文：任泽平(píng)团(tuán)队(duì)　　

　　导读(dú)

　　是该取消预售制(zhì)了。 1月17日召(zhào)开(kāi)的全国住(zhù)房和城乡建设工作(zuò)会(huì)议提(tí)出“有(yǒu)条件的可以(yǐ)进行现房销售”，不足一个月时间，已(yǐ)有山东(dōng)、安徽、河南、四川(chuān)、广东等地明确表态，试点现房(fáng)销售。

　　1、是该取(qǔ)消商品房(fáng)预售制(zhì)了，用你(nǐ)的钱，建(jiàn)你的(de)房(fáng)子(zi)，还烂尾了，这是对购房者的(de)不公平。以后谁有钱谁建房，没钱没实(shí)力的别建(jiàn)了，不能把包袱甩给老百姓和社会，这是房(fáng)地产从大(dà)开发时代步(bù)入高质量发(fā)展阶段的(de)必然趋势，也是对(duì)购房(fáng)老百(bǎi)姓的最大保护(hù)。98年房改(gǎi)时，全国缺房子，开(kāi)发商缺钱，预售制(zhì)是权宜之(zhī)计(jì)，现在(zài)全国套(tào)户比超过(guò)1，从大开发进入存量(liàng)时代，对购房民(mín)众不(bù)公(gōng)平的预售制(zhì)已(yǐ)经过时了，该(gāi)取消了，改为现房销(xiāo)售。以(yǐ)后一(yī)手(shǒu)交(jiāo)钱，一手交房，天经地(dì)义。当然二次房改是个技术(shù)活，兼顾(gù)化解停贷、复工保交楼、重(zhòng)组房企债务、恢复市(shì)场信心以(yǐ)及长效(xiào)机制，长(zhǎng)效机制四大(dà)关键(jiàn)是推动城(chéng)市群战略、人地(dì)挂钩、金融中性稳定和房地产税。如果(guǒ)按(àn)照经济规(guī)律办(bàn)事，中国一定能实现房地产软着(zhe)陆和(hé)长期平稳健康发展(zhǎn)，跨过(guò)这道关，解好这道世界(jiè)难(nán)题(tí)。

　　2、为(wèi)什么要取消预售制、改为(wèi)现房销售？大家(jiā)想想，绝大部分商品是一(yī)手交钱一手交货(huò)，预售(shòu)制是对购买者的单方面(miàn)不公(gōng)平制度，购(gòu)房老百(bǎi)姓(xìng)几乎承担了所有商品不能交付(fù)的风险。从(cóng)个人层面看，预(yù)售(shòu)制对购(gòu)房者非(fēi)常不公平，比如，交房等待期一般为(wèi)两(liǎng)年，在此期(qī)间，购房(fáng)者(zhě)不仅承担银行利(lì)息(xī)，还要承担延迟(chí)交房(fáng)、房(fáng)屋(wū)质量、房产证延期办理甚至不(bù)能交(jiāo)房的风险。从(cóng)行业层(céng)面看，预售制助推部分房企过(guò)度举债、高杠杆扩张，若遇到下行周(zhōu)期，会引发(fā)资金(jīn)链断裂、项(xiàng)目搁(gē)置等系列(liè)风险(xiǎn)。取消预(yù)售制，改为(wèi)现房销售，这样有(yǒu)助于落实(shí)中央房住(zhù)不炒精神、有助(zhù)于保(bǎo)障购(gòu)房老百(bǎi)姓权(quán)益(yì)、有助(zhù)于房企稳健发展，一举多得，谋划长远。

　　3、为(wèi)什么建议(yì)取消(xiāo)预售制度？预售制度怎么来的？国外什么情况(kuàng)？简单科普一(yī)下(xià)：商(shāng)品房预售最早源于中国香港，俗称卖楼花，卖期房(fáng)，是一种开发商放(fàng)杠杆的方式(shì)。98年房改，由(yóu)于商(shāng)品房短缺，房(fáng)企缺资金，借鉴中国(guó)香(xiāng)港，引入(rù)了商品房预售(shòu)制度。其实，当前世界不少国(guó)家(jiā)存在预售制。但是，重点(diǎn)来了！发(fā)达国家一般有严格(gé)的监管(guǎn)保障措(cuò)施，开发商(shāng)在项目获得政(zhèng)府批准(zhǔn)后才(cái)可以开始(shǐ)销售(shòu)，买家在购买期(qī)房(fáng)后并非像(xiàng)中国一样(yàng)在支付(fù)完(wán)首付款后(hòu)从银(yín)行一次性贷款支付(fù)剩余(yú)全部房款，而是根据开发(fā)商工程(chéng)进度在(zài)完全(quán)交(jiāo)房前进行(xíng)分期支(zhī)付。所(suǒ)以，预售制(zhì)度是需要严(yán)格的资金监(jiān)管、分期(qī)支付(fù)以及违约处罚措(cuò)施作为保障的，如果没有这(zhè)些(xiē)保障措施，一定会触(chù)发(fā)风险，对购(gòu)房民众不公平，所以不(bù)如借机(jī)取消(xiāo)预售制(zhì)度，以后改为(wèi)现房销售(shòu)。客观讲预售制度有(yǒu)一定历史阶段(duàn)性，现在中国住(zhù)房进入存(cún)量时代，取消预(yù)售制度有助(zhù)于降负债降杠杆，不再把烂(làn)尾风险(xiǎn)甩给老百姓(xìng)和社会，当然这需要配(pèi)套房企(qǐ)债务重组、复工保(bǎo)交楼(lóu)、恢(huī)复市场信心和房地产长效(xiào)机(jī)制。这是个技术活，只要坚(jiān)持市(shì)场化改(gǎi)革(gé)，中(zhōng)国一定能化解这个难题，让房地产(chǎn)回归实体经济和居住属性(xìng)，安居乐业(yè)。

