导读

　　黄(huáng)金二十年(nián)之(zhī)后，当(dāng)下(xià)中国地产步(bù)入大分(fēn)化时代而非停滞期。

　　要(yào)点

　　过去二十年是中国房地产市场(chǎng)黄(huáng)金(jīn)二十年。2019-2021年，连续三(sān)年商品住宅销售面积超15亿平，足够4000万(wàn)家庭(tíng)入住。恰逢近年地产持续(xù)低景气，有关中国地产是否(fǒu)过(guò)剩的讨论(lùn)日益(yì)热烈。

　　拨开迷雾，本文试图厘清中国(guó)城(chéng)镇存量(liàng)住宅真实情况，据此判断中国未来地产趋势(shì)。

　　有(yǒu)媒(méi)体渲(xuàn)染中国地产存量极度过剩，事(shì)实是否(fǒu)如此？

　　住建部披露全国有近6亿栋房屋建筑(zhù)，第七(qī)次人(rén)口普查调查数据显示城(chéng)镇家庭(tíng)户人均住宅(zhái)间数为1.06间。市场陷入怀(huái)疑，中(zhōng)国房子(zi)是否(fǒu)真的过剩(shèng)？

　　事实上住(zhù)建部披露的近(jìn)6亿栋城乡房屋建筑中(zhōng)，城镇建筑占比(bǐ)不到一成，其(qí)中还包括大量城(chéng)镇非住宅(zhái)建筑，如商(shāng)业办公楼、学校等，因此(cǐ)6亿栋房屋中城镇住宅占比极低(dī)。

　　七普显示中国城镇居民人(rén)均住宅间数为1.06间，但居住(zhù)舒适不(bù)是(shì)人均一间房所能满(mǎn)足(zú)，它与房屋(wū)质量、居住面积、配套设施等(děng)因素密切(qiè)相(xiāng)关。中国的人(rén)均(jūn)住宅间(jiān)数较发(fā)达(dá)国家还有(yǒu)很大差距。人均住宅间数大(dà)于1同样不意味(wèi)着中国(guó)住宅(zhái)市场(chǎng)已(yǐ)经饱和。

　　我(wǒ)们测(cè)算发现(xiàn)中国(guó)城镇居民户均1套房，其(qí)中每户持有商品住宅仅0.64套。

　　目(mù)前并(bìng)无(wú)直接公布中国家庭(tíng)户均(jūn)住宅的(de)数(shù)据，我们(men)根据商品住宅套(tào)数、商品住(zhù)宅占比和(hé)城镇(zhèn)家庭户数，计算出城镇家庭住(zhù)宅套户比。

　　测算结果显示，目前(qián)城镇家庭户(hù)均拥(yōng)有0.86套房，其(qí)中0.54套为(wèi)商品住宅。若期(qī)房顺利交付，直至(zhì)2024年，中(zhōng)国每户城(chéng)镇家庭才拥有1套住(zhù)宅(zhái)，其中(zhōng)商业住宅仅0.64套。

　　户均一套房似乎意(yì)味(wèi)着户户有房，然而(ér)事实上中国住(zhù)宅市场供需并不平衡。

　　国际数据显示，成熟(shú)房地(dì)产(chǎn)市(shì)场的住宅套户比会(huì)大于1，在1.1左右(yòu)。

　　之(zhī)所以说不平衡，是因为户均一套房无法满(mǎn)足流动人口的租赁和置(zhì)业需求。全国总人口(kǒu)的近三(sān)成都是流动人口，流动(dòng)人口会选择(zé)在大城(chéng)市租房(fáng)挣钱，在老(lǎo)家买房，从而产生了额外的(de)住宅需(xū)求。

