万柳书院，暴雷了。

　　今年年初“万柳少爷(yé)”的意(yì)外走红，让这(zhè)个位(wèi)于北(běi)京(jīng)海淀的豪宅被全国知晓(xiǎo)，其背(bèi)后曾宣(xuān)称要做地产界“劳斯莱斯”的神秘获利指数计算公式 获利指数和现值指数一样吗开(kāi)发(fā)商——中赫集团，也被拉向台前。

　　而(ér)如今(jīn)，万柳书院再(zài)次受到舆论关注，起因中赫集团成了共同债务(wù)人(rén)被中(zhōng)国信达(dá)追债，中(zhōng)国信达为了收回钱款不得不将中赫抵押的75套(tào)万(wàn)柳书(shū)院(yuàn)豪宅(zhái)拍卖。可问题是，这些房子早已售出，业主并非中(zhōng)赫集团，那(nà)些真正斥巨资购入房产的有(yǒu)钱人，房子(zi)现在莫(mò)名奇妙地被拍卖，算(suàn)是(shì)被割了！

　　截至发(fā)稿，暂(zàn)未看(kàn)到(dào)这(zhè)些业(yè)主的(de)维权信息，难怪有网(wǎng)友调侃：“富(fù)人被(bèi)割(gē)韭菜(cài)的时候，他们的姿势都那么优雅。”

　　不过事件背后，可能没(méi)你想象的那么简单。

　　1

　　富人(rén)被(bèi)精准收(shōu)割？

　　最(zuì)惨的可能还是债(zhài)主

　　“北京(jīng)豪(háo)宅的尽头是万柳书院”，但谁(shuí)都没(méi)想到，这个位(wèi)于海淀核(hé)心区位，名校环绕的顶级豪宅(zhái)，竟然暴(bào)雷了！

　　近(jìn)日(rì)，有网友发现，中(zhōng)国信达在(zài)京东拍(pāi)卖上(shàng)，上架了“北京(jīng)赫华恒(héng)瑞房地产(chǎn)开发有(yǒu)限公司不良债权转(zhuǎn)让项目”，债权总额高达(dá)近(jìn)47亿，该项目的抵押(yā)物中，包括75套万柳书院住宅(zhái)。

　　据京东(dōng)拍卖(mài)显示(shì)，上述不良债权转(zhuǎn)让(ràng)项(xiàng)目的处置(zhì)主体(tǐ)是中国信达资产管(guǎn)理股份有限(xiàn)公司(sī)北京市分公(gōng)司(sī)（下称中国信达北(běi)分），处(chù)置(zhì)的是对北(běi)京赫(hè)华恒瑞房(fáng)地(dì)产开(kāi)发有限(xiàn)公司（下称(chēng)赫华恒瑞(ruì)）的不(bù)良债权(quán)。截(jié)至(zhì)2023年(nián)1月31日，债权金额(é)约为46.95亿元(yuán)人民币，其中债权本金37.50亿元。中赫集团有限公司是共同债务人。目(mù)前，该项(xiàng)目已有(yǒu)1万次围观，35名(míng)意向(xiàng)人。

　　从表面上看(kàn)，这就是(shì)一起中国(guó)信达北分讨债的(de)故(gù)事，但(dàn)实际上，75套豪宅的背后暗藏秘密(mì)。

　　据此前媒体报道(dào)，万柳书院总共301户，而且早已(yǐ)售罄(qìng)。如果该(gāi)报道属实(shí)，说(shuō)明这些房子实(shí)际上都是卖出去了的(de)，是有人住的。

　　那为什么中国(guó)信达的拍卖页面上(shàng)又注明这(zhè)75套房子(zi)是“未出售”的(de)状态呢(ne)？只能说明这些房子(zi)根本没有网签(qiān)，也没(méi)有房产(chǎn)证(zhèng)！

