近两年(nián)火爆的创新产品公募REITs进入密集分红期，近(jìn)日7只REITs陆续迎来除息日，公募REITs整体呈(chéng)现出高比例(lì)稳定分红，15只(zhǐ)公告2022 年可供分配(pèi)金额的REITs产品(pǐn)，平均分红比例接近99％。

　　多位(wèi)业内人(rén)士对此表示，强制分(fēn)红机制是公募REITs主要特(tè)征之一，稳定(dìng)分红体现出(chū)该(gāi)类产品长期投(tóu)资(zī)价(jià)值(zhí)，通(tōng)过观测经营活动现金(jīn)流、可供分配现金等指(zhǐ)标，也(yě)是观察(chá)REITs项目(mù)底层资(zī)产运(yùn)营情况(kuàng)的“窗口”。他们也(yě)提(tí)醒普(pǔ)通投(tóu)资(zī)者注意(yì)，与产权类(lèi)项目相比，特许经营REITs项目在经营权到(dào)期后(hòu)不再(zài)产生现金(jīn)收益(yì)，特许(xǔ)经营权分红目前已包含了利润分配和本金的归还，在(zài)选择投(tóu)资(zī)标的时应了解资产(chǎn)类型和分红的特征。

　　15只公募REITs产品分(fēn)红离婚后男人会想孩子吗，离婚后男人会想孩子吗strong>

　　平均(jūn)分红比例98.89％

　　公(gōng)募REITs 进入密集分(fēn)红期(qī)，近日7只REITs产(chǎn)品（4月(yuè)17 日-4月21日）陆(lù)续(xù)迎来除息日，此外尚有6只(zhǐ)REITs实际分(fēn)配情(qíng)况尚未公布(bù)。整体来看，公募(mù)REITs呈现出(chū)了高比例的稳定(dìng)分(fēn)红(hóng)，15只(zhǐ)公告2022 年可(kě)供分配金额(é)的公(gōng)募REITs产品中，2022年全(quán)年分配金(jīn)额占可(kě)供分配金额比(bǐ)例平均(jūn)为98.89％，且绝大(dà)部分分(fēn)配(pèi)比例在96％以(yǐ)上。

　　中金基金相关负责(zé)人对此表(biǎo)示(shì)，投资(zī)公募(mù)REITs的主(zhǔ)要收益来源为(wèi)持有期分红(hóng)收益(yì)，以及(jí)基金份额交(jiāo)易价格(gé)的(de)变化。基金份额二(èr)级市场价格受到公募REITs资产运(yùn)营情况及(jí)市场因素的综合(hé)影响(xiǎng)，较易(yì)引(yǐn)起(qǐ)离婚后男人会想孩子吗，离婚后男人会想孩子吗波(bō)动。与(yǔ)此相比(bǐ)，基金分红预期则更(gèng)有(yǒu)规律可循。公募(mù)REITs的分红主(zhǔ)要来自(zì)基础设(shè)施资产(chǎn)的经(jīng)营现金流，投资人通过基金募集材(cái)料和(hé)信息披露文件，结合行(xíng)业及(jí)市(shì)场(chǎng)情况(kuàng)，可(kě)以分析基础(chǔ)设施(shī)项目(mù)的(de)经营业绩，作为进(jìn)行(xíng)投(tóu)资决策的重要参考。

　　“相对于基(jī)金份额(é)二(èr)级(jí)市场(chǎng)价格变化导致(zhì)的浮(fú)盈(yíng)或(huò)浮亏，分红(hóng)作为基(jī)金份额持有人实际(jì)获得的现金收益，对于长(zhǎng)期(qī)投资者更具参(cān)考价值。”中金基金相关负责人称。

