近两年火爆的创新产品公募REITs进(jìn)入密(mì)集分红(hóng)期，近日7只REITs陆续迎(yíng)来除息日，公募REITs整体(tǐ)呈(chéng)现出高比例稳定(dìng)分红，15只公(gōng)告2022 年可(kě)供分配(pèi)金额的REITs产品，平(píng)均分红比例接近99％。

　　多位业内人士对此表示，强制分红(hóng)机制是公募REITs主要特(tè)征之(zhī)一，稳定分红(hóng)体(tǐ)现出该类产品长期(qī)投资价值，通(tōng)过(guò)观测(cè)经营活动现金流、可供分配现金等(děng)指标，也是观(guān)察REITs项目底层(céng)资(zī)产运(yùn)营情况的“窗(chuāng)口”。他们也提(tí)醒普通投资者注意，与产权类(lèi)项目相比，特许经营REITs项目在(zài)经营权到(dào)期(qī)后不再产生现金收益，特许经营(yíng)权(quán)分红目前已(yǐ)包含了利润分配和本(běn)金(jīn)的归还，在(zài)选择投资标(biāo)的时应(yīng)了(le)解资产(chǎn)类型(xíng)和分红的(de)特征。

　　15只公募REITs产(chǎn)品分红

　　平均分(fēn)红(hóng)比(bǐ)例98.89％

　　公募REITs 进(jìn)入密集分红期(qī)，近日7只(zhǐ)REITs产品(pǐn)（4月(yuè)17 日(rì)-4月21日）陆续迎来除息(xī)日，此(cǐ)外尚有6只REITs实际分(fēn)配情况尚未公布。整(zhěng)体(tǐ)来看(kàn)，公募REITs呈现出(chū)了(le)高比例的稳定(dìng)分(fēn)红(hóng)，15只公告(gào)2022 年可(kě)供分(fēn)配金额的公募REITs产(chǎn)品中，2022年(nián)全年分配金额(é)占(zhàn)可供分配金额(é)比例平均为(wèi)98.89％，且绝(jué)大部分分配比例在96％以上。

　　中金(jīn)基(jī)金相关负责人(rén)对此表(biǎo)示，投资(zī)公募REITs的(de)主要收益(yì)来(lái)源为(wèi)持有(yǒu)期(qī)分(fēn)红收益(yì)，以(yǐ)及基金(jīn)份额交易(yì)价格的变化。基(jī)金份额二级市场价格受到公募REITs资产运营情况及市场因素的综合影响，较易引(yǐn)起波动。与此(cǐ)相比(bǐ)，基金分红预期则更有(yǒu)规(guī)律可循。公募REITs的分红主(zhǔ)要(yào)来自基础设施(shī)资产的经(jīng)营现金(jīn)流，投资人(rén)通过基(jī)金募集材(cái)料和信息披露文件，结合行业(yè)及市场情况，可(kě)以分析基础设施(shī)项目(mù)的经营(yíng)业绩，作为进行投资决(jué)策的(de)重要参考。

　　“相(xiāng)对于(yú)基(jī)金份额二(èr)级市场(chǎng)价(jià)格变(biàn)化导致的浮(fú)盈或浮(fú)亏(kuī)，分红(hóng)作为(wèi)基金份额持有人实际(jì)获得的现金收益，对于长期投资者更具参考价值。”中(zhōng)金(jīn)基金相关负责(zé)人称。

　　平安基金REITs 投资(zī)中心(xīn)运营高级副总(zǒng)监李(lǐ)华平也表示(shì)，根据《公开募(mù)集基(jī)础设(shè)施(shī)证券投资(zī)基金指引（试(shì)行）》及相关法规要(yào)求，基础(chǔ)设施基金应(yīng)当将(jiāng)90％以上合并(bìng)后基(jī)金(jīn)年度可分配金额(é)以现金形式分(fēn)配给投资者，强制分(fēn)红机制是(shì)公募(mù)REITs的主(zhǔ)要特征之一，稳(wěn)定的分红机(jī)制体现出REITs产(chǎn)品(pǐn)长期投资(zī)价值(zhí)。