　　即便户均一(yī)套(tào)房，中国未来地(dì)产仍有四(sì)大新增需求动力。

　　第一，户均人口(kǒu)规(guī)模缩小(xiǎo)，一(yī)人(rén)户(hù)、两人户占(zhàn)比不断(duàn)增(zēng)加，导致家(jiā)庭户数增(zēng)多。小家庭化(huà)趋势将延续，带(dài)来新户(hù)购房(fáng)需求增长(zhǎng)。

　　第二，经济(jì)板块的分化日(rì)益明显，区域经济资源分(fēn)配(pèi)的(de)再集中吸引着(zhe)人(rén)口(kǒu)流(liú)入，人口净(jìng)迁入(rù)城市的(de)新增住宅需求有望持续旺盛。

　　第三，30％左右的家庭住在2000年以前建成的(de)住宅中，涉及(jí)超9000万家庭、81亿平方米的住(zhù)宅(zhái)建筑面积。促成(chéng)“老破小”住宅的改造势在必行。

　　第(dì)四，中国的人均住宅间数与人均住宅(zhái)建筑面积(jī)均较发达国家有着不小差距，“住(zhù)上(shàng)更(gèng)大(dà)房子”的改善性(xìng)需求正在不断增加。

　　黄(huáng)金二十年(nián)之(zhī)后，当(dāng)下中(zhōng)国地产(chǎn)步入大(dà)分化时代而非停滞期。

　　如果(guǒ)说过去二(èr)十(shí)年是(shì)中(zhōng)国(guó)地产黄(huáng)金(jīn)发展(zhǎn)期(qī)，地产矛盾更多体(tǐ)现为住宅供给存在不足，这是过去二(èr)十年(nián)房价快速(sù)上(shàng)涨基(jī)石(shí)。那么当下房地(dì)产大(dà)分化(huà)时代已至，大分化(huà)时代下地产矛盾(dùn)则更多体现在住(zhù)宅质量供(gōng)需(xū)冲突。

　　地产大分化必将体现在不同能级城市之间，不同区域板(bǎn)块之间，不(bù)同品(pǐn)质(zhì)住(zhù)宅之间。

　　目录

　　正文

　　引(yǐn)言

　　不久前(qián)，官(guān)方披(pī)露(lù)全(quán)国已有(yǒu)近6亿栋房屋建(jiàn)筑，引发热议。从2月以来，各大城市(shì)二手(shǒu)房挂(guà)牌量突然激(jī)增(zēng)，引发一阵二手房的“抛售潮”。

　　让市场不禁担心，中国的房子是否已经过剩？

　　中国城镇住宅到底是供给(gěi)过剩，还是供需平衡，或是仍然存在不足？可惜由于住宅存(cún)量数据并(bìng)未(wèi)公布(bù)，我们(men)无(wú)法直接知晓具体情况。

　　拨开迷雾(wù)，我们测算(suàn)出中国城(chéng)镇家庭(tíng)户(hù)均拥有(yǒu)住宅套数(shù)，回答当前的房子是否真的过(guò)剩了？据此判断未来房地(dì)产(chǎn)市场会如何发展。

　　一、如何有效观察中国户均拥有住(zhù)宅数量

　　（一(yī)）中国住宅数(shù)量过剩的直观(guān)判断站(zhàn)不住脚

　　今年(nián)2月，在(zài)以全国(guó)自然灾害(hài)综合(hé)风险普查(chá)工作情况为主(zhǔ)题的新闻发布(bù)会上，负责人(rén)对外披露：“住宅城乡建(jiàn)设(shè)行业(yè)获取了全国近6亿栋城乡房屋(wū)建筑数据以及80多万处市政(zhèng)设施(shī)数据(jù)。”

　　14亿人(rén)住6亿栋房屋建筑(zhù)，平均每栋建(jiàn)筑住不到3人，住宅市(shì)场看似已经(jīng)过剩。

　　在这近6亿栋房屋建筑中(zhōng)，农(nóng)村房(fáng)屋(wū)占9成以上，以栋数计算的城镇房屋实际仅(jǐn)有4700多(duō)万栋，还包括了(le)大量商业楼、写字楼、学(xué)校、医院(yuàn)等非(fēi)住宅。总的算(suàn)下(xià)来，住宅占比并不大(dà)。