　　第(dì)一财经的报道证实了上述内容。有豪宅(zhái)中介透露(lù)，中赫集团早就把(bǎ)这75套(tào)房子抵押(yā)出去，现在还没资(zī)金解抵(dǐ)押，所以(yǐ)不能(néng)网签、没办房(fáng)本(běn)。

　　作为海(hǎi)淀的(de)顶级豪宅，最强学区房(fáng)，万柳书院的业主(zhǔ)基本都(dōu)是北(běi)京的(de)高端(duān)人士，柳传志、丁磊等(děng)知名商业大佬(lǎo)也是万柳书(shū)院的业主。另据地产自媒体“地产八卦女”爆(bào)料(liào)，万(wàn)柳书院的业主中(zhōng)，还(hái)有(yǒu)不少(shǎo)中(zhōng)赫集团的高管、合(hé)作(zuò)伙伴、亲戚朋(péng)友等。

　　由此，不(bù)少网友感叹，“富人也被精准收割(gē)了！”

　　不过，如果(guǒ)这(zhè)些业主确实已经(jīng)支付价款并实际占有(yǒu)，那么(me)，中国信达转让这笔不(bù)良(liáng)债权(quán)回本的愿(yuàn)望，或将泡汤。这次拍卖损失最大的(de)，没准(zhǔn)还是债主(zhǔ)中国信(xìn)达。

　　根(gēn)据相(xiāng)关法律规定，民事(shì)执(zhí)行中，业主已经支付价款(kuǎn)并实际占(zhàn)有(yǒu)，但未办理过(guò)户手续的，如果(guǒ)业主没有过(guò)错，人民法院不(bù)得查封、扣押、冻结，已经(jīng)查封的(de)可以向法院提出(chū)执行异(yì)议申请，请(qǐng)求法院解除查封(fēng)，同时可以联合起诉开发商(shāng)，要求退还购房款或办理(lǐ)房产证，并承担违约责(zé)任。

　　此外，今(jīn)年4月，人民法院报公布《最(zuì)高人民法院关于商品房消费者(zhě)权(quán)利保护问题的批复》，以司法解释的方式(shì)明(míng)确了购房人的优先权(quán)：

　　商(shāng)品(pǐn)房消费者以居住为目的购买房(fáng)屋(wū)并(bìng)已支付全部价款，主(zhǔ)张其(qí)房屋交(jiāo)付请求(qiú)权优先(xiān)于(yú)建设工程价款优先受偿(cháng)权、抵(dǐ)押(yā)权以及其他(tā)债权的，人民法院应(yīng)当予以(yǐ)支持(chí)。只支付了(le)部分价款的商品房消(xiāo)费者，在一审(shěn)法(fǎ)庭辩论终结(jié)前已实际支付剩余价款(kuǎn)的，可以适(shì)用前款规定。

　　也就是说(shuō)，如果(guǒ)这(zhè)75套房子均(jūn)为“已售(shòu)未网签(qiān)”，那么(me)这笔不良(liáng)债权，实际上是个烫手山芋。可(kě)能不(bù)仅不能卖出(chū)去回(huí)本，抵押的这75套房子，还会(huì)被业主讨回(huí)去。

　　中(zhōng)国信达，将会赔(péi)了夫(fū)人又折兵？

　　2

　　地(dì)产界的“劳斯(sī)莱斯(sī)”

　　成了(le)“老赖”

　　这次债(zhài)权(quán)公(gōng)司中国(guó)信达申请(qǐng)不(bù)良债权(quán)转让，可以追溯到金谷(gǔ)信托踩雷赫华恒瑞。

　　天眼查显示，目前中国信达已经成为赫(hè)华(huá)恒瑞唯一股(gǔ)东。但此前，赫华恒瑞(ruì)为(wèi)中赫集团旗下子公司。2019年4月22日，中赫(hè)集(jí)团、中赫(hè)置地等选择(zé)退出了赫(hè)华恒瑞的股东行列(liè)，中国金(jīn)谷国际信托有限责任(rèn)公司成为了唯(wéi)一(yī)股东(dōng)，后者由中国信(xìn)达资产(chǎn)管理股份有(yǒu)限公司持股93.75％。

