导读

　　黄金二(èr)十年(nián)之(zhī)后，当下中国地产(chǎn)步入大分(fēn)化时代而(ér)非停滞期。

　　要点

　　过去二十(shí)年是中(zhōng)国房地产市场黄金二十(shí)年(nián)。2019-2021年(nián)，连(lián)续三年(nián)商品住(zhù)宅(zhái)销售面积超(chāo)15亿平，足(zú)够4000万家庭入住。恰逢(féng)近(jìn)年地(dì)产持续低景(jǐng)气，有关中国地产是否过剩的讨论日(rì)益热烈(liè)。

　　拨开迷雾，本文试图(tú)厘清中国城(chéng)镇存量住宅真实情况，据此(cǐ)判(pàn)断中国未来地产趋势。

　　有媒体(tǐ)渲染中(zhōng)国(guó)地(dì)产(chǎn)存量极度(dù)过剩，事(shì)实是否如此(cǐ)？

　　住建部披露全(quán)国有近(jìn)6亿栋房屋建筑，第七(qī)次人口普查(chá)调查数(shù)据显(xiǎn)示城镇家庭户(hù)人均住宅间数为1.06间(jiān)。市场陷(xiàn)入怀疑，中国(guó)房子是(shì)否真的过剩？

　　事实(shí)上住建(jiàn)部披露的近6亿栋城乡房(fáng)屋建(jiàn)筑(zhù)中，城镇建筑(zhù)占比不到一成，其中(zhōng)还包括大(dà)量城镇(zhèn)非住(zhù)宅建筑，如商(shāng)业办公楼、学(xué)校等，因此6亿栋房屋中(zhōng)城(chéng)镇住宅占比(bǐ)极低(dī)。

　　七(qī)普显示中国城镇居民(mín)人均住(zhù)宅间数为1.06间，但居住舒适不(bù)是(shì)人均(jūn)一间房(fáng)所能满足，它与房屋质量、居住(zhù)面(miàn)积、配套(tào)设施等因素密切相关。中(zhōng)国的(de)人均住宅间(jiān)数(shù)较发达国家(jiā)还有很(hěn)大差距。人均住宅间数大(dà)于1同样不意味着中国住宅市场已经(jīng)饱和(hé)。

　　我们(men)测算发现中国城镇居民户均1套(tào)房，其中每户持有商品住(zhù)宅仅0.64套。

　　目(mù)前并(bìng)无直接(jiē)公布中国家庭户均(jūn)住(zhù)宅的数(shù)据(jù)，我们(men)根据商品住宅套数、商品住宅(zhái)占比和城镇(zhèn)家(jiā)庭(我想说世间万物一切都不及你是什么歌，满天星辰不及你歌词tíng)户数(shù)，计算(suàn)出城镇家庭(tíng)住(zhù)宅套户比。

　　测算结(jié)果显示，目前城镇(zhèn)家庭(tíng)户(hù)均拥有0.86套(tào)房，其中0.54套为商品住宅。若期房(fáng)顺利交(jiāo)付，直(zhí)至2024年，中国(guó)每户(hù)城镇家庭才拥有1套(tào)住宅，其中(zhōng)商业住宅仅0.64套。

　　户均一(yī)套房似乎意味着户(hù)户有房，然而事(shì)实上(shàng)中(zhōng)国住宅市场供需(xū)并不平衡。

　　国(guó)际数(shù)据(jù)显(xiǎn)示，成熟房地(dì)产市场的住宅套(tào)户比(bǐ)会大于1，在1.1左右。

　　之所(suǒ)以说(shuō)不平衡，是因为户(hù)均一套房无(wú)法满足流动人口的租赁和置(zhì)业需求。全国(guó)总人口(kǒu)的(de)近三成都是流(liú)动人(rén)口，流动人口会选择(zé)在大(dà)城市租房挣钱(qián)，在老家(jiā)买房，从而产生(shēng)了额(é)外的住宅需求。