　　第七次人口普查数据公布(bù)了中国城镇家庭户人均住宅(zhái)间数为1.06间(jiān)，其(qí)中城市家(jiā)庭户居(jū)民(mín)人(rén)均0.99间，乡镇家庭户(hù)居(jū)民人(rén)均1.18间。

　　人(rén)均住宅间数大(dà)于1，看似意味着(zhe)人(rén)人都有房间居住(zhù)。

　　居住水(shuǐ)平不(bù)仅与房(fáng)间(jiān)数量有关(guān)，更与房屋质量、居住面积、配套设施等(děng)因素密切(qiè)相关。单单(dān)从(cóng)人均住宅间数不能完全反映出城镇居民(mín)的居住水平(píng)。

　　中(zhōng)国主要是以家庭为单位购买成套住宅，一套设(shè)施(shī)齐全的住宅才是城镇居(jū)民宜居(jū)的(de)选择(zé)。

　　（二）中(zhōng)国户均住(zhù)宅的(de)测(cè)算思路、数据和方法

　　中(zhōng)国城(chéng)镇居(jū)民住宅(zhái)主(zhǔ)要(yào)分(fēn)两(liǎng)大类，一类是商(shāng)品(pǐn)住宅(zhái)，另一类是保障(zhàng)房(fáng)、原公有住宅、自建房等非商品住(zhù)宅。

　　目(mù)前缺乏统计数据，并没有直接公布(bù)城镇(zhèn)住宅数量(liàng)。居民(mín)住宅(zhái)相(xiāng)关数(shù)据有两处(chù)可(kě)以直接公(gōng)布，一(yī)是(shì)每年(nián)商(shāng)品住宅(zhái)销售套数（统计(jì)局）；二是居(jū)民住(zhù)宅来源（人(rén)口普查数据）。计算中国居民户均住宅数量，我们主要用(yòng)到上述两组数据。

　　中国住宅改(gǎi)革始(shǐ)于1998年(nián)，1998年之前商品住宅数量(liàng)极少，可忽(hū)略不计。估算城镇居民户均住宅套数分三步走：

　　第一(yī)步，将1999年以来每年商品住宅(zhái)销售套数相加，我们就能(néng)够得(dé)到当前商品住宅总存量。

　　第二步，根(gēn)据城镇居(jū)民(mín)拥有的商品(pǐn)住(zhù)宅和非商品住宅(zhái)比例，推算得(dé)到居民住宅总套数。

　　第三步(bù)，将城(chéng)镇居(jū)民拥有的商品住宅(zhái)总数除以(yǐ)家庭户(hù)数，我们就能(néng)够(gòu)得到城(chéng)镇户均拥有的住(zhù)宅数量。

　　具体计算公式如下：

　　城镇家庭住(zhù)宅套户比=住宅总套数/家庭户数

　　=（商(shāng)品住宅(zhái)套数/家庭户数）/（商品住宅套数/住宅总套数）

　　=商品住宅套(tào)户比(bǐ)/商品住宅占比(bǐ)

　　二、城镇(zhèn)家庭户均拥(yōng)有1.02套房

　　中国住宅存量到底有多(duō)少，目前缺乏(fá)一个准确统计。我们利用既有统计数据，大致测算得到(dào)中国(guó)存(cún)量房地(dì)产套数(shù)，并进一步推算(suàn)中国城(chéng)镇(zhèn)家庭户均拥(yōng)有的住(zhù)宅数量(liàng)。

