近(jìn)两年火爆的创新产品公募REITs进入密集分红(hóng)期(qī)，近日7只(zhǐ)REITs陆续(xù)迎来除(chú)息日，公募REITs整体呈(chéng)现出高比例(lì)稳定分红，15只公告2022 年(nián)可供分配金额的(de)REITs产品(pǐn)，平(píng)均分红比例接近99％。

　　多位业内人(rén)士对此表示(shì)，强制分红机(jī)制是公(gōng)募REITs主(zhǔ)要特(tè)征之(zhī)一(yī)，稳定分(fēn)红体现出(chū)该类产品长期投(tóu)资(zī)价值，通过(guò)观(guān)测(cè)经营(yíng)活(huó)动(dòng)现金流(liú)、可(kě)供分配现金等指(zhǐ)标，也(yě)是(shì)观察REITs项(xiàng)目底层资产运营情况的“窗口(kǒu)”。他们也提醒普(pǔ)通投资者注意(yì)，与产权类项目相比，特许经营REITs项目在经(jīng)营权到期(qī)后不再产生(shēng)现金收益，特许经(jīng)营权分(fēn)红(hóng)目(mù)前已包含了利润(rùn)分配和本金的归还，在选择投资(zī)标(biāo)的时应了解资产类型和(hé)分红的(de)特征。

　　15只公募REITs产品分红

　　平均分红比例98.云肖是哪几个生肖 云属于什么生肖89％

　　公募REITs 进入密集分红期，近日(rì)7只REITs产品（4月(yuè)17 日-4月(yuè)21日）陆续迎来(lái)除息(xī)日，此外尚有6只REITs实(shí)际分配情况尚未公布。整(zhěng)体来看，公募REITs呈现出了高比例的稳(wěn)定分红，15只公告(gào)2022 年(nián)可供分配金额的公募REITs产(chǎn)品中，2022年(nián)全年分(fēn)配金额占可供分配金额比例平均(jūn)为98.89％，且(qiě)绝(jué)大部分分(fēn)配比例在(zài)96％以上(shàng)。

　　中金基金相关负责人对此表示，投资公募REITs的主要(yào)收(shōu)益(yì)来源(yuán)为持有期分红收益，以及基金份额交(jiāo)易价(jià)格的变(biàn)化(huà)。基金(jīn)份额二级市(shì)场价(jià)格受到(dào)公(gōng)募REITs资(zī)产(chǎn)运营情况及市场因素的综合影响，较易(yì)引起波动(dòng)。与此相(xiāng)比(bǐ)，基金分红(hóng)预期则更有规(guī)律可(kě)循。公(gōng)募REITs的(de)分红主要来自基础设施资产的经营现(xiàn)金流，投(tóu)资人通过基金募集材料和信(xìn)息披露文件(jiàn)，结合(hé)行业及(jí)市场情况，可以分析基础设施项目(mù)的经(jīng)营业绩，作为进行投(tóu)资决(jué)策的重(zhòng)要(yào)参考。

　　“相对(duì)于基金份额(é)二级市场(chǎng)价格变化导致的浮盈(yíng)或浮亏，分红作为基(jī)金份(fèn)额持有人(rén)实际(jì)获(huò)得(dé)的现金收益，对于(yú)长期投资者(zhě)更具参考价值。”中(zhōng)金基金相关(guān)负责(zé)人称(chēng)。

　　平安基金REITs 投(tóu)资(zī)中(zhōng)心(xīn)运(yùn)营高级副(fù)总(zǒng)监李华平也表(biǎo)示，根据《公开募集基础设施证券投资基(jī)金指引（试行）》及相关法(fǎ)规(guī)要(yào)求(qiú)，基础设施(shī)基金应当将90％以上合并后基金年度可(kě)分配(pèi)金额以现金(jīn)形式分配给投资(zī)者，强制(zhì)分红机制是公募REITs的主要特征之(zhī)一(yī)，稳定的分红机制体(tǐ)现(xiàn)出REITs产品长期投(tóu)资(zī)价值。

　　中航基金也(yě)认为，从投(tóu)资角(jiǎo)度(dù)来看，基础(chǔ)设施(shī)公(gōng)募REITs同(tóng)时具备“股(gǔ)性”和“债性”双重(zhòng)特(tè)点。二级市场价(jià)格(gé)反(fǎn)映这类(lèi)产品“股性”的一面(miàn)，分红体现了这类产(chǎn)品的“债性”特点。公(gōng)募(mù)REITs有强(qiáng)制分红要求，分(fēn)红(hóng)类似(shì)于债券派息(xī)，但不等同于债(zhài)券的(de)固定利息回(huí)报(bào)，而(ér)是(shì)由可供(gōng)分(fēn)配现金(jīn)决(jué)定。

　　从机构投资者的角度(dù)来看(kàn)，一方面是公(gōng)募REITs丰(fēng)富了机构投(tóu)资者的投资品类，为(wèi)资产配置多元化提供抓(zhuā)手，具有(yǒu)较强的配置(zhì)价值。另一方(fāng)面，公(gōng)募(mù)REITs的分红能够(gòu)帮助机构投资者稳定收益。机构投资(zī)者公募(mù)REITs能够通过分红获取相对于(yú)投资债券相对高的收(shōu)益性，在(zài)有效控制风险的(de)前提下，增厚资产包收益(yì)，起到投资“压舱石”的作用。