　　作为房地产开发(fā)商，相较其他房企，中赫集(jí)团既没(méi)有很大规模，也没(méi)有很高的(de)国民知名度，但却(què)在北京(jīng)豪宅(zhái)圈留下一个(gè)个传(chuán)说。

　　如(rú)钓鱼台七号院，作为(wèi)中(zhōng)赫集(jí)团进(jìn)入北京的第一个豪宅项目，2011年，中赫置地(dì)推(tuī)出钓鱼岛七号院3号楼，高达30万/平米的天(tiān)价，成(chéng)为当时京城(chéng)最(zuì)贵的楼盘，引发了市场(chǎng)强烈震(zhèn)惊。

　　随后开发的万柳书院，更是被誉(yù)为“北京海淀(diàn)顶端豪宅”。2012年，中(zhōng)赫置地以26.3亿元，溢价率40.9％，从融创、保利(lì)、万(wàn)科等(děng)大型知名房企(qǐ)手中(zhōng)，抢下了北京万(wàn)柳地(dì)块(kuài)，成(chéng)为北(běi)京当年(nián)的“双料地王”。很快，万(wàn)柳(liǔ)书院就以(yǐ)神秘高端的姿态杀入市场，无论是一块块从荷(hé)兰运回来的灰(huī)砖垒(lěi)起来的五米(mǐ)高墙，还是每棵成(chéng)本超(chāo)6万(wàn)的(de)成年(nián)银杏(xìng)树，还是(shì)每平米(mǐ)20万元的价格，都令业内外震撼不已。

　　“万柳的墙、西宸的缸(gāng)、霄八的顶儿、融创(chuàng)的湖、紫辰院的树、北平府的院儿(ér)。”从这句顺口溜中，就(jiù)可看出其(qí)在北京(jīng)豪(háo)宅圈的地位。2014年末上市的它(tā)，对手(shǒu)是当时(shí)有名的融创(chuàng)观澜嘉苑(yuàn)、佳兆(zhào)业广场、恒(héng)大华府(fǔ)等，现如今(jīn)，它远远超(chāo)过这(zhè)些(xiē)对(duì)手。

　　去(qù)年，万柳(liǔ)书院一套300平米的法(fǎ)拍房，最终成交价1.09亿、单价达(dá)到惊人的36万元/平米，说明万柳(liǔ)书(shū)院虽(suī)然已经推出了8年之久，但其依旧在北京豪宅圈备(bèi)受(shòu)追捧。

　　中(zhōng)赫集(jí)团开(kāi)发(fā)的豪宅，也吸(xī)引了不少知名人士，如知名演员宋丹丹，就住在(zài)钓鱼台七(qī)号院(yuàn)。而柳传志、丁磊等知(zhī)名商业大佬则居住在万柳书院。

　　几大豪(háo)宅的成(chéng)功奠定(dìng)了中(zhōng)赫集团的(de)“高端路线”，也(yě)因此，它被外界(jiè)贴上了，“卖(mài)北京城最贵的房，拿(ná)北京城最贵的(de)地”，“做地(dì)产中的‘劳斯莱斯’”的标签。

　　但隐藏在豪宅(zhái)开发商光环的背后，这个地产界(jiè)“劳斯莱斯”却多次成为(wèi)被执行人，被(bèi)执行标的(de)高达11亿。

　　今年(nián)年初，因为(wèi)履行能(néng)力而拒(jù)不履行(xíng)生效法律文(wén)书确(què)定(dìng)义务，中赫集(jí)团正式成了“老赖”。

　　3

　　中赫被(bèi)北京国(guó)安坑了(le)？

　　中赫(hè)集团如今(jīn)沦(lún)落到这个(gè)地步，其实是(shì)有迹可循(xún)的。

　　事(shì)实上，早在今年年(nián)初“万柳书院少(shǎo)爷”走(zǒu)红之时，深蓝财经就曾(céng)深挖出背后的中赫集团，发现其深陷财务危(wēi)机。

