ)公(gōng)募REITs产品分红(hóng)

　　平均(jūn)分红比例98.89％

　　公(gōng)募(mù)REITs 进入密集分(fēn)红(hóng)期，近日7只REITs产品（4月17 日-4月21日）陆续迎来除(chú)息日，此外尚有(yǒu)6只REITs实(shí)际分配情况尚未公布。整(zhěng)体来看，公募REITs呈现出(chū)了高(gāo)比例(lì)的稳(wěn)定分红，15只(zhǐ)公告2022 年可供分配金额的公募REITs产品中，2022年全(quán)年(nián)分配金额占可(kě)供分配金额比例平均为(wèi)98.89％，且(qiě)绝大部分分配比例在96％以上。

　　中(zhōng)金基金相关负责(zé)人对此表示，投资公募REITs的(de)主要收益来源为持有(yǒu)期分红收(shōu)益，以及基金份(fèn)额交易价格的变化。基金份额二级市(shì)场(chǎng)价格受到(dào)公募REITs资产运营情况及市场因素的综合影响，较易引起波(bō)动(dòng)。与(yǔ)此相比，基(jī)金分红预期则(zé)更有规律可循。公募REITs的分红(hóng)主要来自基(jī)础(chǔ)设施资产(chǎn)的经营现金流，投资(zī)人通过基金募(mù)集材料和信息披露文(wén)件(jiàn)，结(jié)合(hé)行业及市场情况，可以(yǐ)分析(xī)基(jī)础设施项目的经营业绩(jì)，作(zuò)为进行投资决策(cè)的(de)重要参(cān)考。

　　“相(xiāng)对于基金(jīn)份额二级市场(chǎng)价格变化导致的浮(fú)盈(yíng)或浮亏，分红作(zuò)为基金份额持有人实际获(huò)得的现(xiàn)金收(shōu)益(yì)，对于长期投资(zī)者更具参(cān)考价值。”中金(jīn)基金相关(guān)负(fù)责人称。

　　平(píng)安基金(jīn)REITs 投资中心运营高(gāo)级副总监李华平也表示，根据(jù)《公(gōng)开募集基(jī)础(chǔ)设施证(zhèng)券投资基金指引（试行(xíng)）》及(jí)相关法规要求，基础(chǔ)设(shè)施基金(jīn)应当将90％以上合并(bìng)后基金年度(dù)可分配金额以现金(jīn)形(xíng)式分配给投资(zī)者(zhě)，强(qiáng)制(zhì)分红机制是公(gōng)募REITs的主要(yào)特(tè)征之一，稳定的分红机制体现(xiàn)出(chū)REITs产品长期(qī)投资价值。

　　中航基金也认(rèn)为(wèi)，从投(tóu)资角度来看(kàn)，基础设施公募(mù)REITs同时具备“股(gǔ)性”和“债性”双(shuāng)重特点。二(èr)级市场价格(gé)反映这类(lèi)产品“股性”的一面，分红(hóng)体现了这类产品的(de)“债性”特点。公(gōng)募REITs有(yǒu)强制分红要求，分红(hóng)类似于(yú)债券派息，但不(bù)等(děng)同于债(zhài)券的(de)固定(dìng)利(lì)息回报(bào)，而(ér)是(shì)由(yóu)可供分配现(xiàn)金决(jué)定。

　　从机(jī)构投资者的角度来(lái)看，一方(fāng)面是公募REITs丰富了机构投资(zī)者的(de)投资品(pǐn)类，为资产配(pèi)置多元(yuán)化提供抓(zhuā)手，具有较强的配置(zhì)价值。另一方面，公(gōng)募REITs的(de)分红(hóng)能够帮助机构投资者稳定收益。机构(gòu)投(tóu)资者公募REITs能够(gòu)通过分红获取相对于(yú)投资(zī)债(zhài)券相(xiāng)对高的收益(yì)性，在(zài)有(yǒu)效控制风(fēng)险的前提下，增厚资产包收益，起到投资“压(yā)舱石”的作用。

　　分红除了(le)投资收益“落袋为安”外，市场对于未来分红水平的预期(qī)，也是影响(xiǎng)REITs基(jī)金二级市场(chǎng)价格走(zǒu)势的关(guān)键因素之一。

　　从近(jìn)期公募REITs的二(èr)级市场表现看，截至4月(yuè)21日，今年以来中证REITs（收盘）指数收于(yú)975.99 点，年内下跌7.44％，未跑赢(yíng)主要股(gǔ)票和债(zhài)券(quàn)宽基指数(shù)。

