近两年火爆的创新产品公(gōng)募(mù)REITs进(jìn)入密集分红期，近日7只REITs陆续(xù)迎来(lái)除息日，公募REITs整体呈现(xiàn)出高(gāo)比例稳定分红(hóng)，15只公(gōng)告(gào)2022 年(nián)可(kě)供分配金额的REITs产品，平(píng)均(jūn)分红比例接近99％。

　　多位业内人士(shì)对此表示，强制分红机制(zhì)是公(gōng)募REITs主(zhǔ)要特征之一，稳定分红体现出该类产品长期投(tóu)资(zī)价值，通过观测经(jīng)营(yíng)活(huó)动(dòng)现金流(liú)、可供(gōng)分配现金等指标，也是(shì)观察REITs项目(mù)底(dǐ)层资产运营情况的“窗(chuāng)口(kǒu)”。他(tā)们也提(tí)醒普通投资者注意，与产权类项目相比，特许经(jīng)营REITs项(xiàng)目在经营权到期后不再产生现金收(shōu)益，特(tè)许经营权分红目前已包含了(le)利(lì)润分(fēn)配和(hé)本(běn)金的归还，在选择(zé)投资标的时应了解资产类(lèi)型和分红的特征(zhēng)。

　　15只公募REITs产品分红

　　平均分红比例98.89％

　　公(gōng)募REITs 进入密集分红期，近(jìn)日7只REITs产品（4月17 日(rì)-4月21日(rì)）陆续迎来除息日(rì)，此外尚有6只REITs实际(jì)分配情况尚未公(gōng)布(bù)。整体来(lái)看，公募REITs呈现(xiàn)出了高(gāo)比例的稳定(dìng)分红(hóng)，15只公告2022 年可供分配金额的公募REITs产品中，2022年全年分配金额占可供分配(pèi)金额比(bǐ)例平均为98.89％，且绝大部分分配比例在(zài)96％以(yǐ)上。

　　中金基金相(xiāng)关负责人对(duì)此(cǐ)表示，投(tóu)资公募(mù)REITs的主(zhǔ)要收益来源为持有期(qī)分红收益，以及(jí)基(jī)金份额交易(yì)价(jià)格的(de)变化。基(jī)金份额二(èr)级市场价格受到公募REITs资产运营情况及市场因(yīn)素的(de)综(zōng)合影响，较易引起波动。与此相比，基金分红(hóng)预期(qī)则更有规律可循(xún)。公募REITs的分红主要来自基础设施资(zī)产的经(jīng)营现金流，投资人通过基金(jīn)募(mù)集材料和信息披露文(wén)件(jiàn)，结合行(xíng)业(yè)及市(shì)场(chǎng)情况，可以分析基础(chǔ)设施项目的经营业绩，作为进行投资决策(cè)的重要参考。

　　“相对于(yú)基金份额二级市场价格变化导(dǎo)致的浮盈或(huò)浮亏，分红作为(wèi)基金份额持有人实(shí)际获得的(de)现金收益(yì)，对于长(zhǎng)期投资(zī)者更具(jù)参考价值。”中金(jīn)基(jī)金相关(guān)负责人称。

　　平(píng)安基(jī)金REITs 投资中心运(yùn)营高(gāo)级副总监李(lǐ)华平也表(biǎo)示(shì)，根据(jù)《公开募集基(jī)础设施(shī)证券投资基金指引（试行）》及相关法规(guī)要求(qiú)，基(jī)础设施(shī)基(jī)金应当将90％以(yǐ)上(shàng)合并(bìng)后基金年度(dù)可(kě)分(fēn)配(pèi)金(jīn)额以现金形(xíng)式分配给投资者，强制分红(hóng)机制是公募(mù)REITs的主要特征之一，稳定的分红机制(zhì)体悲守穷庐将复何及啥意思，悲守穷庐将复何及表达了什么愿望(tǐ)现出REITs产(chǎn)品长期投资价值。

　　中航(háng)基金也认(rèn)为(wèi)，从投(tóu)资角度来看(kàn)，基(jī)础(chǔ)设施公募REITs同时具备(bèi)“股(gǔ)性”和“债性”双重特点。二级市场价格反映这类产品(pǐn)“股性(xìng)”的一面，分红体现了这类产(chǎn)品的“债性”特点。公(gōng)募REITs有强制分红要(yào)求，分(fēn)红类(lèi)似于债券派(pài)息(xī)，但(dàn)不(bù)等同于债券的(de)固定利息回报，而是由可供分配(pèi)现(xiàn)金决定。

　　从机构投资者的角度来看(kàn)，一方面是(shì)公募REITs丰富了机(jī)构投(tóu)资(zī)者的投资品类，为资产(chǎn)配置多元(yuán)化提供抓手，具有(yǒu)较强的配置价(jià)值(zhí)。另(lìng)一方(fāng)面，公(gōng)募REITs的(de)分红能够帮(bāng)助(zhù)机构投资者稳定收益。机构投资者公募(mù)REITs能够通过分红获取相对于投(tóu)资债(zhài)券相对高的收(shōu)益性，在有效控制风险的前(qián)提下，增厚(hòu)资(zī)产包收(shōu)益，起到投资“压舱石(shí)”的作用。