　　（一）城镇居民户均(jūn)拥(yōng)有商(shāng)品住宅0.64 套

　　截至(zhì)2022年，我们计算得到(dào)：

　　（一）中(zhōng)国商品住宅累(lèi)计销售(shòu)1.97亿套(tào)。

　　（二(èr)）城镇家庭(tíng)户均拥(yōng)有0.64套商(shāng)品住宅（包含现房和期房）。

　　中国的(de)房(fáng)地产销售以期房为主，从2019年开始，新房销售(shòu)中期房占(zhàn)比(bǐ)近9成。本文去(qù)除商品住(zhù)宅累(lèi)计销售(shòu)套数(shù)里(lǐ)的期房销(xiāo)售，得到商品住宅现房套数。

　　以2022年商品住宅(zhái)现房套数计算为例：

　　2022年商品住宅(zhái)现房套数=截止到2022年商品住(zhù)宅累计销售套数-过去三(sān)年（2020、2021和2022年）的期房销售(shòu)额(é)。

　　主流房企竣工周期在2-3年，并(bìng)考虑到(dào)交房后装(zhuāng)修的时间(jiān)，取(qǔ)最大值3年。

　　将商品住(zhù)宅现房(fáng)套数除以家庭户数，算出：

　　（三）目前中国城镇家庭户均(jūn)拥有0.54套商品现房住宅。

　　（二）城镇居民户均拥(yōng)有(yǒu)住宅(zhái)1.02套(tào)

　　接下来我们需要(yào)进一步推算中国城镇居民拥(yōng)有(yǒu)的户均住宅套(tào)数。

　　首先，七普(pǔ)数(shù)据显示中国城镇居民的住宅(zhái)结(jié)构特征如下：

　　73.8％的城镇家庭拥(yōng)有住宅。其中自建住宅占比21％，购(gòu)买商品住宅占比31.9％、二手房占比10.1％、经济(jì)适用(yòng)房占比3.8％、原公(gōng)有(yǒu)住宅占(zhàn)比6.1％，通过继承或(huò)赠与占(zhàn)比(bǐ)0.9％。另有3.4％和(hé)17.7％的(de)家庭租赁廉租房与其他住(zhù)宅(zhái)。

　　其次，我(wǒ)们假定(dìng)租赁其他住(zhù)宅和(hé)购(gòu)买二手房(fáng)都是商(shāng)品住宅，因此(cǐ)将租赁其(qí)他住(zhù)宅、购(gòu)买商品(pǐn)住(zhù)宅与购买(mǎi)二手房加(jiā)总，得到(dào)商品住宅(zhái)占居民所有住宅的比(bǐ)例为62.8％。

　　2020年商品住(zhù)宅占比为59.2％，粗略假设2021年-2022年期间(jiān)商(shāng)品住(zhù)宅增幅为过去十年变化幅(fú)度(dù)的20％，计(jì)算(suàn)2011年-2020年商品住宅的实际(jì)变化比(bǐ)例，从而(ér)我们估算出2022年商品住宅所占(zhàn)比(bǐ)例(lì)，为62.8％。

　　最后，截(jié)至2022年末，中国平均每户城(chéng)镇(zhèn)家庭拥有0.86 套(tào)住宅。但(dàn)考虑已购期房，中国平均每(měi)户城镇家庭拥有1.02套住宅。

　　如果交房(fáng)顺利，已购期房(fáng)会在2-3年内陆续交付使用，到2024年，中国平均每户城镇家(jiā)庭都会(huì)拥有(yǒu)一套住宅。

　　三、城镇户均一(yī)套房的三点含(hán)义

　　既然城(chéng)镇居民已经达(dá)到了户均一(yī)套房的程度，“户户有(yǒu)房”是否意(yì)味(wèi)着中国(guó)城镇(zhèn)化进展(zhǎn)终结，甚至意味(wèi)着(zhe)中国地产(chǎn)存量供给(gěi)绰绰有余？