　　“截至2023年3月31日，有(yǒu)20只公募REITs发布了(le)2022年年(nián)报，部(bù)分产品(pǐn)受(shòu)宏观经济的影响(xiǎng)，可分配金额完成率(lǜ)不(bù)达预期(qī)，一定程度(dù)上影响了(le)公募(mù)REITs二级市场的价格。”李华平称，公募REITs二级市(shì)场的价格波动受多(duō)重因(yīn)素的影响，投(tóu)资收益是影响REITs二级市场价格的主要(yào)因素之一，而稳定的分红有利(lì)于吸引投资者参与公募REITs二级市(shì)场的投(tóu)资(zī)。

　　中金基金相(xiāng)关(guān)负责人也表示(shì)，近期(qī)经济预(yù)期(qī)恢复，一方(fāng)面市场热点呈现向股票和债券回归(guī)的过程；另一(yī)方面，基础设(shè)施项目的经营业(yè)绩相(xiāng)对经济活力的改(gǎi)善有一定的滞后性(xìng)。

　　此外，公募REITs在分(fēn)红(hóng)除权日，将对基(jī)金(jīn)份(fèn)额的开盘指(zhǐ)导(dǎo)价做调(diào)减处理，调(diào)减(jiǎn)金额根据单位基金份额的(de)分红金额进行计(jì)算。除权操作是对(duì)分红前后基金份(fèn)额净值变化(huà)的修正，使投资人在基金分红前后均可以(yǐ)获得公平(píng)的投资机会。

　　“分红可增强(qiáng)投资者长(zhǎng)期投资(zī)的信心，同时需结合(hé)持有产品(pǐn)的特性，关注二(èr)级市场扰(rǎo)动(dòng)对整体收(shōu)益的影(yǐng)响程度(dù)。”中航(háng)基(jī)金(jīn)相关人士也称(chēng)。

　　特许经(jīng)营权分红(hóng)包(bāo)括利润(rùn)分(fēn)配和本金归还沅有芷兮澧有兰什么意思怎么读，沅有芷兮澧有兰 什么意思(hái)

　　普通投资者应了解底层(céng)资产情况

　　多位业内人(rén)士(shì)还提醒，与现有公募基金分红前提(tí)是本金之上的(de)增值部分不同，特许经(jīng)营(yíng)权REITs基金运作期间的(de)“分红”界定(dìng)为“分派(pài)”更为准确(què)，分(fēn)派的是本金与增值两个部分(fēn)，两个(gè)部分之间的比例是变动(dòng)的，与现有公募基金分(fēn)红差异很(hěn)大，大多(duō)数普(pǔ)通投资者可能把“分(fēn)派”金额(é)误(wù)认为是持续分红(hóng)。一旦30年、40年、50年、60年等合同年限到期后基金价值面临极大不确(què)定(dìng)性，这是该类投资者应该(gāi)注意的情(qíng)况。

　　李华(huá)平表示(shì)，目前公募REITs主(zhǔ)要有特许经营权类和产权类两大资产类(lèi)型，持有产权类产品的(de)收益主要包括每年的现金分(fēn)红及资产增(zēng)值的(de)收益，而持(chí)有特(tè)许(xǔ)经营类(lèi)产品的(de)收(shōu)益主要来(lái)自项(xiàng)目每(měi)年的现金分红。其(qí)中，特(tè)许经(jīng)营权类资产(chǎn)的分(fēn)红包括了利润(rùn)分配和本(běn)金的归还，两者的比(bǐ)率(lǜ)也(yě)是(shì)变动的，对特许(xǔ)经营权(quán)类(lèi)资产的公募(mù)REITs可以内部收益率（IRR）来衡(héng)量(liàng)投资收(shōu)益。普通投资者在选择投资标(biāo)的(de)时(shí)，应了解公募REITs底层资产的类型。

　　中航(háng)基金也表示(shì)，从细分来看，各类(lèi)公(gōng)募REITs分红因底层资产属性不同而形(xíng)成区(qū)别(bié)。特许经营(yíng)权类的公募REITs产(chǎn)品因其(qí)分红相当(dāng)于(yú)包含“本金+收(shōu)益(yì)”，分红相(xiāng)对(duì)较多(duō)，债(zhài)性偏(piān)强。而产权类(lèi)的公募REITs分红(hóng)主(zhǔ)要为“收益”，更看重底层资产的价(jià)值增值，所以相对股性偏(piān)强。普通投资者(zhě)在(zài)选择公募REIT时(shí)，需要考(kǎo)虑底层资产属性，对所(suǒ)选择产品的二级(jí)市场价格(gé)和分红有(yǒu)合理预期。

　　中金基金(jīn)相关负责(zé)人(rén)也(yě)认为(wèi)，与产权类项(xiàng)目相比，特许经营项(xiàng)目(mù)在经营(yíng)权到期后不再能产生(shēng)现金(jīn)收益，因此(cǐ)将可供分配金(jīn)额的分配理解为(wèi)“分派”比(bǐ)“分红”更加准确。基(jī)于(yú)这(zhè)个特点，剩(shèng)余经营期限(xiàn)较短的(de)特许经营项目，通(tōng)常具(jù)备更高的(de)分派率水平。对于剩余期限较长(zhǎng)的(de)特(tè)许经营权项目，即使分(fēn)派率相对较低，也有足够年限收回本(běn)金并取得收益。

