导读(dú)

　　黄金二十年之后，当下中国地产步入大分化时代而非停滞(zhì)期。

　　要点

　　过去(qù)二十年是(shì)中国房地产市场(chǎng)黄金(jīn)二十年。2019-2021年，连续三年商品住宅销售面积超15亿平，足够4000万(wàn)家庭入住。恰逢近(jìn)年(nián)地(dì)产持续低景气，有关中国地(dì)产是(shì)否(fǒu)过剩的(de)讨论日益热烈。

　　拨开迷(mí)雾，本文(wén)试(shì)图厘清中国(guó)城(chéng)镇存量住宅真(zhēn)实情况(kuàng)，据此判断中(zhōng)国(guó)未来地产趋(qū)势。

　　有媒体渲(xuàn)染中国地(dì)产(chǎn)存量极度过剩，事实是否如此？

　　住(zhù)建部(bù)披(pī)露全国有近6亿栋房屋建(jiàn)筑，第七次(cì)人口(kǒu)普(pǔ)查调查数据(jù)显示城镇家庭(tíng)户(hù)人(rén)均住宅间(jiān)数为1.06间。市场陷入怀(huái)疑(yí)，中国房子是否真的过剩(shèng)？

　　事(shì)实上住建部披(pī)露的近6亿(yì)栋城乡房屋建筑中(zhōng)，城镇建筑占(zhàn)比不(bù)到一(yī)成，其(qí)中(zhōng)还包括大量城(chéng)镇非住宅建筑，如商业(yè)办(bàn)公楼、学校等，因此6亿栋(dòng)房屋中城镇(zhèn)住宅占(zhàn)比极低(dī)。

　　七普显示(shì)中国城镇居民(mín)人均住宅间数为1.06间，但居(jū)住舒适不是人均一间房所能满足(zú)，它与房屋质量、居住面积、配(pèi)套(tào)设施(shī)等因素密(mì)切相关。中国的人均住宅间数较发达国家还有(yǒu)很大差距。人均住宅间数(shù)大于1同样不意味着中国住宅市场已经饱和。

　　我们测算发现(xiàn)中国城镇(zhèn)居民户均1套房，其(qí)中每(měi)户持(chí)有(yǒu)商品住宅仅0.64套。

　　目(mù)前并(bìng)无直接公布中国(guó)家庭户均住(zhù)宅的数据，我们(men)根(gēn)据商品(pǐn)住宅套数、商(shāng)品住宅(zhái)占比和城镇家(jiā)庭(tíng)户数，计算出城镇家(jiā)庭住宅套户比。

　　测算(suàn)结(jié)果显示，目前城镇(zhèn)家庭户(hù)均拥(yōng)有(yǒu)0.86套(tào)房，其中0.54套为商品(pǐn)住(zhù)宅。若期(qī)房顺利交付，直至2024年，中国每户(hù)城镇家(jiā)庭才拥(yōng)有(yǒu)1套住宅(zhái)，其中商业住(zhù)宅仅0.64套。

　　户均(jūn)一套房(fáng)似乎意(yì)味着户户(hù)有房，然而事实上中(zhōng)国住宅市(shì)场供需并(bìng)不平衡(héng)。

　　国际数据显(xiǎn)示(shì)，成(chéng)熟(shú)房地产市场(chǎng)的住宅(zhái)套户比会大于1，在(zài)1.1左右。

　　之所以说不平衡，是因为户均(jūn)一套房无法满(mǎn)足流动人(rén)口的租赁和置业(yè)需求。全国总人(rén)口(kǒu)的近三(sān)成都是流动人口(kǒu)，流动人口会选择在大城市(shì)租房挣钱，在(zài)老家买房，从而产(chǎn)生了额外的(de)住宅需求(qiú)。

　　即(jí)便(biàn)户均(jūn)一套房，中国未来(lái)地产仍有(yǒu)四大新增需求动力。

　　第一，户(hù)均(jūn)人口(kǒu)规模缩小，一人户、两人(rén)户占比(bǐ)不(bù)断增加，导致(zhì)家庭户数(shù)增(zēng)多。小家庭(tíng)化趋势将延续，带来(lái)新户购(gòu)房需求增长。

　　第二，经济板块的分化日益(yì)明显(xiǎn)，区(qū)域经(jīng)济(jì)资源分配的再集中吸引着(zhe)人口流入，人口(kǒu)净迁入城市的新增住(zhù)宅需(xū)求有望持续旺盛。

