文(wén)：任泽平团队　　

　　导读

　　是该(gāi)取消预售制了。 1月17日召(zhào)开的全国住房和城乡(xiāng)建设(shè)工作会议(yì)提出(chū)“有条件(jiàn)的可以进行(xíng)现房(fáng)销售”，不足(zú)一个月时间，已有山东(dōng)、安徽(huī)、河(hé)南、四川、广(guǎng)东(dōng)等地明确表(biǎo)态(tài)，试点现房销售。

　　1、是该取消商品(pǐn)房预(yù)售制了，用你(nǐ)的(de)钱，建你的房子，还烂(làn)尾了(le)，这是对购房者的不公平。以后谁有(yǒu)钱谁建(jiàn)房(fáng)，没钱没实力的(de)别(bié)建(jiàn)了，不能(néng)把包袱甩给(gěi)老百姓和社会(huì)，这是房地产从大(dà)开发时代步(bù)入高质量(liàng)发展阶段的必(bì)然趋势，也是对(duì)购(gòu)房老百姓的最(zuì)大保护(hù)。98年房改时，全国缺房子，开发商缺钱，预售(shòu)制是(shì)权(quán)宜之计，现(xiàn)在全国套户比超(chāo)过(guò)1，从大开(kāi)发进入存量时代，对(duì)购房民(mín)众不公(gōng)平(píng)的预售制已(yǐ)经(jīng)过(guò)时了(le)，该(gāi)取消了，改为(wèi)现房(fáng)销(xiāo)售。以(yǐ)后一手交钱(qián)，一(yī)手交房，天经地义。当然(rán)二(èr)次房改是个技术活，兼(jiān)顾化解(jiě)停贷、复工保交楼(lóu)、重组房企债务、恢复市场信(xìn)心以及长效机(jī)制，长效机制四大关键是(shì)推动城市群战略、人地(dì)挂(guà)钩、金(jīn)融(róng)中性稳定和(hé)房(fáng)地产(chǎn)税。如果按照经济规律办(bàn)事，中国一定能实(shí)现房地产软着(zhe)陆和(hé)长期(qī)平(píng)稳健康发展，跨过这道关，解好这(zhè)道世界难题(tí)。

　　2、为什么要取消预售制、改为现房销(xiāo)售(shòu)？大家想想，绝大(dà)部分商品是一手交钱一手交货(huò)，预售制是对购买者的单方面不公平制度，购(gòu)房(fáng)老(lǎo)百(bǎi)姓(xìng)几乎承担了所有商品不能交付(fù)的风险。从个人层面看，预售制对购(gòu)房者非常不(bù)公(gōng)平(píng)，比(bǐ)如，交(jiāo)房等待(dài)期(qī)一(yī)般(bān)为两(liǎng)年(nián)，在此(cǐ)期(qī)间，购(gòu)房者不仅承(chéng)担银行利息，还要承担延迟(chí)交房、房屋质量、房产证延期(qī)办理甚至(zhì)不能交房的风(fēng)险(xiǎn)。从行业层面看(kàn)，预售制(zhì)助推部分房企过度举(jǔ)债、高杠杆(gān)扩张(zhāng)，若遇到下行(xíng)周期，会引发资金(jīn)链(liàn)断裂、项目搁置等系列风险。取消预(yù)售(shòu)制，改为(wèi)现房(fáng)销售，这样(yàng)有(yǒu)助(zhù)于落实中央房住不炒精(jīng)神、有(yǒu)助于保障购房(fáng)老(lǎo)百(bǎi)姓(xìng)权益(yì)、有助于房(fáng)企稳健(jiàn)发展，一(yī)举多得，谋划长远。

　　3、为什么建议取消预售制度？预售制度怎么(me)来(lái)的？国外什么情况？简单科普一下：商(shāng)品房(fáng)预售最(zuì)早源于中国香港，俗称卖楼花，卖期房，是一种(zhǒng)开(kāi)发商放杠杆(gān)的方式。98年房改，由于商凝神静气的意思，凝神静气的意思解释品房短缺，房企缺(quē)资(zī)金，借鉴中国香(xiāng)港(gǎng)，引(yǐn)入了商品房预售制度。其实，当前世界不(bù)少(shǎo)国家(jiā)存在预售(shòu)制。但(dàn)是，重点来(lái)了！发(fā)达国家(jiā)一(yī)般(bān)有严格(gé)的监管保(bǎo)障(zhàng)措施，开(kāi)发商在项目获得政府批准后才(cái)可以开始销售，买家在购买期房(fáng)后并非像中国一样在支付完首付款后从银行一次性(xìng)贷款(kuǎn)支付剩余全部(bù)房款，而是(shì)根据(jù)开发商工程进度在(zài)完全交(jiāo)房前进行分期支付。所以，预售制度是需要严格(gé)的资金监管(guǎn)、分期支付以及违(wéi)约处罚措施作为保障的，如果没有这些保(bǎo)障措(cuò)施，一定(dìng)会触发风险，对购房民(mín)众不公平，所以不(bù)如借机取消(xiāo)预售制度，以后改为现房销售(shòu)。客观(guān)讲预售制度有一定(dìng)历史阶段性，现(xiàn)在中(zhōng)国住房进入存量时代，取(qǔ)消预售制(zhì)度(dù)有(yǒu)助于降负债降杠(gāng)杆(gān)，不再(zài)把烂尾风(fēng)险甩给老百姓(xìng)和社会(huì)，当(dāng)然(rán)这(zhè)需要配套房企债务重(zhòng)组、复(fù)工保交楼、恢复(fù)市场信心和房(fáng)地产长效机制(zhì)。这(zhè)是个技(jì)术活，只要坚持市场化改革，中国一定能化(huà)解这个难题(tí)，让房(fáng)地产回(huí)归(guī)实体经济和居住属(shǔ)性，安居乐业(yè)。

