近(jìn)两年火爆(bào)的创新(xīn)产品公募REITs进入密集分红期，近日7只(zhǐ)REITs陆续(xù)迎来除息日，公募REITs整体呈现出(chū)高比例稳定分红，15只公告2022 年可供分配(pèi)金额的(de)REITs产品(pǐn)，平均分红比例接近99％。

　　多位业内(nèi)人士对此表示，强制分红机(jī)制是公募REITs主要特征之一(yī)，稳定分红体现出(chū)该类产品长期投资(zī)价值，通过观测经营(yíng)活动现金流、可供(gōng)分(fēn)配现金等指标(biāo)，也是观察REITs项目(mù)底层资(zī)产运营情况的“窗口”。他(tā)们也提醒普(pǔ)通(tōng)投(tóu)资者注意，与产权类项目相比(bǐ)，特许经(jīng)营REITs项(xiàng)目在(zài)经营权到期后不再产生现金(jīn)收益，特许(xǔ)经营权分红目前已包含了利润分(fēn)配和本金的归还，在选择投资标的时应了解资(zī)产类型和分红的特征。

　　15只公募REITs产品分(fēn)红

　　平均分(fēn)红比(bǐ)例98.89％

　　公(gōng)募(mù)REITs 进入密集分(fēn)红期(qī)，近(jìn)日7只REITs产品（4月17 日-4月21日）陆续迎来(lái)除(chú)息日，此外(wài)尚有6只REITs实际分配情况尚未(wèi)公(gōng)布。整体来(lái)看，公募REITs呈现出了高(gāo)比例的稳定分红(hóng)，15只(zhǐ)公告2022 年可供分配(pèi)金(jīn)额的公(gōng)募REITs产品中，2022年全年(nián)分配金额占(zhàn)可供分配(pèi)金额(é)比例平均为98.89％，且绝大部分分(fēn)配比例(lì)在96％以上(shàng)。

　　中金基金事出有因必有妖下一句怎么回，事出反常必有妖,人若反常必有刀,言不由衷定有鬼相关(guān)负责人对此(cǐ)表示，投资公募REITs的主(zhǔ)要(yào)收益来源为持有(yǒu)期分红收(shōu)益，以(yǐ)及(jí)基(jī)金(jīn)份额交易价格(gé)的变化。基金份(fèn)额二级(jí)市场(chǎng)价格(gé)受到公募REITs资产运营情况(kuàng)及(jí)市(shì)场(chǎng)因素的综合影(yǐng)响，较易引起波动。与此相(xiāng)比(bǐ)，基金(jīn)分红预期则更有规(guī)律可循。公(gōng)募REITs的(de)分红主要(yào)来自基(jī)础(chǔ)设施资产的经营现金流(liú)，投(tóu)资人通过(guò)基金募集材料(liào)和信息披露文件，结合行业及市场(chǎng)情况，可以分析基础(chǔ)设施(shī)项目的经营业绩，作(zuò)为进行投资决策(cè)的重要参考。

　　“相(xiāng)对于基金份额二级市场价(jià)事出有因必有妖下一句怎么回，事出反常必有妖,人若反常必有刀,言不由衷定有鬼格变化(huà)导致(zhì)的浮(fú)盈或浮(fú)亏，分红(hóng)作为基金份额持有人实际获得的现金收(shōu)益，对于长期投资(zī)者(zhě)更具参考价(jià)值。”中金(jīn)基金(jīn)相(xiāng)关负责人称(chēng)。

　　平安基金REITs 投资(zī)中(zhōng)心(xīn)运(yùn)营高级副(fù)总监李华平也(yě)表示，根据(jù)《公(gōng)开募集基(jī)础设施证券投资基金指引（试行(xíng)）》及相关(guān)法规要求，基础设(shè)施基金应(yīng)当将(jiāng)90％以上合并后基(jī)金年度可分配金额(é)以(yǐ)现金形式分配给投资者(zhě)，强制(zhì)分红机制是公募REITs的主要特征之一，稳定的分(fēn)红(hóng)机制体现出REITs产品(pǐn)长期投资价值。