　　第三，30％左右的家庭住在2000年(nián)以前建成的住宅中，涉及超(chāo)9000万家庭、81亿平方米的(de)住(zhù)宅建(jiàn)筑面(miàn)积。促成“老破小”住宅的改(gǎi)造势在(zài)必(bì)行。

　　第四，中(zhōng)国的人均(jūn)住宅间数与人(rén)均住宅建(jiàn)筑面积(jī)均较发达(dá)国家有着不小差距，“住上更大房子”的改善性需求正在不断(duàn)增加。

　　黄金二十年(nián)之后，当下中国地产步(bù)入(rù)大分化时(shí)代(dài)而非停滞(zhì)期。

　　如果说过去(qù)二(èr)十年是中国地产黄金发展期，地产矛盾更多体现(xiàn)为住宅供给(gěi)存(cún)在(zài)不足，这是(shì)过去二十年(nián)房价快速上(shàng)涨基石。那(nà)么当下房地产大分化(huà)时(shí)代已至，大分化时代下地产矛盾则更多体现在住宅质量供(gōng)需冲突。

　　地产大分(fēn)化必将体现(xiàn)在(zài)不同(tóng)能级城(chéng)市之间(jiān)，不同区(qū)域板块之间，不同品质(zhì)住(zhù)宅之间(jiān)。

　　目录

　　正(zhèng)文

　　引(yǐn)言

　　不(bù)久(jiǔ)前，官方披露(lù)全国已有(yǒu)近(jìn)6亿栋房屋建(jiàn)筑(zhù)，引(yǐn)发热议。从2月以来，各大城市二(èr)手房挂牌量突然激增，引发一阵二手房的“抛售(shòu)潮”。

　　让(ràng)市场(chǎng)不(bù)禁担心(xīn)，中(zhōng)国的房子是否已经过剩？

　　中(zhōng)国城(chéng)镇住宅到底是供给过剩，还是供需(xū)平衡(héng)，或是仍然(rán)存在不足？可惜由于住(zhù)宅存量数据并(bìng)未(wèi)公布，我(wǒ)们(men)无(wú)法直接知晓(xiǎo)具体情况(kuàng)。

　　拨开迷雾，我(wǒ)们测算出中国城(chéng)镇家庭户均(jūn)拥有(yǒu)住宅套数，回答当(dāng)前的房子是(shì)否真的过剩了？据此(cǐ)判断未来(lái)房(fáng)地(dì)产(chǎn)市场会如何(hé)发展。

　　一、如何有效观察中国户均(jūn)拥有住宅数量

　　（一）中国住(zhù)宅数(shù)量过剩(shèng)的(de)直观判断站不住脚

　　今年2月，在以全国自然灾害综合风险普查工作情况为主题的新闻发(fā)布会上，负责人对外(wài)披露：“住宅城乡建设(shè)行业获取了全国近6亿栋城(chéng)乡房屋建筑数据(jù)以及80多万(wàn)处市政设施数据。”

　　14亿人住6亿栋房屋建(jiàn)筑，平均每栋建筑住不到3人，住宅市场看似已(yǐ)经过剩。

　　在这(zhè)近6亿(yì)栋房屋建筑中，农(nóng)村房(fáng)屋占9成以上，以栋数计算的城镇房屋实际仅有4700多万栋(dòng)，还包(bāo)括(kuò)了(le)大量商(shāng)业(yè)楼(lóu)、写字楼(lóu)、学校(xiào)、医院等(děng)非住宅。总的算(suàn)下来，住宅占比并(bìng)不大。

　　第(dì)七次(cì)人口普查数据公布了中国城(chéng)镇家(jiā)庭户人(rén)均住宅间数为(wèi)1.06间，其中城(chéng)市家庭(tíng)户居民人(rén)均0.99间，乡镇家庭户居民人均1.18间。

　　人均住(zhù)宅(zhái)间数大于(yú)1，看似意味着人人(rén)都有房间居住。

　　居(jū)住水(shuǐ)平(píng)不仅与房间数量有(yǒu)关，更与房(fáng)屋质量(liàng)、居(jū)住面积、配(pèi)套设施等连云港灌南邮编号是多少因素密切相(xiāng)关(guān)。单单从人均住宅间(jiān)数(shù)不能(néng)完(wán)全反映出城镇居民的居住水平。