　　（一）户均一套(tào)房并(bìng)不意味着住宅市场供(gōng)需平(píng)衡

　　需要有(yǒu)多余住宅来(lái)满足(zú)因(yīn)人(rén)口流动、居民换房等因素产生的住宅(zhái)需求。因此，成(chéng)熟房地产(chǎn)市场的(de)住宅套(tào)户比(bǐ)会(huì)在1.1左(zuǒ)右。

　　国际经验来看，美国、英(yīng)国(guó)和(hé)日本的(de)住宅套户(hù)比均高于(yú)1.1，其中，英国的住(zhù)宅套户(hù)比(bǐ)最高，为1.19，日(rì)本为1.16，美国为1.11。德国和(hé)韩国分别为1.02和1.05。

　　如果户(hù)均刚好(hǎo)一套房，就会(huì)造(zào)成人口净流入地的住宅市(shì)场供不应(yīng)求，造成房价或房租迅速上涨。

　　七普指出(chū)中国的流动人口3.76亿(yì)，省内流动人口和(hé)省际流动(dòng)人口(kǒu)分(fēn)别为2.51亿人和1.25亿(yì)人。

　　流动(dòng)人口(kǒu)会选择在大城市租房(fáng)挣(zhēng)钱，在(zài)老(lǎo)家县城买房。

　　暨(jì)南大学(xué)2017年的中国城乡人口流动(dòng)调查数据(jù)显示，在上海、杭州以(yǐ)及南京工(gōng)作的(de)流(liú)动人口在老家拥有(yǒu)住宅比(bǐ)例分别为28％、21％和(hé)18％。大城市的高工资吸引打工(gōng)人(rén)，但高房价迫使(shǐ)打工人回乡(xiāng)置业。

　　流动人口实际上会占据两套房(fáng)，在高房价的大城市租赁一套房，在房价较低的县城购买(mǎi)一套房。所以说户均(jūn)一(yī)套房无(wú)法(fǎ)满(mǎn)足(zú)庞(páng)大流动人口的租赁与置业需求。

　　（二）至少9000万(wàn)户家庭住宅品质(zhì)仍需改(gǎi)善

　　目前，中国的城镇住宅中依然有(yǒu)不少老旧(jiù)小区。

　　三成家庭，也就是约(yuē)9000万户城镇居民住宅是2000年(nián)以前建(jiàn)成，其中又有(yǒu)11.6％住(zhù)宅年龄(líng)至(zhì)少(shǎo)在33岁以上。

　　这批存(cún)在着建筑结构(gòu)松散、设施(shī)陈旧(jiù)、安全隐患大等问题，如电线老化、管道(dào)等基础设(shè)施陈(chén)旧，给住(zhù)户的生活带来了很大的(de)不便(biàn)和安全隐患(huàn)，并(bìng)且居住体验(yàn)较差(chà)。

　　2000年以前建成的老旧住宅面(miàn)积小。占比为31.3％的家(jiā)庭(tíng)户数拥有的住宅面积(jī)占比仅为(wèi)27.6％。仍然(rán)存在5％左(zuǒ)右(yòu)的家庭(tíng)没有(yǒu)独立卫浴和厨房。这类上(shàng)世纪修建的老旧小区(qū)很难满足现代生活(huó)需求，在未来(lái)大都会被拆迁(qiān)重建。

　　近五成的家庭住宅为一(yī)居室和二居(jū)室，户型偏小。其(qí)中一居室(shì)占比(bǐ)为14.9％，二居室占比为33％。对(duì)比镇，城市家庭住宅户(hù)型更小，当然这与(yǔ)城市土地资(zī)源紧张(zhāng)有关(guān)。

　　（三）人(rén)均住宅(zhái)面积扩张(zhāng)是未来(lái)地产的需求驱动力(lì)