　　即便户均(jūn)一套(tào)房(fáng)，中国(guó)未来地产仍(réng)有(yǒu)四大(dà)新增需求动(dòng)力。

　　第一，户均人口规模缩小(xiǎo)，一人(rén)户、两人户占比(bǐ)不断(duàn)增加，导致家庭户数增(zēng)多。小(xiǎo)家庭化趋势将延续(xù)，带(dài)来新户购(gòu)房(fáng)需求增长(zhǎng)。

　　第二，经济板(bǎn)块的分化日益明显，区域(yù)经济资源分配的(de)再集中吸引着人口流(liú)入，人口(kǒu)净迁(qiān)入城市的新增住宅(zhái)需求(qiú)有望持续旺盛(shèng)。

　　第三，30％左右的(de)家(jiā)庭住(zhù)在2000年以前(qián)建成的住宅中，涉及超9000万家(jiā)庭(tíng)、81亿平方米的住宅建筑面积(jī)。促成(chéng)“老(lǎo)破小”住宅的改造势在必(bì)行(xíng)。

　　第四，中国的人(rén)均(jūn)住宅间数与人(rén)均住宅建筑(zhù)面积均较发达国家有(yǒu)着不小差距，“住上(shàng)更(gèng)大房子(zi)”的改善性需求(qiú)正(zhèng)在不断增加。

　　黄金二十年之后(hòu)，当下中国地产步入(rù)大分(fēn)化时代(dài)而非停滞期。

　　如(rú)果说过去(qù)二十(shí)年(nián)是中国地产黄金发展(zhǎn)期(qī)，地产矛盾更多体现(xiàn)为(wèi)住宅供给(gěi)存在(zài)不足，这是过去(qù)二十年房价(jià)快速上(shàng)涨(zhǎng)基石。那么当下房地产大(dà)分化时代已至，大分化(huà)时代下地产矛(máo)盾则更多体现(xiàn)在住宅质量(liàng)供(gōng)需冲突。

　　地(dì)产大(dà)分化必将体现在不同(tóng)能(néng)级(jí)城(chéng)市(shì)之间(jiān)，不同区域板块之间，不同品(pǐn)质住宅之间。

　　目录

　　正(zhèng)文

　　引言

　　不久前，官方披(pī)露全国已有近6亿栋房屋建筑，引发(fā)热议(yì)。从2月以来，各大城市二(èr)手房挂牌(pái)量突然(rán)激(jī)增(zēng)，引发(fā)一阵二手房的(de)“抛售潮(cháo)”。

　　让市场不禁担心，中国(guó)的房子(zi)是否已经过剩？

　　中(zhōng)国(guó)城镇住宅到底是(shì)供给过(guò)剩，还是(shì)供需(xū)平衡，或是仍然存在不(bù)足？可惜由(yóu)于住宅存量数据并(bìng)未公(gōng)布，我们无法直(zhí)接知(zhī)晓具体(tǐ)情(qíng)况。

　　拨开(kāi)迷雾，我们测算出中国城镇家(jiā)庭户均拥有住(zhù)宅(zhái)套数，回答当前的房子是否真(zhēn)的过剩了(le)？据此(cǐ)判断未来房(fáng)地产市场会如(rú)何(hé)发(fā)展。

　　一、如(rú)何有效观察中国户均拥有住宅(zhái)数量

　　（一(yī)）中国住宅数量过剩的(de)直观判断站(zhàn)不住脚

　　今(jīn)年(nián)2月，在以(yǐ)全国自然灾害综合风险普查工作情况为主题的新闻发布会上，负责人对外披露(lù)：“住宅城乡建设行业(yè)获取了全国近6亿栋城(chéng)乡房屋(wū)建(jiàn)筑数据(jù)以(yǐ)及(jí)80多万处市政设施数据。”

　　14亿(yì)人住(zhù)6亿栋房屋建筑(zhù)，平均每栋建筑住不到3人，住宅市场(chǎng)看似已经过剩。

　　在这(zhè)近6亿栋房屋建筑中，农村房屋(wū)占(zhàn)9成以上，以栋(dòng)数计算的(de)城镇房屋实际仅(jǐn)有4700多万栋，还(hái)包括了大量商业楼、写字楼、学校、医院等非(fēi)住宅。总的算下来(lái)，住宅占比并(bìng)不大(dà)。