　　中(zhōng)国主要是以家庭为单位购买成套(tào)住宅，一套设施(shī)齐全的住宅才是城(chéng)镇居民宜居的(de)选择。

　　（二）中(zhōng)国户均住宅的测算思路、数据(jù)和方法

　　中国(guó)城镇居民住宅主要分两大(dà)类，一类是(shì)商品住宅，另一类是保(bǎo)障房、原公有住宅(zhái)、自建房等非商品住宅。

　　目前缺乏统计(jì)数据，并没(méi)有直(zhí)接公布城镇住宅数量。居民住宅相关数据有两处可以直接(jiē)公布，一是每年商(shāng)品住(zhù)宅(zhái)销售套数（统计局）；二是居民住宅来(lái)源（人口普查(chá)数据）。计算(suàn)中国居(jū)民户均住(zhù)宅(zhái)数量，我们主要用到上述两组(zǔ)数据。

　　中(zhōng)国(guó)住宅(zhái)改革(gé)始于1998年，1998年之前商品住宅(zhái)数量极少，可忽略不计。估算城(chéng)镇居民(mín)户均住宅(zhái)套(tào)数(shù)分三步走：

　　第一步，将1999年以来(lái)每年商(shāng)品住宅销售套数相加，我(wǒ)们就能够得(dé)到(dào)当前商品住宅(zhái)总(zǒng)存量。

　　第二步，根据(jù)城镇居(jū)民拥(yōng)有的(de)商品住宅和(hé)非(fēi)商品住宅比例，推算得到居民住宅(zhái)总套数。

　　第三步，将城(chéng)镇居(jū)民拥(yōng)有的商(shāng)品住(zhù)宅总(zǒng)数除以家庭户数，我们就(jiù)能够得到城镇(zhèn)户(hù)均拥有的(de)住宅数量。

　　具体计算公(gōng)式如(rú)下：

　　城镇家庭住宅套户比=住宅总套数/家庭户数

　　=（商品住宅套数/家(jiā)庭户数）/（商品(pǐn)住宅(zhái)套数/住宅总套数）

　　=商品住宅套户比(bǐ)/商(shāng)品住宅占比

　　二、城(chéng)镇(zhèn)家庭户均拥(yōng)有1.02套房

　　中国住宅存量到底有多少，目(mù)前缺乏一个准确(què)统计(jì)。我们利用既(jì)有统计数据，大致测(cè)算得(dé)到(dào)中国存量房地产(chǎn)套数，并进一步推算(suàn)中(zhōng)国城镇家庭户均(jūn)拥有的住宅(zhái)数量(liàng)。

　　（一(yī)）城(chéng)镇居民(mín)户均拥有商品(pǐn)住宅(zhái)0.64 套

　　截至2022年，我们计算得到(dào)：

　　（一）中国商品(pǐn)住宅累计销(xiāo)售(shòu)1.97亿套(tào)。

　　（二）城镇(zhèn)家(jiā)庭户均拥有(yǒu)0.64套商品住宅（包含现房和(hé)期房）。

　　中国的房地产销售以期(qī)房为(wèi)主，从2019年开始，新房销售中期(qī)房占比近9成。本(běn)文去除商品(pǐn)住宅累(lèi)计销售套数里的期房(fáng)销售，得到商(shāng)品住宅现房套(tào)数。

　　以2022年商品(pǐn)住宅现房套数计算(suàn)为例：

　　2022年商品住宅现房套数=截止到2022年商(shāng)品(pǐn)住宅累计销售套数-过去三(sān)年（2020、2021和2022年(nián)）的期房销售额。

　　主(zhǔ)流房企竣(jùn)工周期(qī)在(zài)2-3年，并考虑(lǜ)到交(jiāo)房后(hòu)装修(xiū)的(de)时间，取最大值3年(nián)。

　　将商品住宅现房套数除以家庭户数，算出：

　　（三(sān)）目前(qián)中国城(chéng)镇家庭户均(jūn)拥有0.54套商品现房住宅。

　　（二）城镇(zhèn)居民户(hù)均拥有住宅(zhái)1.02套

　　接下来我们需要进一(yī)步(bù)推(tuī)算中国城镇(zhèn)居民拥有的户均住(zhù)宅套数(shù)。

　　首先，七普数据显示中(zhōng)国城镇居民的住宅结构特征如下：

　　73.8％的城镇(zhèn)家庭拥有住宅。其(qí)中(zhōng)自(zì)建住宅占比21％，购买商(shāng)品住宅占比(bǐ)31.9％、二手房(fáng)占比10.1％、经济适用房占比3.8％、原公有住宅占比6.1％，通过(guò)继承(chéng)或赠与占(zhàn)比0.9％。另有3.4％和17.7％的(de)家庭租赁(lìn)廉租房与其他(tā)住宅。