　　4、简单讲，如(rú)果(guǒ)取消预售制，改为(wèi)现房(fáng)销(xiāo)售(shòu)，开(kāi)发商将拼的不是五(wǔ)花八门、眼(yǎn)花(huā)缭(liáo)乱、不(bù)知(zhī)道能(néng)不(bù)能兑现的(de)营销(xiāo)手段，而是所见即(jí)所得的(de)过硬(yìng)的(de)产品质量和诚信，这才是对购房民众的最根本最实质的保(bǎo)障，这样将极大的提升(shēng)开发商的(de)建(jiàn)筑质量，实现(xiàn)良币驱逐劣币。所有商业的本质是(shì)向(xiàng)善，是以客户(hù)为中心，房地(dì)产也不能例(lì)外，老(lǎo)百姓(xìng)买房子是天大的事，烂尾毁三代，好房幸福一家人。从这个(gè)角度(dù)，取消(xiāo)预售制、实施现房(fáng)销(xiāo)售是实现老百(bǎi)姓安居乐业、社会长治久安、行业(yè)企业健康发(fā)展的重大措施。在当前的情况下(xià)，取消(xiāo)预售制要结合稳楼市、房(fáng)地产软着陆、打通(tōng)金融支持当期三(sān)好(hǎo)生、新模(mó)式(shì)等(děng)综合施策。

　　作(zuò)者十年前在国务院(yuàn)发展(zhǎn)研究中心参与财税改革方案研究(jiū)时，对预售(shòu)制、房地(dì)产税、人地挂钩、金融稳定、房企杠杆率(lǜ)等进行过长期系统的专项研(yán)究(jiū)。（参考后来形成的(de)专著《房地产周期》）　　

　　目录

　　1 中国内地商品房预售制的前(qián)世今生

　　1.1 起源(yuán)：分层销售+“按揭(jiē)”，霍英东创造“卖楼花”模式(shì)

　　1.2 住(zhù)房需(xū)求大、供给量少(shǎo)，引进“卖楼花”模(mó)式(shì)，形成“中(zhōng)国(guó)内地版预售(shòu)制”

　　1.3 预售(shòu)制推(tuī)动城市化进(jìn)程，但(dàn)背(bèi)后(hòu)潜(qián)藏的(de)风(fēng)险(xiǎn)确实存(cún)在

　　2 国际经验(yàn)

　　2.1 美国：交(jiāo)付前预售资金第三方全程(chéng)监管(guǎn)，交付时开发(fā)商凭验收(shōu)凭(píng)证取(qǔ)得(dé)房款

　　2.2 德国：可(kě)零首付(fù)购房，提供期房烂尾险

　　2.3 英(yīng)国：10％定金保险保护机制，55％-80％房款(kuǎn)交房时支付

　　2.4 日本：为规范期房交易立法，设(shè)置期(qī)房预付(fù)款保全(quán)措施

　　2.5 新加坡：买方资金由银行监管，享1年(nián)保(bǎo)修期后付尾(wěi)款

　　3 启示

　　正文

　　1 中(zhōng)国内地商(shāng)品房(fáng)预售制(zhì)的(de)前世今生

　　1.1 起源：分层销售+“按揭”，霍英东(dōng)创造(zào)“卖楼花”模式

　　二十(shí)世纪五十年代在(zài)中(zhōng)国香(xiāng)港，楼宇出租是地产(chǎn)行(xíng)业盛行的方式(shì)，但(dàn)有(yǒu)着转让(ràng)难(nán)、出(chū)租资金周转期长等问(wèn)题，分层(céng)销售孕育而生。20世纪(jì)50年(nián)代，中国(guó)香港(gǎng)还未推(tuī)行公共房屋制(zhì)度，许(xǔ)多人栖(qī)身于木屋或者其(qí)他临时住宅(zhái)，住房的(de)需求(qiú)是相当高，不过大多数居(jū)民的储蓄很少(shǎo)。当时楼宇(yǔ)买卖多数以一整栋楼为(wèi)单位，需要雄厚的(de)资金实力才能购买。虽然楼宇出租是(shì)中国(guó)香港地产(chǎn)行业盛行的方(fāng)式，但有着转让难、出租资金周转期长等问题。针(zhēn)对这(zhè)一系列问题，不少地产商(shāng)开始探(tàn)求新的方式，如把楼宇契约切开，即“分契”，然(rán)后将楼宇分层出售。这(zhè)模式一经推行，购买楼宇(yǔ)的市民(mín)数量有所(suǒ)增加，开发商资金周转加快。

　　在分层出售的基础上，将(jiāng)“按揭(jiē)”模式引入(rù)房地(dì)产销售，霍英东创造“卖楼花(huā)”模式。1953年底霍英东(dōng)创办立信置业有限公司，凭借商(shāng)业直(zhí)觉(jué)和(hé)多年(nián)经营杂货(huò)铺、海上(shàng)驳(bó)运业务的经验(yàn)，对于(yú)商品流通(tōng)、资金(jīn)周转有着独(dú)到的见解，在努力(lì)寻求方法加快(kuài)自身资金周(zhōu)转。当时其(qí)在购(gòu)下九龙的一块地盘后(hòu)，除了分层出售、还印发售(shòu)楼说明书，上有文字详(xiáng)尽说明(míng)楼宇的地(dì)势环境、建筑材料、分层价格、订购方法等。此(cǐ)外，“卖楼花”是另(lìng)外一个亮点，即先(xiān)收(shōu)取买家的订(dìng)金，采用类似租金(jīn)的分期(qī)付款形式，等新楼落成时(shí)，收齐买(mǎi)家的钱，买家就(jiù)拥(yōng)有了自己(jǐ)的房产。这种方式减轻了民(mín)众购房的(de)资金压力，加速了房屋的建造和销售，也解(jiě)决了制(zhì)造商的资金问题，降低投资风险，在当时(shí)可谓是(shì)“双赢”的举措。“预售楼花+分期付(fù)款”的(de)销(xiāo)售模式(shì)成为当时中国(guó)香港房地(dì)产(chǎn)市场(chǎng)的(de)一大特色，纵(zòng)观中国香港(gǎng)房地(dì)产市场的改革，“卖楼(lóu)花”模式高效(xiào)率(lǜ)地解决(jué)了核心的住房供不(bù)应求(qiú)的问题，使房(fáng)市(shì)发展进入新阶段(duàn)。

