饱受争议(yì)的二手房(fáng)交易(yì)中介费问题，正逐渐得到(dào)监管(guǎn)部门的(de)重视(shì)。

　　5月8日，住建部、市场(chǎng)监(jiān)管总局联合发(fā)布了(le)关(guān)于规(guī)范房地产经纪服务的意见。意见提及，近年来(lái)，部(bù)分房(fáng)地产经纪机构存在利(lì)用房源客源优势收取过高费用、未明码标价、捆(kǔn)绑收(shōu)费、滥(làn)用客户个(gè)人信息等问题，加重交易当事(shì)人(rén)负担、侵害(hài)其(qí)合(hé)法权益。

　　基于上述背(bèi)景，两部门从(cóng)加强从业主体管理、明(míng)确经纪服务内容、合理确(què)定经纪服务收(shōu)费、严(yán)格(gé)实行明码标价等十(shí)方面，提出了意见。

　　中原地产首席(xí)分析师张大伟(wěi)称，随着城市发展，一二线城市二手房(fáng)交(jiāo)易占比逐渐(jiàn)增(zēng)加。以(yǐ)北京、上海为例(lì)，二手(shǒu)房占市(shì)场成交比例超(chāo)过80％，大量(liàng)二(èr)手(shǒu)房成交依赖中介(jiè)居间成交，房地产调控重心逐渐从开发商过渡到中(zhōng)介公(gōng)司。

　　广(guǎng)东省城规院住房政策研究中心首席研(yán)究(jiū)员李(lǐ)宇嘉(jiā)表示，买(mǎi)房对居民来说属于(yú)金额不低的大宗交易，由于二手房交易成本较高、交(jiāo)易周期较长，具有非(fēi)常强的专业性，居民往往通过中介来(lái)完成(chéng)。但很(hěn)多中(zhōng)介利(lì)用信(xìn)息不(bù)对(duì)称等(děng)问题，将(jiāng)非必要的收费夹带其中，如收取过桥融(róng)资(zī)、按揭费、担(dān)保费等，对居民造成额外的(de)负担(dān)，而且(qiě)这些服(fú)务事项并未明(míng)码标价(jià)。

　　对于(yú)二手(shǒu)房市(shì)场交易过程(chéng)中存(cún)在的“乱象(xiàng)”，李(lǐ)宇嘉指出，对(duì)包(bāo)括经(jīng)纪服务在内的相关(guān)市场交(jiāo)易行为及其主体(tǐ)进行规范和秩(zhì)序(xù)整顿，是房(fáng)地产市场管理(lǐ)和调控的主题。“当下(xià)，推进这项工(gōng)作(zuò)的意(yì)义更大(dà)，也(yě)更急迫(pò)。”

　　中介收费问题(tí)成监管(guǎn)重点

　　二手房市场中，历来对(duì)房地产(chǎn)经纪服(fú)务行(xíng)业关注最多的一个(gè)话题，便是房地产经纪服(fú)务费的(de)问题。

　　张大伟认(rèn)为，未来相关部门主要监管的重(zhòng)点(diǎn)，将是对房(fáng)地产经纪(jì)服务(wù)收费及中介交易进行(xíng)规范。

　　在热点(diǎn)城(chéng)市，二手房屋交易过程中，部分价(jià)值不菲(fēi)的房屋(wū)，往往要缴(jiǎo)纳一笔金额不(bù)低的中介费。以北京(jīng)某房地产(chǎn)经纪服务机构(gòu)2.7％的(de)服(fú)务(wù)费率计算，一(yī)套1000万元的(de)房屋，中介(jiè)费约为27万。

　　在合(hé)理确(què)定经纪服务收费上(shàng)，两(liǎng)部门在此次意(yì)见(jiàn)中提及，房地(dì)产经纪机构要(yào)合理降低住房买卖(mài人民币大写怎么写0到10，汉字大写怎么写0到10)和租赁经(jīng)纪服务费用。鼓励按(àn)照成交价格越高、服务费率越低(dī)的原则实行分档(dàng)定(dìng)价。引人民币大写怎么写0到10，汉字大写怎么写0到10导由交易双方共同(tóng)承担经纪(jì)服务费(fèi)用。

　　据张(zhāng)大伟介绍(shào)，目前房地产经(jīng)纪服务收费标准(zhǔn)的最(zuì)早依(yī)据是(shì)1995年国家计委(wěi)建(jiàn)设部(bù)下发的《关于房(fáng)地产中(zhōng)介服务收费(fèi)的通知》（971号文(wén)），其中第六条规(guī)定：房屋买卖代理收费(fèi)，按成交价格(gé)总额的0.5-2.5％计收。

　　以北京(jīng)为(wèi)例，目前北京市(shì)执行的(de)2014年更新后的收费标准(zhǔn)，即(jí)根据这样的规(guī)定：“少数(shù)特别复杂的(de)住宅买卖(mài)经纪服(fú)务(wù)，经交易各方协商同意，可(kě)在规定的收费标准基础上适当(dāng)上浮，上浮(fú)幅度最(zuì)高不得超过10％。”这意味着，当前(qián)北京二手房(fáng)中介(jiè)费上限(xiàn)为：2％*1.1+0.5％=2.7％。

　　张大(dà)伟表示(shì)，本着“简政放权(quán)”的精神，北京(jīng)2015年取(qǔ)消了房地产中(zhōng)介服务等57个政府(fǔ)定价，房地产经(jīng)纪服务(wù)收费多少由各中介机(jī)构自(zì)行决定。