　　其次，我们假定租(zū)赁其他住宅和购买二手房都是商品住宅，因此将(jiāng)租赁其他(tā)住宅、购买商品住(zhù)宅与购买二手(shǒu)房加总，得到(dào)商品住宅占居(jū)民(mín)所有住宅(zhái)的比例为62.8％。

　　2020年商品住(zhù)宅(zhái)占比为59.2％，粗略(lüè)假设2021年-2022年期(qī)间商品(pǐn)住宅增幅为过去(qù)十年变化幅(fú)度的20％，计算2011年-2020年商品住宅的实(shí)际变(biàn)化比(bǐ)例，从而我们(men)估算(suàn)出2022年商(shāng)品住宅所占比例，为(wèi)62.8％。

　　最后，截至2022年末，中国平均(jūn)每户城镇家庭拥有(yǒu)0.86 套住(zhù)宅。但考虑已购期房，中(zhōng)国平均每(měi)户城镇家庭拥有(yǒu)1.02套住宅。

　　如果交房顺利，已(yǐ)购期(qī)房会在2-3年内陆续(xù)交付使用，到2024年，中国(guó)平(píng)均每户(hù)城镇家庭都会拥有一套(tào)住宅(zhái)。

　　三、城镇(zhèn)户均一(yī)套(tào)房的三点(diǎn)含(hán)义

　　既然城(chéng)镇居(jū)民(mín)已经达到(dào)了户均一套房的程(chéng)度，“户户(hù)有房”是否意(yì)味着中国城镇化进展终(zhōng)结(jié)，甚至意味着中国地产存量供给绰绰有余？

　　（一(yī)）户(hù)均一套房并不意味着住宅市场(chǎng)供需(xū)平衡

　　需要有多(duō)余住宅来(lái)满(mǎn)足因人口(kǒu)流动(dòng)、居民(mín)换(huàn)房(fáng)等(děng)因(yīn)素产生的住(zhù)宅需求。因此，成熟房地产市场(chǎng)的住宅套户比会在1.1左右。

　　国际经验来看，美国、英国和(hé)日(rì)本的住宅套户比(bǐ)均(jūn)高于1.1，其中(zhōng)，英国的(de)住宅(zhái)套户比最高，为1.19，日本为(wèi)1.16，美国为1.11。德国和韩(hán)国(guó)分别为1.02和1.05。

　　如果(guǒ)户均(jūn)刚(gāng)好一套房，就会(huì)造成人口净流入地的住宅市场供(gōng)不应求，造成房(fáng)价或房租迅速上涨(zhǎng)。

　　七普指出中国(guó)的(de)流动(dòng)人口3.76亿，省内(nèi)流动人口和(hé)省际(jì)流动人口分别为2.51亿人和1.25亿人。

　　流动人口会(huì)选择在大城市租房挣(zhēng)钱，在老家(jiā)县(xiàn)城买房。

　　暨(jì)南大学2017年(nián)的(de)中国城乡人(rén)口流动(dòng)调查数据显示，在(zài)上海、杭州以及南京工作的流动人口在老家(jiā)拥有住宅(zhái)比例分别为28％、21％和18％。大(dà)城市的高工(gōng)资吸引打工(gōng)人，但高房价迫使(shǐ)打工人回乡置业。

　　流动人口实际上(shàng)会(huì)占据两套房，在(zài)高房(fáng)价的大城市(shì)租赁一(yī)套房，在房价较低的(de)县(xiàn)城购买(mǎi)一(yī)套房。所以说户均一套(tào)房无法满(mǎn)足庞大流动人口(kǒu)的租赁与置业(yè)需求。

　　（二）至少9000万户家庭住宅品质仍需(xū)改(gǎi)善

　　目前，中国的城镇住(zhù)宅中依然有不少老旧小区。

　　三(sān)成家庭，也就是约9000万户(hù)城镇居(jū)民(mín)住宅是2000年以前建成，其中又有11.6％住宅年龄至少在33岁以上。

　　这批存(cún)在着(zhe)建筑(zhù)结构松散、设(shè)施陈旧、安全(quán)隐患大等问题，如电线(xiàn)老化、管道等基础设施陈旧，给住(zhù)户(hù)的生(shēng)活带来了很(hěn)大的不便和安全隐患，并(bìng)且居住体验(yàn)较(jiào)差。

