近两年火爆的创新产品公募REITs进入密(mì)集分红期(qī)，近日(rì)7只(zhǐ)REITs陆续迎来除息日，公募(mù)REITs整体呈(chéng)现出高比例稳定分红，15只公(gōng)告2022 年可供(gōng)分配金(jīn)额的REITs产(chǎn)品，平均分红比例接近(jìn)99％。

　　多位(wèi)业内人士对此表示，强制分红(hóng)机制是公募REITs主要特(tè)征之一，稳定分(fēn)红体现出该类产(chǎn)品长(zhǎng)期(qī)投资价(jià)值，通过观(guān)测(cè)经(jīng)营活动现金(jīn)流、可供分配现(xiàn)金等(děng)指标(biāo)，也是观察(chá)REITs项目(mù)底层资产运营(yíng)情况的“窗口”。他(tā)们(men)也提(tí)醒(xǐng)普通(tōng)投资(zī)者(zhě)注意(yì)，与产(chǎn)权类项目(mù)相比，特许经营(yíng)REITs项目在经营权到期后(hòu)不再产生现金收益，特(tè)许经营(yíng)权分红目前已包含了利润分(fēn)配和本金的归还，在选择投资标(biāo)的时应了解资产类型和分红(hóng)的特征。

　　15只公募(mù)REITs产品分(fēn)红

　　平(píng)均分红比例98.89％

　　公募REITs 进入密集分(fēn)红期(qī)，近日7只REITs产品（4月17 日(rì)-4月21日）陆(lù)续(xù)迎来除息日，此外尚有6只REITs实际分配情况(kuàng)尚(shàng)未公布(bù)。整体来看(kàn)，公募REITs呈现出了(le)高比例的稳定分红，15只公告(gào)2022 年可供分(fēn)配(pèi)金额的公募REITs产品中(zhōng)，2022年全年分配金额占可供分(fēn)配金额比例(lì)平均为98.89％，且绝大部(bù)分分配(pèi)比例(lì)在96％以(yǐ)上。

　　中(zhōng)金基金相关负责(zé)人(rén)对此表示，投资公募(mù)REITs的主要收益来源(yuán)为(wèi)持有期分红收益，以及基金份(fèn)额交易价格的变化。基金(jīn)份额二级(jí)市(shì)场价格(gé)受(shòu)到公募REITs资产运营情况及市场因素的综(zōng)合影响，较易(yì)引起波动。与此相比，基金分红预期则更有规律可循。公募REITs的分红主要来自基础设施资产的经营现金(jīn)流，投资人通(tōng)过(guò)基金募(mù)集材料(liào)和信息披露文件，结(jié)合行业及市(shì)场情况(kuàng)，可以分析基础设施项目的经营(yíng)业绩，作为进行投资决策的重要参考。

　　“相对于基金份额二(èr)级市场(chǎng)价格变(biàn)化导致(zhì)的浮盈或(huò)浮亏，分(fēn)红作为基金份额持有人实际获得的现金收(shōu)益，对(duì)于长期投(tóu)资者更具参考(kǎo)价值(zhí)。”中(zhōng)金基(jī)金相关负责人称(chēng)。

　　平(píng)安基(jī)金REITs 投资中(zhōng)心运营高级副总(zǒng)监李(lǐ)华平也表示，根据《公开募集基础设施证券投资基金指引（试行）》及相关(guān)法规要求，基础设施基金应当将(jiāng)90％以(yǐ)上合并后基金年度(dù)可(kě)分配金额(é)以现(xiàn)金形式分配给投资者(zhě)，强制分红(hóng)机制(zhì)是公募REITs的主要特(tè)征之一，稳(wěn)定(dìng)的(de)分红(hóng)机制体现(xiàn)出REITs产品长期投资(zī)价值(zhí)。

　　中航基(jī)金(jīn)也认(rèn)为(wèi)，从投(tóu)资角度来看，基础(chǔ)设施公募REITs同时具备“股性”和“债性(xìng)”双(shuāng)重(zhòng)特(tè)点(diǎn)。二级(jí)市场价(jià)格反映这类产品“股(gǔ)性”的(de)一面，分红体现了这类产(chǎn)品的“债性”特点。公募REITs有强制分红要求，分红类似(shì)于(yú)债券派息，但不(bù)等同于债券(quàn)的(de)固定(dìng)利息回报，而是(shì)由(yóu)可供分配现金决定。

　　从机构投资者的角(jiǎo)度(dù)来看，一方面是公募REITs丰富(fù)了机构投资者的(de)投资品类，为资(zī)产配置多元化提供抓(zhuā)手，具有(yǒu)较强的配置(zhì)价值。另一方面，公募REITs的分红能够帮(bāng)助机构投资者稳(wěn)定收益。机构投资者公(gōng)募(mù)REITs能够通过分红获取相对(duì)于投资(zī)债券相对高的收益性(xìng)，在有效控制风险的前提下，增厚资产(chǎn)包收益，起到投资“压舱石”的作用(yòng)。