　　第七次人口普查(chá)数据公布了中国城镇家庭户人均(jūn)住宅间数为(wèi)1.06间(jiān)，其中(zhōng)城市家庭(tíng)户居(jū)民(mín)人均(jūn)0.99间，乡镇家庭户居民人均1.18间。

　　人均住宅(zhái)间(jiān)数大(dà)于1，看似意味着人人都有房间居住。

　　居住水平不仅与房间数量有(yǒu)关，更与房屋质量、居住面(miàn)积、配套设施等因素密切相(xiāng)关。单单从人(rén)均住宅间(jiān)数(shù)不能完全反映出城镇居民的居住(zhù)水平。

　　中国主要(yào)是以家庭为单(dān)位购买成套住宅，一套设施(shī)齐全的(de)住(zhù)宅才是城(chéng)镇(zhèn)居民宜(yí)居(jū)的(de)选择。

　　（二(èr)）中国户均住(zhù)宅的测算思(sī)路、数据和方法

　　中国城镇居民住宅主(zhǔ)要分两(liǎng)大类，一类是商品住宅，另一(yī)类是(shì)保障房、原公(gōng)有住宅、自建(jiàn)房等非商品(pǐn)住宅。

　　目前缺乏(fá)统(tǒng)计(jì)数据，并没有直接(jiē)公(gōng)布城镇住宅(zhái)数量。居民住宅相关数(shù)据有两处可以直(zhí)接(jiē)公(gōng)布，一是每年商品(pǐn)住宅销售套数（统(tǒng)计局）；二是居民住宅(zhái)来源(yuán)（人口普查数据）。计算中国居民(mín)户均住宅数量，我们主要(yào)用(yòng)到上述两组数据。

　　中国住宅改革始于1998年，1998年(nián)之前商品住宅数量(liàng)极少，可忽(hū)略不计。估算城(chéng)镇居民(mín)户均住宅(zhái)套数(shù)分三步走：

　　第一步，将(jiāng)1999年以来每年商品住宅销(xiāo)售(shòu)套数(shù)相加，我们就能(néng)够得到当前商品(pǐn)住(zhù)宅总存量(liàng)。

　　第二步(bù)，根据城(chéng)镇(zhèn)居民拥有的商(shāng)品住宅(zhái)和非商品(pǐn)住(zhù)宅比例，推(tuī)算得到居(jū)民住宅总套数。

　　第三步，将(jiāng)城镇居民拥有的商(shāng)品住(zhù)宅(zhái)总(zǒng)数除(chú)以家庭户数，我们就(jiù)能(néng)够得(dé)到城镇户均(jūn)拥有的住宅数(shù)量(liàng)。

　　具体计算公(gōng)式如下：

　　城镇家(jiā)庭(tíng)住(zhù)宅套户比=住宅总套(tào)数(shù)/家庭(tíng)户数

　　=（商品住宅套(tào)数/家庭户数）/（商(shāng)品住宅套(tào)数/住宅总套数）

　　=商品住宅套户比/商(shāng)品住宅占比

　　二、城(chéng)镇家庭(tíng)户均拥有(yǒu)1.02套房

　　中国住宅(zhái)存量到底有多少，目前缺(quē)乏一个准确统计。我(wǒ)们(men)利用既有统计数据，大(dà)致(zhì)测算得到中国存量房(fáng)地产套(tào)数，并进一步(bù)推算(suàn)中国城镇家庭户(hù)均拥有的住宅数量。

