万柳书院，暴雷了。

　　今年(nián)年初“万柳(liǔ)少爷”的意(yì)外(wài)走(zǒu)红，让这个位于北京(jīng)海淀的豪宅被全国知晓，其背后曾(céng)宣称(chēng)要做地产界“劳(láo)斯莱斯”的(de)神秘开发商——中赫集团，也被(bèi)拉向台前(qián)。

　　而如(rú)今(jīn)，万柳(liǔ)书院(yuàn)再(zài)次受到舆(yú)论关注，起(qǐ)因(yīn)中赫集团成了(le)共(gòng)同债务人被中(zhōng)国信(xìn)达追债，中国信达为了收(shōu)回钱(qián)款不(bù)得(dé)不(bù)将中赫(hè)抵(dǐ)押的75套万柳(liǔ)书院(yuàn)豪宅拍卖。可问题是，这些房子早已售出，业主并非中赫集团，那(nà)些真正斥巨资购入房产的有钱人，房子现在莫(mò)名奇妙(miào)地被拍(pāi)卖(mài)，算是被割了！

　　截至(zhì)发稿，暂(zàn)未看到这些业主的维权信息，难(nán)怪有网友调侃(kǎn)：“富人(rén)被割韭(jiǔ)菜的时候(hòu)，他们的(de)姿势都那么优雅。”

　　不过事件(jiàn)背后(hòu)，可(kě)能(néng)没你想象的那么(me)简单。

　　1

　　富人(rén)被(bèi)精(jīng)准(zhǔn)收(shōu)割(gē)？

　　最惨的可能还是债主

　　“北京(jīng)豪宅的尽头是万柳书院”，但谁都没想到，这个位于海淀核心区位，名校环绕的顶级豪宅(zhái)，竟然(rán)暴雷(léi)了！

　　近日(rì)，有网友发现，中国信达在京东拍(pāi)卖上，上架(jià)了(le)“北京赫华恒瑞(ruì)房地产开发有限(xiàn)公司不良债权转让项(xiàng)目”，债权总额(é)高达近(jìn)47亿，该项(xiàng)目的(de)抵押物(wù)中，包(bāo)括75套万(wàn)柳书院(yuàn)住宅。

　　据京(jīng)东拍卖显示，上述不良债权转(zhuǎn)让(ràng)项目的处(chù)置主体是中国信达资产管(guǎn)理(lǐ)股份有(yǒu)限公(gōng)司北京市分公司(sī)（下(xià)称中国信达北分），处置的是对北京(jīng)赫华恒瑞房地产开(kāi)发有限公(gōng)司(sī)（下称(chēng)赫华恒瑞）的(de)不良(liáng)债权。截至2023年1月31日，债(zhài)权金额约为46.95亿元人民币(bì)，其中债权本金37.50亿元。中赫(hè)集团有限公司是(shì)共同债务人。目前，该项目已有1万(wàn)次围观，35名(míng)意向人。

　　从表(biǎo)面(miàn)上看，这就是一起(qǐ)中国信达北千帆竞发的意思是什么意思，千帆竞发下一句是什么分讨(tǎo)债的(de)故事，但实际(jì)上(shàng)，75套豪(háo)宅的背后暗藏秘(mì)密。

　　据此前(qián)媒体报道(dào)，万柳(liǔ)书院总共301户，而且(qiě)早已售罄。如果该报(bào)道属实，说明这些房子实际上(shàng)都是卖出去了的，是有人住的。

　　那为什(shén)么中国信达的拍卖页面(miàn)上又(yòu)注明这75套房子是(shì)“未出售”的状(zhuàng)态呢？只(zhǐ)能说明这(zhè)些房子根本没(méi)有网(wǎng)签，也没有房(fáng)产证！

　　第一财经的(de)报道证实(shí)了上述内容。有豪宅中(zhōng)介(jiè)透(tòu)露，中(zhōng)赫集团(tuán)早就把这75套房子(zi)抵押出去，现在(zài)还没资金解抵押，所以不能网签、没办房本。

