万柳书院，暴雷了。

　　今年(nián)年初“万柳少爷”的(de)意外走红，让这个位于北京海淀的豪宅被全国知晓，其背后曾宣称要做(zuò)地产界(jiè)“劳斯莱斯(sī)”的神秘(mì)开发商——中赫集团(tuán)，也被拉向台前。

　　而如今(jīn)，万(wàn)柳书(shū)院再次受到舆论关注(zhù)，起(qǐ)因(yīn)中赫集团(tuán)成了(le)共同债务人被(bèi)中国信(xìn)达追债，中国信达为了(le)收回钱(qián)款不得(dé)不将中(zhōng)赫抵押(yā)的75套(tào)万柳书院豪宅拍卖(mài)。可问题是，这些房(fáng)子早已售出(chū)，业主并(bìng)非中赫集团，那(nà)些真正斥巨(jù)资购入房产的有钱(qián)人(rén)，房子(zi)现在莫(mò)名(míng)奇妙(miào)地(dì)被拍卖，算是被割了！

　　截(jié)至发(fā)稿(gǎo)，暂(zàn)未看到这(zhè)些业主的维权信息，难怪有网友调侃(kǎn)：“富人被割(gē)韭菜的时候，他们的姿势都那么优雅。”

　　不过(guò)事件背后(hòu)，可能没你想象的(de)那么简单。

　　1

　　富人被精准收割？

　　最惨的(de)可能还是(shì)债主

　　“北京豪宅的尽头是(shì)万柳(liǔ)书院”，但谁都没想到，这个位于海(hǎi)淀(diàn)核心(xīn)区(qū)位，名(míng)校(xiào)环绕(rào)的(de)顶(dǐng)级豪宅，竟然(rán)暴雷了！

　　近日，有网友发现，中国(guó)信达在京东拍(pāi)卖上，上架了(le)“北京赫华恒瑞房(fáng)地产开发有限公司不良债权转让项目(mù)”，债权总(zǒng)额高达近47亿，该项目的抵押物中，包括75套(tào)万柳书(shū)院住宅(zhái)。

　　据京(jīng)东拍卖显示，上述(shù)不良债权转让项(xiàng)目的处置主体(tǐ)是中国信达资产管理股份有限公司北京市(shì)分公(gōng)司（下(xià)称(chēng)中国信达(dá)北分(fēn)），处置(zhì)的是对北京(jīng)赫华恒瑞房地产开发有限公司（下称(chēng)赫华恒(héng)瑞）的不良债(zhài)权。截至2023年1月(yuè)31日，债权(quán)金额约(yuē)为(wèi)46.95亿元人民(mín)币(bì)，其中(zhōng)债(zhài)权本(běn)金37.50亿元。中(zhōng)赫集团有限公司是共同(tóng)债(zhài)务人。目前，该项目已有1万次围观，35名意向人(rén)。

　　从表(biǎo)面上(shàng)看，这就是一(yī)起中国信达(dá)北分讨债的故事，但(dàn)实(shí)际上，75套豪宅的(de)背后暗(àn)藏秘密(mì)。

　　据此前媒体报(bào)道，万(wàn)柳书院总共301户，而(ér)且早已售罄。如果该报道属实，说明这(zhè)些房子实际上(shàng)都是(shì)卖(mài)出(chū)去了的，是有人(rén)住的。

　　那为什么中国(guó)信达的(de)拍卖页面上(shàng)又注明这75套房子(zi)是(shì)“未出售”的状态呢(ne)？只能说(shuō)明这些房子根本没有网签，也没有(yǒu)房(fáng)产证(zhèng)！

　　第(dì)一(yī)财经的报道(dào)证实(shí)了(le)上述内容(róng)。有豪宅(zhái)中介透露，中赫集(jí)团早就把这75套房(fáng)子(zi)抵押出去(qù)，现在还(hái)没资金解抵押，所以不能网签、没办房本。