　　（一）城镇居民户均拥有(yǒu)商品住宅0.64 套

　　截至2022年(nián)，我们计算得(dé)到：

　　（一）中国商(shāng)品(pǐn)住宅累(lèi)计销售1.97亿套(tào)。

　　（二(èr)）城镇(zhèn)家(jiā)庭户均拥有0.64套(tào)商(shāng)品住宅（包(bāo)含现房和期房(fáng)）。

　　中国(guó)的房地产销售(shòu)以期房(fáng)为主，从(cóng)2019年开始，新(xīn)房(fáng)销售中期房(fáng)占比(bǐ)近9成。本文去除商(shāng)品住宅累计销售套(tào)数(shù)里(lǐ)的期(qī)房销售，得到商品住宅现房套数。

　　以2022年商品住宅现房套数计算(suàn)为例：

　　2022年(nián)商(shāng)品住宅现房套数=截止(zhǐ)到2022年商品住(zhù)宅累计销(xiāo)售套数(shù)-过(guò)去三年（2020、2021和2022年(nián)）的期房销售额。

　　主流房企竣(jùn)工周期(qī)在2-3年，并考虑到交房(fáng)后(hòu)装修的时间，取最大值3年。

　　将商品(pǐn)住宅现房(fáng)套数除以家庭户(hù)数，算出：

　　（三）目前中国(guó)城镇家庭户(hù)均拥有(yǒu)0.54套商品现房(fáng)住(zhù)宅(zhái)。

　　（二(èr)）城(chéng)镇(zhèn)居民户均拥有住宅1.02套

　　接下来我们需要(yào)进一步推算中国(guó)城镇居民拥(yōng)有的户均(jūn)住宅套数。

　　首先(xiān)，七普数据显示(shì)中国城镇(zhèn)居民的(de)住宅结构特(tè)征(zhēng)如下：

　　73.8％的城(chéng)镇(zhèn)家庭拥有住宅。其中自建住宅占(zhàn)比(bǐ)21％，购买商品住宅占比(bǐ)31.9％、二(èr)手(shǒu)房占比10.1％、经济适(shì)用房占比3.8％、原公有住宅占比6.1％，通(tōng)过继(jì)承(chéng)或赠(zèng)与占比(bǐ)0.9％。另有(yǒu)3.4％和(hé)17.7％的家庭租赁廉租(zū)房与其他住宅(zhái)。

　　其次，我们假定租(zū)赁其他住宅(zhái)和购买二(èr)手房都(dōu)是商品住宅，因(yīn)此将租赁其他住宅、购买(mǎi)商品住(zhù)宅与购买二手(shǒu)房加总(zǒng)，得到商(shāng)品住宅(zhái)占(zhàn)居民所有住宅(zhái)的比例为62.8％。

　　2020年商品住(zhù)宅占(zhàn)比为59.2％，粗略假设2021年(nián)-2022年(nián)期间商品住宅增幅为过(guò)去(qù)十年变化幅度的20％，计算2011年(nián)-2020年商品住宅的实际变(biàn)化比例，从(cóng)而我们估(gū)算出2022年商品住宅所占比例(lì)，为62.8％。

　　最后(hòu)，截至(zhì)2022年(nián)末，中国平(píng)均(jūn)每(měi)户城镇家庭拥有0.86 套住宅(zhái)。我想说世间万物一切都不及你是什么歌，满天星辰不及你歌词但(dàn)考虑已购(gòu)期(qī)房，中国(guó)平(píng)均每户城镇家(jiā)庭(tíng)拥(yōng)有(yǒu)1.02套(tào)住宅。

　　如果(guǒ)交房顺利，已购期房会(huì)在2-3年内陆续交付使(shǐ)用(yòng)，到2024年，中国平均每户城镇家庭都会拥(yōng)有一套住宅(zhái)。

　　三(sān)、城镇户均一套(tào)房的三点(diǎn)含义

　　既(jì)然城(chéng)镇(zhèn)居(jū)民已经达到了户均一套房的程度(dù)，“户户有房”是否(fǒu)意味着(zhe)中国城镇化进展终(zhōng)结，甚至意(yì)味着中(zhōng)国地产(chǎn)存量供(gōng)给绰绰(chuò)有余？