　　作为海淀的顶(dǐng)级豪宅，最强学区房，万柳书(shū)院(yuàn)的(de)业主基本都是北京的高端人士，柳传志(zhì)、丁磊(lěi)等知名商业(yè)大佬也是万柳书院的(de)业主。另据地产自媒体“地产(chǎn)八卦女(nǚ)”爆料，万柳书(shū)院的(de)业(yè)主中，还有不(bù)少中赫(hè)集(jí)团的(de)高(gāo)管、合(hé)作伙伴、亲戚朋友等。

　　由此，不少网友感叹，“富人也被精(jīng)准收割了！”

　　不过，如果这些业主(zhǔ)确实已经支付价款并实际(jì)占有(yǒu)，那么，中国信达转让这笔不(bù)良债权回(huí)本的愿(yuàn)望，或将泡汤(tāng)。这次拍(pāi)卖损(sǔn)失最大的(de)，没准(zhǔn)还是债主(zhǔ)中国信(xìn)达。

　　根据相关(guān)法律规定，民事(shì)执行中，业主已经支付价款并实际占有，但未办理过户(hù)手续(xù)的，如果业主没(méi)有(yǒu)过(guò)错，人民法院不得查封、扣押、冻结，已(yǐ)经查(chá)封的可(kě)以向法院提(tí)出执行异议申请，请(qǐng)求(qiú)法(fǎ)院解除查封(fēng)，同时可(kě)以联合起诉开发商，要(yào)求退还(hái)购(gòu)房款或办理房(fáng)产证，并承(chéng)担违(wéi)约(yuē)责任。

　　此外，今年4月，人民法院报公布《最高人民法院关于(yú)商(shāng)品房消(xiāo)费者(zhě)权(quán)利(lì)保护问题的批复》，以司(sī)法解(jiě)释的方(fāng)式明确了(le)购房(fáng)人的优先(xiān)权：

　　商品房(fáng)消费者以(yǐ)居住为目的购(gòu)买房屋(wū)并(bìng)已支付全(quán)部价款，主张其房屋交付请求权优先于建设工程价(jià)款优先受偿(cháng)权、抵(dǐ)押(yā)权以及其他债权的，人民法院应当予以支持。只支付了部分价(jià)款的(de)商品房消(xiāo)费者，在一(yī)审法庭辩(biàn)论终(zhōng)结前(qián)已实际支付剩余价款的(de)，可以适用前款规定(dìng)。

　　也(yě)就是说，如果(guǒ)这75套房子均为“已(yǐ)售未网签”，那么(me)这笔不良债权，实际(jì)上是(shì)个(gè)烫手山(shān)芋。可能(néng)不(bù)仅(jǐn)不能卖(mài)出去回(huí)本(běn)，抵押的这75套房子(zi)，还(hái)会被业主(zhǔ)讨回去。

　　中国信(xìn)达(dá)，将(jiāng)会赔了夫人又折兵？

　　2

　　地产界的“劳斯莱斯”

　　成了“老(lǎo)赖”

　　这次债权公司中国信达申请不良债权(quán)转让，可(kě)以追溯到金谷信(xìn)托踩雷赫华(huá)恒瑞。

　　天眼查(chá)显示，目前中国(guó)信达已经成(chéng)为赫华恒瑞唯一股(gǔ)东。但(dàn)此前(qián)，赫华(huá)恒瑞为中赫集团(tuán)旗(qí)下子公司。2019年4月22日，中赫(hè)集团、中(zhōng)赫(hè)置地(dì)等选择退出了赫(hè)华(huá)恒瑞的(de)股东行列(liè)，中国金(jīn)谷国际信托(tuō)有限责任(rèn)公司成为了唯一股东，后者由中国信(xìn)达资产管理(lǐ)股份有(yǒu)限公司持(chí)股93.75％。