　　2000年(nián)以前(qián)建成(chéng)的(de)老旧住(zhù)宅面积小。占比为31.3％的家庭户数拥(yōng)有的住宅(zhái)面积占比仅为27.6％。仍然存在(zài)5％左(zuǒ)右的家庭没有独立卫(wèi)浴(yù)和厨(chú)房。这类上世纪修建的(de)老旧(jiù)小区很(hěn)难满足现代生活需求，在未来大都会被拆迁重建。

　　近五成的家庭住宅为一居室和二居室，户型偏小。其中(zhōng)一居室占比为14.9％，二(èr)居(jū)室占比(bǐ)为33％。对比镇，城市家庭住宅(zhái)户型更小，当(dāng)然这与城(chéng)市土地资源紧张有关。

　　（三）人均住宅面(miàn)积扩张是未来地产的需(xū)求驱(qū)动力

　　根据七普(pǔ)数据测算(suàn)，2020年城(chéng)镇家庭户住宅存量总面积为294.6亿平。暂(zàn)不考虑两年间农(nóng)民带房(fáng)进城(chéng)和老旧小区拆迁，加上2021年和2022年商(shāng)品住(zhù)宅竣工面积(jī)（7.3亿与6.3亿），得(dé)出2022年住宅存量总面积(jī)为(wèi)308.16亿平，人均住宅(zhái)建筑面积为39.45平方米。

　　超过(guò)一半的家庭(tíng)人均住(zhù)宅建筑(zhù)面积小于均值，近4成家庭(tíng)人均住宅(zhái)建筑面积在30平米以下。

　　15％的城镇家庭人均住宅建筑(zhù)面积(jī)不(bù)足19平方米，不(bù)及全国人均水平的一半。若(ruò)去除20％的公摊(tān)，可使用的住宅面积仅为15.2平方米。上(shàng)海市将人均住宅建筑面积(jī)低(dī)于15平(píng)方米的家庭界(jiè)定为住宅存在困难，若按这(zhè)个(gè)标(biāo)准算的(de)话，中国有11.3％的家庭(tíng)存在(zài)住宅困难问题。

　　若人均可使用(yòng)住(zhù)宅面积(jī)为(wèi)40平，即人均住宅建(jiàn)筑(zhù)面积为50平(píng)，只考虑家庭户(hù)人(rén)数，需要(yào)住宅总量(liàng)约390.6亿平，较目(mù)前(qián)至少新增82亿平。

　　对(duì)比发达国(guó)家(jiā)人均住宅面(miàn)积，美国为(wèi)67㎡，瑞(ruì)士、日本、德国和英(yīng)国(guó)都高于40㎡，中(zhōng)国(guó)的人均(jūn)住宅建筑面积为39.45㎡，相差不大。但若去除公摊面积后，中国的人均可使用面积为31.56㎡，这(zhè)一差距将变得明显。

　　若考(kǎo)虑约1.4亿的集(jí)体(tǐ)户人口，所需(xū)要的住宅总(zǒng)量会(huì)更多。

　　四、户均已然1套房，未来地(dì)产还会(huì)有需求么(me)？

　　我们测算得(dé)到中(zhōng)国(guó)城(chéng)镇家庭(tíng)户均1套房，看似(shì)已(yǐ)经户户(hù)有(yǒu)房。即(jí)便如此，中国(guó)人口(kǒu)静态(tài)结(jié)构和动(dòng)态(tài)趋(qū)势演(yǎn)绎，决定(dìng)了中国(guó)未(wèi)来地产仍有(yǒu)需(xū)求释放(fàng)。户(hù)均(jūn)1套住宅现(xiàn)实之下，中(zhōng)国未来城镇住宅需(xū)求主要来自于四个方面。

　　第一，户(hù)均人口缩小，家庭户数增多，新户购房需求(qiú)扩张。

　　过(guò)去20年我(wǒ)国城镇家庭户均人口(kǒu)数不断下降，六(liù)普显(xiǎn)示城镇户(hù)均人(rén)口规模为2.85人/户(hù)，而七普显示(shì)城镇户均(jūn)人口规模为2.62人/户，一人户、二人户(hù)的(de)占(zhàn)比明显上升，人口小家庭化趋势将继续(xù)延(yán)续(xù)，导致(zhì)户数会因户均人口规模(mó)的缩小(xiǎo)而增多。