　　分红除了投资收益(yì)“落袋为(wèi)安”外，市场对于未来分红水平的(de)预期，也是(shì)影响REITs基(jī)金二级市场价格走势的(de)关键因(yīn)素之一。

　　从近期(qī)公募REITs的二级市场表现(xiàn)看(kàn)，截至4月21日(rì)，今年以来(lái)中证(zhèng)REITs（收(shōu)盘）指数收于975.99 点，年内(nèi)下跌7.44％，未跑赢(yíng)主要股票和债券(quàn)宽(kuān)基(jī)指数。

　　“截至2023年3月(yuè)31日，有20只公募REITs发布(bù)了2022年年报，部(bù)分产品受宏(hóng)观经济的(de)影响，可分配(pèi)金额(é)完成率不达预期(qī)，一(yī)定程度上影响了(le)公(gōng)募REITs二级(jí)市场的价格(gé)。”李华平称，公募REITs二级市场(chǎng)的价格波动受多重(zhòng)因(yīn)素的影响，投资收益是影响REITs二级市场价格的主要因(yīn)素之一(yī)，而稳定的(de)分红有利于吸引(yǐn)投资者参(cān)与公募REITs二级(jí)市(shì)场的投资。

　　中金基金相关负责(zé)人也表示，近(jìn)期经济预(yù)期恢复，一方(fāng)面市(shì)场热点呈现(xiàn)向(xiàng)股(gǔ)票和(hé)债券回归的过程(chéng)；另一(yī)方面，基础设施项目的经营(yíng)业绩相对(duì)经济活力的(de)改善有(yǒu)一定的滞后性。

　　此外，公募REITs在分红除权(quán)日(rì)，将对基金份额的(de)开盘指导价做调减处理，调(diào)减金额根据(jù)单位基金份额的(de)分红金额进行计(jì)算。除权操作是对分(fēn)红前后(hòu)基金份(fèn)额净值变化的修正，使投资人(rén)在基金分红前后均可以获得公(gōng)平的投资机会。

　　“分红可(kě)增强投资者长(zhǎng)期投资的信心，同时需结(jié)合持有产品的特(tè)性，关注二级市(shì)场(chǎng)扰(rǎo)动对整体收(shōu)益的影响程度(dù)。”中航(háng)基金相关(guān)人士(shì)也称(chēng)。

　　特许经营(yíng)权(quán)分红(hóng)包括利润分配和(hé)本金归还

　　普(pǔ)通投资者(zhě)应了解底层资产(chǎn)情况(kuàng)

　　多位(wèi)业内人士还提醒，与(yǔ)现有公募基金分红前提是本金之上(shàng)的增值(zhí)部分不(bù)同，特许经营权(quán)REITs基金运(yùn)作期(qī)间(jiān)的“分红”界定为“分派”更为准确，分(fēn)派的(de)是本(běn)金与增值两个部分，两个(gè)部分之间的(de)比(bǐ)例是变动的(de)，与现有公募基金分红差异(yì)很大，大多数普通投资者可能把“分派”金(jīn)额误认为是持续分红。一(yī)旦30年、40年、50年、60年等合同年(nián)限到期后基金价值面临极大不确定(dìng)性，这(zhè)是该类投资者应(yīng)该注(zhù)意的情况。

　　李(lǐ)华平表(biǎo)示，目前(qián)公募(mù)REITs主要有特许经营权类和产权类(lèi)两大(dà)资产类型，持有产(chǎn)权类产品的收益主要包括每年的(de)现(xiàn)金分红及资产(chǎn)增值的收益，而持有(yǒu)特许经营类(lèi)产品的收益(yì)主(zhǔ)要来自(zì)项目每年的现金(jīn)分红。其中(zhōng)，特许经营权类资产(chǎn)的分红(hóng)包括(kuò)了利润(rùn)分配和本金的归(guī)还(hái)，两者(zhě)的(de)比率(lǜ)也是变(biàn)动的，对特许(xǔ)经(jīng)营权类资产(chǎn)的公募REITs可以内(nèi)部(bù)收益率（IRR）来衡量投资收益。普通投资者在选(xuǎn)择投资(zī)标的(de)时，应了解公募REITs底层资产(chǎn)的(de)类(lèi)型(xíng)。

　　中航基金也表示(shì)，从(cóng)细分来(lái)看，各类公募REITs分红因底(dǐ)层资产(chǎn)属性不(bù)同而形成区别。特许(xǔ)经(jīng)营权类(lèi)的公募REITs产品因其分红相当于包含“本金+收益”，分红相(xiāng)对较多，债性(xìng)偏强。而产权(quán)类的公募REITs分红主要为“收益”，更看(kàn)重底层资产(chǎn)的价值增(zēng)值，所(suǒ)以相对(duì)股性偏(piān)强。普(pǔ)通投资者(zhě)在选择公募REIT时，需要(yào)考虑底层资产属性，对所选择产品的二级市场价格和分红有合理预期。