　　预(yù)售(shòu)楼花模式推(tuī)动(dòng)了中(zhōng)国(guó)香港楼市几十年(nián)繁荣，但期间也出现过(guò)“烂尾楼”的情况，但监管部(bù)门不断完善、规范(fàn)化，建立健(jiàn)全的监(jiān)管(guǎn)机制，促(cù)进(jìn)市场健康发展。例凝神静气的意思，凝神静气的意思解释如，1960年，位于大角咀的一个楼盘因建筑费用(yòng)超支停工，出现(xiàn)“烂尾”情况。在1961年后(hòu)，中国香港管理部(bù)门提升了对于预售(shòu)楼花(huā)制度的(de)监管，即要求开发商在(zài)预(yù)售(shòu)前，确(què)保(bǎo)地价款(kuǎn)已经全部支付(fù)，还要证明自身(shēn)有资金等能力(lì)把项目完(wán)成，资金需放(fàng)入律师所(suǒ)托管，支取时需律所和建筑(zhù)师的(de)核准。为了(le)防止开发商、律所、建(jiàn)筑师等造(zào)假，套取监管(guǎn)账户资金(jīn)，中国香港要求律(lǜ)师(shī)行在(zài)银(yín)行开设的信托账户（监管账(zhàng)户）、开发(fā)商操作等采取全透明化机制，且银行的责任上升，如出现房屋“烂(làn)尾(wěi)”情况，银(yín)行将成最大风险方(fāng)，后续需自(zì)身推动项(xiàng)目完工(gōng)。随着监管体系逐步完善，出现(xiàn)“烂(làn)尾”的现象较(jiào)少。

　　1.2 住房需求大、供给量少，引进“卖楼花”模式，形成“中国内地版预售制”

　　二十(shí)世纪九(jiǔ)十年代，中国(guó)内地面临住房需求大和供给量短缺问题，引(yǐn)入“卖楼(lóu)花”制(zhì)度。建国以来，中国(guó)内地优先发(fā)展(zhǎn)重工(gōng)业，强调(diào)基础建(jiàn)设，这(zhè)一导向使前期发展工业化的进程大于城市(shì)化进程(chéng)，唯有(yǒu)解决住房基础等(děng)城市化配(pèi)套问(wèn)题，才(cái)能进一步(bù)推进城市化。但当时(shí)推行的(de)是“统一管(guǎn)理，统一分配(pèi)，以(yǐ)租养房”的(de)福利(lì)分(fēn)房制度，住(zhù)房(fáng)市场(chǎng)发展(zhǎn)起步(bù)较晚、增速较慢(màn)，福利分房(fáng)制度也出现了分配不公(gōng)、效(xiào)率低、配套差(chà)等问(wèn)题，因此(cǐ)福(fú)利(lì)分房制度不再适用于当时的国(guó)情。叠加房地(dì)产市场面临商品(pǐn)房的需(xū)求(qiú)量大(dà)，而社会缺少大型房地(dì)产开发商(shāng)，商品(pǐn)房(fáng)供(gōng)应量(liàng)小(xiǎo)的困境，此(cǐ)时引(yǐn)入中国香港的“卖楼花(huā)”模式无疑是对内地房地产市(shì)场的(de)一针强心剂(jì)。从1994年起，中国内(nèi)地逐步引进中(zhōng)国(guó)香港预售(shòu)商品房(fáng)制度，先后出台多项文件，大力支持国(guó)内(nèi)房地产市场改革。例如，1998年，国务(wù)院出台《关于进一步深化城镇住房制度(dù)改(gǎi)革，加快住房建设的通知(zhī)》文(wén)件(jiàn)，决定(dìng)停止住房(fáng)无偿实物分(fēn)配，逐步实行住房(fáng)分配货币化、住房供给商品化、社会化的(de)住房(fáng)新体制，从计(jì)划经济(jì)下的福利(lì)分房(fáng)转向市场经(jīng)济的商品房。房地产市场(chǎng)采用预售制，允许(xǔ)开发商卖期房，解决了(le)房企(qǐ)缺(quē)少资金和(hé)开发(fā)时间周期长的(de)两大难题(tí)，开发商(shāng)以预售款撬动下一(yī)个(gè)项目的(de)开发，形(xíng)成滚(gǔn)动开发模(mó)式(shì)，住(zhù)房供应速度加快。自(zì)此(cǐ)中国内地(dì)开始房改货(huò)币化(huà)，中国人(rén)民银行等多方迅速出台相关的信贷政策，支(zhī)持购房者，极(jí)大作用推动了房地(dì)产市场(chǎng)的发展。