　　4、简单讲(jiǎng)，如果取消预售制，改为(wèi)现房销售(shòu)，开发商将(jiāng)拼的不(bù)是五花八门、眼花缭乱、不知道(dào)能不能(néng)兑现的营销手段，而是所见即所(suǒ)得的(de)过硬的产品质量和诚信(xìn)，这才是对购房民众的最(zuì)根本最实质的保障，这(zhè)样将极(jí)大的提(tí)升开发商的建筑质量，实现(xiàn)良币驱逐劣币。所有商业的本(běn)质是向善，是(shì)以客户(hù)为中心，房地产(chǎn)也(yě)不(bù)能例外(wài)，老(lǎo)百(bǎi)姓买房子是(shì)天大(dà)的(de)事，烂(làn)尾毁三代，好房幸福一家人(rén)。从这个角度，取消预售(shòu)制、实(shí)施现房销售(shòu)是实(shí)现老百(bǎi)姓安居乐业、社会长治久(jiǔ)安、行业企业健康发展的重大措施(shī)。在当前的情况下，取消预售制要结(jié)合稳楼市、房地产软着(zhe)陆、打通金融支(zhī)持当(dāng)期三好生(shēng)、新模式等综合施(shī)策。

　　作者十年前在国务院发(fā)展研究中心参与财(cái)税改革方案(àn)研究时，对预售制、房地(dì)产税(shuì)、人(rén)地挂(guà)钩、金(jīn)融稳定、房企杠杆率等进行过长期系统的专项研究。（参考(kǎo)后来形成的专(zhuān)著《房地产周期》）　　

　　目录

　　1 中国内(nèi)地商品房预售制的前世今生

　　1.1 起源：分层销售(shòu)+“按(àn)揭”，霍英东(dōng)创造“卖楼花”模式

　　1.2 住房需求大、供(gōng)给量少(shǎo)，引(yǐn)进“卖楼(lóu)花”模(mó)式，形成“中国内地版(bǎn)预(yù)售制”

　　1.3 预售制(zhì)推动城市化进程，但背后潜(qián)藏的风险确实存在(zài)

　　2 国(guó)际经验(yàn)

　　2.1 美国：交付(fù)前预售资(zī)金第三方全(quán)程监管，交付时开发商凭(píng)验收凭(píng)证取得(dé)房(fáng)款

　　2.2 德国：可零首付购房(fáng)，提供期房烂尾险

　　2.3 英国(guó)：10％定金保险(xiǎn)保护机制，55％-80％房款(kuǎn)交房时(shí)支付

　　2.4 日本：为规(guī)范期(qī)房交(jiāo)易立法(fǎ)，设置期房(fáng)预付款保(bǎo)全措施

　　2.5 新加坡：买方资金由银行监管(guǎn)，享1年保修(xiū)期后付尾款

　　3 启(qǐ)示

　　正文(wén)

　　1 中国(guó)内地(dì)商品房预售(shòu)制的前世今生

　　1.1 起源：分层销售+“按揭”，霍(huò)英(yīng)东创造“卖楼花”模式

　　二十世纪五十年代在中国香(xiāng)港，楼宇出(chū)租是地产行业盛行的方式，但有(yǒu)着转(zhuǎn)让(ràng)难、出租资金周转期长等问题，分层(céng)销售孕(yùn)育(yù)而(ér)生。20世纪50年代，中国香港还未推行公(gōng)共(gòng)房屋(wū)制(zhì)度，许多人(rén)栖身于木屋或者其他(tā)临时住宅(zhái)，住房(fáng)的需求是相当高，不过大多数居民的储蓄很少(shǎo)。当时(shí)楼宇买卖(mài)多数(shù)以(yǐ)一整(zhěng)栋楼为单位，需要雄厚的资金(jīn)实力才能(néng)购买(mǎi)。虽然楼宇出租是中国香(xiāng)港地产行(xíng)业盛行(xíng)的(de)方式(shì)，但有着转(zhuǎn)让难、出租资金周转期长(zhǎng)等问(wèn)题。针对这一系列问题，不少地产(chǎn)商开(kāi)始(shǐ)探求新(xīn)的方式(shì)，如把楼宇契约切开，即“分契”，然后将(jiāng)楼宇分层出售。这(zhè)模式一经推行，购(gòu)买楼宇的市民数(shù)量有所增(zēng)加，开发商资金周转加快。

　　在(zài)分(fēn)层出(chū)售的基础上，将“按揭”模式(shì)引入房地产销(xiāo)售，霍英东创(chuàng)造“卖楼(lóu)花”模式。1953年(nián)底霍(huò)英东创办(bàn)立信置业有限公司(sī)，凭借商业直觉和多年经营杂货铺(pù)、海上(shàng)驳运业务的(de)经(jīng)验(yàn)，对(duì)于(yú)商品(pǐn)流(liú)通、资金周(zhōu)转有着独到的(de)见解，在(zài)努力寻求方(fāng)法加快自(zì)身资(zī)金(jīn)周转。当时其在购下(xià)九龙的一块地盘(pán)后，除了分层出售、还印(yìn)发(fā)售楼说明书，上有文字详尽说明楼宇的地势环境(jìng)、建(jiàn)筑材(cái)料、分层价格、订购方法等。此外，“卖(mài)楼花(huā)”是(shì)另(lìng)外一个亮点，即先收取买家的(de)订金(jīn)，采用类(lèi)似租金的(de)分期付款(kuǎn)形式(shì)，等(děng)新楼(lóu)落成时，收齐(qí)买家的(de)钱，买家就拥(yōng)有了自己的(de)房(fáng)产。这种方式减轻了民(mín)众购(gòu)房的资金压力，加速了房屋的建造和(hé)销售，也(yě)解决了制(zhì)造商的资(zī)金问题(tí)，降低投(tóu)资风险，在(zài)当时可谓是“双(shuāng)赢”的举措。“预(yù)售楼花+分期付款”的(de)销(xiāo)售模式成为当时中国香港房(fáng)地产市场(chǎng)的一大特色，纵观中国香港房地产市场的改革，“卖(mài)楼花(huā)”模(mó)式高效率(lǜ)地解决了核心的住房供不应求(qiú)的问题，使房市发(fā)展(zhǎn)进入(rù)新阶(jiē)段。

