5月(yuè)以(yǐ)来，房地产板块个股多出现小幅上涨，截至5月10日收盘(pán)，中信(xìn)房地产指数本(běn)月(yuè)涨(zhǎng)幅(fú)约(yuē)为(wèi)2％。而以公(gōng)募基金(jīn)为代表(biǎo)的机(jī)构对(duì)于这一板块已经在悄然布(bù)局。数据显示，以南方和华(huá)夏的两(liǎng)只老牌ETF基金为例，5月9日时所公布的(de)总份(fèn)额均较4月28日时有(yǒu)小幅增长。根据基金(jīn)一季报统计，龙头与地方国企央企获得增持，持(chí)仓数量占流通股比重增幅五只个股分(fēn)别为华发(fā)股份+3.40％、滨(bīn)江集团+1.71％、中新集团+1.49％、卧龙(lóng)地产+0.97％、招商积余+0.92％。

　　公、私募配(pèi)置房地产或“底部(bù)回升”

　　行业红利时代已(yǐ)过 精(jīng)耕细(xì)作成共识

　　从公(gōng)募(mù)基(jī)金对房地产的配置(zhì)看，2019年末，公募(mù)所持有的房地(dì)产行(xíng)业标的市(shì)值约1188亿元，占(zhàn)其(qí)所(suǒ)持(chí)股票市值的4.66％左右；2020年市场表(biǎo)现出色，但公(gōng)募所持(chí)房地产公司(sī)市值在(zài)股票资产(chǎn)中(zhōng)的占比却断崖式下跌至1.85％；2021年(nián)，这一数值更是进一步(bù)降至1.56％。

　　不(bù)过2022年(nián)终于出现了三年(nián)来(lái)的首(shǒu)次回升(shēng)，年底这一数值从1.56％升(shēng)至(zhì)1.65％。与此同时，公募对房地产行业(yè)的持股比例也同(tóng)步回升，从2021年底的6.94％提高到(dào)2022年末的7.03％。

　　这样的势头似乎在今年一季(jì)度得以延续。数据(jù)统(tǒng)计显示，公募(mù)重仓(cāng)持有房地产板块一(yī)季度市值TOP15门槛为1.6亿元(yuán)，较2022年四季度(dù)提升6.71％。持(chí)仓市值前五个股分别为保利发(fā)展、招商(shāng)蛇口、万科A、华发股份(fèn)、滨江集(jí)团(tuán)，持仓市(shì)值占板(bǎn)块比重合(hé)计达(dá)47.29％，环比下降3.05％。

　　从中不难发现(xiàn)，公募(mù)对于房地产(chǎn)的投资愈(yù)发(fā)有集中于龙头的趋势。Wind显示(shì)，在(zài)公(gōng)募基金一季(jì)报汇总的(de)重(zhòng)仓股(gǔ)中(zhōng)，房地产(chǎn)板块排(pái)名最高的是保利发展，在基金(jīn)重仓第33位(wèi)。排名第二的是招商蛇口(kǒu)，排在(zài)第78位。而(ér)老牌(pái)龙头股万科A排在第96位(wèi)。对比去(qù)年(nián)四季报，变化之(zhī)处首先在(zài)于(yú)几只房地产龙头股(gǔ)从排位上看均有退(tuì)步，尤其是(shì)万科最为(wèi)明显；其次是金地集团退(tuì)出百大之(zhī)列。但考虑到房地产是(shì)复(fù)苏链(liàn)上(shàng)最(zuì)后(hòu)一环，且首季并(bìng)非(fēi)行业销售旺季，其(qí)传导到二(èr)级市场乃至(zhì)机构持仓(cāng)上还需要时间周期。

　　形成共识的是，经济(jì)圈(quān)判断房地产已经进入大分(fēn)化时代，一(yī)二线城(chéng)市好于三四线城(chéng)市。而(ér)映(yìng)射到二级市场(chǎng)投资上(shàng)，配置(zhì)房地产行业轻松(sōng)收获(huò)行业贝(bèi)塔(tǎ)的红利期一去不返了(le)。“如果按照(zhào)产业周(zhōu)期来分类，包括房(fáng)地产等几类行业在盖特纳曲(qū)线里(lǐ)属于成熟期或者衰退(tuì)期的(de)行业，传统认(rèn)知(zhī)上没有什么(me)投资机会的(de)。但在这(zhè)几年特(tè)殊的行情(qíng)里包括(kuò)煤炭、电解铝等类似的行业也出现了一些(xiē)机会，背(bèi)后的逻辑(jí)是供给侧(cè)发生了更大的变化。”一不愿(yuàn)具名(míng)的上海(hǎi)公募(mù)基金经(jīng)理指出。