　　中航基金也认为(wèi)，从投资角度来看，基础(chǔ)设施公募(mù)REITs同时具备“股性(xìng)”和“债性”双重(zhòng)特点(diǎn)。二级市场价(jià)格(gé)反映这类产品“股性”的一面(miàn)，分红(hóng)体(tǐ)现(xiàn)了这类产品的(de)“债性”特(tè)点。公募REITs有强制分(fēn)红(hóng)要(yào)求(qiú)，分红类似于债券派息(xī)，但不等同(tóng)于债券的固(gù)定利息回报，而是由可供分配现金决定。

　　从(cóng)机构(gòu)投资者的角度来看，一(yī)方面是公募REITs丰富了机构投资者的(de)投(tóu)资品类，为资产配(pèi)置多(duō)元化(huà)提供(gōng)抓手，具有较强(qiáng)的配置(zhì)价值。另一方面，公募REITs的(de)分红能够(gòu)帮(bāng)助机构投资(zī)者稳(wěn)定收益(yì)。机构投资(zī)者公募REITs能够通过分红(hóng)获取相对于(yú)投(tóu)资债券(quàn)相对高的收益性(xìng)，在有效控制风(fēng)险(xiǎn)的前提(tí)下，增厚资(zī)产包收益，起到投资“压舱石”的作用。

　　分红除了投资收益“落袋为安”外(wài)，市场(chǎng)对于未来分(fēn)红水平的预期(qī)，也是(shì)影响(xiǎng)REITs基金二级市场价格走势的关键因(yīn)素之一。

　　从(cóng)近期(qī)公募REITs的二(èr)级市场表现(xiàn)看，截至4月21日，今年以来中证REITs（收盘(pán)）指数收于(yú)975.99 点，年内下跌(diē)7.44％，未跑赢主要股票和债券(quàn)宽基指数(shù)。

　　“截至2023年(nián)3月31日，有20只公募REITs发布了(le)2022年年报，部分产(chǎn)品受宏观经济的(de)影响，可分配金(jīn)额完(wán)成率不达预期，一(yī)定程度上影响了公募REITs二级市(shì)场(chǎng)的价格。”李华(huá)平称，公募REITs二级市场的价格波动受多重因(yīn)素的影响，投(tóu)资(zī)收益是影响REITs二级市场价格的(de)主要(yào)因(yīn)素(sù)之一，而稳定的分红有利于(迪奥丝绒和哑光有什么区别，迪奥丝绒和哑光哪种好看yú)吸引(yǐn)投资者参与公募REITs二级市场的投资。

　　中金基金相关(guān)负(fù)责人(rén)也表示，近期经济预期(qī)恢复(fù)，一方面市场热点(diǎn)呈现向股票(piào)和债券回归的过程(chéng)；另(lìng)一方面，基础(chǔ)设施项目的经营(yíng)业(yè)绩相对经济活力(lì)的(de)改善有一定的滞(zhì)后性。

　　此(cǐ)外，公募REITs在分红除权日，将对基金份额的开盘指导(dǎo)价(jià)做(zuò)调减处理，调减金额(é)根据单位基金份额的分红(hóng)金额(é)进行计算(suàn)。除权操作是对分红前后基(jī)金(jīn)份额净(jìng)值变化的修正，使投资人在基金分红(hóng)前(qián)后均可以(yǐ)获得公平(píng)的投资机会。

　　“分红可增强投资(zī)者长(zhǎng)期投资(zī)的信心，同时需(xū)结合持(chí)有产品的特性，关注二级市场扰动对整体收益(yì)的影响程度。”中航(háng)基金相关(guān)人士(shì)也称。

　　特许(xǔ)经(jīng)营权分红包(bāo)括利润分(fēn)配和本金归还(hái)