　　预售楼(lóu)花(huā)模式(shì)推动(dòng)了中国香港楼市几十年繁荣，但期间也出现过(guò)“烂(làn)尾楼”的情(qíng)况(kuàng)，但监管部门(mén)不断完善、规(guī)范化，建立(lì)健全的(de)监管机制，促进市场健康发展。例如，1960年(nián)，位(wèi)于大角(jiǎo)咀的一个楼盘(pán)因(yīn)建(jiàn)筑(zhù)费(fèi)用超支停(tíng)工，出现“烂(làn)尾(wěi)”情况。在1961年后，中国香港管理部(bù)门(mén)提(tí)升了对于(yú)预售(shòu)楼(lóu)花制度的(de)监管，即要求(qiú)开(kāi)发商在预售前(qián)，确保地价款已(yǐ)经(jīng)全(quán)部支(zhī)付，还要证明(míng)自身有资金等能(néng)力把项目完成，资金需放入律师(shī)所(suǒ)托管，支(zhī)取时需(xū)律所(suǒ)和建(jiàn)筑师的核准(zhǔn)。为了防止开发商、律所、建筑师等造(zào)假(jiǎ)，套取监(jiān)管账户资(zī)金，中国香港(gǎng)要(yào)求律师行在银行开设(shè)的(de)信托账户（监管账户）、开(kāi)发(fā)商操作等采取全透明化机(jī)制，且(qiě)银行的责任(rèn)上升，如出(chū)现房(fáng)屋“烂尾”情况，银行(xíng)将成(chéng)最(zuì)大(dà)风(fēng)险方，后续需自身推动项目完工。随(suí)着监(jiān)管体系逐步(bù)完善，出现“烂尾”的现象(xiàng)较少。

　　1.2 住房需求大、供给量少，引(yǐn)进“卖楼花(huā)”模(mó)式(shì)，形成“中国内地版预售(shòu)制(zhì)”

　　二十世(shì)纪九十年代，中(zhōng)国内地面临(lín)住房需求大和供(gōng)给量短缺问题，引入“卖楼花(huā)”制(zhì)度。建国以来，中国内地优先发展(zhǎn)重工(gōng)业，强调(diào)基础(chǔ)建设，这一导(dǎo)向使(shǐ)前(qián)期发展工业化的进程大(dà)于城市化进程，唯有解决住(zhù)房(fáng)基础等城市化配套问题，才能进一步推进城市化。但(dàn)当时推行的是(shì)“统一管理，统一(yī)分(fēn)配，以租养房”的福利分房(fáng)制度，住(zhù)房(fáng)市(shì)场发展起步较晚、增(zēng)速较慢，福(fú)利分房制(zhì)度也出现了分配不公(gōng)、效率低、配套差等(děng)问题(tí)，因此福利分房制度不再适用于当时(shí)的国情。叠加(jiā)房地产(chǎn)市场面临商品房的需求(qiú)量(liàng)大，而(ér)社会缺少(shǎo)大(dà)型房地产开发商，商品房供应(yīng)量小的困(kùn)境(jìng)，此时引入中国香港的“卖楼花”模式(shì)无疑是对内地房地产(chǎn)市场的一针强心剂。从1994年起，中国(guó)内地逐(zhú)步引进中国(guó)香港预售商(shāng)品房制(zhì)度，先后出台多(duō)项文件，大力支持国内房地产市场改革。例(lì)如，1998年，国务院出台《关于进一步深化(huà)城镇(zhèn)住房制度改革(gé)，加快住房建设的通知》文件，决定停止住房(fáng)无(wú)偿实物分配，逐步实行(xíng)住房分配货币化、住房供给商品化、社会(huì)化的住房新(xīn)体制，从计(jì)划(huà)经济(jì)下的福(fú)利分房(fáng)转向市场经济(jì)的商品(pǐn)房(fáng)。房地(dì)产市场采(cǎi)用预(yù)售制，允许开发(fā)商卖期(qī)房，解决(jué)了房企缺(quē)少资金和开发时间(jiān)周期长的(de)两大(dà)难题，开发商以预(yù)售款撬动(dòng)下一个项目的开发(fā)，形成滚动开发模式(shì)，住(zhù)房供应速度(dù)加快(kuài)。自此中国(guó)内(nèi)地开始房改(gǎi)货币化，中国人民银行等多(duō)方迅速出(chū)台(tái)相(xiāng)关的信贷政策，支持(chí)购(gòu)房者，极大(dà)作用推动了房地产市场(chǎng)的发展(zhǎn)。