　　引入中国香港“卖楼花”模式后，经调(diào)整形(xíng)成契合(hé)中国内地的商(shāng)品房预售制度。预售制(zhì)的初衷是为了缓解房企(qǐ)资金压力，加快城(chéng)镇住(zhù)房建设。具体来说，是(shì)指(zhǐ)房地产开发企(qǐ)业将正在建设中(zhōng)的房屋预先出售给(gěi)购房者，由(yóu)购(gòu)房(fáng)者支付定金或房款的(de)行为。区别于中国香港，在(zài)中国(guó)内地实践过(guò)程中，商(shāng)品(pǐn)房预(yù)售流程为：房地产开发商(shāng)办理预售(shòu)许可证-签订商品(pǐn)房买卖合同(tóng)-进行备案(àn)登记和预告登记-交(jiāo)付(fù)房屋。在购房过程(chéng)中，购(gòu)房(fáng)者需要一次性付清(qīng)首付款，并(bìng)采(cǎi)用银行(xíng)贷(dài)款的形式(shì)一次性付(fù)清剩余房款，换言之，房屋未建成，开发商(shāng)可(kě)能已拿到了全部购(gòu)房款，这点(diǎn)与中国(guó)香港的按照工程(chéng)进度(dù)付款有(yǒu)所不同。对(duì)中国内地(dì)的开发商而言，预(yù)售制商品房也开启了高周转(zhuǎn)、高杠杆的运作模式。

　　1.3预(yù)售制推(tuī)动城市化(huà)进(jìn)程(chéng)，但背后潜藏的(de)风险确实存在(zài)

　　作为中(zhōng)国(guó)内(nèi)地商(shāng)品房销售的最主要方式，预(yù)售制极(jí)大缩短房企现金回笼周期，同时增加市场(chǎng)商品(pǐn)房(fáng)供应，推动了(le)城(chéng)镇化(huà)发展进(jìn)程。预售制(zhì)在过去20多年对中国内地(dì)房(fáng)地产市场的稳步发展起到了重要作用，不仅解决(jué)了房地产市场快(kuài)速发展阶段的资金需求，也提高了(le)居民居住水平，中国内地城(chéng)镇居民从筒子(zi)楼住到(dào)住宅小区，从(cóng)全民蜗(wō)居到(dào)基本适(shì)居，住房(fáng)事业取得(dé)巨大进步，数(shù)十年时间(jiān)走完发达(dá)国家几百年城镇化路程。改革开放以来，城镇(zhèn)化进程进入(rù)快(kuài)速发展时(shí)期。1978-2021年，城镇人口(kǒu)由1.7亿(yì)人(rén)增长至(zhì)9.1亿人，43年(nián)间(jiān)增长4.4倍；1981-2020年，全国城市建成区(qū)面(miàn)积由7438平方公里增(zēng)长至60721平(píng)方公(gōng)里，增长7.2倍。根据(jù)我们发布的《中国(guó)住房存量报告：2021》测算，1978-2020年中国(guó)内地城镇(zhèn)住宅存(cún)量(liàng)从不(bù)到(dào)14亿平增至313.2亿平(píng)，城镇(zhèn)人均(jūn)住房(fáng)建筑(zhù)面积(jī)从(cóng)8.1平方米增(zēng)至34.7平方(fāng)米(mǐ)，城镇住房套数从约3100万套增(zēng)至3.63亿套，套户(hù)比(bǐ)从0.8增至1.09。预售制在当前已成为中(zhōng)国内地商(shāng)品房销售最主要方式，2005年中国内地商品住(zhù)宅期房(fáng)销售面积(jī)占总销售面积的(de)比重为63％，而2021年期房累计销售面积(jī)达15.6亿平，比重上升至87％。

　　预售制也推(tuī)动了中国内地房地(dì)产行业的发展。中国内地(dì)房地产历经二十多年(nián)长周期繁(fán)荣，行业各项指(zhǐ)标大幅(fú)增(zēng)长(zhǎng)。1999-2021年，房屋新开工面积从2.2亿(yì)平增至19.9亿平，累(lèi)计上涨8.2倍，年(nián)复合增速10.6％。房地产开发投资(zī)完成(chéng)额从(cóng)0.4万亿元增至14.8万亿元，累(lèi)计上涨35.8倍，年(nián)复合增速17.8％。商品房销(xiāo)售面(miàn)积和销售(shòu)金额分别从1.5亿平增至17.9亿平、0.3万亿元增至18.2万亿(yì)元，累计上涨(zhǎng)11.3、65.3倍，年(nián)复合增速12.1％、21％。伴随房地产业(yè)的(de)快速发展，房地产企业从无到有(yǒu)、从国(guó)企先行到民企崛(jué)起，队伍逐渐壮(zhuàng)大(dà)。2018年，房地产企业数量达9.8万(wàn)个，比1998年(nián)的(de)2.4万个增长3.1倍。

　　二十(shí)年(nián)来房地产也成为拉动中国(guó)内(nèi)地(dì)经(jīng)济高增(zēng)长的火车头。

　　1）从经济增(zēng)长(zhǎng)渠(qú)道，房地产带动的上下游(yóu)产业链特别长，高达50多个(gè)行业(yè)。2020年(nián)房地产及其产业链占GDP的(de)17.2％（完(wán)全贡献(xiàn)），其中房地产业增加(jiā)值占(zhàn)GDP的7.3％（直(zhí)接贡献），房地(dì)产(chǎn)带动产业链(liàn)占GDP的9.9％（间接贡献），其中房地产(chǎn)对金融、批发、建材的(de)带(dài)动最(zuì)为明显。

　　2）从投资渠道，2020年(nián)房地产完全拉动的(de)投资占全(quán)社会固定资产(chǎn)投(tóu)资的(de)51.5％，其中，房地产开发投资占固定资产投资的(de)27.3％。

　　3）从金融渠道，从房地产贷款(kuǎn)占银行各项贷款余额的比重看，2021年(nián)12月(yuè)为(wèi)27.07％，如果加上信(xìn)托等通道业务，占比超(chāo)过三(sān)分(fēn)之一。从房地产(chǎn)融资存量占社融存量比重看，2021年12月占比为18.76％。如果房企大(dà)面(miàn)积(jī)违(wéi)约，将导致银行不良率大幅上升。