　　平安基金REITs 投(tóu)资中心运营高级(jí)副(fù)总监李华平也表示，根据《公开募集基础设施(shī)证券投资基(jī)金指(zhǐ)引（试行(xíng)）》及相关法(fǎ)规(guī)要求，基(jī)础设施基(jī)金应(yīng)当(dāng)将90％以(yǐ)上(shàng)合并(bìng)后基金年(nián)度可分配(pèi)金(jīn)额以现金形(xíng)式分(fēn)配给投(tóu)资者(zhě)，强制(zhì)分(fēn)红机制是公(gōng)募REITs的(de)主要特征之一，稳定的(de)分红(hóng)机制(zhì)体现出REITs产(chǎn)品长期投资价值。

　　中(zhōng)航基金也(yě)认为(wèi)，从投(tóu)资角(jiǎo)度来看，基(jī)础设施公(gōng)募(mù)REITs同时具备“股性”和“债性”双重特(tè)点。二级市场(chǎng)价格反映这类产品“股性”的一面，分红(hóng)体(tǐ)现了(le)这(zhè)类产品的“债性(xìng)”特点(diǎn)。公(gōng)募(mù)REITs有强制分红(hóng)要求，分红类似于债券派(pài)息，但(dàn)不等(děng)同于债券(quàn)的固定利息回报，而是由(yóu)可(kě)供(gōng)分配现(xiàn)金决定。

　　从机构投资者的角度来(lái)看，一方面(miàn)是公募(mù)REITs丰(fēng)富了(le)机构投资者的投(tóu)资品类，为资产(chǎn)配(pèi)置多元化提供(gōng)抓手，具有较强的(de)配置价值。另(lìng)一(yī)方面，公募REITs的分红(hóng)能够帮(bāng)助机构投资者稳定收益。机构(gòu)投资(zī)者公(gōng)募(mù)REITs能够通(tōng)过分红获(huò)取相对于投资债券(quàn)相对高的收益性，在有(yǒu)效(xiào)控(kòng)制风险的前提下，增厚资产包收益，起到投资“压舱石”的作(zuò)用。

　　分红除(chú)了(le)投资(zī)收益“落(luò)袋为(wèi)安”外，市场对于未来分红水平的预(yù)期(qī)，也是影响(xiǎng)REITs基金二级市场价格走势的关键因素之一(yī)。

　　从(cóng)近期公募REITs的二级市场(chǎng)表现看，截至(zhì)4月21日(rì)，今年以来中证REITs（收(shōu)盘）指数(shù)收于975.99 点，年内(nèi)下(xià)跌7.44％，未跑赢主要股票和债(zhài)券(quàn)宽基(jī)指数。

　　“截至2023年3月31日，有20只公募REITs发布了2022年(nián)年报，部分产品受宏(hóng)观(guān)经济的影响，可分配金额完成率不(bù)达预期，一(yī)定程度上影响了(le)公募REITs二级市场的价格。”李(lǐ)华(huá)平称，公募REITs二级(jí)市场的价格(gé)波动受多重因素的影响，投资收益是影(yǐng)响REITs二级市场(chǎng)价格的主要因素之一(yī)，而稳(wěn)定的分红有(yǒu)利于吸引投资者参与公募(mù)REITs二级(jí)市场(chǎng)的投资(zī)。

　　中金(jīn)基金相(xiāng)关负责(zé)人也表示，近期经济预期恢复，一方(fāng)面市场热点呈现向股票和(hé)债(zhài)券回归的过程(chéng)；另一方面，基础设施项目的经(jīng)营业绩相对(duì)经济活力的改(gǎi)善(shàn)有(yǒu)一定的滞后性。

　　此外，公募REITs在分红除权(quán)日，将对基金份额的开盘(pán)指导价(jià)做调减处(chù)理(lǐ)，调减金额根据单位基金份额的分红(hóng)金额进行计算。除权操作是(shì)对分(fēn)红前后基金份(fèn)额净(jìng)值变化的修正，使投资人在基金分红(hóng)前后均可以获(huò)得公平的投资机会。