　　不过也有(yǒu)公募人士持谨慎乐观态度：“行业前几(jǐ)年17亿～18亿平方米的年销(xiāo)售面积很难再出现(xiàn)了，2022年(nián)光是(shì)居(jū)民存款(kuǎn)数量增(zēng)加了15万亿元。中国存量有400亿平方米建筑面(miàn)积，考(kǎo)虑存量地产的(de)更新(xīn)，也有(yǒu)近(jìn)10亿(yì)平方米。需求端还需要(yào)有(yǒu)一定的(de)政策出来去刺(cì)激购房(fáng)。”

　　宝盈(yíng)基金(jīn)房地产研究员吕功绩也指(zhǐ)出：“时至今日，无论(lùn)从城镇化(huà)的进程，还是人(rén)均住房面积（接近(jìn)30平(píng)/人），我国均已告(gào)别住房(fáng)短缺时代，而目前居民(mín)的杠杆率和(hé)房价收入(rù)也不支撑每年(nián)18万亿元的销tan1等于多少，tan1等于多少兀售额，以(yǐ)及过快上行(xíng)的(de)房价，因而行业(yè)高增的时代已经过去，未来(lái)行业的需求或将回落，在此过(guò)程中，伴随着地产的高杠杆属性(xìng)，就很容易出现信用风险问(wèn)题（类似(shì)2022年的民营地产爆雷），行业进入到供给侧出清的过程(chéng)。这个过程中，综(zōng)合竞争(zhēng)力(lì)强的公司就能够通过大鱼吃小鱼(yú)的方式，获得市(shì)占率的提升。当行(xíng)业(yè)需求(qiú)见顶(dǐng)回落(luò)时，行业的贝塔已经(jīng)过(guò)去了，但不(bù)代表没(méi)有投(tóu)资机(jī)会，机会在于城(chéng)市(shì)、位置、产品(pǐn)的阿尔法，而(ér)对应到股票投资，就是强竞争力(lì)公(gōng)司的(de)阿尔法(fǎ)。”

　　或许也(yě)是基于(yú)这样的认(rèn)识转(zhuǎn)变，精耕细作个股(gǔ)成为公募(mù)乃至(zhì)整体机构的务实之举。

　　机构配(pèi)置房(fáng)地产“风物长宜放眼量”

　　头(tóu)部央国(guó)企、优质区域性标的(de)成香饽(bō)饽

　　5月以来，房地(dì)产板块个股多出现小幅(fú)上涨，截至5月10日(rì)收盘，中信房地(dì)产(chǎn)指数(shù)本月涨幅约为2％。从具体的(de)个股来看(kàn)，《红周刊》利用Wind统计(jì)申万房地(dì)产板块个股，在(zài)纳入统计(jì)的124只房地产(chǎn)类(lèi)标的股中，本月以来实现股(gǔ)价上涨的达到了(le)81家(jiā)。

　　其中(zhōng)，上述时间段恰好(hǎo)排名(míng)前(qián)五的公司月内涨幅(fú)超过(guò)了(le)10％，它(tā)们(men)分别是上实发展、浦东金桥、*ST泛(fàn)海、华夏幸(xìng)福、荣安地产。排名(míng)第一的上实发展，五(wǔ)一假期归来后日(rì)成交量明(míng)显放(fàng)大，4日、5日连续两个交易日收出涨停。从该股的基本面来看，上(shàng)实(shí)发(fā)展tan1等于多少，tan1等于多少兀的(de)主营(yíng)业(yè)务为房地产开发与经营。公(gōng)司的主要产品及服务为(wèi)房地产(chǎn)销(xiāo)售、房地产(chǎn)租赁、物业管理服务、工程项目、酒(jiǔ)店经营(yíng)。从(cóng)业绩数据来看，2022年(nián)，其实(shí)现营业收入52.48亿元，比上期减少47.85％，归母净利润1.23亿元，同比(bǐ)下降33.24％。2023年第(dì)一季度，其实现营业总收入27.87亿元，同比增(zēng)长183.02％；归母净利(lì)润2.86亿元，同(tóng)比扭亏。

　　不过从(cóng)十大流(liú)通股股东来(lái)看，各(gè)类(lèi)机构都有对其布局的(de)例子。以3月(yuè)31日时(shí)的首(shǒu)季十大流(liú)通股股东来看， 具体(tǐ)包括公募的上银基金、私募的(de)迎(yíng)水文(wén)龙、中(zhōng)央汇(huì)金、长城资产(chǎn)管(guǎn)理公司等都(dōu)跻身前十的行列。