　　4）从居民财(cái)富(fù)效应(yīng)渠道，根据我们的(de)《中国住房市值测算报告》，2020年中国住房(fáng)市(shì)值(zhí)为62.6万亿美元，大于(yú)美国的33.6万亿美元(yuán)、日(rì)本(běn)的(de)10.8万(wàn)亿美(měi)元、英法德三国合计的31.5万(wàn)亿美元。从住房市值占股债房市值的比(bǐ)例看(kàn)，2020年中(zhōng)国(guó)为66.6％，高(gāo)于美国的27％、日本的37％、英国的49％、法国的(de)56％、德(dé)国的64％。中国住房市值与股债(zhài)房市值的比例较高，主要(yào)是(shì)因为(wèi)住房市值高(gāo)，以及中国资本市场发(fā)育尚不(bù)成熟，直(zhí)接融资比例较(jiào)低，股票(piào)、债券(quàn)市值较低，居(jū)民投资渠道缺乏。

　　不可否(fǒu)认，预(yù)售(shòu)制背后(hòu)潜藏的风险确实(shí)存(cún)在，当前的负面效应(yīng)愈发凸(tū)显。

　　从个人层面(miàn)看，绝大部(bù)分商品是一(yī)手交钱一手交货，预售制是对购买者的单方面(miàn)不公平(píng)制度(dù)，购房老百姓几(jǐ)乎承(chéng)担了所有商品(pǐn)不能交付(fù)的风险(xiǎn)。比(bǐ)如(rú)，交房等待期(qī)一(yī)般为两年，在(zài)此期间，购房者不仅(jǐn)承担银行利息，还要承担延迟交房、“一房二卖(mài)”、房屋质量、房产(chǎn)证延期(qī)办理甚至不(bù)能(néng)交房等风险。另(lìng)外(wài)，购(gòu)房者和(hé)开发商(shāng)之间的(de)购房合(hé)同、购(gòu)房者和银行的按(àn)揭贷款合同是(shì)两(liǎng)个独立的合同(tóng)关系，如果开发商发生违约，购房者只能(néng)根据购房合(hé)同向开发(fā)商主张权力，但(dàn)依旧需要(yào)根据(jù)按(àn)揭(jiē)贷款合同按时(shí)向银行进行贷款偿(cháng)还(hái)，因(yīn)此购房(fáng)者承担的风险较大。

　　从行(xíng)业(yè)层面(miàn)看，预售制(zhì)助推(tuī)部分房(fáng)企过度(dù)举债、高杠杆扩(kuò)张，资(zī)金(jīn)若遇(yù)到下行周期，会引发资金链断裂、项(xiàng)目(mù)搁置等系列风(fēng)险，进行影响自身信用和购房(fáng)者对行业的(de)信心。

　　从金融层面看，银行作为按揭贷(dài)款的发放方(fāng)，一旦房企因为市场波(bō)动或经营不(bù)善，出现资(zī)金链断裂等(děng)一系列(liè)问题，导(dǎo)致“烂尾”等情况(kuàng)，而房企(qǐ)通(tōng)过与购(gòu)房者签订(dìng)的预售合同和按揭(jiē)合同，已(yǐ)经(jīng)从银行获得(dé)房款，如果购(gòu)房(fáng)者(zhě)丧失还款能力或短(duǎn)期(qī)不(bù)能还(hái)款(kuǎn)等，则风(fēng)险完全由(yóu)银行承(chéng)担，银行将面临(lín)较大的坏(huài)账压(yā)力。

　　从监管角(jiǎo)度看(kàn)，购房者的预售监管资金(jīn)去哪了？楼盘“烂尾”，归根结底两个字(zì)那就是“没钱”，即没(méi)钱付工程(chéng)款。在2004版的《城(chéng)市商品房(fáng)预售管理办法(fǎ)》中明确规定了开(kāi)发企(qǐ)业预售(shòu)商(shāng)品房所得款项应当用(yòng)于有关(guān)的工程(chéng)建设，商品房预售款监管的具体办法，由房(fáng)地产管理部门制(zhì)定(dìng)。但(dàn)多年以来(lái)全国(guó)并没有统(tǒng)一的预售资(zī)金(jīn)监管规(guī)定，各地实行“一城一策”。例如，太原、昆明(míng)、重(zhòng)庆(qìng)、长沙等城市重点监管资金比例(lì)为(wèi)总(zǒng)预(yù)售款的15-40％左(zuǒ)右(yòu)，郑州、福州、合肥(féi)等城市(shì)则按(àn)照项目的建(jiàn)安成本(běn)乘以建筑面积或者(zhě)项目工程总额报价计算(suàn)重点(diǎn)资(zī)金。而事实是，不少购房款未进入(rù)监管账(zhàng)户、或进入监管账(zhàng)户后被挪用，导(dǎo)致楼盘没(méi)有资金继续建设(shè)。收(shōu)楼遥遥无期(qī)，月供却被迫继续(xù)还(hái)款。那(nà)么，监管账户资金如何被挪走的？实际上(shàng)，在(zài)过去房地产大开(kāi)发时代的高(gāo)周转(zhuǎn)背景下，抽调预售款(kuǎn)监管账户资金，是(shì)行业“潜规则(zé)”。比如工程总(zǒng)承包(bāo)方，以工(gōng)程建设名义，获得(dé)监管(guǎn)账户拨付资金，再由(yóu)工程方(fāng)将资金转给房(fáng)企，而(ér)拨付(fù)的工程(chéng)款，远超工程进(jìn)度(dù)所需(xū)。通(tōng)过(guò)这些方式套取的资金，在房企(qǐ)各地项目间(jiān)流动，变相(xiāng)加杠杆，这样做(zuò)提(tí)供(gōng)了资(zī)金流动(dòng)性，房(fáng)企抽(chōu)调资金统筹拿地、还(hái)款(kuǎn)和(hé)楼盘建设，形成一种资金循环(huán)高周转模式，但一(yī)定程度上(shàng)把风险甩给(gěi)了购(gòu)房(fáng)者。