　　分(fēn)红除了(le)投(tóu)资收益“落袋为安”外，市场对于未来(lái)分(fēn)红水平(píng)的(de)预(yù)期，也是(shì)影响(xiǎng)REITs基金二级市场价(jià)格走势的(de)关(guān)键(jiàn)因素之一。

　　从近(jìn)期公募(mù)REITs的二级市场表现看，截至4月(yuè)21日，今年以来中证REITs（收(shōu)盘）指数(shù)收(shōu)于975.99 点，年(nián)内下跌(diē)7.44％，未(wèi)跑(pǎo)赢主要股票和债券宽基指数。

　　“截至(zhì)2023年(nián)3月31日，有(yǒu)20只公募(mù)REITs发(fā)布(bù)了2022年年报(bào)，部分(fēn)产品受(shòu)宏(hóng)观经济的影响，可分配(pèi)金额完(wán)成率不达预(yù)期，一(yī)定(dìng)程度上影响了公募REITs二级市场的价格。”李华(huá)平称，公募REITs二(èr)级市场的价格波动受多(duō)重因素的影响(xiǎng)，投资(zī)收益是(shì)影响REITs二级(jí)市(shì)场价(jià)格的主要因素之一，而(ér)稳定(dìng)的分红有利(lì)于吸引(yǐn)投资者参(cān)与公募REITs二级市场的投资。

　　中金基金相关负责人(rén)也表(biǎo)示，近期经(jīng)济预期恢复，一方面市场热点呈(chéng)现(xiàn)向股票和债(zhài)券回归的(de)过程；另(lìng)一方面，基础设施项(xiàng)目的经营业绩相对经济活力的改善有一定的滞后性(xìng)。

　　此外，公募REITs在(zài)分(fēn)红除权日，将对基金份(fèn)额的开盘指导(dǎo)价做调(diào)减(jiǎn)处理，调减(jiǎn)金(jīn)额(é)根据单(dān)位基金(jīn)份额的分红金额进行(xíng)计算。除权(quán)操作是对分红前后基金份额净值变化的修(xiū)正，使(shǐ)投资人在基金分红前(qián)后均可以(yǐ)获(huò)得(dé)公平(píng)的投资机会。

　　“分红(hóng)可(kě)增(zēng)强(qiáng)投资者长期投资的信心(xīn)，同(tóng)时需结合(hé)持(chí)有(yǒu)产(chǎn)品的特性(xìng)，关注二级市场扰动对(duì)整(zhěng)体收(shōu)益的影响(xiǎng)程度。”中航基金相(xiāng)关人士也称(chēng)。

　　特许(xǔ)经(jīng)营权分(fēn)红包括利润分配和(hé)本金归还

　　普通(tōng)投资者(zhě)应了(le)解底层资产(chǎn)情(qíng)况

　　多位业内人士还(hái)提醒(xǐng)，与(yǔ)现有公募基(jī)金分红前提是本金(jīn)之上的增值部(bù)分不(bù)同(tóng)，特(tè)许经营权REITs基金运作期(qī)间的“分红”界定为(wèi)“分派”更为准确，分派的是(shì)本金与增值两个部分，两个部分之间的比例(lì)是变动的，与(yǔ)现有公募基金(jīn)分红差(chà)异(yì)很大，大多数普通投资者可能把“分派”金额误认为是(shì)持(chí)续(xù)分红(hóng)。一(yī)旦30年、40年、50年(nián)、60年(nián)等(děng)合(hé)同年限到(dào)期后(hòu)基金价(jià)值面临极大不(bù)确定(dìng)性(xìng)，这(zhè)是该(gāi)类投资者应该注(zhù)意的(de)情(qíng)况。

　　李(lǐ)华平表示，目前公(gōng)募REITs主要有(yǒu)特许经营(yíng)权类和产权类两大资产类型(xíng)，持(chí)有产权类产品(pǐn)的收益主要包括每年的(de)现金(jīn)分红及资(zī)产增值的收益，而持有特许经营类产品的收益主要来自项目每年的现(xiàn)金分(fēn)红。其中，特许经营权类(lèi)资(zī)产的分红包(bāo)括了利润(rùn)分配和本金(jīn)的(de)归还，两者的比(bǐ)率(lǜ)也是变动的，对(duì)特许(xǔ)经营权类资产(chǎn)的公募REITs可以内部收(shōu)益(yì)率(lǜ)（IRR）来衡量投资收(shōu)益。普通投(tóu)资者(zhě)在选择投资标的(de)时，应了解公募REITs底层资产的类型。

　　中航基金也表示，从细分来看，各类公募REITs分红因(yīn)底(dǐ)层资产属性不同而(ér)形成(chéng)区(qū)别。特许经营权类的公募REITs产(chǎn)品因其分红相当于(yú)包(bāo)含“本金+收益”，分红相对较多，债性(xìng)偏强(qiáng)。而(ér)产权类的(de)公募REITs分红主要为“收益”，更看重底层(céng)资产(chǎn)的价值增值，所以(yǐ)相对(duì)股性偏(piān)强。普通投(tóu)资者在(zài)选择公募REIT时，需要考虑底层(céng)资产(chǎn)属(shǔ)性，对所(suǒ)选择产品(pǐn)的(de)二(èr)级市场(chǎng)价格和(hé)分(fēn)红有合理预期。