　　从知名豪宅(zhái)的开发(fā)商到沦(lún)为(wèi)“老(lǎo)赖”，中赫集(jí)团实控人周金辉的人生轨迹跟(gēn)着急(jí)转直(zhí)下。而追根溯(sù)源(yuán)，这个(gè)转折点，就在(zài)于(yú)收购(gòu)北(běi)京国安(ān)。

　　近十年来，房企纷纷开始了多元化(huà)转型，但转(zhuǎn)型之路并不好走。早在2008年(nián)开始，中赫集团(tuán)就尝试(shì)过(guò)多(duō)元化业务，先后(hòu)进军能(néng)源市场、团购网站，但最终都(dōu)惨淡(dàn)收场。最终，周金辉(huī)将转(zhuǎn)型(xíng)的目光，放到(dào)了体育(yù)领域。

　　2016年，在蚂蚁金(jīn)服(fú)与IDG资(zī)本退出后，中赫集团以(yǐ)35.5亿元(yuán)参股国安足球(qiú)俱乐部64％股权，成为国安的新东(dōng)家。接(jiē)着(zhe)在2021年6月，中赫集(jí)团从中信集团手中(zhōng)拿下北京(jīng)国(guó)安俱乐部36％股权，至此拿下北京国安(ān)俱乐部全部(bù)股(gǔ)权。如果北京国安的估值一直没变，那(nà)么(me)中赫集团(tuán)拿下北京国安，总计花费(fèi)了约55.5亿(yì)。

　　看(kàn)到这(zhè)里，有人也许会感叹：卖豪宅真是赚钱啊！NO，NO，NO!如果真的是这样，中赫(hè)为什么又要(yào)质押(yā)股权(quán)呢？

　　2017年以来，中(zhōng)赫集团及其(qí)实控(kòng)人(rén)周金(jīn)辉夫妇将(jiāng)其(qí)手(shǒu)中(zhōng)的中赫集团股份质押(yā)陆续质押，据企查查显示，目(mù)前中赫集团(tuán)共有(yǒu)11条股权出质记录(lù)。质权(quán)人包括海金(jīn)商业(yè)保理、北京建工、山东国(guó)际信托(tuō)、中融信托(tuō)、中信建设等。

　　这与入(rù)主北京国安的时间完全吻合。

　　然而(ér)，入主北京国安后，不仅国安的经营状况没有得到(dào)改善，中赫(hè)集团也被(bèi)拉入泥(ní)淖(nào)。

　　据(jù)北(běi)京产权交易所官网信息(xī)显示，2020年，北京(jīng)国(guó)安足球俱乐部(bù)实现营业收入1.03亿元(yuán)，净(jìng)利润-12.0获利指数计算公式 获利指数和现值指数一样吗9亿元。截至2020年(nián)末，该(gāi)俱乐部资(zī)产(chǎn)总计5.38亿元，总负债18.51亿元。

　　为了缓解资金压力，中(zhōng)赫集团和周金辉夫妇还(hái)在(zài)持续质(zhì)押手中的中赫集团股份，但国安(ān)和中赫的经(jīng)营状(zhuàng)况(kuàng)却持续(xù)没有好转。

　　不仅中赫集团被(bèi)5次列被执行人(rén)，执行标的高(gāo)达11亿(yì)，北(běi)京国安也(yě)3次与中赫集(jí)团、中赫置地、及中赫集团股东(dōng)周金辉、李彩霞(xiá)等共同成为被执行人，执行标(biāo)的(de)约(yuē)10.45亿。

　　今年1月，因为履行能力而(ér)拒不履行(xíng)生(shēng)效法律文书(shū)确(què)定义(yì)务(wù)，上述被执行人成(chéng)为“老赖”。只有北京国(guó)安，目前(qián)幸免于难。不过在实(shí)控人都成为老赖(lài)的(de)情(qíng)况下，被执行10个多亿的北京国安(ān)，又如何(hé)能独善其身？

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