　　2 国际(jì)经验

　　整体来(lái)说，国外商品房(fáng)预(yù)售制度(dù)呈现以下(xià)特点：

　　1）预(yù)付款保护：对于购房者(zhě)预(yù)付资(zī)金，一般设(shè)有定金(jīn)或预付款保护(hù)机制，如英国、日本；

　　2）预(yù)付款比重(zhòng)：要求购房者支付的(de)预付款(kuǎn)比例(lì)相对较低，绝大部分(fēn)房款在房屋交付后开始支付(fù)；

　　3）预付款支(zhī)付方式(shì)：预付款一般(bān)以(yǐ)定(dìng)金(jīn)方式支付，或按工程进度分期支付，或二者结合(hé)；

　　4）按揭(jiē)贷款方式：一般采(cǎi)用两种方式发放按(àn)揭贷款(kuǎn)，一是按工程进度付(fù)款(kuǎn)，按揭贷(dài)款按照工程进度逐渐(jiàn)发放(fàng)，购房者开(kāi)始(shǐ)月供；二(èr)是房屋交付后发放按揭贷款；

　　5）房屋烂尾保护(hù)：为预售(shòu)商品房提供期房烂(làn)尾(wěi)保险，在商品房出现重(zhòng)大延期或重大缺(quē)陷时，保障购房(fáng)者权益；

　　6）房屋交(jiāo)付保护：房屋交付质量的保障有两种方式，一是期房由政府或第三方验收合格并提供(gōng)验(yàn)收凭(píng)证(zhèng)后，开发(fā)商(shāng)凭(píng)验收凭证取得购房(fáng)者支(zhī)付的房款。二是开发商为购房者提供一定的保修期，通常1-5年，保修期满，购房者(zhě)支付尾款。

　　2.1 美国：交付(fù)前预(yù)售资金第三方全程监管，交付时开发(fā)商凭验收凭(píng)证取得(dé)房(fáng)款

　　美国(guó)期房定金一定期(qī)限(xiàn)内无条件(jiàn)返还(hái)，最低首付比例(lì)为3.5％，交房(fáng)前仅支付首付，其余房款(kuǎn)交付后按揭还款，交(jiāo)付前(qián)资金由第三(sān)方全程监管(guǎn)，交付时(shí)开(kāi)发(fā)商凭验收凭证(zhèng)取得房款(kuǎn)。

　　定金及首付环(huán)节(jié)，定金比例一般为房款的(de)1％-5％，首(shǒu)付比例最低可低于3.5％，根据(jù)美(měi)国官(guān)方数据，2021年美国平(píng)均首(shǒu)付比例为(wèi)12％。

　　余(yú)款支付方(fāng)面，除定金(jīn)或首(shǒu)付外，购房(fáng)者(zhě)在房屋交付(fù)后通过按(àn)揭贷(dài)款支付剩余房款。

　　资金监管(guǎn)方面，美(měi)国为防止开(kāi)发商挪用资金，购房(fáng)者的定金(jīn)及首付(fù)款(kuǎn)由第(dì)三(sān)方公证行或产权保险公司的信(xìn)托(tuō)账(zhàng)户监管(guǎn)。如(rú)果开发商倒闭导致楼盘烂尾，购房(fáng)者资(zī)金可通过申请仲裁取回，且(qiě)不承(chéng)担任何(hé)责任与损失。而开(kāi)发商(shāng)在房屋建设(shè)过程中的(de)资(zī)金全(quán)部来自(zì)银行，银行根(gēn)据工程进度向开(kāi)发商提(tí)供一(yī)定比例的贷款(kuǎn)，由于开(kāi)发商挪用资金(jīn)直接(jiē)损(sǔn)害银行利益，银(yín)行(xíng)有充分动机监管开发商施工进度。开发商在房屋交(jiāo)付(fù)时需(xū)取得由政府相(xiāng)关部(bù)门经(jīng)审查后发放的验收凭证，通过验收凭证向(xiàng)银(yín)行得到购房者支付的房(fáng)款(kuǎn)。

　　2.2 德国：可零首付购房，提供期房烂尾险(xiǎn)

　　德(dé)国期房可零首(shǒu)付(fù)购房(fáng)，房款按建(jiàn)造(zào)工期(qī)进度支付，按(àn)揭按工期放款(kuǎn)后还贷，房(fáng)贷利率(lǜ)采(cǎi)用固定利率，开发商或购(gòu)房者可(kě)购买期房烂尾(wěi)保险(xiǎn)。

　　预售门槛方(fāng)面，德(dé)国开发商在项目获(huò)批后即(jí)可(kě)预(yù)售房屋。签署购房(fáng)合同前，购房者需支付(fù)约2000欧(ōu)的(de)定金(jīn)并(bìng)进行预约公(gōng)证(zhèng)，签订合同(tóng)后定金退还。如由于(yú)任何原因不能购买，定金(jīn)按(àn)照德国(guó)法(fǎ)律全部退还。

　　签署购(gòu)房(fáng)合同(tóng)后，购房者需(xū)支(zhī)付公(gōng)证费和土地交易税，分别为房(fáng)屋售价的1.5％-2％、3.5％-6.5％，两种费用不包含(hán)在购房款中，属于购房附加(jiā)费。