　　中航基金也(yě)认为，从投资角度来(lái)看，基础(chǔ)设施公(gōng)募(mù)REITs同时具备“股性”和“债性”双重特点。二级市(shì)场价格反映(yìng)这类产品“股性(xìng)”的一面，分(fēn)红体现了这类产品(pǐn)的(de)“债性”特(tè)点。公(gōng)募REITs有强制分红要求，分红类似于债券派息，但不(bù)等同(tóng)于债券的固(gù)定利息回报，而是由(yóu)可供分配现(xiàn)金(jīn)决定。

　　从机构投资者的角度来看，一方面是公募REITs丰富了机构投资者的投资(zī)品(pǐn)类，为资产(chǎn)配置多元化提供抓手(shǒu)，具有较强的配置价值。另一(yī)方面(miàn)，公(gōng)募REITs的分红能(néng)够帮助机构投资者稳(wěn)定收益。机构投资者公募REITs能(néng)够(gòu)通(tōng)过分红获取相对于投(tóu)资债券相对高的收益性，在(zài)有效控制风险的前提(tí)下，增厚资产包收(shōu)益，起到投资“压舱石”的(de)作用(yòng)。

　　分(fēn)红除了投资收(shōu)益(yì)“落(luò)袋为安”外，市场对于未来(lái)分红(hóng)水平的预(yù)期(qī)，也是影(yǐng)响REITs基金二(èr)级市场价格走势的关键因素(sù)之(zhī)一。

　　从近期公募REITs的二级市场表现看，截至4月21日(rì)，今年以来中证REITs（收盘）指数收于975.99 点(diǎn)，年(nián)内下跌7.44％，未跑赢主(zhǔ)要(yào)股票和债(zhài)券宽基(jī)指数。

　　“截至(zhì)2023年3月(yuè)31日，有(yǒu)20只公募REITs发(fā)布了2022年年(nián)报，部分(fēn)产品受宏观经济的影响(xiǎng)，可分配金额完成率不达预期(qī)，一定程度上影响了公募REITs二级市场的价(jià)格。”李华平称(chēng)，公募REITs二级(jí)市场的价(jià)格波动受多重(zhòng)因素的影(yǐng)响，投资收(shōu)益(yì)是影响REITs二级市(shì)场价(jià)格的主要因素(sù)之一，而(ér)稳定的分红有利于吸(xī)引投资者参(cān)与公募REITs二级市场的投资。

　　中金基金相(xiāng)关负(fù)责人也表示，近期经(jīng)济(jì)预期(qī)恢(huī)复，一方面市场(chǎng)热点呈现向(xiàng)股票(piào)和债券回归的过程；另一方(fāng)面，基础设施项目的经营业绩相对经(jīng)济活力的改善有一定的滞后性。

　　此外，公募(mù)REITs在分红除权日，将对(duì)基金份(fèn)额的(de)开(kāi)盘(pán)指导价做(zuò)调减处理，调(diào)减金额根(gēn)据单(dān)位(wèi)基金份额的(de)分红金额进行计(jì)算。除权操(cāo)作(zuò)是对(duì)分(fēn)红前后基金份(fèn)额净(jìng)值变化的修正，使投资人(rén)在基(jī)金分红前后均可以获得公平的投资机会。

　　“分红(hóng)可增强投资者(zhě)长期(qī)投资的信心，同(tóng)时需结合(hé)持有产品的特性(xìng)，关(guān)注二(èr)级(jí)市场扰动(dòng)对整体收(shōu)益(yì)的影响(xiǎng)程(chéng)度。”中(zhōng)航基金相关人士(shì)也称。