　　作为房地产开发商，相(xiāng)较其他房(fáng)企，中赫集团既没有千帆竞发的意思是什么意思，千帆竞发下一句是什么(yǒu)很大规模，也没有很(hěn)高的国民知名(míng)度，但却在(zài)北京豪(háo)宅圈留下一个个传说。

　　如钓鱼(yú)台七号(hào)院，作(zuò)为中(zhōng)赫集团进入北京的(de)第一个豪宅项目，2011年，中赫置地推出钓鱼岛七号院(yuàn)3号楼，高(gāo)达30万/平米的天价，成为当时京城最贵的(de)楼盘，引发了市场(chǎng)强烈震惊。

　　随后开发的万柳书院(yuàn)，更是被誉为(wèi)“北京海淀顶端豪宅(zhái)”。2012年，中赫置地(dì)以26.3亿元(yuán)，溢价率40.9％，从融创、保利、万科等大型知名房企(qǐ)手中，抢(qiǎng)下了北京万柳地块，成(chéng)为(wèi)北京(jīng)当年的(de)“双料(liào)地(dì)王”。很快，万柳书院就(jiù)以神秘高端的姿态杀(shā)入(rù)市场(chǎng)，无(wú)论(lùn)是一块块从荷兰运(yùn)回来的灰砖垒起(qǐ)来的(de)五米高墙，还(hái)是每(měi)棵成(chéng)本超6万的成年银杏树(shù)，还(hái)是每(měi)平米20万元的(de)价格(gé)，都令业内(nèi)外震(zhèn)撼不已(yǐ)。

　　“万柳的墙、西宸的缸、霄(xiāo)八的顶儿、融创的湖、紫辰院的(de)树、北平府的院儿(ér)。”从这句顺(shùn)口溜中，就可看出其在北京豪宅圈(quān)的地位。2014年末上市(shì)的它，对(duì)手是当时有名的融(róng)创观澜嘉苑、佳兆业广场、恒大华府等，现如今(jīn)，它远远超过这些对手。

　　去(qù)年，万柳书院一套(tào)300平(píng)米的法拍房，最终成交价(jià)1.09亿(yì)、单(dān)价达到惊人的36万元(yuán)/平米，说明万柳书(shū)院(yuàn)虽然已经推出了8年之久，但其依旧(jiù)在北京豪(háo)宅圈备受追捧。

　　中赫集团开发的(de)豪宅，也吸(xī)引(yǐn)了不少知名人士，如(rú)知名(míng)演员宋丹丹，就住在钓鱼(yú)台(tái)七号院。而柳传志、丁磊等知名商业(yè)大佬(lǎo)则(zé)居住在万柳(liǔ)书院。

　　几(jǐ)大(dà)豪宅的成(chéng)功奠定(dìng)了中赫集团(tuán)的“高端(duān)路线”，也因此，它被外界贴上了，“卖(mài)北京城最贵的(de)房(fáng)，拿北京城最(zuì)贵的地”，“做地产中的‘劳斯莱斯’”的标签。

　　但(dàn)隐藏在豪宅开发商(shāng)光(guāng)环的背(bèi)后(hòu)，这个地产界“劳(láo)斯莱斯”却(què)多次(cì)成(chéng)为被执(zhí)行人(rén)，被执行(xíng)标的(de)高达11亿。

　　今年年初，因为(wèi)履行能力而拒不(bù)履(lǚ)行生(shēng)效法律文书确定(dìng)义务，中赫(hè)集团正式成了(le)“老赖”。

　　3

　　中赫被北京(jīng)国安坑了？

　　中赫集团如(rú)今(jīn)沦落到(dào)这个(gè)地步(bù)，其实是有迹可循的(de)。

　　事(shì)实上(shàng)，早在(zài)今(jīn)年(nián)年(nián)初“万柳书院(yuàn)少爷”走红之时，深蓝财经(jīng)就曾深挖出背后(hòu)的中赫集团，发(fā)现其深陷(xiàn)财务危(wēi)机。