　　根据七普(pǔ)数据测算，2020年城镇家庭(tíng)户住宅存量总面积为294.6亿(yì)平。暂不考虑(lǜ)两年(nián)间农(nóng)民带房进(jìn)城和老旧小区(qū)拆迁，加上(shàng)2021年和2022年商品住宅竣工(gōng)面积（7.3亿与6.3亿），得出2022年住宅存量总面(miàn)积(jī)为308.16亿平，人均住宅(zhái)建筑面积为39.45平(píng)方(fāng)米。

　　超过一半的家庭人均(jūn)住宅建筑(zhù)面(miàn)积小于(yú)均值，近4成家(jiā)庭(tíng)人均住(zhù)宅建筑(zhù)面(miàn)积在30平(píng)米(mǐ)以下。

　　15％的城镇家庭人均住宅建筑(zhù)面积不足19平方米，不及全国人均水平的一半。若去除20％的公摊，可使用的住宅(zhái)面积仅为15.2平方米。上海市将人均(jūn)住宅建筑(zhù)面积低(dī)于15平方米的家庭界(jiè)定为住(zhù)宅存(cún)在困难，若按这个标准算(suàn)的话，中国有11.3％的家庭存(cún)在住宅困难问题。

　　若人均可使(shǐ)用住宅面积为40平，即人均(jūn)住宅建筑面积为50平(píng)，只考虑家(jiā)庭户(hù)人(rén)数，需(xū)要住宅总量约390.6亿平，较目(mù)前至少新(xīn)增82亿平。

　　对比(bǐ)发达(dá)国(guó)家(jiā)人均住(zhù)宅面积，美国为67㎡，瑞士、日(rì)本、德国和英国都高于40㎡，中国的人均住宅建筑面积为39.45㎡，相差不大。但若去除公摊面积后，中国(guó)的人均可使(shǐ)用面(miàn)积(jī)为31.56㎡，这一(yī)差距将(jiāng)变(biàn)得明显。

　　若考(kǎo)虑约1.4亿的集体户人(rén)口(kǒu)，所(suǒ)需(xū)要的住宅总量会更(gèng)多(duō)。

　　四、户均已然1套房，未来地产还会有需求(qiú)么(me)？

　　我(wǒ)们测算(suàn)得到中国城镇家庭户均1套房，看似已经(jīng)户户有房。即便如此，中国人口(kǒu)静态结(jié)构(gòu)和(hé)动态趋势演绎，决定了中国未(wèi)来地产仍有需求释放。户(hù)均1套(tào)住宅现实之下，中国未来城镇住宅需求主要来自于四个(gè)方面(miàn)。

　　第一，户(hù)均人口缩小，家(jiā)庭户数增多，新户购房(fáng)需求扩(kuò)张。

　　过(guò)去20年我(wǒ)国城镇家庭(tíng)户(hù)均(jūn)人口数不(bù)断下(xià)降，六普显示城镇户均(jūn)人口规模为2.85人/户，而七普显示城镇户均人口规模为2.62人/户，一人户、二人户的占比明显上升(shēng)，人口(kǒu)小(xiǎo)家庭(tíng)化(huà)趋势(shì)将继续延续，导致户数粤西是指什么地方(shù)会因户(hù)均人口规模的缩小而增多。

　　第二，人(rén)口迁移导致经济发展带来的新增住宅需求旺盛。

　　中国经(jīng)济板块的分化(huà)日(rì)益明(míng)显，资(zī)源和生产要素逐步向经济带、都市(粤西是指什么地方shì)圈中心城市流(liú)入，区域经济(jì)资源分配的再集(jí)中吸(xī)引着人口流入。人口迁移势必涉及到买房租房，给迁入地住宅市(shì)场带(dài)来新的(de)增(zēng)量。

　　以浙江(jiāng)省(shěng)为例(lì)，2021年(nián)常住人口增量为72万，而出生(shēng)人口为44.9万(wàn)人，死亡人口为38.4万人，自然增加人口仅(jǐn)为6.5万人，其人口增长(zhǎng)主(zhǔ)要受益(yì)于人(rén)口(kǒu)迁移。