　　中金(jīn)基(jī)金(jīn)相关负责人也认为(wèi)，与产权类项目相比(bǐ)，特(tè)许经营项目(mù)在经营权到期(qī)后不再能产生(shēng)现金(jīn)收益，因(yīn)此将(jiāng)可供分(fēn)配金额的分配理解(jiě)为“分(fēn)派”比“分红”更(gèng)加(jiā)准确。基(jī)于这个特点，剩余经营期限较短的特许(xǔ)经营(yíng)项目(mù)，通常(cháng)具(jù)备(bèi)更(gèng)高的(de)分派率水平。对于(yú)剩余期限较(jiào)长的(de)特(tè)许经营权项目(mù)，即使分派率相对较低，也(yě)有(yǒu)足够年(nián)限收回本金并取得收(shōu)益。

　　中金(jīn)基金该(gāi)负责人提醒投资者注意，特许经营权项(xiàng)目的分派金额包含了投资(zī)本金，在不进行扩募(mù)的情况下(xià)，基金份额单价随着(zhe)分派进度(dù)逐年下降(jiàng)是正常现象，投资特许经营(yíng)权REITs的收益来(lái)自项目剩(shèng)余期限产生的现(xiàn)金流(liú)。

　　“与特许经营(yíng)项目相比，产权类项目(mù)的土地或(huò)建筑的(de)剩余使用年限(xiàn)一般较长，再加上到期后通过对(duì)建筑(zhù)的更新改造(zào)或补(bǔ)缴(jiǎo)土地(dì)出让金(jīn)等(děng)追加(jiā)投资，有机会进一(yī)步延长经营期限。这种类(lèi)似永续经营(yíng)的假设反映在基(jī)础资产的估值(zhí)上(shàng)，使产(chǎn)权类REITs具(jù)备更显(xiǎn)著的资(zī)产投资属性。”该负责人称。

　　观测内部收益率等指(zhǐ)标

　　评估项目底层资产运营情况

　　在基金(jīn)分红的时(shí)点(diǎn)，多(duō)位业内人士还表示，在(zài)产品(pǐn)分红期(qī)，投资者(zhě)可(kě)以观测(cè)经营活动现金流、可供(gōng)分配现(xiàn)金、内部收益率(lǜ)等指标，来观察和评估项(xiàng)目底(dǐ)层(céng)资产的运(yùn)营(yíng)情况。

　　中航(háng)基金表(biǎo)示，年(nián)报指(zhǐ)标(biāo)中，跟现(xiàn)金相关(guān)的指标有两个：一(yī)是年报中披(pī)露的经(jīng)营活动现(xiàn)金流(liú)，二是(shì)可(kě)供分配(pèi)现金，二者存在本质性区别。经营活动产(chǎn)生的现金净(jìng)流量是指企业(yè)经营、筹资、投(tóu)资产生的现金流，基于企业(yè)本身经(jīng)营活动产(chǎn)生；可供分配的现(xiàn)金实质(zhì)上是从EBITDA出发，对非现金影响利(lì)润(rùn)表的项目进行调整，加(jiā)期初现金，最(zuì)终得到(dào)的账(zhàng)面现金。

　　李华平也表示(shì)，公(gōng)募REITs作为资(zī)产(chǎn)配置新选择，投资价值体现在相云肖是哪几个生肖 云属于什么生肖对股债市(shì)场独立的资(zī)产配置功(gōng)能，比较(jiào)适合长期(qī)持有。建议投资(zī)者对经营权类的资产可以(yǐ)更多关(guān)注(zhù)内部收益(yì)率的(de)高低(dī)，对产权类的资产(chǎn)更多关注(zhù)分派率(lǜ)高低。因为公募REITs可分配收益主要来自底层资产的经营(yíng)净现金(jīn)流，所以(yǐ)底(dǐ)层资产运(yùn)营情况直接影(yǐng)响投资回报，投资(zī)者(zhě)可综(zōng)合考虑原始(shǐ)权益人综合实力、运营管(guǎn)理机构实力、公募基金管理人实力等(děng)多重因素来选(xuǎn)择投资标的。

　　中信证(zhèng)券研(yán)报也显示(shì)，公募REITs进入密集分(fēn)红期，由(yóu)于分红交易带来(lái)的短期博弈机会仍在，叠加此前(qián)市(shì)场接连回调，建议(yì)投(tóu)资者关注有基本面支撑、填(tián)权效应相(xiāng)对(duì)明显、同时分红规(guī)模较为可观的个券。

　　“公募REITs的招募说明书(shū)均会载明REITs在(zài)发行首年及次年的可供分配金(jīn)额预测。投(tóu)资者可(kě)以将REITs的实际分红金(jīn)额与募集材料(liào)中披露(lù)预测(cè)进(jìn)行比较分析，结合(hé)经(jīng)济(jì)及市场的实际环境，对基础设施(shī)项目的(de)运营业绩及REITs的管理能力进行判(pàn)断(duàn)。”中金基(jī)金上述负责人(rén)也称。

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