　　作为海(hǎi)淀(diàn)的顶级豪(háo)宅，最强学区房，万柳书院(yuàn)的业主基本都是北京的(de)高端人士，柳传志、丁磊(lěi)等知(zhī)名商业大佬也是万柳书院的业(yè)主(zhǔ)。另据(jù)地产自媒体“地产八卦女”爆料，万柳书院的(de)业主中，还(hái)有不(bù)少中赫(hè)集团的(de)高管、合(hé)作伙伴、亲(qīn)戚朋友等。

　　由此，不少网友感(gǎn)叹，“富人(rén)也被精(jīng)准收割了！”

　　不过，如果这些业主确实已(yǐ)经支付价款并实际(jì)占有(yǒu)，那么，中(zhōng)国信达转让这(zhè)笔不良(liáng)债(zhài)权回(huí)本的愿望，或(huò)将泡汤(tāng)。这(zhè)次拍卖损失(shī)最大的，没准还是债主中国(guó)信达。

　　根据相关法律规定(dìng)，民事执行中，业主已经支付(fù)价(jià)款并(bìng)实(shí)际占有，但未办(bàn)理过户手续的(de)，如果业主没有过(guò)错，人民法院不得查封、扣(kòu)押、冻结，已经查封的可以向法(fǎ)院提出执(zhí)行异议申请(qǐng)，请求法(fǎ)院解除查(chá)封，同时可(kě)以联(lián)合起诉开发商，要求(qiú)退(tuì)还购房款(kuǎn)或办理(lǐ)房产证(zhèng)，并承担违约责任。

　　此外，今年4月，人民(mín)法院(yuàn)报公(gōng)布《最高人民法院(yuàn)关于商品房消费者权利(lì)保护问题的批复(fù)》，以司(sī)法解(jiě)释的(de)方式明(míng)确了购房人的优先权：

　　商(shāng)品房消(xiāo)费(fèi)者以居住(zhù)为(wèi)目的购(gòu)买房屋并已支付全部(bù)价款，主张其房屋(wū)交(jiāo)付请(qǐng)求权优先于建设水密码适合什么年龄，水密码适合什么年龄段的女生使用工程价款优先受偿(cháng)权、抵押(yā)权以及其他债权的，人民法院应当(dāng)予以支持(chí)。只支付了部分价(jià)款的商品房(fáng)消(xiāo)费者，在一审法庭(tíng)辩论终结前已(yǐ)实(shí)际支(zhī)付剩余价(jià)款(kuǎn)的，可以适用前款规定。

　　也(yě)就(jiù)是说(shuō)，如(rú)果这75套房子(zi)均为“已售(shòu)未网签”，那么这笔(bǐ)不良债权，实际上是个烫(tàng)手山芋(yù)。可(kě)能不仅(jǐn)不(bù)能(néng)卖(mài)出(chū)去回本，抵押的这75套(tào)房子，还会被业主讨回去。

　　中(zhōng)国信达，将会赔了夫人(rén)又折兵(bīng)？

　　2

　　地产界(jiè)的“劳(láo)斯莱(lái)斯”

　　成了(le)“老(lǎo)赖”

　　这次债权公司中国(guó)信达申请(qǐng)不良债权(quán)转让，可(kě)以追溯到金谷信托(tuō)踩雷赫华(huá)恒瑞。

　　天眼查显示，目(mù)前中(zhōng)国信达已(yǐ)经成为赫(hè)华恒瑞唯一股东。但此前，赫华恒瑞为中赫集(jí)团(tuán)旗下子公(gōng)司。20水密码适合什么年龄，水密码适合什么年龄段的女生使用19年4月22日，中(zhōng)赫集(jí)团、中(zhōng)赫置(zhì)地等选(xuǎn)择退出了赫华(huá)恒(héng)瑞(ruì)的股(gǔ)东(dōng)行列，中国金(jīn)谷国际信(xìn)托有(yǒu)限责任公司成为了唯一股东，后者由中(zhōng)国(guó)信达(dá)资产管理股份有(yǒu)限公司持股93.75％。