　　首付方面，德国(guó)没有规定(dìng)最(zuì)低首付(fù)比例，可零首(shǒu)付购房(fáng)。

　　余款(kuǎn)方面，德国(guó)也采取按工(gōng)期支(zhī)付房款(kuǎn)的制度，一般分7笔进行支付，具(jù)体支付节点、比例因项目而异。一(yī)般来说(shuō)，支付节点(diǎn)可分为公证(zhèng)后(hòu)、主(zhǔ)体完(wán)工、内(nèi)部水暖电路完工、窗户玻璃完工、室内清洁及墙面完工、地板完工(gōng)、全部完工，支付比例(lì)可能是30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按揭方面，购房者可在支付(fù)房款前申(shēn)请房贷，房贷利率(lǜ)采用固定利率，银行按(àn)施(shī)工节(jié)奏分多次发放贷款，每笔贷款给予购房者一(yī)定使用期(qī)限，期限结束后，购房者开始还贷。

　　保险方面，德国(guó)保险公司针(zhēn)对期房设计了(le)两种保险，保险(xiǎn)的功能是(shì)当(dāng)房屋出现重(zhòng)大延期或重大缺(quē)陷时(shí)，保险公(gōng)司保证开发商赔偿(cháng)或(huò)修复(fù)，开发商(shāng)破产，由保险公司负责相应赔(péi)偿。保险由(yóu)开发商或购(gòu)房者购买。

　　2.3 英(yīng)国：10％定(dìng)金保险保护机制，55％-80％房(fáng)款交房时支付

　　英国(guó)预(yù)售制设有10％定金(jīn)保(bǎo)险保护机制，交房前付款比例仅20％-45％，资(zī)金由买卖(mài)双方律师严格监(jiān)管。

　　订立合同前，买卖(mài)双方(fāng)均有(yǒu)一名(míng)律(lǜ)师，负责沟通期房交易中(zhōng)的房产、资金、合同等各个(gè)环(huán)节，各(gè)环节内容(róng)确(què)认无误后签订(dìng)首付交换合同。

　　定金(jīn)方(fāng)面，英国设置了(le)10％定(dìng)金保险保护机(jī)制，当开发商出现财(cái)务、经营问(wèn)题时，购房者10％的定金由保险公司赔付，而超出10％的部分较(jiào)难追回。

　　首付方面，首付比例(lì)通常为10％-25％，首付需要在合同(tóng)签订21天内支付。

　　余款支付环节，英国采取按工程(chéng)进度付款的方式，但是交房前付款比(bǐ)例相对(duì)较低，一般会在合同签订6-24个月分别支付(fù)两笔5％-10％的款项，即交房(fáng)前(qián)付款比例在20％-45％之间，剩余款项交房后支付。

　　交付环节，英国规定(dìng)房屋必须经过房产公证公司的检验验收(shōu)后(hòu)才能(néng)交付，交付后方(fāng)可按揭还(hái)贷(dài)。

　　资金监管(guǎn)环节，英(yīng)国期房(fáng)预售资金监管极为严格，资金也由律(lǜ)师监管，在确认工程进度、支付相关款项过程中，由(yóu)买房(fáng)律(lǜ)师将资(zī)金转(zhuǎn)给卖方律师，卖(mài)方律(lǜ)师(shī)转给开发商，即资金在进入(rù)开发商账(zhàng)户前经过两(liǎng)道关(guān)口，有利于(yú)保(bǎo)障购房者资金安全。

　　2.4 日本(běn)：为(wèi)规范期房(fáng)交易立法，设置期(qī)房预付款保全措(cuò)施

　　日本(běn)期(qī)房交(jiāo)易立法，定金超(chāo)5％或(huò)1000万日元(yuán)时，开发商必(bì)须完成“预售房定(dìng)金保全(quán)措施”，交房前付款(kuǎn)比例不超房款的(de)20％，开发商违(wéi)约需返还定(dìng)价并赔(péi)偿(cháng)约10％房(fáng)款，交房后按揭(jiē)还款。

　　立法方(fāng)面(miàn)，日本二战结束后由于房(fáng)屋(wū)供给严重(zhòng)失衡(héng)，叠加法律空白(bái)，社会上“一房二(èr)卖”现象普遍，为(wèi)此，日本政府(fǔ)1952年(nián)出(chū)台(tái)《宅地建筑物(wù)交易法(fǎ)》，经多次修订，目前(qián)是唯一一部规(guī)范期房交(jiāo)易的法律。

　　定金保(bǎo)护方(fāng)面(miàn)，根据日(rì)本《宅(zhái)地建物取(qǔ)引业法》，对购房者支付定金超过5％或超(chāo)1000万日(rì)元的部分，法律要求(qiú)开发商必须完成定金(jīn)保(bǎo)全措施才可预售(shòu)。什么是定金(jīn)保全措施？即买卖双方签订购房(fáng)合同时(shí)，开发商向金融(róng)机(jī)构或指定保(bǎo)证机(jī)构或保险机构签订定金(jīn)保证(zhèng)委托合同，设置购房(fáng)者定金的保证或保险，并将相应的保证金证明书交(jiāo)付给购房(fáng)者。除定金外，其他预先支付的(de)购房款也受该措施保护。若开发商(shāng)倒闭导致期房烂尾(wěi)，购房者(zhě)可凭保证金证明书(shū)向金融机构或保证机(jī)构或保(bǎo)险公司兑付，同时，开发商需向购房(fáng)者赔付(fù)违约金，一般(bān)约为房价的10％。

　　房款支付环节，交房前只需支付最(zuì)多不超20％的定金，签订购房合同(tóng)后，购房者即可(kě)向银行申请(qǐng)贷款，但交房后才开始按(àn)揭贷款，除定金外的剩余房款在交(jiāo)房后开始支(zhī)付。

　　2.5 新加(jiā)坡：买方资金由银(yín)行监管，享1年保修期后付尾款(kuǎn)