　　中(zhōng)金(jīn)基金该负责(zé)人提醒(xǐng)投(tóu)资者注意，特许经(jīng)营权(quán)项目的分派金额包(bāo)含(hán)了(le)投资本(běn)金，在不进(jìn)行扩募的(de)情(qíng)况下，基金份(fèn)额单价随(suí)着分派进度(dù)逐年(nián)下沅有芷兮澧有兰什么意思怎么读，沅有芷兮澧有兰 什么意思降(jiàng)是正常现象(xiàng)，投(tóu)资特许经(jīng)营权REITs的(de)收(shōu)益来自项(xiàng)目(mù)剩余期限产(chǎn)生的现(xiàn)金(jīn)流。

　　“与特许经营(yíng)项目相(xiāng)比，产权(quán)类项目的(de)土(tǔ)地或建筑的(de)剩(shèng)余使用年限(xiàn)一般(bān)较(jiào)长，再加(jiā)上到期(qī)后通过对建筑的更新改造或补缴土地出让金等(děng)追加投(tóu)资(zī)，有机会进一步延长经营期限。这(zhè)种类(lèi)似永(yǒng)续(xù)经营的(de)假设(shè)反映在基础资产的估(gū)值(zhí)上(shàng)，使(shǐ)产(chǎn)权类REITs具备(bèi)更显著的资产投(tóu)资属性。”该负责人称。

　　观测内部收(shōu)益(yì)率等指标

　　评估项目底层资产运(yùn)营情况

　　在基(jī)金(jīn)分红的时点，多位(wèi)业内(nèi)人士还(hái)表示，在产品分(fēn)红期(qī)，投资者可以观(guān)测经(jīng)营(yíng)活动现金流、可供分配现(xiàn)金、内部(bù)收益率等(děng)指标，来观察和评估项目底层资(zī)产的运(yùn)营(yíng)情(qíng)况。

　　中(zhōng)航基金表示，年报指标中，跟现金(jīn)相关的指标有两(liǎng)个：一是年报中披露的经营活动现金流，二是(shì)可供分配(pèi)现金，二者存(cún)在本质性(xìng)区(qū)别(bié)。经营(yíng)活(huó)动(dòng)产生的现金净流(liú)量是指企(qǐ)业经(jīng)营、筹资、投资产生的现金(jīn)流，基于企业本身经营活(huó)动(dòng)产生；可供分(fēn)配(pèi)的现金(jīn)实(shí)质上是从EBITDA出发，对(duì)非现(xiàn)金(jīn)影响利润表的项目进行调整(zhěng)，加(jiā)期初现(xiàn)金，最终得到的账面现(xiàn)金。

　　李华平也表(biǎo)示(shì)，公募(mù)REITs作(zuò)为资(zī)产配置新(xīn)选择，投(tóu)资价值体现在相对股债市场独立(lì)的资产配(pèi)置(zhì)功能，比较适合长(zhǎng)期持有。建议投资者对(duì)经(jīng)营权(quán)类的资产(chǎn)可以更(gèng)多(duō)关注内部收益率的高(gāo)低(dī)，对产权类的资产更多关注分派率高低。因(yīn)为(wèi)公募REITs可分(fēn)配收益(yì)主要来自底层(céng)资产的经营净(jìng)现金流，所(suǒ)以底层资产运营情况直接影响投资回(huí)报，投资者可综合考虑原(yuán)始权(quán)益人综合实力、运营管理机构实力、公募(mù)基金管理人(rén)实力等(děng)多(duō)重因素来选择投资标的。

　　中信证券研报(bào)也显示，公募REITs进入(rù)密集分红(hóng)期，由于分红(hóng)交易带来(lái)的短期博弈机会仍在，叠(dié)加(jiā)此(cǐ)前市(shì)场接连回调(diào)，建议投资者关注有基本面支(zhī)撑、填权效应(yīng)相对明显、同(tóng)时分红规模较为可观(guān)的个(gè)券。

　　“公募(mù)REITs的招(zhāo)募说(shuō)明(míng)书均会载明REITs在发(fā)行首(shǒu)年(nián)及(jí)次年的可供分配金额(é)预测(cè)。投资者(zhě)可以将REITs的实际分红(hóng)金额(é)与(yǔ)募(mù)集材料中披露预测进行比较分(fēn)析(xī)，结(jié)合经济及市场(chǎng)的(de)实际环境，对(duì)基(jī)础设(shè)施项目的运营业绩及REITs的管理能力(lì)进行判断。”中(zhōng)金(jīn)基(jī)金上(shàng)述负责人(rén)也称。

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