　　作为房地产开发商，相较其他房企，中赫集团既(jì)没有很大规模，也没有很(hěn)高的国民知名度，但却在北京(jīng)豪宅圈留(liú)下一个个传说。

　　如(rú)钓(diào)鱼(yú)台(tái)七号院(yuàn)，作为中赫集团进入北京的(de)第一(yī)个豪(háo)宅项目，2011年，中(zhōng)赫置(zhì)地(dì)推(tuī)出钓(diào)鱼(yú)岛七号院3号楼(lóu)，高达30万/平米的天价，成为(wèi)当时(shí)京城最贵的(de)楼盘，引发(fā)了市场强烈震惊。

　　随后开发的万柳(liǔ)书院，更是被誉为(wèi)“北京海淀顶端豪(háo)宅”。2012年，中赫置地以26.3亿元，溢价率(lǜ)40.9％，从融创、保(bǎo)利、万科(kē)等大型知(zhī)名房企手中(zhōng)，抢下了(le)北(běi)京万柳地块(kuài)，成为北京当年的“双料地王”。很快，万柳书院就以神秘高端的姿(zī)态杀入市场，无(wú)论是一块块(kuài)从荷兰运回来(lái)的灰(huī)砖垒起来的五米高(gāo)墙，还是(shì)每棵成本超(chāo)6万的(de)成(chéng)年(nián)银杏树(shù)，还是每平米(mǐ)20万元的价格，都令业内外震(zhèn)撼不已(yǐ)。

　　“万柳的墙、西宸的缸、霄八的(de)顶儿、融创(chuàng)的湖(hú)、紫(zǐ)辰院的树、北平府的(de)院(yuàn)儿。”从这(zhè)句(jù)顺(shùn)口溜中，就可(kě)看出其(qí)在北京豪宅圈的(de)地位。2014年(nián)末上市的它，对手是当时有名的融创观澜嘉苑(yuàn)、佳兆(zhào)业广场、恒大华府等，现如今，它远远超过(guò)这些对(duì)手。

　　去年(nián)，万(wàn)柳书院一套(tào)300平(píng)米的法拍房，最终成交价1.09亿、单(dān)价达到(dào)惊人的36万(wàn)元/平米，说明万柳(liǔ)书院(yuàn)虽然已经推出了(le)8年(nián)之久，但其(qí)依旧在北京(jīng)豪宅圈备受追捧。

　　中(zhōng)赫集团(tuán)开发(fā)的豪宅，也吸引了不少(shǎo)知名人(rén)士，如知名演员宋丹丹，就住(zhù)在钓鱼(yú)台七(qī)号院。而柳(liǔ)传(chuán)志、丁磊等(děng)知名商(shāng)业(yè)大佬则居住(zhù)在万柳书院(yuàn)。

　　几(jǐ)大豪宅的成功(gōng)奠定(dìng)了中赫集团的“高端路线”，也因此，它被外(wài)界贴上了，“卖北京(jīng)城最贵的房，拿(ná)北京城(chéng)最贵的地”，“做地产中的‘劳斯莱斯’”的标签。

　　但隐藏在豪宅开发商光环的背(bèi)后，这个地产界“劳斯(sī)莱斯(sī)”却(què)多次成为被执行人，被执行(xíng)标的(de)高达(dá)11亿。

　　今年年(nián)初(chū)，因为履(lǚ)行能力而拒不履(lǚ)行生效法律(lǜ)文书确(què)定义务(wù)，中赫集团正式成(chéng)了“老赖”。

　　3

　　中赫(hè)被(bèi)北京国安坑了？

　　中赫集(jí)团如今沦落到这个地步，其实是有(yǒu)迹可循的。

　　事实上，早在今年(nián)年初“万(wàn)柳(liǔ)书院少爷”走红之时，深蓝财经就曾深(shēn)挖(wā)出(chū)背后的中赫(hè)集(jí)团(tuán)，发现(xiàn)其深陷(xiàn)财务(wù)危机。