　　新加坡期房购房者违(wéi)约可返(fǎn)还相当于3.75％房款的订金，首付比例20％，余款按工程进度支付，所有资金(jīn)进银行专门项(xiàng)目(mù)资金账(zhàng)户，交房后满1年(nián)保修期后支付15％尾款。

　　订金支付环节(jié)，新加(jiā)坡(pō)开发商有统(tǒng)一的选购权合同以及订金返还机制，即(jí)OTP，签订OTP后需支付5％房(fáng)款作为(wèi)订金(jīn)，OTP有效期14天(tiān)，执行OTP则(zé)进一步签订(dìng)购(gòu)买合同，不执(zhí)行OTP则退还3.75％的(de)房款。

　　首付比例方面(miàn)，签订购房合同(tóng)后(hòu)，购房者需支付15％的首付及印花(huā)税，同时购房者(zhě)向(xiàng)银行申请按揭贷款。

　　余款支(zhī)付上，新加坡期房同样(yàng)采取按工程进度付款的方(fāng)式，《发展商(shāng)条例(lì)》对(duì)期房(fáng)付款(kuǎn)流程做(zuò)了统一(yī)详细规定，要求所有开(kāi)发商(shāng)遵守，支付节点(diǎn)一般(bān)为(wèi)合同签(qiān)订(dìng)后、地(dì)基完工、框架完(wán)工、管道门(mén)窗等完(wán)工等，支付(fù)比例约(yuē)为(wèi)20％、10％、10％、5％、25％。银行按揭贷款也依照工(gōng)程进度放款，月供在此过程中随着放出贷款的增加(jiā)而增(zēng)加，未放(fàng)款部分无需月(yuè)供。

　　资金监(jiān)管(guǎn)方面，购房者的订(dìng)金与付(fù)款会存入银行专门的项目资(zī)金账户，账户(hù)资金提取须与房屋建设有(yǒu)关。房(fáng)屋交(jiāo)付后(hòu)，购房(fáng)者享受1年的房屋保修期，此后购房者支付15％的尾款。

　　3 启示

　　一，短(duǎn)期来看，当(dāng)前房地产到了政策出手(shǒu)临(lín)界点，重(zhòng)点是保交楼(lóu)和房(fáng)企重组。一方面，加大对刚需(xū)和改(gǎi)善(shàn)型需(xū)求(qiú)的支持力度，长短兼顾(gù)妥善(shàn)应(yīng)对局部(bù)停贷现象，重点(diǎn)是保交楼保复工(gōng)保民(mín)生，给予(yǔ)强有(yǒu)力的金融(róng)工具支持。另一方(fāng)面，从现在(zài)起(qǐ)，对还在正常(cháng)运转的房企包括民营企(qǐ)业，加大支持力(lì)度，由优质房企牵头并(bìng)购(gòu)重(zhòng)组整(zhěng)个行业，为(wèi)每个(gè)房企配(pèi)套AMC和财团，给予(yǔ)金融工具配套。

　　二(èr)，中期来看，应充分(fēn)估计(jì)形势复杂性和人(rén)性复杂(zá)性，兼(jiān)顾化解停贷、复(fù)工保交楼(lóu)、重组(zǔ)房企债务(wù)、恢复市(shì)场信心以及(jí)长效机(jī)制。长(zhǎng)效机(jī)制(zhì)四大关键(jiàn)是(shì)推动(dòng)城市群战略、人地挂钩、金融中(zhōng)性稳定和(hé)房地产税。定金环(huán)节，建立开发商(shāng)违约后定金保护机制(zhì)，如将已支(zhī)付定金冻(dòng)结至房屋交付阶段，保(bǎo)障购(gòu)房者(zhě)定(dìng)金(jīn)安全。签订合同环节，鼓励保(bǎo)险公司(sī)介(jiè)入，为(wèi)房屋重大延期以及重大缺陷等情况提供充分的保(bǎo)障。余款(kuǎn)支付环凝神静气的意思，凝神静气的意思解释节(jié)，建立按(àn)工程进度付款(kuǎn)机(jī)制或交房后按揭贷款机制，充分保护(hù)购房者的权(quán)益。资金监管(guǎn)环节(jié)，引入独立于开发商(shāng)、银行的第三方(fāng)资(zī)金监管机构，或由政(zhèng)府(fǔ)相关部门直接(jiē)监管，以此(cǐ)防止资金挪用现象。交(jiāo)付环节(jié)，建立商品房保修期制度。保修期内，开发商应对(duì)房(fáng)屋质量问题(tí)全权负责、免费维修(xiū)，购(gòu)房者在(zài)保(bǎo)修期结束后支付尾款。

　　三，长期(qī)来看，取消商品房预售制是大势(shì)所(suǒ)趋。一方面，98年房改时，全国缺房子，开发商缺钱，预售(shòu)制是权宜之(zhī)计，现在全国(guó)套户比超过1，从大开发进入存量时(shí)代，对购(gòu)房民(mín)众不公平(píng)的(de)预售制已经(jīng)过时了，该取消(xiāo)了，改(gǎi)为现房销售(shòu)。另(lìng)一(yī)方面，取消预售(shòu)制，改为(wèi)现(xiàn)房(fáng)销售(shòu)，开发商(shāng)将拼的不是五花八门、眼(yǎn)花缭乱、不知(zhī)道能不能兑(duì)现(xiàn)的营销手段(duàn)，而(ér)是所见即所(suǒ)得(dé)的过(guò)硬的产品质(zhì)量和诚信，这才是(shì)对(duì)购(gòu)房民众(zhòng)的最根本最实质的保(bǎo)障(zhàng)，这样将极(jí)大的提升(shēng)开发商的建筑质量，实现良币驱逐劣币。

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