　　（一）户均一(yī)套房并(bìng)不意味着住宅市场供需平衡

　　需要有多余(yú)住宅来满足因人口流动、居民换房等因素产(chǎn)生的住宅需求。因(yīn)此，成熟房地产市场的住(zhù)宅(zhái)套户比(bǐ)会在1.1左右。

　　国际经验(yàn)来看，美(měi)国(guó)、英国和(hé)日本的住宅套户(hù)比均高于1.1，其中，英国的住(zhù)宅套户(hù)比最(zuì)高，为1.19，日本(běn)为1.16，美国(guó)为1.11。德国和(hé)韩国(guó)分别为(wèi)1.02和1.05。

　　如果户均刚好一套房，就会造成(chéng)人口净流入地的住宅市场供(gōng)不(bù)应求，造(zào)成房价或房租迅(xùn)速(sù)上涨。

　　七(qī)普指(zhǐ)出中国的流动(dòng)人口(kǒu)3.76亿，省内流(liú)动人口和省际流动人口分别为2.51亿人和1.25亿人。

　　流动人口会(huì)选择在大城市租房挣(zhēng)钱，在老家县城(chéng)买房。

　　暨南(nán)大学2017年的中国城乡(xiāng)人口流动调查数据(jù)显示，在上海、杭州以及(jí)南京工作(zuò)的流动人口在(zài)老家拥有住宅比(bǐ)例分别为(wèi)28％、21％和18％。大(dà)城市的高工资吸引打工人，但高(gāo)房价迫(pò)使打工人(rén)回乡置(zhì)业。

　　流动人(rén)口实际上会占据(jù)两套房(fáng)，在(zài)高(gāo)房价(jià)的(de)大城市租赁一套房，在房价较(jiào)低的县城(chéng)购买一(yī)套房。所以说(shuō)户均一套(tào)房无法满足庞大流(liú)动人口的租赁(lìn)与置业需(xū)求。

　　（二(èr)）至(zhì)少9000万(wàn)户家庭住宅品(pǐn)质(zhì)仍需改善

　　目前(qián)，中国的(de)城镇住(zhù)宅中依然有不(bù)少老旧(jiù)小区(qū)。

　　三成家庭，也就是约(yuē)9000万户城镇居民住宅(zhái)是2000年以前建成，其中又有11.6％住宅年(nián)龄至少在33岁以上(shàng)。

　　这批存(cún)在着建筑结(jié)构松散、设施陈旧(jiù)、安全隐患大等问题，如电线老化、管道等基础设(shè)施陈旧，给住户的(de)生活(huó)带来了很大的不便和安全隐患，并且居住(zhù)体验(yàn)较差(chà)。

　　2000年以前建成(chéng)的(de)老(lǎo)旧住宅面(miàn)积小。占比为31.3％的家庭户数拥有的住(zhù)宅面积占比仅为(wèi)27.6％。仍然存在5％左(zuǒ)右的家庭没有独立卫浴和厨(chú)房(fáng)。这类(lèi)上世纪修建的老旧小区很难满足现代生活需求，在(zài)未来大(dà)都会被拆迁(qiān)重(zhòng)建。

　　近五(wǔ)成的家庭住(zhù)宅为(wèi)一居室和二居室(shì)，户(hù)型偏小。其中一居室占(zhàn)比为14.9％，二居(jū)室(shì)占比为33％。对(duì)比镇(zhèn)，城市家庭住宅户型更小，当然这(zhè)与城市(shì)土地(dì)资源紧张有(yǒu)关。

　　（三）人均住宅面积扩张是未来(lái)地产的需求驱动力(lì)

　　根据七普数据(jù)测算，2020年(nián)城(chéng)镇(zhèn)家庭户住宅(zhái)存量总面积为294.6亿平。暂不(bù)考虑两年间农民带(dài)房进城和老旧小区拆(chāi)迁，加上2021年和2022年(nián)商品(pǐn)住宅(zhái)竣(jùn)工面积（7.3亿与(yǔ)6.3亿），得(dé)出(chū)2022年住宅(zhái)存量总面积为308.16亿平，人均住宅建筑(zhù)面(miàn)积(jī)为39.45平方米(mǐ)。