　　“分红可增强投资者长(zhǎng)期投(tóu)资的(de)信心，同(tóng)时需结合持有产(chǎn)品的特性，关注(zhù)二级市场(chǎng)扰动(dòng)对整体收(shōu)益的(de)影(yǐng)响程度。”中航(háng)基金相(xiāng)关人(rén)士也(yě)称。

　　特许经营权分红包(bāo)括利润(rùn)分配和本金(jīn)归还

　　普通投资(zī)者应了(le)解底层资产情况

　　多位业内人(rén)士还提醒，与现有公募(mù)基(jī)金分红(hóng)前提是本金之上的增(zēng)值(zhí)部分不同，特许经营权(quán)REITs基金运作期间(jiān)的“分红”界(jiè)定为“分派”更为准(zhǔn)确，分派的(de)是(shì)本金与增(zēng)值两(liǎng)个部分，两个(gè)部分(fēn)之间的比例是变动的，与现有公募(mù)基金分红差异很大(dà)，大多数(shù)普通(tōng)投资者可能把“分(fēn)派(pài)”金额(é)误认为(wèi)是持续(xù)分红。一旦(dàn)30年、40年、50年、60年等(děng)合同(tóng)年限到期后(hòu)基(jī)金价值面临极大不确定性(xìng)，这是该(gāi)类投资者应该注意的情况。

　　李华(huá)平表示，目(mù)前公募REITs主要有特许经营(yíng)权类和产权类两大资产(chǎn)类型，持有(yǒu)产权(quán)类(lèi)产品的收益主要包(bāo)括每年(nián)的现离婚后男人会想孩子吗，离婚后男人会想孩子吗金(jīn)分(fēn)红及资产(chǎn)增(zēng)值的收(shōu)益，而持有特许经营类产品的(de)收益主(zhǔ)要来自(zì)项(xiàng)目每年(nián)的现金分(fēn)红。其(qí)中，特(tè)许(xǔ)经营权类(lèi)资产(chǎn)的分红包括了利润分配和本金的归还，两者的比率也是变动的，对特许经(jīng)营权类资产的公募REITs可以(yǐ)内(nèi)部收益率（IRR）来衡(héng)量投资收(shōu)益。普通投(tóu)资者在选择(zé)投资标的(de)时，应了(le)解公募REITs底层资产的类型。

　　中(zhōng)航基(jī)金也(yě)表示，从细分(fēn)来看，各(gè)类公募REITs分红(hóng)因底层资产属性不(bù)同而形成区别。特许经营权类的公募REITs产品因(yīn)其分红相当于包含“本金+收(shōu)益(yì)”，分红相对较多，债(zhài)性偏强。而产(chǎn)权类的公募(mù)REITs分红主要为“收(shōu)益”，更看重底层资(zī)产的价值增值，所以相(xiāng)对股性偏强。普通投资者在选择(zé)公募REIT时(shí)，需(xū)要考虑底层(céng)资产属性，对所选择产品(pǐn)的二级市场价格和分红(hóng)有合(hé)理(lǐ)预期。

　　中金基金相(xiāng)关负责人(rén)也认(rèn)为(wèi)，与产权类(lèi)项目(mù)相比(bǐ)，特(tè)许经营(yíng)项目在经营权到期后不再能产生现金(jīn)收益，因此将(jiāng)可供分(fēn)配金额的分(fēn)配理(lǐ)解(jiě)为“分派”比“分红”更加准确(què)。基于(yú)这个特点，剩余经(jīng)营(yíng)期(qī)限较(jiào)短的(de)特许经营项目，通常(cháng)具备更高的分(fēn)派率水平(píng)。对(duì)于剩余期限(xiàn)较长的特许经营权项目，即使分派率相(xiāng)对较低(dī)，也有足(zú)够年限收回本金并取得收益。

　　中(zhōng)金基金该负责人提醒投(tóu)资者注意，特许经营权(quán)项目的(de)分派金额包含了投资本(běn)金，在(zài)不进行扩(kuò)募的情况下，基金(jīn)份额单价随着分(fēn)派进度逐年下降(jiàng)是正常(cháng)现象，投资特许经(jīng)营权REITs的收(shōu)益来自(zì)项(xiàng)目剩余(yú)期限产(chǎn)生的(de)现金流(liú)。