　　普通投资(zī)者应了解底层资产情况

　　多位业内人(rén)士还提醒，与现(xiàn)有公募基金分(fēn)红前(qián)提是本金之上的增(zēng)值部(bù)分不同，特许经营权REITs基(jī)金运作期间(jiān)的(de)“分红”界定为“分派(pài)”更(gèng)为(wèi)准(zhǔn)确，分派的是本金与增(zēng)值(zhí)两个(gè)部分，两(liǎng)个部(bù)分之间的比例是变动的(de)，与现有(yǒu)公募(mù)基(jī)金分(fēn)红差异很大，大多数(shù)普(pǔ)通投(tóu)资者(zhě)可能把“分派”金额误认为是持续分红(hóng)。一旦30年、40年、50年、60年等合同年限到期后基金(jīn)价值(zhí)面临(lín)极大(dà)不确定(dìng)性，这是(shì)该类投资(zī)者应该注意的(de)情况(kuàng)。

　　李华平表示，目前公募REITs主要有特许经营权类和产(chǎn)权(quán)类两大资产类(lèi)型(xíng)，持有产(chǎn)权类产品的收益主要包括(kuò)每年的(de)现金(jīn)分红及资产增(zēng)值的收益，而持有特许经营类产品(pǐn)的收益主(zhǔ)要来自项目每年的(de)现金分(fēn)红(hóng)。其中，特许经(jīng)营权类资产的分红包括(kuò)了利润分配(pèi)和本(běn)金的归还，两(liǎng)者的(de)比率也(yě)是变动的，对特许经(jīng)营权(quán)类资(zī)产的公募REITs可以内部(bù)收益率（IRR）来衡量(liàng)投资收(shōu)益。普通投资者在选择(zé)投资标的时，应了解公募REITs底层资产的类(lèi)型。

　　中(zhōng)航基金也表示(shì)，从细分来看(kàn)，各(gè)类公募REITs分红因底层资产属性不同而形(xíng)成区别(bié)。特许经营权(quán)类的公募REITs产品因其分红相当于(yú)包含“本金+收益”，分红相对较多(duō)，债性偏强(qiáng)。而产(chǎn)权类的公(gōng)募REITs分红主要为“收益”，更看(kàn)重底层资产(chǎn)的价(jià)值增值(zhí)，所以(yǐ)相对股性(xìng)偏(piān)强(qiáng)。普通投资者(zhě)在(zài)选择公募REIT时，需要考虑底层资(zī)产属性(xìng)，对所选择产品的(de)二(èr)级市场价格和分(fēn)红有合(hé)理(lǐ)预期(qī)。

　　中金基金相关负责人也认为，与产权类(lèi)项目相比(bǐ)，特(tè)许(xǔ)经营项目在经营权(quán)到期(qī)后不再能产生现金(jīn)收益(yì)，因此将可供分配金额的分(fēn)配理(lǐ)解为“分派”比“分红”更(gèng)加准确(què)。基于这(zhè)个特(tè)点，剩(shèng)余经营期限较(jiào)短(duǎn)的特许经营项(xiàng)目(mù)，通常具(jù)备更高的分派率水(shuǐ)平(píng)。对于剩余(yú)期(qī)限(xiàn)较(jiào)长的特许(xǔ)迪奥丝绒和哑光有什么区别，迪奥丝绒和哑光哪种好看经营权项(xiàng)目，即使分(fēn)派率相(xiāng)对(duì)较低，也有足够年(nián)限收(shōu)回(huí)本金并取得(dé)收益。

　　中金(jīn)基金该负责(zé)人(rén)提(tí)醒投资者(zhě)注意(yì)，特许(xǔ)经营权项目的分派金额包含了投(tóu)资本金(jīn)，在不进(jìn)行扩募的情况下，基金份额单价随着分派(pài)进度逐年下降(jiàng)是(shì)正常现(xiàn)象(xiàng)，投资特许(xǔ)经营权(quán)REITs的(de)收益来(lái)自项目剩(shèng)余(yú)期限产生的(de)现金流。