　　巧合的是，涨幅(fú)暂时排名第二的浦(pǔ)东金桥也(yě)是上海本地房企，其第一季度的收入利润规模大幅度复(fù)苏。究其原因，一方面是该公司后疫情时代出租率复苏至(zhì)近年来最高，另一(yī)方面(miàn)则是(shì)公司拿地结(jié)算持续性向好，从数字上看，一季度(dù)新增虹口135、138住宅地块(kuài)，总建(jiàn)筑(zhù)面积约54万平方米。

　　在这(zhè)样的业绩势头向好背(bèi)景下，自(zì)然也吸引(yǐn)了(le)知名机(jī)构在其中(zhōng)持续驻足。从第(dì)一(yī)季度十大流通股股东来(lái)看，知名私募高毅(yì)邓(dèng)晓峰的两只产品依然在前十中，这也(yě)是连续第三个季度他有的两只产品杀入前十。同时(shí)榜单(dān)中还有一支(zhī)大名(míng)鼎(dǐng)鼎的QFII阿布扎比投资局，其当季还小幅增加了持股(gǔ)。

　　除(chú)去上述(shù)两家上海区域性地产公司外，荣安地产则是主要布局(jú)在深圳的地产公司，一(yī)季报交出的也(yě)是一份报喜(xǐ)的成绩单：首季公司实现营(yíng)业(yè)收入51.85亿元，同比增长35.51％。归属于上市公司股东的(de)净利润6.48亿元，同比(bǐ)增长31.27％。

　　从机构态度(dù)来看，《红(hóng)周刊》注意(yì)到两只(zhǐ)公募指基首季新杀(shā)入十(shí)大(dà)流通股股东(dōng)行(xíng)列。具体(tǐ)说来， 南方中证全指房地产ETF上榜排名(míng)第七(qī)位，富国中(zhōng)证指(zhǐ)数(shù)1000增强则(zé)排名(míng)第九位，此外联(lián)袂(mèi)出现的机构(gòu)还有QFII高盛(shèng)国际和私募迎水聚宝。

　　接受(shòu)《红周刊》采(cǎi)访时，兴证全(quán)球基金相关人士分析：“经历(lì)过行(xíng)业洗(xǐ)牌和兼(jiān)并重组后，龙头的价值更为笃定(dìng)突出；从拿地端看，2022年土地市(shì)场大(dà)幅降温(wēn)，优质土(tǔ)地供给较多（券商测算对应潜在毛利率在(zài)25％以上，目前房企(qǐ)的利润率仅20％），绝大多(duō)数房企(qǐ)受限于信用问(wèn)题或(huò)者资金紧张没(méi)法(fǎ)拿地(dì)，龙头(tóu)房企趁机获取低成本土地，龙(lóng)头房(fáng)企的拿地力(lì)度（拿地金额/销售(shòu)金额）基本在30％以上；从融资上看，龙头(tóu)房企杠杆率较低，净负债率基本在70％以下(xià)，而其(qí)他房企的净负债率普遍都在100％以上，加(jiā)杠(gāng)杆空间有限，从(cóng)融资(zī)成(chéng)本看，龙头(tóu)房企的融资(zī)成本不断下(xià)滑，基本(běn)在3％、4％左右；对应到(dào)2023年的销售，龙头房(fáng)企明显(xiǎn)跑赢行业(yè)，1～4月百强房(fáng)企的(de)销(xiāo)售额(é)增速为9％，而TOP14的销售额增(zēng)速为29％。”

　　需要强调的是，在当前中特(tè)估的浪潮下，央国企地(dì)产股(gǔ)或(huò)存在(zài)发(fā)展(zhǎn)的大好机会。中信(xìn)证券指出(chū)：“房地产行业的结构性(xìng)机(jī)会依然(rán)存(cún)在，少(shǎo)部(bù)分公司(sī)尤(yóu)其是(shì)央(yāng)企(qǐ)占据显著优(yōu)势，其主要又体现(xiàn)为库存(cún)的(de)优势。央(yāng)企地产公司，现阶段表(biǎo)现出较低的融资成本，优质(zhì)的开发资源和良好的不动(dòng)产资产运营能力的(de)多重竞争优势。”

　　“即使没有(yǒu)中(zhōng)特估，国央(yāng)企(qǐ)相较于民营地(dì)产公司也是更有优势的。”吕功绩强调，“对(duì)于减值(zhí)、土地资(zī)源债(zhài)权债务关系等问题，市场对民营房开企业的资产会(huì)有(yǒu)更多担忧和质疑，所以在这一轮行业出(chū)清的过程中，央国企(qǐ)相较于民企来说估值的修复更明显。中特估的(de)角度(dù)从中(zhōng)长期的维(wéi)度看，行业的逻(luó)辑在于集中度提升后(hòu)，行业进入高质量发展阶(jiē)段，具(jù)备较快速发展阶段更稳定(dìng)且可(kě)预期的盈(yíng)利和现金流(liú)创(chuàng)造能力，以此(cǐ)带来估值中枢的提升，应该关注估值相(xiāng)对较低，企业自身资产(chǎn)的质量好、运营能力强、可以(yǐ)创造持续(xù)现金流(liú)的(de)企业。”