　　引入中(zhōng)国香港“卖楼花”模式后，经调整(zhěng)形成契合中国内(nèi)地的商品房预售制(zhì)度。预售制的初衷是为了(le)缓(huǎn)解房企资金压力，加快(kuài)城(chéng)镇(zhèn)住房建(jiàn)设。具体来说，是指(zhǐ)房地产开发企业将正在建设中的房(fáng)屋预先(xiān)出(chū)售给购(gòu)房者，由购房者支付定金或房款的行为。区(qū)别于(yú)中国香港，在中国内地实践过程中(zhōng)，商品(pǐn)房预售(shòu)流程(chéng)为：房地产开发(fā)商(shāng)办理预(yù)售许可(kě)证-签订商品房买卖合同-进行备案登记(jì)和预告登记-交付房(fáng)屋。在(zài)购房过(guò)程中，购房者需要一次性付清(qīng)首付款，并采用银行贷(dài)款(kuǎn)的形(xíng)式一次(cì)性付清剩余房款，换言之，房屋(wū)未(wèi)建成，开(kāi)发(fā)商可(kě)能已拿到了全(quán)部(bù)购房款，这(zhè)点与中国(guó)香港的按照工(gōng)程进度付款有所(suǒ)不同。对中国内地的开发商而言，预(yù)售制商品房也开启了高周转、高杠杆的(de)运作模式(shì)。

　　1.3预售(shòu)制推动(dòng)城市化进程，但背后潜藏的风险确实存在

　　作为(wèi)中国内地商(shāng)品房(fáng)销售(shòu)的最主要(yào)方式，预售制(zhì)极(jí)大缩短房(fáng)企现金回笼周期，同(tóng)时增加(jiā)市场商品(pǐn)房(fáng)供应(yīng)，推动了城(chéng)镇化(huà)发展进程。预售制(zhì)在(zài)过去20多年对中国内地房地产市场的稳步发展起到(dào)了重(zhòng)要作(zuò)用(yòng)，不仅解(jiě)决了(le)房地产市场快速发展阶段的资金需求，也提高了居民居住水(shuǐ)平，中(zhōng)国内地城镇(zhèn)居民(mín)从筒子楼住到住宅小区，从全民蜗居(jū)到基本适居，住房事业取得巨大进步，数十(shí)年时间走(zǒu)完(wán)发达国家(jiā)几百年城(chéng)镇化(huà)路程。改革开(kāi)放以(yǐ)来(lái)，城镇化进程进入快速发(fā)展(zhǎn)时期(qī)。1978-2021年，城镇人口由1.7亿人增长(zhǎng)至9.1亿人，43年间(jiān)增(zēng)长4.4倍；1981-2020年(nián)，全国城市建成(chéng)区面积由(yóu)7438平方公里增长至(zhì)60721平方(fāng)公里，增长7.2倍。根据我们发布的(de)《中国住(zhù)房存量报(bào)告：2021》测(cè)算，1978-2020年中国内地城镇住宅存(cún)量从不到14亿平增至313.2亿平，城镇人均住房建筑(zhù)面积从8.1平(píng)方米增至34.7平方米，城镇住房套数从约3100万套增至3.63亿套，套(tào)户比从(cóng)0.8增至1.09。预售制(zhì)在当前已成为中国内地(dì)商品房销售最主要方式，2005年中国内地商品住宅期(qī)房销售面积占总销售面积(jī)的比重为63％，而(ér)2021年期(qī)房累(lèi)计销售面积达15.6亿(yì)平，比重上升(shēng)至(zhì)87％。

　　预售制(zhì)也推动了(le)中(zhōng)国内(nèi)地房地(dì)产行(xíng)业(yè)的发展。中(zhōng)国内地(dì)房地(dì)产历经二十多年长周期繁荣，行业各(gè)项指标大幅增长。1999-2021年，房屋(wū)新(xīn)开(kāi)工(gōng)面(miàn)积(jī)从2.2亿平(píng)增至19.9亿(yì)平，累(lèi)计上涨8.2倍，年复合增速10.6％。房地产开发(fā)投资(zī)完成额从(cóng)0.4万亿元(yuán)增至14.8万(wàn)亿元(yuán)，累(lèi)计上涨35.8倍(bèi)，年复合增速(sù)17.8％。商品房销售面积和销(xiāo)售金额(é)分别从(cóng)1.5亿平(píng)增(zēng)至17.9亿平、0.3万亿元增至18.2万(wàn)亿元，累计上(shàng)涨11.3、65.3倍，年复合(hé)增(zēng)速(sù)12.1％、21％。伴随房地(dì)产业的快速发展，房(fáng)地产企业(yè)从无(wú)到有、从(cóng)国企先(xiān)行到民企崛起，队(duì)伍(wǔ)逐渐壮大。2018年，房地产企业数量达9.8万个，比(bǐ)1998年的2.4万个增长3.1倍。

　　二十(shí)年来房地产也成为(wèi)拉(lā)动(dòng)中国内地经济高(gāo)增长的火车(chē)头。

　　1）从经(jīng)济(jì)增长渠道，房地产带动的上下游产业(yè)链特(tè)别(bié)长，高达(dá)50多个行业。2020年房地(dì)产及其产业链占GDP的(de)17.2％（完全贡献），其中房(fáng)地产业增加值占GDP的7.3％（直接贡(gòng)献），房地产带动产(chǎn)业(yè)链(liàn)占GDP的9.9％（间(jiān)接贡献），其中房地产对金融(róng)、批发(fā)、建材的带动最为(wèi)明显。

　　2）从投(tóu)资渠道，2020年(nián)房地产完(wán)全拉动的投(tóu)资(zī)占全社会(huì)固定资产投(tóu)资的51.5％，其(qí)中，房地产(chǎn)开发投资占固定资产投资的27.3％。

　　3）从金(jīn)融(róng)渠道(dào)，从房(fáng)地产(chǎn)贷款(kuǎn)占银行(xíng)各项贷款(kuǎn)余额的比重看(kàn)，2021年12月为27.07％，如果(guǒ)加上信托等通道(dào)业务，占(zhàn)比(bǐ)超过三(sān)分之一(yī)。从房地产融(róng)资存(cún)量占社融(róng)存量比重看，2021年12月(yuè)占(zhàn)比为18.76％。如果(guǒ)房企大面积(jī)违约，将导致银行不良(liáng)率大(dà)幅上升。