　　超(chāo)过(guò)一半的家庭人均住(zhù)宅(zhái)建(jiàn)筑面(miàn)积小于均值(zhí)，近(jìn)4成家庭人均住宅建筑面(miàn)积在30平米以下(xià)。

　　15％的城镇家庭人均(jūn)住宅建筑面积不足19平方米，不(bù)及全国人均水平的(de)一半(bàn)。若去除20％的公(gōng)摊，可使用的住(zhù)宅面积仅为15.2平方米。上海市(shì)将人均住宅(zhái)建筑面(miàn)积低于15平方米(mǐ)的家庭界(jiè)定为住(zhù)宅存在(zài)困难，若按(àn)这个标(biāo)准算(suàn)的话(huà)，中国有11.3％的(de)家庭存在住宅困难问题。

　　若人均可使用住宅面积(jī)为(wèi)40平(píng)，即(jí)人均住宅建筑面(miàn)积为50平，只考虑家庭户(hù)人数，需要住宅总量(liàng)约(yuē)390.6亿(yì)平，较目前(qián)至(zhì)少新增(zēng)82亿(yì)平。

　　对比发(fā)达(dá)国家人(rén)均住宅面积，美(měi)国为67㎡，瑞士、日本、德(dé)国和英国(guó)都高于40㎡，中国的人(rén)均住宅(zhái)建筑面(miàn)积为39.45㎡，相差(chà)不(bù)大。但若去(qù)除公摊面(miàn)积后，中国(guó)的(de)人均可使用面积为31.56㎡，这一差距将变得(dé)明(míng)显。

　　若考(kǎo)虑约(yuē)1.4亿(yì)的集体户人口，所需要的住宅总量会更多。

　　四、户均(jūn)已然1套房，未(wèi)来(lái)地产还会有需求么？

　　我(wǒ)们测算(suàn)得到(dào)中国城镇家庭(tíng)户(hù)均(jūn)1套房，看似已经(jīng)户户(hù)有房(fáng)。即便如此(cǐ)，中国(guó)人口静态结构和(hé)动态趋势(shì)演绎，决定了中国未来地产仍(réng)有需求释放。户(hù)均1套住宅现(xiàn)实之(zhī)下(xià)，中国未来城(chéng)镇住宅(zhái)需求(qiú)主要来(lái)自于(yú)四个(gè)方面(miàn)。

　　第一，户均(jūn)人口缩(suō)小，家庭户数增多，新户购房需求(qiú)扩张(zhāng)。

　　过(guò)去20年我(wǒ)国城(chéng)镇(zhèn)家(jiā)庭户均人口数不断(duàn)下降，六(liù)普显示(shì)城镇户均人口规(guī)模为2.85人/户(hù)，而七普显示城(chéng)镇户均人口(kǒu)规模(mó)为2.62人(rén)/户，一人户、二人(rén)户的占比明显上升(shēng)，人(rén)口(kǒu)小家庭化趋势将继续延(yán)续，导致户数(shù)会因户均人口规模的缩小而增多(duō)。

　　第二(èr)，人口迁移(yí)导致经济发展带来的新增住宅需求旺盛。

　　中国经济(jì)板块的分化日益明显(xiǎn)，资(zī)源和生产要(yào)素(sù)逐步向经(jīng)济带、都市圈中心城市流入，区域(yù)经济资(zī)源(yuán)分配的(de)再集(jí)中(zhōng)吸引着人口流入。人口(kǒu)迁移势必涉及到买房租房，给迁(qiān)入地(dì)住(zhù)宅(zhái)市(shì)场带来(lái)新(xīn)的(de)增(zēng)量(liàng)。

　　以浙江省为例，2021年常住人口增(zēng)量为72万，而出(chū)生人口为44.9万(wàn)人，死亡人口为(wèi)38.4万人，自然增加人口仅为(wèi)6.5万人(rén)，其人(rén)口增长主要受益(yì)于人口迁(qiān)移(yí)。