　　“与特许经营项(xiàng)目相比，产(chǎn)权类项目(mù)的(de)土(tǔ)地或(huò)建筑的(de)剩余使用年限(xiàn)一般较长，再(zài)加上到期后通过(guò)对建筑的更新(xīn)改造或补缴土地(dì)出让金等追加(jiā)投(tóu)资，有(yǒu)机会进(jìn)一步延(yán)长经营(yíng)期限(xiàn)。这(zhè)种类似(shì)永续经营的假设(shè)反映在基础资产的估(gū)值(zhí)上，使(shǐ)产权(quán)类REITs具备(bèi)更(gèng)显著的(de)资产(chǎn)投资(zī)属性。”该负责人称。

　　观测(cè)内部收益率等指标

　　评估项目底层资产运(yùn)营情况

　　在基金分红的(de)时点，多位业(yè)内人士还表示，在产(chǎn)品分(fēn)红(hóng)期(qī)，投资者可(kě)以观(guān)测(cè)经营活动现金(jīn)流、可供分(fēn)配现金(jīn)、内部收益率等(děng)指标(biāo)，来观察(chá)和(hé)评估项目底层资产的运营情况。

　　中航基(jī)金表示，年报指标(biāo)中，跟现金相关的指(zhǐ)标有两个：一是年报中(zhōng)披露的经营活(huó)动现金流，二是可供分配(pèi)现金(jīn)，二者存在本质性区别。经营活动产生的现金净(jìng)流量(liàng)是指企业经营、筹资、投资产生的现金流，基(jī)于企业本身经营活(huó)动产(chǎn)生(shēng)；可供分配的现金实质上(shàng)是从EBITDA出发，对(duì)非现金影响利(lì)润表的(de)项(xiàng)目进行调(diào)整，加(jiā)期初现金(jīn)，最终得到的账面现金。

　　李华平(píng)也表(biǎo)示，公募REITs作(zuò)为(wèi)资产配置新选择，投资价(jià)值体现在相对股(gǔ)债市场独(dú)立的(de)资(zī)产配置功能，比较(jiào)适合(hé)长期持有(yǒu)。建议(yì)投(tóu)资者(zhě)对经营权(quán)类的(de)资(zī)产可以更多关注(zhù)内部收(shōu)益(yì)率的高低，对(duì)产权类(lèi)的(de)资产更多(duō)关(guān)注分派率高低(dī)。因为(wèi)公(gōng)募REITs可(kě)分(fēn)配收益(yì)主要来自底层资产的经营净现金(jīn)流，所以底层资产运营情况直(zhí)接(jiē)影响投(tóu)资回报(bào)，投资者可综(zōng)合(hé)考虑原始(shǐ)权(quán)益(yì)人(rén)综合(hé)实(shí)力、运营(yíng)管(guǎn)理(lǐ)机构(gòu)实力、公募基金管理(lǐ)人(rén)实力等(děng)多重因素来选择(zé)投资标的。

　　中信(xìn)证券研报也显示，公募REITs进(jìn)入(rù)密集分红期，由(yóu)于分红交易带来的(de)短期博弈机会仍在，叠加此前市场(chǎng)接连回(huí)调(diào)，建议投资者关(guān)注有基(jī)本面支(zhī)撑、填权效应相对明显、同时分红规模较为可观的个券(quàn)。

　　“公(gōng)募REITs的招(zhāo)募(mù)说明(míng)书均会载(zài)明REITs在(zài)发(fā)行首(shǒu)年及次年的(de)可供分配金额预测(cè)。投资者可以将REITs的实际(jì)分红金(jīn)额与募集材料中(zhōng)披露(lù)预测(cè)进行比(bǐ)较分析，结合经济及(jí)市场的实际环境，对基础设施(shī)项(xiàng)目的运(yùn)营业绩(jì)及REITs的管理能力进(jìn)行(xíng)判断。”中(zhōng)金(jīn)基金(jīn)上述负责(zé)人(rén)也称。

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