　　分(fēn)红除(chú)了投资收益“落袋(dài)为安”外，市场(chǎng)对(duì)于未来(lái)分红水平的预期，也是影响REITs基金二级市场价(jià)格走势的关(guān)键因素之一。

　　从近期公募REITs的二级市场表现看，截至4月21日，今(jīn)年以来中(zhōng)证REITs（收盘）指数收于(yú)975.99 点，年内下跌7.44％，未跑赢(yíng)主(zhǔ)要股票和债(zhài)券宽基指数。

　　“截至2023年3月31日，有20只公募REITs发布了2022年年报(bào)，部分产品受宏观经(jīng)济的(de)影(yǐng)响，可分配金额完成率不达预期，一(yī)定程度上影响了(le)公募REITs二级市场的价格。”李华平称，公募REITs二级市场(chǎng)的价格波(bō)动(dòng)受(shòu)多(duō)重因素的(de)影响，投资收(shōu)益是影响REITs二级市场价格的主要(yào)因素之一，而稳定的分红有利于吸引投资者参与公募(mù)REITs二级(jí)市场的投资。

　　中金(jīn)基金(jīn)相关负责人也表示，近期经(jīng)济预期恢复，一方(fāng)面市场热点呈(chéng)现向股票和(hé)债券回归的过程；另(lìng)一方面(miàn)，基础设(shè)施项目的经营业(yè)绩(jì)相对经济活力的改(gǎi)善(shàn)有(yǒu)一(yī)定的滞后性。

　　此外，公(gōng)募REITs在分(fēn)红除权日，将对基金份额的开盘(pán)指导价做调减处理，调减金(jīn)额(é)根据(jù)单位(wèi)基金份额的(de)分红金额进(jìn)行计算。除权(quán)操作是对(duì)分红(hóng)前后基金份(fèn)额净(jìng)值(zhí)变化的修正，使(shǐ)投(tóu)资人在基金分红(hóng)前后均可以获得公(gōng)平的投资机会。

　　“分红可增(zēng)强投资者长(zhǎng)期(qī)投(tóu)资的信心，同时(shí)需结合(hé)持有(yǒu)产(chǎn)品的特(tè)性，关(guān)注二级市场扰动(dòng)对整体收益的影响程(chéng)度。”中(zhōng)航基(jī)金相关(guān)人(rén)士也称。

　　特(tè)许经营权分红包括利润分配和本金归(guī)还

　　普通投资(zī)者应(yīng)了解底层(céng)资产情况

　　多(duō)位(wèi)业内人士还提(tí)醒(xǐng)，与现有(yǒu)公募基金分红(hóng)前(qián)提是本金之上的增值部分不同，特(tè)许经(jīng)营权REITs基金运作(zuò)期间的“分(fēn)红”界定为“分派”更(gèng)为准(zhǔn)确，分(fēn)派的是本金与增值两个部(bù)分(fēn)，两个部分(fēn)之间(jiān)的比例是变动的，与现有公募(mù)基金分(fēn)红差异很大，大(dà)多数普通投资(zī)者可能把(bǎ)“分(fēn)派(pài)”金额误认为(wèi)是(shì)持续分红(hóng)。一旦30年、40年、50年(nián)、60年等合同(tóng)年限到期后基金价值面临极大不确定性，这(zhè)是该类投资者应(yīng)该注意的情况。

　　李华平表(biǎo)示，目前公募(mù)REITs主(zhǔ)要(yào)有特许(xǔ)经(jīng)营权(quán)类(lèi)和产权类(lèi)两大资产(chǎn)类型，持(chí)有产(chǎn)权类产品的(de)收(shōu)益主要包括每年的(de)现金(jīn)分红及资产(chǎn)增值的收益，而(ér)持有特许经营类(lèi)产品(pǐn)的收益主要(yào)来自项目每年的现金分(fēn)红。其中(zhōng)，特许经(jīng)营权类资产的分(fēn)红包括了利润分配和本金的归还，两(liǎng)者的比率也是变动的，对特许经营权类资(zī)产的公募REITs可以内部收益(yì)率（IRR）来衡(héng)量(liàng)投资(zī)收益。普通投资者在选择(zé)投(tóu)资标的时，应了解公募REITs底(dǐ)层资(zī)产的类型(xíng)。

　　中航基(jī)金也表示，从细分来(lái)看，各类公募REITs分红因底层资产属性不同(tóng)而形成(chéng)区(qū)别(bié)。特(tè)许经营权类的公募REITs产品因其分红相当于(yú)包含“本金+收益”，分红(hóng)相对较多，债性偏强(qiáng)。而(ér)产权类的(de)公募REITs分红主要为(wèi)“收益”，更(gèng)看重(zhòng)底(dǐ)层资产(chǎn)的价值增值，所(suǒ)以相(xiāng)对(duì)股性偏强(qiáng)。普(pǔ)通投资者在选(xuǎn)择(zé)公募REIT时，需要考虑底层(céng)资(zī)产属性，对所选择(zé)产品(pǐn)的二(èr)级(jí)市场价格和分红有合理预期。