　　4）从居民(mín)财(cái)富效(xiào)应渠道(dào)，根据(jù)我们(men)的《中国住房(fáng)市值测算报告》，2020年中国住房市值为62.6万(wàn)亿美元，大于美国的33.6万亿美元、日(rì)本的(de)10.8万亿美元、英法德三国(guó)合计的31.5万(wàn)亿美(měi)元。从住(zhù)房市值占股债房市值的(de)比例看(kàn)，2020年(nián)中国为(wèi)66.6％，高于(yú)美(měi)国的27％、日本(běn)的(de)37％、英(yīng)国的49％、法国的(de)56％、德国(guó)的(de)64％。中国住房(fáng)市值(zhí)与股(gǔ)债房市(shì)值的(de)比(bǐ)例较高，主要是因为住房市值高，以及(jí)中国资本市场发育尚不成熟，直接融资比例(lì)较低，股票、债券市值(zhí)较低，居(jū)民投(tóu)资渠道缺乏。

　　不可(kě)否认(rèn)，预售制背后潜藏的(de)风险(xiǎn)确实存在，当前的负面效应愈发(fā)凸显。

　　从个人层面看，绝大(dà)部分商品是一手交钱(qián)一手交货，预售制(zhì)是对购买者的单(dān)方(fāng)面不公平制度，购(gòu)房老百姓几乎承担了所有(yǒu)商品(pǐn)不(bù)能交(jiāo)付(fù)的风险。比如，交(jiāo)房等(děng)待期一般为两(liǎng)年，在(zài)此期间，购房者不仅承担银行利息，还要承(chéng)担延迟(chí)交房、“一房二卖”、房(fáng)屋质量(liàng)、房产证延期(qī)办(bàn)理甚至不(bù)能(néng)交房等风(fēng)险。另(lìng)外，购房者和开发商之间的购房合同、购房者和银行的(de)按揭贷(dài)款合同是两个独立的(de)合(hé)同关系，如果开发(fā)商发生(shēng)违约，购房者只能根据购房合同向开发商(shāng)主张(zhāng)权(quán)力(lì)，但(dàn)依旧(jiù)需要(yào)根据按揭贷款合同按时(shí)向银行进行贷款偿(cháng)还，因此购房者承担的风险较(jiào)大(dà)。

　　从行业层面看，预(yù)售制助推部分房企过度举债、高杠杆扩张，资金(jīn)若(ruò)遇到下(xià)行周期，会(huì)引发资金链断裂、项目搁置等系列风险，进(jìn)行影响自(zì)身信(xìn)用和购房(fáng)者对(duì)行业的信心。

　　从金融层面看，银行作为按揭贷款的发放方，一旦房企因为市场波动(dòng)或(huò)经营不善，出现资金链(liàn)断裂等(děng)一系(xì)列问题，导致“烂(làn)尾(wěi)”等情况，而房企通过与购房者签订的预(yù)售合(hé)同和按揭合(hé)同，已经从(cóng)银(yín)行获得房款，如果购房者(zhě)丧失(shī)还款能力(lì)或短(duǎn)期不能还款(kuǎn)等，则风险完全由银行(xíng)承(chéng)担，银行将面临较大的坏账压力。

　　从监管角度看，购(gòu)房者的预售监(jiān)管资金去(qù)哪了？楼盘“烂尾”，归根结底两(liǎng)个字那就(jiù)是“没钱”，即没(méi)钱付(fù)工程款(kuǎn)。在2004版的《城市商品房(fáng)预(yù)售(shòu)管理(lǐ)办法》中明(míng)确规定(dìng)了开发企业预售商品房所得(dé)款项应(yīng)当用于有关的工程建设(shè)，商品房(fáng)预(yù)售款监管的具(jù)体办法，由房地产管理部(bù)门制定。但多年(nián)以(yǐ)来全国并没有统一的预售(shòu)资金监管规(guī)定，各地实行“一城(chéng)一(yī)策(cè)”。例如，太原(yuán)、昆明、重庆、长沙等城市重点监(jiān)管资金比例为总(zǒng)预售款的(de)15-40％左右，郑州、福州(zhōu)、合肥等城市则按照(zhào)项目的建安(ān)成(chéng)本乘以建筑面积(jī)或者项目工程总额报价计算(suàn)重点资金。而事实是，不(bù)少(shǎo)购房款未(wèi)进入监(jiān)管账户、或进(jìn)入监管账户(hù)后被挪用，导(dǎo)致楼盘(pán)没有资金(jīn)继续建(jiàn)设。收楼遥遥无期，月供(gōng)却被迫继续还款。那么，监管账(zh郑业成是否已婚 郑业成是几线演员àng)户(hù)资金如何被挪(nuó)走(zǒu)的(de)？实(shí)际上(shàng)，在过去(qù)房(fáng)地产(chǎn)大开发时代的(de)高周(zhōu)转背景下，抽调预售(shòu)款监管账户(hù)资(zī)金，是(shì)行业“潜规则”。比如工(gōng)程总(zǒng)承包方，以工程建(jiàn)设(shè)名义，获得监管账户拨付资金(jīn)，再由工(gōng)程方(fāng)将资金转给房企，而拨付的工(gōng)程(chéng)款，远超工程进度所(suǒ)需(xū)。通过这些方式套(tào)取的资金，在房企各地(dì)项目(mù)间流动，变(biàn)相加杠(gāng)杆，这样做提(tí)供了资金流动性，房企抽(chōu)调(diào)资金统筹拿地、还(hái)款和楼盘建设，形成一种资金循环(huán)高周转(zhuǎn)模式，但(dàn)一(yī)定程(chéng)度(dù)上(shàng)把风险(xiǎn)甩(shuǎi)给了购房者。