　　“存量时代中行(xíng)业普涨的概率比较低，行业内部将(jiāng)出现分化(huà)，要关(guān)注将受(shòu)益于(yú)行业集中度提升的(de)头部公(gōng)司(sī)。”星石投资(zī)首(shǒu)席研究官方磊也表示(shì)。

　　顺应(yīng)机构这一思路的话，或(huò)许还(hái)是(shì)保利(lì)发(fā)展、招商蛇口等国(guó)资背景龙头前途更(gèng)为光(guāng)明(míng)。不(bù)过国投瑞银基金(jīn)投(tóu)资部(bù)副总(zǒng)监綦(qí)傅鹏(péng)表示：“需(xū)要客观地去持续观察国企央企在三个方(fāng)面是否可以维持，首先是融资成本保(bǎo)持低位，其(qí)次是销售份额持续提(tí)升，再次是拿地份(fèn)额持续提升(shēng)。”

　　复苏速(sù)度缓(huǎn)慢

　　机构需要多(duō)给一些(xiē)耐心

　　而(ér)《红周刊》也(yě)根据房(fáng)企一季(jì)报梳理发现，对于2022年的业绩出现的整体下滑，2023年一(yī)季度的(de)业(yè)绩分化更趋明显，保利发展、滨(bīn)江集(jí)团等房企(qǐ)营收、净利均实现(xiàn)了业(yè)绩的回正，甚至是较(jiào)大增速的(de)增(zēng)长。而这些公司也是机(jī)构的重仓对象。

　　对此，知名房地产业(yè)内人士张宏伟向《红(hóng)周刊(kān)》分析表示(shì)，业绩出现明显(xiǎn)改善的房企，主要(yào)是(shì)因为过去两三年时间，尤其是在2021年下半年民营房企不(bù)怎么(me)投资拿地之后，国有企业仍在(zài)持续性地拿地，且主要集中在核心城市，投资力度较大。投资(zī)的驱动能够推动房企销售业绩的增长，从(cóng)而在2023年(nián)一季(jì)度市场恢(huī)复但仍处于调(diào)整的过程(chéng)中，能(néng)够保(bǎo)有一个正(zhèng)增长。

　　不过张(zhāng)宏伟同时也提(tí)醒表示，在房地产的复苏过程中，还面临着一些不确定性。其实整个市场从四月份开始又在(zài)往下(xià)掉。除了(le)杭州(zhōu)、成都等极个(gè)别城市四月环比三(sān)月相(xiāng)对(duì)表现(xiàn)较好之外，包括北京(jīng)、上海在内(nèi)的绝(jué)大(dà)多数城市都出现环(huán)比(bǐ)下滑的情况。而现在五月(yuè)的(de)市场(chǎng)表现也不太乐观。按(àn)照(zhào)现(xiàn)在的经济状况、收入情(qíng)况，以及市场的去库(kù)存(cún)压力、企业的资金面压力，可能会出现，到(dào)六月份房企(qǐ)为了半年(nián)报(bào)冲业绩出现市场的(de)短(duǎn)期反弹外的一个市场乏(fá)力现象。也就是(shì)说，第二季度、第(dì)三季度增长不确定(dìng)性的压力仍旧(jiù)较大。

　　上海利(lì)檀投资(zī)董(dǒng)事长陈昊扬也向《红周刊(kān)》指出，现在整个房地产以及其(qí)上下游产(chǎn)业链的复苏速度都比想象的要慢(màn)很多，我们要多给一些(xiē)耐心，这个(gè)时候，在房地产以及上下游就(jiù)不是(shì)赚(zhuàn)快钱的时候，只能(néng)赚他基本面的钱。但这也意味着，只有(yǒu)极为少数的、做(zuò)得比同行好得多的企(qǐ)业，会(huì)伴随整个行业的弱复苏，业(yè)绩会逐步体现出来。所(suǒ)以只(zhǐ)能耐心地去等待它的基本面不断地凸显出来，这需要时间。

　　（本文(wén)已刊发(fā)于5月(yuè)13日《红周刊》，文中(zhōng)提(tí)及个股仅为举例分析，不做(zuò)买卖推荐(jiàn)。）

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