　　“房产(chǎn)中介机构在实际(jì)收(shōu)取费(fèi)用(yòng)过程中(zhōng)，相关监管部门当前并未明确具体的中介费率，中介机(jī)构仅需(xū)在服务过程中对收费标准进行明码标(biāo)价即可。而房地(dì)产(chǎn)经纪服(fú人民币大写怎么写0到10，汉字大写怎么写0到10)务机构(gòu)在具体(tǐ)收取过程中，会结合房(fáng)屋价(jià)值及工资标(biāo)准(zhǔn)，综(zōng)合计(jì)算出合(hé)适的中介(jiè)费率。”张大伟(wěi)补(bǔ)充(chōng)道(dào)。

　　对于明码(mǎ)标(biāo)价问(wèn)题，两(liǎng)部门在此次意见中提及，房地产经(jīng)纪机构应当在(zài)经(jīng)营门(mén)店、网(wǎng)站、客户端等(děng)场(chǎng)所或渠(qú)道，公示服务项目、服(fú)务内容(róng)和收费标准，不得混合标(biāo)价和捆(kǔn)绑收费。房地产经纪机构提供的基本(běn)服务和(hé)延(yán)伸服(fú)务，应(yīng)当分别明确服务项目和收费(fèi)标准。房地(dì)产经(jīng)纪(jì)机构收费前应当向(xiàng)交(jiāo)易(yì)当(dāng)事人出(chū)具收费清单(dān)，列明收费标准、收费(fèi)金额，由当(dāng)事人(rén)签字确(què)认。

　　另外(wài)，对(duì)收费明显高(gāo)于市场平均水平的房地产经纪机(jī)构，住房(fáng)和(hé)城乡建设(shè)部门(mén)将会同市场监管等部门(mén)采(cǎi)取约谈等综合措施(shī)进行重点监管。市场监管部门会(huì)同有关部门依法查处不按(àn)规定明码标价(jià)、操纵经纪服务收费(fèi)等违(wéi)反(fǎn)价格和反(fǎn)垄断(duàn)法律(lǜ)法规(guī)的行为(wèi)。对房地产经纪机构(gòu)相关违法(fǎ)违(wéi)规信息，市(shì)场监管(guǎn)部门要(yào)依法依规纳入(rù)国家企业信(xìn)用(yòng)信息公(gōng)示系(xì)统(tǒng)。

　　房屋中介费要降了？

　　鼓励(lì)按照成(chéng)交(jiāo)价格越(yuè)高(gāo)、服务费率越(yuè)低的原则实行(xíng)分(fēn)档定(dìng)价，是否意味着，未(wèi)来豪宅(zhái)的中介费(fèi)有望大幅降低？

　　中原(yuán)地产(chǎn)华南区总裁兼深圳中原总经(jīng)理郑叔伦(lún)称，住建部发文鼓励按(àn)照成交(jiāo)价格(gé)越(yuè)高、服务费率越低(dī)的原则实行分档定(dìng)价，合理降低住房买卖和(hé)租赁经纪服(fú)务费用(yòng)，主要还是规范(fàn)行业(yè)，打击收费过高的经纪机构(gòu)，但对市场影(yǐng)响有限，“以(yǐ)深圳为例，深圳市场(chǎng)豪宅(zhái)和(hé)普宅本(běn)来收费就(jiù)不同，各家收费普遍在合理范围(wéi)内(nèi)，加(jiā)上经纪(jì)服务费用(yòng)对市场的影响不大。”

　　张大伟(wěi)指出，由(yóu)于当前两部门提出的(de)意见仅为(wèi)鼓励性质，即只是纲领(lǐng)性文件而(ér)非规(guī)定，未(wèi)来如何具体认定其中的(de)细则，还需(xū)要(yào)看各城市落地执(zhí)行情况。

　　不过，张大伟表示，“从目(mù)前市场看(kàn)，经纪服务领(lǐng)域的调整改善(shàn)、规范(fàn)化，有利于行业健康(kāng)发展。同时(shí)，由于二(èr)手房很多房源在(zài)产权方面有(yǒu)瑕疵，如产权抵押、不同税费等都可能对交易产生(shēng)影响(xiǎng)，这对房地产经纪服务行业的(de)专业性提出更高的要求。”

　　58安居客研(yán)究院研究总监陆骑麟指(zhǐ)出，在二手(shǒu)房买(mǎi)卖过程中(zhōng)，原本应该由(yóu)上下家各支(zhī)付一半的中介费，但在一些热点城市的二手房交易过程中，往往会有这样(yàng)的情形，因部(bù)分购房者处于(yú)弱势地(dì)位，从(cóng)而会出现(xiàn)中介费及税费均由购(gòu)房者来(lái)承担。即(jí)使一些房东(dōng)愿意承担中介费，这部分费用也可能通过转嫁的方式，在(zài)房(fáng)价中(zhōng)有所体现。

　　“上家把(bǎ)中介费转嫁给下家，市场这种所(suǒ)谓‘约定俗成’的情况，一些房产中(zhōng)介公(gōng)司将(jiāng)其(qí)视为向购房者单边收费(fèi)的行为。部分中(zhōng)介公司可能(néng)会利(lì)用(yòng)其支配地位，在原(yuán)先经(jīng)纪服务(wù)收(shōu)费的基础上(shàng)，再次向房东收(shōu)取费用(yòng)，而这部分费用，房东往往会将(jiāng)其转(zhuǎn)再次转嫁(jià)给(gěi)购房(fáng)者，这实际(jì)上相(xiāng)当于(yú)变相(xiāng)推高了房价。两部门(mén)提出严禁操(cāo)纵(zòng)经(jīng)纪服务收费，不仅有(yǒu)利(lì)于(yú)提高交易中操(cāo)作(zuò)的透明度，也有利于房价的(de)稳定。”陆骑麟称。

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