　　中金基金相(xiāng)关负责人(rén)也认为(wèi)，与产权(quán)类项目相比，特许经(jīng)营(yíng)项目在经营权到期后不再能产生(shēng)现金收益，因此将可供(gōng)分配金额的分配理解为(wèi)“分派”比(bǐ)“分红(hóng)”更加准确。基(jī)于这个(gè)特点，剩余(yú)经营(yíng)期限较短的特许(xǔ)经营项(xiàng)目，通常(cháng)具备(bèi)更(gèng)高的分派率水平(píng)。对于(yú)剩余期限较长的特许经(jīng)营权项(x朱子家训是谁写的 朱子家训的作者是谁iàng)目，即使分派(pài)率相对较低，也有足够年限收(shōu)回本金并取(qǔ)得收益。

　　中金基(jī)金该负(fù)责人提醒投资者注意(yì)，特许经(jīng)营权(quán)项目的分派金额包(bāo)含了(le)投资本金，在不进(jìn)行扩募的情况下(xià)，基金份额单价随(suí)着分(fēn)派(pài)进度逐年下降是正常现象，投资特许(xǔ)经营权REITs的收(shōu)益来自项(xiàng)目(mù)剩余(yú)期限产生(shēng)的(de)现金流。

　　“与特(tè)许经营项目(mù)相比，产权(quán)类项目的土地或建筑的(de)剩(shèng)余使用年限一般(bān)较(jiào)长，再加(jiā)上到(dào)期后通过对建(jiàn)筑(zhù)的更新改造或补缴土地出让金等追加投(tóu)资，有机会进一步延长(zhǎng)经营期限。这种类似永续经营(yíng)的(de)假设反(fǎn)映(yìng)在基础(chǔ)资(zī)产的估值上，使产(chǎn)权类REITs具备更显著(zhù)的资产(chǎn)投资属性。”该负责人称。

　　观测内部收益率等指标<朱子家训是谁写的 朱子家训的作者是谁/p>

　　评估项目底层资产运营情况

　　在基(jī)金分红的时(shí)点，多位业内人士还表示(shì)，在(zài)产品(pǐn)分红期，投资者可以观测(cè)经营活动现金流、可供分配(pèi)现金、内部(bù)收益(yì)率等指(zhǐ)标，来观(guān)察(chá)和评估项目底(dǐ)层资产(chǎn)的运营(yíng)情况(kuàng)。

　　中航基(jī)金表示，年报指标中，跟现金相关的指标有两个(gè)：一是年报中披露的经营活动现金流，二(èr)是可供分配现金，二者存(cún)在本质性区别。经营活动产(chǎn)生的现(xiàn)金净流量(liàng)是指企业经营、筹资、投资(zī)产生(shēng)的(de)现金朱子家训是谁写的 朱子家训的作者是谁流，基于企业本(běn)身经(jīng)营活动(dòng)产生；可(kě)供分(fēn)配(pèi)的现金实质(zhì)上是从EBITDA出发，对非现金影响利润表的(de)项(xiàng)目进(jìn)行(xíng)调整(zhěng)，加期初现(xiàn)金，最终得到的(de)账(zhàng)面现(xiàn)金。

　　李华(huá)平也表示，公(gōng)募REITs作(zuò)为资产(chǎn)配置新选择，投资价值体现(xiàn)在相对股债(zhài)市(shì)场独立的(de)资产(chǎn)配置(zhì)功能，比较适合(hé)长期持有。建议投(tóu)资(zī)者对经营权(quán)类的资产可以更多关注内(nèi)部(bù)收益率(lǜ)的高(gāo)低，对(duì)产权类的资(zī)产更多关注(zhù)分(fēn)派率(lǜ)高低。因(yīn)为公(gōng)募REITs可分配收益主要来自底层资(zī)产的经营净现金流，所(suǒ)以(yǐ)底层资产运营情(qíng)况直接影(yǐng)响投资回报，投资者可综合考虑(lǜ)原始权益人(rén)综合实(shí)力、运营管理机构实力、公募基金管理人实力等(děng)多(duō)重因素来选择投资(zī)标(biāo)的。

　　中信(xìn)证券研报也显示，公募REITs进入密集分红期，由(yóu)于分红交易(yì)带来的短期博弈机会仍在，叠加(jiā)此前市场接连(lián)回调，建议(yì)投资(zī)者关注有基本面支撑(chēng)、填权效应相对明显、同时分红规模较为可(kě)观的(de)个券。

　　“公募REITs的(de)招募说明书(shū)均会载(zài)明REITs在发(fā)行首(shǒu)年及次年(nián)的可供分配金额(é)预测。投资(zī)者(zhě)可以将REITs的实际分红金(jīn)额与(yǔ)募集材料中披露预(yù)测进行比(bǐ)较分析，结合经济(jì)及(jí)市场的实际环境，对基础设施项目的运营(yíng)业绩及REITs的(de)管(guǎn)理能力进行(xíng)判断。”中金基金上述负责人也(yě)称。

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