　　从知名豪宅的开(kāi)发商到沦为“老赖”，中赫集团(tuán)实控人周金(jīn)辉的人生(shēng)轨迹跟着急转直下。而(ér)追根(gēn)溯源，这(zhè)个转折点(diǎn)，就在于(yú)收购北京国安(ān)。

　　近十(shí)年来(lái)，房企纷纷开始了多元化(huà)转(zhuǎn)型，但(dàn)转型之路(lù)并不好走。早在2008年开(kāi)始，中赫集团就尝试过(guò)多元化业务，先后进军能源市(shì)场、团(tuán)购网站，但最终(zhōng)都(dōu)惨(cǎn)淡收场。最(zuì)终，周金辉(huī)将转(zhuǎn)型的目(mù)光(guāng)，放到了(le)体育领(lǐng)域(yù)。

　　2016年，在蚂蚁金(jīn)服与IDG资本退出后，中赫(hè)集团(tuán)以35.5亿元(yuán)参(cān)股(gǔ)国(guó)安足球俱乐部64％股权，成(chéng)为国安(ān)的新东家(jiā)。接着(zhe)在2021年6月，中赫集团从中信集团手中拿下北京(jīng)国安俱乐部36％股权(quán)，至此(cǐ)拿下北京(jīng)国安(ān)俱乐部全部股权。如果北京(jīng)国安的估值一(yī)直没变，那么中赫集团拿(ná)下北京(jīng)国安，总计花费了约55.5亿。

　　看到这里，有人也许(xǔ)会感叹：卖豪(háo)宅(zhái)真是赚钱(qián)啊(a)！NO，NO，NO!如果(guǒ)真的是这样，中(zhōng)赫为(wèi)什么(me)又要质押股(gǔ)权呢？

　　2017年以来，中(zhōng)赫(hè)集(jí)团(tuán)及(jí)其(qí)实控人周(zhōu)金辉夫妇将其手中(zhōng)的(de)中赫集(jí)团股份质押陆续质(zhì)押，据企查(chá)查显(xiǎn)示，目前中赫集团共(gòng)有11条股(gǔ)权出质(zhì)记录。质权人包括海金商(shāng)业(yè)保理、北京(jīng)建工、山东国际信托、中融(róng)信(xìn)托、中信建(jiàn)设等(děng)。

　　这与入主(zhǔ)北京国安的时间完全吻合。

　　然(rán)而，入主北京国安(ān)后，不(bù)仅国安(ān)的经(jīng)营状况(kuàng)没有(yǒu)得到改善，中赫集团也被拉入泥淖。

　　据北京产权交易所官(guān)网信(xìn)息显(xiǎn)示(shì)，2020年，北京国安足球(qiú)俱乐(lè)部实(shí)现营(yíng)业收入(rù)1.03亿元，净利润-12.09亿(yì)元。截至(zhì)2020年末，该(gāi)俱乐部(bù)资产总计5.38亿元，总(zǒng)负债18.51亿(yì)元。

　　为(wèi)了缓(huǎn)解资金压力(lì)，中赫集团(tuán)和周金辉夫妇还在持(chí)续(xù)质押手中的中赫(hè)集团股(gǔ)份，但国安(ān)和中(zhōng)赫的经营状况(kuàng)却持续没有好转。

　　不仅中(zhōng)赫集(jí)团(tuán)被5次列被执(zhí)行(xíng)人，执行标的高(gāo)达11亿，北京国(guó)安也3次与中赫集团(tuán)、中赫(hè)置地、及中赫集团股东周金辉、李彩霞(xiá)等共同(tóng)成为被执(zhí)行人，执行标的约10.45亿。

　　今年1月，因为履行能力而(ér)拒(jù)不履行生效法律文书(shū)确定义(yì)务，上述(shù)被执行人成(chéng)为“老(lǎo)赖(lài)”。只有北京国安，目前幸免于难。不过(guò)在(zài)实(shí)控人都成为(wèi)老赖(lài)的情(qíng)况(kuàng)下，被执行10个(gè)多亿的北京国(guó)安，又如何能独善其身？

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