　　特许经营权分(fēn)红包括利(lì)润分配和本金归还<事出有因必有妖下一句怎么回，事出反常必有妖,人若反常必有刀,言不由衷定有鬼/strong>

　　普通投资者应了解底层资产情(qíng)况(kuàng)

　　多位(wèi)业内人士(shì)还提醒，与现有(yǒu)公(gōng)募基(jī)金分红前提是本金之上的增值部分不同，特许经营权(quán)REITs基(jī)金(jīn)运(yùn)作(zuò)期间的(de)“分红”界定为“分派”更为准确，分派的是本金(jīn)与(yǔ)增值(zhí)两个部分(fēn)，两(liǎng)个(gè)部分之间(jiān)的比例是变动的，与现有(yǒu)公募(mù)基金分红(hóng)差(chà)异很大，大多数普通投资者可能把“分派”金额误(wù)认为是持续分红。一旦30年、40年、50年、60年等合同年限到(dào)期后基金(jīn)价值面临极大不确(què)定(dìng)性，这是该类投资者(zhě)应该注意的情况。

　　李(lǐ)华平表示，目(mù)前公(gōng)募REITs主要有特许经营权类和产权类两大资产类型，持有产(chǎn)权(quán)类产品的收益主要包括每年的(de)现金分红及资产增值的(de)收益，而持有特许经(jīng)营类产(chǎn)品的收益主要(yào)来自项(xiàng)目每年的现(xiàn)金分红。其(qí)中，特许(xǔ)经营权(quán)类(lèi)资产的分红包括了利润分(fēn)配和(hé)本金(jīn)的归(guī)还，两者的比率也是变动的，对(duì)特许(xǔ)经营(yíng)权类资产(chǎn)的公募(mù)REITs可(kě)以(yǐ)内部收益率(lǜ)（IRR）来(lái)衡量投资收益(yì)。普通投(tóu)资者在选择投资标的时，应了解(jiě)公募REITs底层资(zī)产(chǎn)的类型。

　　中航基金也(yě)表示，从细分(fēn)来看(kàn)，各(gè)类(lèi)公(gōng)募(mù)REITs分(fēn)红因底层资产属性不(bù)同而形成区别。特许经营权(quán)类的公募REITs产(chǎn)品因其(qí)分红相当于(yú)包(bāo)含“本金+收益”，分红相对较多(duō)，债性偏强(qiáng)。而(ér)产权(quán)类的公募REITs分(fēn)红主要为“收益”，更看重底(dǐ)层资产的价值增值，所以相对股(gǔ)性偏强(qiáng)。普通投资者在选择公募REIT时，需要考虑(lǜ)底层(céng)资产属性，对所选(xuǎn)择产品的二级(jí)市(shì)场(chǎng)价格和分红(hóng)有合理预期。

　　中金基金相关负(fù)责(zé)人也认为，与产权类(lèi)项(xiàng)目相比，特许经营项目在经营(yíng)权到期后不(bù)再能产生(shēng)现(xiàn)金收益(yì)，因(yīn)此将可(kě)供(gōng)分配金额的分配(pèi)理(lǐ)解为“分派”比“分红(hóng)”更加(jiā)准(zhǔn)确。基于(yú)这(zhè)个特点，剩余(yú)经营期(qī)限较短的特许(xǔ)经营项(xiàng)目(mù)，通常(cháng)具备更高的(de)分派(pài)率水平。对(duì)于剩余期限较(jiào)长的特许经营权(quán)项目，即(jí)使分派率相对较(jiào)低，也(yě)有足够(gòu)年限收回本金并(bìng)取得(dé)收益。

　　中金基金该负责人(rén)提醒投资者注意，特(tè)许经营(yíng)权项目的分派金额包含了(le)投资本(běn)金，在不(bù)进行扩募(mù)的情况下(xià)，基(jī)金(jīn)份额单(dān)价随(suí)着分派进度逐年下降是(shì)正常现象，投资特许(xǔ)经营权REITs的收益(yì)来(lái)自项目(mù)剩余(yú)期(qī)限产生的现金流(liú)。