　　第三，老旧小区改善性需求依然(rán)庞大。

　　从2011年到2020年，自(zì)建住宅和(hé)原公(gōng)有住宅的家庭拆迁改建最(zuì)多。自建房(fáng)家庭比(bǐ)例(lì)从31.5％到21％，下降(jiàng)了10.5个(gè)百(bǎi)分点；原公有(yǒu)住宅家庭比例从12.9％到6.1％，降幅为6.8个百分(fēn)点。二者(zhě)和（27.1％），再加上其(qí)他住宅（5％）与(yǔ)家庭(tíng)住宅(zhái)建(jiàn)造(zào)时(shí)间为2000年以前的(de)比例（31.3％）大致相吻(wěn)合(hé)。

　　十(shí)年(nián)间新(xīn)增8473万家(jiā)庭户(hù)，自(zì)建住宅和(hé)原公(gōng)有(yǒu)住宅(zhái)减少了1282万户(hù)，住宅净需(xū)求增(zēng)加(jiā)9755万(wàn)户。49％的家(jiā)庭(tíng)购买(mǎi)商品(pǐn)住宅，21％的家(jiā)庭购买二手房。在新增(zēng)住宅需求(qiú)中，有7成家庭购(gòu)买了商品住(zhù)宅。租房、购买经济适用房和(hé)其他(tā)分(fēn)别(bié)占比(bǐ)18％，3％和(hé)9％。未来随(suí)着(zhe)城中村和旧城改造，商品住宅的占比势必会进(jìn)一(yī)步上升(shēng)。

　　2000年(nián)以前建造(zào)的住宅建筑面积还有约81亿平，涉及城镇家庭约9000万户。破旧的城中村、老公(gōng)有住宅，建筑面积小(xiǎo)、质量低、基(jī)础设施(shī)配套(tào)差、没有(yǒu)或(huò)少有物(wù)业管理，居(jū)民追求美好、宜居生活的(de)环境，背后的改(gǎi)善性(xìng)需求有(yǒu)待释放。

　　第四，“住上更大房子”的改善性(xìng)需求还将(jiāng)有所(suǒ)增加。

　　刚需购房受(shòu)限于资金，倾向于中小户型。已有住宅家庭(tíng)希望(wàng)提高生(shēng)活品质，以小换大、以旧(jiù)换新(xīn)。2022年底(dǐ)的中(zhōng)央经济工(gōng)作(zuò)会议明确指出支持住宅(zhái)改善等消费。

　　OECD国家(jiā)的人均住宅间数(shù)为(wèi)1.71间，无(wú)论是否考(kǎo)虑乡村住宅因素(sù)，中国(guó)的(de)人均住宅(zhái)间(jiān)数较其他国(guó)家依旧存在不小差距。

　　住宅舒适度与经济水(shuǐ)平有着密切正向联系。随(suí)着经(jīng)济(jì)发展水平(píng)的提高，中国的人均住宅间(jiān)数与人(rén)均住宅建筑(zhù)面(miàn)积将随之增长。

　　如果说(shuō)过去(qù)二十年是中国地产(chǎn)黄金(jīn)发(fā)展期，地产矛(máo)盾更多体现为住宅(zhái)供给存在(zài)不足，供需出现错配，这是过(guò)去二十年(nián)房(fáng)价(jià)快速上涨基石。那(nà)么(me)未来将是住宅质量的供需冲突。房地产大(dà)分化时代已(yǐ)至，这种分化(huà)不单局(jú)限于(yú)城市能级之间差(chà)异，优(yōu)质小区和老旧二(èr)手房之间的(de)差异(yì)也将越发扩大。

　　风(fēng)险提示

　　人口普查数(shù)据调查的是人(rén)，并不是针对住(zhù)宅，因(yīn)此可能存在(zài)统计偏差。商品住宅占比实际(jì)值可(kě)能(néng)偏低，其增速可能超预期(qī)。

未经允许不得转载：橘子百科-橘子都知道 我想说世间万物一切都不及你是什么歌，满天星辰不及你歌词