　　从知名豪宅的开发商到沦为(wèi)“老赖”，中赫集团实控人周金辉的(de)人生轨迹跟(gēn)着急转(zhuǎn)直下。而追根(gēn)溯源，这个转折点，就在于(yú)收购北京国安(ān)。

　　近(jìn)十年来，房企(qǐ)纷纷(fēn)开始了多元化转型，但转型之(zhī)路并不好走。早(zǎo)在2008年开始，中赫集团(tuán)就尝试过多元化业务(wù)，先后进军能源市场(chǎng)、团购(gòu)网站，但(dàn)最(zuì)终都惨淡收场。最终，周金辉将转型的目光，放到了体(tǐ)育领域。

　　2016年，在(zài)蚂蚁金服与IDG资本退出后，中赫集团(tuán)以35.5亿(yì)元参(cān)股(gǔ)国安足球俱乐部64％股权，成为国(guó)安的(de)新东家。接着在2021年(nián)6月(yuè)，中(zhōng)赫集(jí)团从中信集团手(shǒu)中(zhōng)拿(ná)下北京国安俱乐部36％股(gǔ)权，至此拿下北(běi)京(jīng)国安俱乐部全(quán)部股(gǔ)权(quán)。如果北京国安的(de)估(gū)值一(yī)直(zhí)没变，那(nà)么中赫集团拿下北京国安(ān)，总计(jì)花(huā)费了约55.5亿。

　　看到这里，有(yǒu)人也许会(huì)感叹：卖豪宅真是赚钱啊(a)！NO，NO，NO!如果真的是这样，中赫为(wèi)什么(me)又(yòu)要质押股权呢？

　　2017年以来(lái)，中赫(hè)集团(tuán)及其实控人周(zhōu)金辉(huī)夫妇将其手中的中赫集团股份质押陆续(xù)质押，据企(qǐ)查查(chá)显示，目(mù)前中赫(hè)集团(tuán)共有11条(tiáo)股(gǔ)权出质(zhì)记录。质权人包(bāo)括海金(jīn)商(shāng)业保理、北京建工(gōng)、山东国际信托、中融信托、中信建(jiàn)设等。

　　这与入主北京国安的时间完全吻合(hé)。

　　然而，入主北京国安后，不仅国(guó)安的经(jīng)营状(zhuàng)况没(méi)有得到(dào)改善，中赫集(jí)团也被(bèi)拉入泥淖。

　　据北京产权(quán)交易所官网信息显示，2020年，北京国(guó)安足球俱(jù)乐部实现营业收入(rù)1.03亿元，净利润(rùn)-12.09亿(yì)元。截至(zhì)2020年末，该俱乐(lè)部资产总计(jì)5.38亿元，总负债18.51亿元。

　　为(wèi)了缓解资金压力，中赫集团和周(zhōu)金辉夫妇还在(zài)持续(xù)质押手中的中赫集团股份，但国(guó)安(ān)和中赫的经营状况却持续没有好(hǎo)转。

　　不仅中赫集团被(bèi)5次列被执行人，执(zhí)行标的高达11亿，北京国安也3次与中赫集团、中赫(hè)置地、及(jí)中赫集团股东周金辉、李(lǐ)彩霞等共同成为(wèi)被执行(xíng)人，执行标的约10.45亿。

　　今年1月，因为履(lǚ)行能(néng)力而拒不履行生效法律(lǜ)文书(shū)确定义务，上(shàng)述被(bèi)执行人成为“老赖”。只有北京国安，目前幸(xìng)免于难。不过(guò)在实控(kòng)人都(dōu)成为(wèi)老赖的情况下，被执行(xíng)10个多亿的北(běi)京国安，又(yòu)如何能独善其身(shēn)？

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