　　“与(yǔ)特许(xǔ)经营(yíng)项目相比(bǐ)，产权类项目的(de)土地或建筑的(de)剩余使(shǐ)用年限一般较长，再加上到期后(hòu)通过对建筑的(de)更新改(gǎi)造或补缴(jiǎo)土地出让金(jīn)等(děng)追加投(tóu)资，有(yǒu)机会进一步延长(zhǎng)经营期(qī)限。这种类似永续(xù)经营(yíng)的(de)假设(shè)反映在基础资产的估值上，使产权类REITs具备更(gèng)显著的(de)资产投资属性。”该负责人称(chēng)。

　　观测(cè)内部收益率等指标

　　评估项目底层资产运营情况

　　在基(jī)金(jīn)分红的时(shí)点，多位业内人士还表示，在产品分红期，投资者可以观测(cè)经营活动现金流、可(kě)供分配现金(jīn)、内(nèi)部(bù)收益率等指(zhǐ)标，来观察和评(píng)估(gū)项(xiàng)目底层(céng)资产的(de)运营情况(kuàng)。

　　中(zhōng)航基金表示(shì)，年报指(zhǐ)标(biāo)中，跟现金相(xiāng)关(guān)的(de)指标有两个：一是年报中披露的经(jīng)营活动现金流，二是(shì)可供分配现金，二者(zhě)存在本质(zhì)性区(qū)别。经营活动产生的现金净流量是指企(qǐ)业经营(yíng)、筹资、投资产生的现金流，基于企业本身经营(yíng)活(huó)动产生；可供分配的现金实质上是从EBITDA出发(fā)，对非(fēi)现(xiàn)金影响(xiǎng)利润表的项目进(jìn)行调整，加期初(chū)现(xiàn)金，最终得到的(de)账面现金。

　　李华平也表示，公募REITs作为资产配置新选(xuǎn)择，投资价值体现在相对股债市场(chǎng)独立的资产配(pèi)置(zhì)功能，比较适合长期持有。建议投资者对(duì)经营权(quán)类(lèi)的资产可以更多关注内部收益率的高低，对(duì)产(chǎn)权类的资产更(gèng)多关注(zhù)分(fēn)派率高低。因(yīn)为公募REITs可(kě)分配收益主要来自(zì)底层资(zī)产的(de)经营(yíng)净现(xiàn)金(jīn)流，所以底层资产运营情况直接(jiē)影响(xiǎng)投资回报(bào)，投资者(zhě)可综合考虑(lǜ)原始权益人综合实(shí)力、运营(yíng)管理机构(gòu)实力、公(gōng)募(mù)基金管理人实力等多重因(yīn)素来选择投资标的。

　　中信(xìn)证券(quàn)研报也显(xiǎn)示，公(gōng)募REITs进入(rù)密集分红期，由于分红(hóng)交(jiāo)易带来的(de)短期博弈(yì)机会仍在，叠加此前市场接连回调，建议投(tóu)资者(zhě)关注(zhù)有基(jī)本面支撑(chēng)、填权效应相(xiāng)对明显、同(tóng)时(shí)分(fēn)红规模较为可观的个券(quàn)。

　　“公募REITs的招募(mù)说明书均会(huì)载明REITs在发行首年及(jí)次年的可供(gōng)分配金(jīn)额预测。投资(zī)者可以(yǐ)将REITs的实际(jì)分红金额与募集(jí)材(cái)料中(zhōng)披(pī)露预测进行(xíng)比较分析，结合经济(jì)及市(shì)场的实际(jì)环(huán)境(jìng)，对基础设施项目的运营(yíng)业绩(jì)及REITs的(de)管理(lǐ)能力进(jìn)行(xíng)判断。”中金基金上述(shù)负责(zé)人也称。