　　2 国(guó)际(jì)经验

　　整体来说，国外(wài)商品房预售制度呈现以下特点：

　　1）预付(fù)款保(bǎo)护(hù)：对于购房(fáng)者(zhě)预付资金，一般设(shè)有定金或(huò)预付款保(bǎo)护机(jī)制，如英国(guó)、日本；

　　2）预(yù)付款比重：要求购房者(zhě)支付的预付款比例(lì)相对较低(dī)，绝大部(bù)分房(fáng)款在(zài)房屋交(jiāo)付(fù)后开始支付；

　　3）预付款支付(fù)方式：预付(fù)款一般以定金(jīn)方式支付，或按工(gōng)程进度分期支付，或二者结合；

　　4）按揭(jiē)贷(dài)款方式：一般采(cǎi)用(yòng)两种(zhǒng)方式发放按揭贷款，一是按工程进度付款，按(àn)揭贷款(kuǎn)按照工程进度逐渐发放(fàng)，购房(fáng)者开始月(yuè)供；二(èr)是(shì)房(fáng)屋交付(fù)后发放按揭(jiē)贷(dài)款；

　　5）房(fáng)屋烂尾保护(hù)：为预售(shòu)商品房提(tí)供期房烂尾保险，在(zài)商品房出(chū)现重(zhòng)大延期(qī)或重大(dà)缺陷时，保障购房者权益；

　　6）房(fáng)屋交付保护：房屋(wū)交(jiāo)付(fù)质量的(de)保障有两(liǎng)种(zhǒng)方式，一是(shì)期(qī)房由政府或第三方验收合格并提(tí)供(gōng)验(yàn)收凭证后，开发商凭验收凭证取(qǔ)得购房者支付的房(fáng)款。二是开发商为(wèi)购房者提供一(yī)定的保修期，通常1-5年，保(bǎo)修期满，购房者支付尾款。

　　2.1 美(měi)国(guó)：交(jiāo)付前预售资金第三方全程监管，交付时开发商(shāng)凭验(yàn)收凭(píng)证取得(dé)房(fáng)款(kuǎn)

　　美国期房定金(jīn)一(yī)定期限内无条件返还(hái)，最低(dī)首付比例为(wèi)3.5％，交房前仅支付首付，其余房款交付后按揭还款(kuǎn)，交付(fù)前资金由第三方(fāng)全程监管，交(jiāo)付时开发(fā)商凭验收凭证取得房款。

　　定金及首(shǒu)付(fù)环节，定金比例一般为房款的1％-5％，首付比例最(zuì)低可(kě)低(dī)于3.5％，根据美国官(guān)方数据，2021年美国平(píng)均首(shǒu)付比例为12％。

　　余款支(zhī)付方面，除(chú)定金或首付(fù)外，购房者(zhě)在房屋交(jiāo)付后通过按揭贷款支(zhī)付剩余房款。

　　资金监管方面，美国为防止开(kāi)发(fā)商(shāng)挪用(yòng)资金(jīn)，购房者的(de)定金(jīn)及首付(fù)款由(yóu)第三方公证(zhèng)行或产权保险(xiǎn)公司的信(xìn)托账户监管(guǎn)。如果(guǒ)开发商倒闭导(dǎo)致楼(lóu)盘烂尾，购房者资金可通过申请仲裁取回，且(qiě)不承担(dān)任何(hé)责任(rèn)与(yǔ)损失(shī)。而(ér)开(kāi)发商在房屋建设(shè)过郑业成是否已婚 郑业成是几线演员程中的资金(jīn)全(quán)部来自银行，银(yín)行根据工程(chéng)进度向开(kāi)发商提供一(yī)定比例(lì)的贷款，由于(yú)开发(fā)商挪用资(zī)金直接损害银行利益(yì)，银行有充(chōng)分动机监管(guǎn)开发商施工进(jìn)度(dù)。开(kāi)发(fā)商在房(fáng)屋交付时需取(qǔ)得(dé)由政府相(xiāng)关(guān)部(bù)门经审查后发放的验收凭证(zhèng)，通过(guò)验收(shōu)凭证向银行得到购房者(zhě)支(zhī)付的房款(kuǎn)。

　　2.2 德(dé)国(guó)：可(kě)零首(shǒu)付购(gòu)房(fáng)，提供期房烂尾险

　　德国期房(fáng)可(kě)零首(shǒu)付购房，房款按建(jiàn)造(zào)工期进度支付，按揭按工期放(fàng)款(kuǎn)后还贷，房(fáng)贷利率采(cǎi)用固定(dìng)利率，开发(fā)商(shāng)或购房者可购买期房(fáng)烂尾(wěi)保险。

　　预售门槛方面，德(dé)国开发商在项目获批后即可(kě)预售房屋。签署购房合同前(qián)，购房(fáng)者(zhě)需支付约2000欧的定金并进行预约(yuē)公证，签订(dìng)合同后(hòu)定(dìng)金退还。如由(yóu)于(yú)任何(hé)原因(yīn)不能购买(mǎi)，定金按照德国法(fǎ)律全部(bù)退(tuì)还。

　　签署购房合同后，购房者需支付公证费和土地交易税，分别为房(fáng)屋(wū)售(shòu)价(jià)的1.5％-2％、3.5％-6.5％，两种费(fèi)用不包(bāo)含在(zài)购房款中，属于购(gòu)房附加费(fèi)。