　　“与特许经营(yíng)项目(mù)相比，产权类项目的土地(dì)或(huò)建筑的剩余使用(yòng)年(nián)限一般较长，再(zài)加上到期后通(tōng)过(guò)对建筑(zhù)的(de)更(gèng)新(xīn)改造(zào)或补(bǔ)缴土(tǔ)地出让金等追加投资，有机会(huì)进一(yī)步延(yán)长经营期限。这种类似永续经(jīng)营的假设反映(yìng)在基础资(zī)产的(de)估值(zhí)上，使(shǐ)产权(quán)类REITs具备(bèi)更显著的资产投(tóu)资属性(xìng)。”该负责人称(chēng)。

　　观测内部收益率等(děng)指标(biāo)

　　评估项目底层(céng)资产(chǎn)运营(yíng)情况(kuàng)

　　在基(jī)金分红(hóng)的(de)时点，多位业内人士还表示，在产品分红期(qī)，投资者可以(yǐ)观测经(jīng)营活动现金流、可(kě)供(gōng)分配现金(jīn)、内部收(shōu)益率等指标，来观察和评(píng)估(gū)项目底层资产的运(yùn)营情(qíng)况。

　　中航基金表(biǎo)示(shì)，年报指标中(zhōng)，跟(gēn)现金相关的指标有两个：一是年报中披露的经营(yíng)活动现金流，二(èr)是(shì)可供分(fēn)配现金，二(èr)者存在本质性区别。经(jīng)营活动产(chǎn)生的现金(jīn)净流量是指企业经(jīng)营、筹资、投资产生的现金流，基于企业本身经营活(huó)动(dòng)产生；可供分配的现(xiàn)金实质上(shàng)是从EBITDA出发，对非现金影(yǐng)响(xiǎng)利润表的项(xiàng)目(mù)进(jìn)行调整(zhěng)，加期初(chū)现(xiàn)金，最终得到的账面现金(jīn)。

　　李(lǐ)华平也表示，公募(mù)REITs作为资(zī)产配(pèi)置新选择，投资价值体现在(zài)相(xiāng)对股债市(shì)场独立(lì)的资产配置(zhì)功能，比较(jiào)适合(hé)长期(qī)持有。建议投(tóu)资者对经(jīng)营权类(lèi)的资产可以更(gèng)多关注内部收益率的高低，对(duì)产权类的资产更(gèng)多关注分派率高低。因为公募REITs可分配(pèi)收益(yì)主要来(lái)自底层资产(chǎn)的(de)经(jīng)营(yíng)净现金流(liú)，所(suǒ)以底层资产运营(yíng)情(qíng)况直(zhí)接(jiē)影响(xiǎng)投资回报，投资者可综合考(kǎo)虑原始权益人(rén)综(zōng)合实(shí)力、运营管理机构实力、公募基金(jīn)管理人实力等多重因(yīn)素(sù)来(lái)选择(zé)投资标的。

　　中信证券研报也显示，公募(mù)REITs进入密集分红期，由于分红交易(yì)带(dài)来的短期博(bó)弈机(jī)会仍在(zài)，叠加此前市场接连回调，建议投资者关注有基本面支撑、填权效应(yīng)相对明显(xiǎn)、同时(shí)分红规模较为可观的个(gè)券。

　　“公(gōng)募REITs的招募说明(míng)书均会载明REITs在发行首年及(jí)次年的可供分配金额预测。投资者可以(yǐ)将REITs的实际分红金额与(yǔ)募集(jí)材料中披露预测进行比较分析，结合经济及(jí)市(shì)场的实际环(huán)境，对基础设施(shī)项目的运营业绩及REITs的管理能力进行判断。”中金基金上述负责人(rén)也称。