　　中金(jīn)基金相关负责人也认为，与产权类项目相(xiāng)比，特许经营项目(mù)在经营权到期后不再(zài)能产(chǎn)生现金收益，因此将可供分配(pèi)金(jīn)额的分配理解为(wèi)“分派”比“分(fēn)红”更(gèng)加准确。基于这个(gè)特点(diǎn)，剩余经营期限较短的特许经(jīng)营(yíng)项目，通常(cháng)具备(bèi)更高(gāo)的分派率水平。对(duì)于剩余期(qī)限较长的特许经(jīng)营(yíng)权项目，即使(shǐ)分派率相对较低(dī)，也(yě)有足够年限收回本金并(bìng)取得收益。

　　中金基金该负责人提醒投资(zī)者注意，特许经营权项目(mù)的(de)分(fēn)派金额包含了投资本金，在不进行扩募的情况下，基金份(fèn)额单价随(suí)着分(fēn)派(pài)进(jìn)度逐年下降是(shì)正常现(xiàn)象，投资(zī)特许经营权REITs的(de)收(shōu)益来自项目(mù)剩余期限(xiàn)产生的现金流。

　　“与特(tè)许经(jīng)营项(xiàng)目相比(bǐ)，产(chǎn)权类项目的土地或建筑的剩余(yú)使用年限一般(bān)较长，再加上(shàng)到期后通过(guò)对建筑(zhù)的更新改造(zào)或(huò)补缴(jiǎo)土地出让金等(děng)追加投(tóu)资，有机(jī)会进一步延长经营期(qī)限。这种类似永(yǒng)续经营的假(jiǎ)设(shè)反(fǎn)映在基础资产(chǎn)的(de)估值(zhí)上，使(shǐ)产权类REITs具备(bèi)更(gèng)显著的(de)资产投资属性。”该负责人称(chēng)。

　　观测(cè)内部收益率等指标

　　评估项目底层资产运营情况

　　在基金分红的时(shí)点，多(duō)位业内人士还表示，在产品分红期，投资者可(kě)以观测(cè)经营(yíng)活动(dòng)现金(jīn)流、可(kě)供分配现金、内(nèi)部(bù)收益率等(děng)指(zhǐ)标，来观察和评估项目(mù)底(dǐ)层资产的运(yùn)营情况。

　　中(zhōng)航基(jī)金(jīn)表示，年报(bào)指标中，跟现金相关的指标有两个：一是(shì)年报中披露(lù)的(de)经营活(huó)动现(xiàn)金流，二是可供分配现(xiàn)金，二者存(cún)在本质性(xìng)区(qū)别。经营活动(dòng)产(chǎn)生的(de)现金(jīn)净流量(liàng)是指企业经营、筹资、投资产生的现金流(liú)，基于企业本(běn)身经营活动(dòng)产生；可供分配(pèi)的(de)现金实质上是从EBITDA出发，对非现(xiàn)金影响利润(rùn)表(biǎo)的项目进行调(diào)整，加期初现(xiàn)金(jīn)，最终得到的账面(miàn)现金。

　　李华平(píng)也表示，公募REITs作为资产配置新选(xuǎn)择，投资价(jià)值体现在相对(duì)股债市场(chǎng)独立(lì)的资产配置功能，比较适合长期持(chí)有。建议投(tóu)资者对经营权类(lèi)的资产可(kě)以(yǐ)更多关(guān)注内部收益率的高(gāo)低，对产(chǎn)权类的资产更多关(guān)注分派率高低。因为公募REITs可分配收益主(zhǔ)要来自底层资产(chǎn)的经(jīng)营净现(xiàn)金流，所以底层资产运营情况直接影(yǐng)响投资回报，投资(zī)者可综合考虑(lǜ)原始权(quán)益人(rén)综合实力、运营管理(lǐ)机构实力、公募基金管理人实力等多重因素来选择投资标的。

　　中信证券研报(bào)也显示，公募REITs进入(rù)密集分红期，由于分红(hóng)交易带来的短(duǎn)期(qī)博弈机会仍在，叠加此前市场接连回调，建议投资者关(guān)注有基本面支撑、填(tián)权效应相对(duì)明显、同时分红规模(mó)较为可观的个券。

　　“公募(mù)REITs的(de)招募说明书均会载明REIT悲守穷庐将复何及啥意思，悲守穷庐将复何及表达了什么愿望s在(zài)发行首年及次年的可供分(fēn)配金额预测。投资(zī)者可以将REITs的实际分红金(jīn)额与募集材料中披(pī)露预测进行比(bǐ)较分析，结合(hé)经济(jì)及(jí)市场的实际环(huán)境，对基础(chǔ)设施项目的运营(yíng)业绩及REITs的管理(lǐ)能(néng)力进行(xíng)判断。”中金(jīn)基金上述负(fù)责(zé)人也称。

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