　　首付方面，德国没有规(guī)定最低首(shǒu)付比(bǐ)例，可零(líng)首付购房。

　　余款方面，德国也采(cǎi)取按工期支付房款(kuǎn)的制度，一般分7笔进行支付，具体支付(fù)节(jié)点、比例因项目而(ér)异。一般来说，支付节点(diǎn)可分为公(gōng)证后(hòu)、主(zhǔ)体完工、内(nèi)部水暖电(diàn)路完工、窗户玻璃完工、室内清洁及墙(qiáng)面(miàn)完工、地板完(wán)工、全部完工(gōng)，支付(fù)比例可能是(shì)30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按揭方面，购房者可在支付(fù)房款前申(shēn)请(qǐng)房贷，房(fáng)贷利率(lǜ)采(cǎi)用(yòng)固定利率，银行按施工节奏(zòu)分(fēn)多次发放(fàng)贷款，每笔贷(dài)款给予购房者(zhě)一定使用期限，期限结束后，购房者开始还(hái)贷。

　　保险方面，德国保险公司针对(duì)期(qī)房(fáng)设计(jì)了(le)两种(zhǒng)保险，保险的功能是当房(fáng)屋(wū)出现重大(dà)延(yán)期或重大缺陷时，保险公(gōng)司保证开发商赔偿或(huò)修复，开(kāi)发商(shāng)破产，由保险公司(sī)负责相应赔偿。保险由(yóu)开发商或(huò)购房者(zhě)购买。

　　2.3 英国：10％定金(jīn)保险(xiǎn)保护机(jī)制，55％-80％房(fáng)款交房时支付

　　英国(guó)预(yù)售(shòu)制设有(yǒu)10％定(dìng)金保险保护机制，交房前付款(kuǎn)比(bǐ)例仅20％-45％，资金由买(mǎi)卖双方(fāng)律(lǜ)师(shī)严(yán)格(gé)监管。

　　订(dìng)立(lì)合同前，买卖(mài)双方(fāng)均有一名律师，负责(zé)沟(gōu)通期房交易中的房(fáng)产(chǎn)、资金、合同等(děng)各个环节，各环(huán)节(jié)内容确(què)认无误后签(qiān)订(dìng)首付(fù)交换合同。

　　定金(jīn)方面，英国设置了10％定(dìng)金保险保(bǎo)护机制，当开发商出现财务、经(jīng)营问(wèn)题(tí)时(shí)，购(gòu)房者10％的定(dìng)金(jīn)由(yóu)保险公司赔付，而超出10％的部分较难追回(huí)。

　　首付(fù)方面，首付(fù)比例通常(cháng)为10％-25％，首付需要在合同签订21天内支付。

　　余款支付环节，英国采(cǎi)取按工程(chéng)进度付款的方式(shì)，但是(shì)交房(fáng)前(qián)付(fù)款比例相对较(jiào)低，一般会在合(hé)同签(qiān)订6-24个(gè)月分别(bié)支付两笔5％-10％的款(kuǎn)项，即交房(fáng)前付款比例在20％-45％之间，剩余款项(xiàng)交(jiāo)房后支付。

　　交付环节，英国规定房屋必须经过(guò)房产公证公司的检验验(yàn)收后(hòu)才能交付，交(jiāo)付后方可按揭还贷。

　　资金监管环节(jié)，英(yīng)国期房(fáng)预售资金监管极为(wèi)严格(gé)，资金也由律师(shī)监管，在确认工程进度、支付相关(guān)款项过程中，由买房律师将资(zī)金转给卖方律师，卖方(fāng)律师转给(gěi)开发(fā)商，即资(zī)金在进(jìn)入开发商(shāng)账户(hù)前经过两道(dào)关口，有利于保(bǎo)障购(gòu)房者资金(jīn)安全。

　　2.4 日本：为(wèi)规范期房交易(yì)立(lì)法，设置期房预付款保全措施

　　日(rì)本期(qī)房交易(yì)立法，定金超5％或1000万(wàn)日元时(shí)，开发商必须完(wán)成“预售房(fáng)定金保全措施”，交房前付款比(bǐ)例不(bù)超房款的20％，开发商违约需返(fǎn)还(hái)定价(jià)并赔偿约(yuē)10％房款，交(jiāo)房后按揭(jiē)还款(kuǎn)。

　　立(lì)法方面，日本二战结束后由(yóu)于房屋供给(gěi)严重失(shī)衡，叠加法律空白(bái)，社会上“一房二卖”现(xiàn)象普遍，为此(cǐ)，日本政府1952年出台《宅地建筑物交易法》，经多次(cì)修订(dìng)，目前(qián)是唯一一部规范期(qī)房交易的法律(lǜ)。

　　定金(jīn)保护方面，根据(jù)日本《宅地建物取(qǔ)引业法(fǎ)》，对(duì)购房(fáng)者支付定(dìng)金(jīn)超过5％或(huò)超1000万日(rì)元的部(bù)分，法(fǎ)律要求开发商必须完成定金保全(quán)措(cuò)施才(cái)可预售。什么(me)是定金(jīn)保全措施？即(jí)买(mǎi)卖双方(fāng)签订(dìng)购房合同时(shí)，开发商向(xiàng)金融机构或指(zhǐ)定保证机(jī)构或保险机构签订定(dìng)金保证委托合同(tóng)，设置购(gòu)房者定金的保证或保(bǎo)险(xiǎn)，并将相应的保证金证明书交付(fù)给购房(fáng)者。除(chú)定金外，其(qí)他预先支付的购(gòu)房款也受该措施保护。若开(kāi)发(fā)商倒(dào)闭导(dǎo)致期房烂尾，购房者(zhě)可凭保证(zhèng)金证明书向(xiàng)金(jīn)融机构或保证(zhèng)机构或保(bǎo)险(xiǎn)公司兑付，同时，开发商需(xū)向购房者(zhě)赔(péi)付违约金，一般约为房价的10％。