　　第二，人(rén)口迁移导致经(jīng)济发(fā)展带(dài)来的新增住宅需求旺盛。

　　中国经济(jì)板块的分化日益(yì)明显，资源和生(shēng)产(chǎn)要素逐(zhú)步向经济带、都市圈中心(xīn)城市(shì)流入，区域经济(jì)资源分配的再集(jí)中(zhōng)吸引着人口流(liú)入。人口迁(qiān)移(yí)势必涉及到买房租房(fáng)，给(gěi)迁(qiān)入地住(zhù)宅市场带来新(xīn)的(de)增量。

　　以浙江省为例，2021年常住人口(kǒu)增量为(wèi)72万，而(ér)出生人口为44.9万人，死亡人口(kǒu)为38.4万人(rén)，自(zì)然增加人口仅(jǐn)为6.5万人，其(qí)人口增长主(zhǔ)要受益于人口迁移。

　　第(dì)三，老旧小区(qū)改善(shàn)性(xìng)需求依然庞(páng)大。

　　从(cóng)2011年到2020年，自建住宅和原(yuán)公有住宅的家庭拆迁改建最(zuì)多。自(zì)建(jiàn)房家庭比例从31.5％到21％，下降了10.5个百分点(diǎn)；原公(gōng)有住宅(zhái)家庭比(bǐ)例从12.9％到(dào)6.1％，降(jiàng)幅为(wèi)6.8个百分点(diǎn)。二(èr)者(zhě)和（27.1％），再加上其他住宅(zhái)（5％）与(yǔ)家庭住宅建造时间为(wèi)2000年以前的比例（31.3％）大(dà)致相吻合。

　　十年间(jiān)新增8473万家(jiā)庭户，自建住(zhù)宅和原公有住宅减少了1282万户，住(zhù)宅(zhái)净需求(qiú)增(zēng)加9755万(wàn)户。49％的家庭购买商品住宅，21％的家(jiā)庭购买二手房。在(zài)新增住宅(zhái)需求(qiú)中，有7成家(jiā)庭购(gòu)买了商品住宅。租房、购(gòu)买经济适用房和其(qí)他分别(bié)占(zhàn)比18％，3％和9％。未来随(suí)着城中(zhōng)村和旧城改造，商(shāng)品住宅的(de)占比势必(bì)会进一步上升。

　　2000年以前建(jiàn)造(zào)的住宅建筑面积还有约81亿平(píng)，涉及城镇(zhèn)家庭约(yuē)9000万(wàn)户。破旧的城中村、老(lǎo)公有(yǒu)住宅，建筑面(miàn)积小(xiǎo)、质量低、基础设施(shī)配套差(chà)、没有或少有物业管理，居民追求美(měi)好、宜居生(shēng)活的环境，背后的改善性需求(qiú)有待释放。

　　第四，“住上更(gèng)大房子”的改(gǎi)善性需(xū)求还(hái)将(jiāng)有所增加。

　　刚需购房受限于资金，倾(qīng)向于中(zhōng)小户(hù)型。已有住宅家庭希望提高(gāo)生活品质，以小换大、以旧换新(xīn)。2022年底的中央经济(jì)工作会(huì)议明确指出(chū)支持(chí)住宅改善等消费。

　　OECD国家的(de)人(rén)均住宅间数(shù)为(wèi)1.71间，无论(lùn)是否(fǒu)考虑乡(xiāng)村(cūn)住(zhù)宅因素，中国的人均住宅间数较其他国家依(yī)旧存在不小差距。

　　住宅舒(shū)适度与经济水平有着密切正向联系。随(suí)着经济发展水平(píng)的提(tí)高，中国(guó)的人均住(zhù)宅间数与人均(jūn)住宅(zhái)建筑面积将随(suí)之增长。

　　如果说过去二十年是中国地产黄金发展(zhǎn)期，地产矛盾更多体现(xiàn)为住宅供给存(cún)在不足，供需出现错(cuò)配(pèi)，这是(shì)过去二十(shí)年房价快速(sù)上涨基石。那么未来(lái)将(jiāng)是住宅质量的供需冲突(tū)。房地产大分(fēn)化时代(dài)已至，这种分化不(bù)单局限于城市能级之间差(chà)异，优质小区和(hé)老旧二(èr)手(shǒu)房之间(jiān)的差异也(yě)将越发扩(kuò)大(dà)。

　　风险提示

　　人口普(pǔ)查(chá)数据调查的是人，并不是针对住(zhù)宅，因(yīn)此(cǐ)可能存在统(tǒng)计偏差。商品住宅占比实际值可能偏低，其增速可能超预期。

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