　　第三，老(lǎo)旧小(xiǎo)区改善性(xìng)需求依然庞大。

　　从2011年到(dào)2020年，自建住宅和原公有住(zhù)宅的家庭拆迁改(gǎi)建最多(duō)。自建房(fáng)家庭比例从31.5％到21％，下(xià)降了10.5个百分点；原公有住(zhù)宅(zhái)家庭比例从(cóng)12.9％到6.1％，降幅为6.8个百分点(diǎn)。二者和(hé)（27.1％），再加上其他住(zhù)宅（5％）与家庭住宅建造时间为2000年以前的(de)比例（31.3％）大致相吻合。

　　十年间(jiān)新增8473万家庭户，自(zì)建住宅和(hé)原公有住(zhù)宅减少了1282万户，住宅净需求增加9755万户。49％的家庭购买商品(pǐn)住宅，21％的家(jiā)庭购买(mǎi)二手房。在新增住宅需求(qiú)中(zhōng)，有7成家庭购买(mǎi)了商(shāng)品住宅。租房、购买(mǎi)经济(jì)适用(yòng)房和其他分别(bié)占比18％，3％和9％。未来随(suí)着城(chéng)中村和(hé)旧城(chéng)改造，商品住(zhù)宅(zhái)的占比势必会进一步上升。

　　2000年以前(qián)建造的住宅建筑面积还有约(yuē)81亿(yì)平，涉及(jí)城镇家庭约(yuē)9000万户(hù)。破(pò)旧(jiù)的城(chéng)中(zhōng)村、老公有住宅，建筑面积小、质量低、基础设施配套(tào)差(chà)、没有或(huò)少(shǎo)有物业(yè)管理，居民(mín)追(zhuī)求美好、宜(yí)居生活(huó)的环境(jìng)，背后的(de)改(gǎi)善性需求有(yǒu)待释(shì)放(fàng)。

　　第四，“住(zhù)上更大(dà)房(fáng)子(zi)”的改善性需求还将(jiāng)有所增加。

　　刚(gāng)需购房受(shòu)限于资金(jīn)，倾向于中小户(hù)型。已有住宅家庭希(xī)望提(tí)高生活品质，以(yǐ)小换大、以(yǐ)旧换新。2022年(nián)底的(de)中央经济工作(zuò)会议明确指出支(zhī)持住宅改善等消费。

　　OECD国家的人(rén)均住宅间数为1.71间，无论是否(fǒu)考虑乡村住宅(zhái)因素，中国的人均住(zhù)宅间数较(jiào)其他国家依旧存在(zài)不小差(chà)距。

　　住宅舒适度(dù)与(yǔ)经济水(shuǐ)平(píng)有着(zhe)密切(qiè)正向联系。随着(zhe)经济发展水平的提高，中国的人均住(zhù)宅间数与(yǔ)人均住宅建筑面积将随之增长(zhǎng)。

　　如(rú)果说过去二十年是(shì)中(zhōng)国地产(chǎn)黄金发展期(qī)，地产矛(máo)盾更多体(tǐ)现(xiàn)为(wèi)住宅(zhái)供(gōng)给存在不足，供需出现(xiàn)错(cuò)配，这是过去二(èr)十年房价快速上(shàng)涨基石。那么未来将是(shì)住宅质量(liàng)的供需冲突。房(fáng)地产(chǎn)大分化(huà)时代已至，这(zhè)种分化不单局限(xiàn)于城市能级之间差异(yì)，优质小区和老旧二手房之(zhī)间的差异也将越发扩大。

　　风险(xiǎn)提示

　　人口(kǒu)普查数据调查的是(shì)人，并不(bù)是针对(duì)住宅(zhái)，因此可能存在(zài)统计偏差(chà)。商品住宅(zhái)占比(bǐ)实际值可能偏低，其增速(sù)可能超预期。

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