　　房款支付环节，交房前只需支付最多不超20％的(de)定金，签订购房合同后，购房者即(jí)可向银行(xíng)申(shēn)请贷款，但(dàn)交房后才开始按揭(jiē)贷款，除定金外的(de)剩(shèng)余(yú)房款在交房(fáng)后开始支付。

　　2.5 新加坡：买方资金由银行监(jiān)管，享1年(nián)保修期后付尾款

　　新加坡期房(fáng)购房者(zhě)违约可返还相当于3.75％房(fáng)款(kuǎn)的订金，首付比例(lì)20％，余(yú)款(kuǎn)按工程进度支付，所(suǒ)有资金(jīn)进银行专门项目资金账户，交房后满1年保修期后支付15％尾款(kuǎn)。

　　订金(jīn)支付(fù)环节，新加坡开发商有统一的选购权(quán)合同以及订金返(fǎn)还机制，即OTP，签订OTP后需(xū)支(zhī)付5％房款作为(wèi)订金，OTP有(yǒu)效期14天，执行(xíng)OTP则(zé)进一(yī)步签订购(gòu)买合同(tóng)，不执行OTP则退(tuì)还(hái)3.75％的房款。

　　首(shǒu)付比例方面，签订购(gòu)房合(hé)同后，购房者需支付15％的首付及印(yìn)花税，同时购(gòu)房者(zhě)向银(yín)行申请按(àn)揭贷款。

　　余款支付上，新(xīn)加坡期房同样采取按(àn)工程进(jìn)度付款的方式(shì)，《发展商条(tiáo)例(lì)》对期房付款流程做了统一详细规(guī)定，要求所有开发商遵守，支付节点一般为合同签订后(hòu)、地基完工(gōng)、框架完工、管道门窗等完(wán)工(gōng)等，支付比(bǐ)例约为20％、10％、10％、5％、25％。银行按(àn)揭贷款(kuǎn)也依照(zhào)工(gōng)程进度放款，月(yuè)供在此过程中随着放出贷(dài)款(kuǎn)的增加(jiā)而增加，未(wèi)放款部分无需月供。

　　资金监(jiān)管方(fāng)面，购房者的订金(jīn)与付款(kuǎn)会存入(rù)银行专门的(de)项目资(zī)金账户，账户资金(jīn)提取(qǔ)须与房屋(wū)建设有(yǒu)关。房(fáng)屋交付后，购房者享受1年(nián)的房屋(wū)保修(xiū)期，此后(hòu)购房者支付15％的尾款。

　　3 启示

　　一，短期(qī)来看，当前房地产到(dào)了政策出手临界(jiè)点，重点是保(bǎo)交楼和房企重组。一方面(miàn)，加大(dà)对刚(gāng)需(xū)和改善(shàn)型需求的(de)支持力度，长短兼(jiān)顾妥善应对局部停贷(dài)现象(xiàng)，重点是保(bǎo)交楼保复工保民生(shēng)，给(gěi)予强有力的金融工(gōng)具支持。另一方(fāng)面，从郑业成是否已婚 郑业成是几线演员现在(zài)起，对还在正常运转的房企(qǐ)包括民营企业，加大支持力度，由优质房企(qǐ)牵头并购重(zhòng)组整个行业(yè)，为每(měi)个房企配套AMC和财(cái)团，给予金融工具(jù)配套。

　　二(èr)，中期来看，应充分估计形(xíng)势复杂(zá)性和人性复杂性，兼顾化解停贷(dài)、复工保交楼、重组房企债(zhài)务、恢复市场信心(xīn)以及(jí)长效机制。长效机制四大关键是推动城市群战略、人地挂钩(gōu)、金融中性稳定和房地产税。定金环节，建(jiàn)立开发商(shāng)违约(yuē)后定金保(bǎo)护机制，如将已支(zhī)付定金冻结至房屋交(jiāo)付阶(jiē)段，保障购房者(zhě)定金安全。签订合同环(huán)节，鼓励保险(xiǎn)公司介入(rù)，为房屋重大(dà)延期(qī)以及重大(dà)缺陷等情况提(tí)供充分的保(bǎo)障。余(yú)款支付环节，建(jiàn)立按工程进(jìn)度付款(kuǎn)机制或交房后按揭(jiē)贷款机制，充分保护(hù)购房(fáng)者的权益。资金监管(guǎn)环节，引(yǐn)入独(dú)立(lì)于开发商、银行的第三方资金监管机构，或由政(zhèng)府相关(guān)部门直接监管(guǎn)，以此防止资金挪用现象。交付(fù)环(huán)节，建(jiàn)立商品房保(bǎo)修期制度。保修期(qī)内，开(kāi)发商应对房屋质量问题全权负责、免(miǎn)费维修，购房者在保修期结束后支付尾(wěi)款。

　　三，长期(qī)来看，取消商品房预售制是大势所趋。一方面，98年房改时，全国缺房(fáng)子，开发商(shāng)缺(quē)钱，预售(shòu)制是权宜之(zhī)计，现(xiàn)在全(quán)国套户(hù)比超过(guò)1，从大(dà)开发(fā)进入存量时代，对购(gòu)房民众(zhòng)不公平的预售制已经过时了(le)，该取消了(le)，改为现房销售。另(lìng)一方面，取(qǔ)消预售制，改(gǎi)为现房(fáng)销售，开(kāi)发商将拼的不是五花八门、眼花缭乱、不知道能(néng)不能(néng)兑现的(de)营(yíng)销手段，而是所见即所得的过硬的产品质量和诚信，这才是(shì)对购房民众的最根本最实质的保障，这样将极大的提升开发商的建筑质量，实现良币驱逐(zhú)劣币(bì)。

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