饱受争议的二手房交易中介费问(wèn)题(tí)，正(zhèng)逐渐得(dé)到监管部门的重(zhòng)视(shì)。

　　5月8日，住建部、市场(chǎng)监管(guǎn)总局联合发布了(le)关于规范房地产经纪(jì)服务的意见。意见提及，近(jìn)年来(lái)，部分房地产(chǎn)经纪机构存在(zài)利用房源客源优势收取过高费(fèi)用(yòng)、未明码(mǎ)标价、捆(kǔn)绑收费、滥用客户个人信息等问题，加重交易当事人负担(dān)、侵害其(qí)合法权益。

　　基于上述背景，两部门从加强从(cóng)业主体管(guǎn)理、明确经纪服务内容、合(hé)理确定经纪服(fú)务收费、严(yán)格实(shí)行明码(mǎ)标价等十方面，提出了意见。

　　中原地产首席分(fēn)析(xī)师张大伟称，随着城市发展，一(yī)二线城市二手(shǒu)房交易占(zhàn)比逐渐增(zēng)加。以(yǐ)北京、上海为例，二(èr)手房占市场成(chéng)交比(bǐ)例超过(guò)80％，大量二手房成交依赖中介居间成交(jiāo)，房地产(chǎn)调控(kòng)重心逐(zhú)渐从(cóng)开发商过渡到(dào)中介公司。

　　广东省(shěng)城规院住房政策研究(jiū)中心(xīn)首席研究员李宇嘉表示(shì)，买房对居民来说属于金额不低的大(dà)宗交(jiāo)易，由于二手房交易成本较(jiào)高、交(jiāo)易周期较长(zhǎng)，具有非常强的(de)专业(yè)性，居民(mín)往(wǎng)往通(tōng)过中介来完成(chéng)。但很(hěn)多中(zhōng)介(jiè)利用(yòng)信息不对称等问题，将非必要的收费夹带其中，如(rú)收取(qǔ)过桥融资(zī)、按揭(jiē)费、担(dān)保费等，对居(jū)民造成(chéng)额外(wài)的负(fù)担，而且这些服务事项并(bìng)未明(míng)码标价。

　　对(duì)于二(èr)手房市场交易过(guò)程中存在的“乱象(xiàng)”，李宇嘉指出，对包括经纪服务在内的相关市场交易行为及其主体进行(xíng)规范和秩序整(zhěng)顿，是(shì)房地产(chǎn)市(shì)场管理和调控的(de)主题。“当下，推(tuī)进(jìn)这项工作的意义更大，也更急迫(pò)。”

　　中介收费(fèi)问题成监(jiān)管重点

　　二手(shǒu)房市(shì)场中，历来对(duì)房地产(chǎn)经纪服(fú)务行业(yè)关注最多的一个(gè)话题，便是(shì)房地产经纪服务(wù)费的(当兵的人会不会那方面不行，当兵男是不是都精力旺盛de)问题。

　　张大伟认为，未(wèi)来相(xiāng)关部门主(zhǔ)要(yào)监管的重点，将是对房地产经纪(jì)服务收费及中(zhōng)介交易进行(xíng)规范(fàn)。

　　在热(rè)点城市，二手房屋交易过(guò)程(chéng)中，部分价值(zhí)不(bù)菲的房屋，往往要缴纳一笔(bǐ)金(jīn)额不低的中介费(fèi)。以北(běi)京某房地产经纪(jì)服务(wù)机构2.7％的服务费率计算(suàn)，一(yī)套1000万元的房(fáng)屋(wū)，中(zhōng)介费约为27万(wàn)。

　　在合(hé)理确(què)定经(jīng)纪服(fú)务收费上，两(liǎng)部(bù)门在此(cǐ)次意见中(zhōng)提(tí)及，房地产经纪(jì)机构(gòu)要(yào)合理降(jiàng)低(dī)住房买卖和租赁经纪(jì)服务费(fèi)用。鼓励按照成(chéng)交价格越高(gāo)、服务(wù)费率(lǜ)越低的原则(zé)实行分档定价。引导(dǎo)由交易双方(fāng)共同承担(dān)经纪服务(wù)费用。

　　据(jù)张大伟介绍，目前房(fáng)地(dì)产经纪服务收(shōu)费标准的最早依据是1995年国(guó)家(jiā)计委建设部下发的《关于房地产中(zhōng)介服(fú)务(wù)收(shōu)费的通知》（971号文），其中第六条规(guī)定：房屋买卖代理收费，按成(chéng)交价(jià)格总额的0.5-2.5％计收。

　　以北京为例(lì)，目前北京市执(zhí)行(xíng)的2014年更新后的(de)收费(fèi)标准，即(jí)根据这样的规定：“少数特别复杂的(de)住(zhù)宅(zhái)买(mǎi)卖经纪(jì)服(fú)务，经交易各方协商同意，可在规定的收费标准(zhǔn)基础上适(shì)当上浮，上浮幅度最高不(bù)得超过10％。”这意味(wèi)着，当(dāng)前北京二(èr)手房中介费(fèi)上限为：2％*1.1+0.5％=2.7％。

　　张大(dà)伟表示，本着“简政放权”的精神，北京2015年取消了(le)房地产中介服务等57个政府(fǔ)定价(jià)，房地产经纪(jì)服(fú)务收费多少由各中(zhōng)介机(jī)构自行(xíng)决定。

　　“房产中介(jiè)机构在实际(jì)收取费用过(guò)程中(zhōng)，相关监管部门当前并未明确具体的中介费率，中介机构仅需在服(fú)务过程中对收费标准(zhǔn)进行明码标价即可。而房地产经(jīng)纪服务机(jī)构在具体(tǐ)收取(qǔ)过程中(zhōng)，会结合房屋价值及(jí)工资(zī)标准，综合计(jì)算出(chū)合适的中(zhōng)介费率。”张大伟补充道。

　　对(duì)于(yú)明码标价问(wèn)题，两部门在此次意(yì)见中提及(jí)，房(fáng)地产经(jīng)纪机(jī)构应当在经营(yíng)门店、网站(zhàn)、客户端(duān)等场所或渠道，公示(shì)服(fú)务项(xiàng)目、服(fú)务(wù)内容(róng)和(hé)收费标准(zhǔn)，不得(dé)混合标价和捆绑收(shōu)费。房地产(chǎn)经纪机构提供的基本服(fú)务(wù)和延伸服(fú)务(wù)，应当分别明确服务项(xiàng)目和收(shōu)费标(biāo)准。房地(dì)产经(jīng)纪机构收费(fèi)前(qián)应当向交易当事人(rén)出(chū)具收费清(qīng)单，列明收费(fèi)标准、收费金额，由当(dāng)事(shì)人签字(zì)确认。

　　另外，对(duì)收费明显高于(yú)市(shì)场平均水平(píng)的房地产经纪机构(gòu)，住房(fáng)和城(chéng)乡建设部门将会同市场(chǎng)监管等(děng)部(bù)门采取约谈等综(zōng)合措施进(jìn)行重点监管。市场(chǎng)监(jiān)管部门会同有关部门依法查处不按(àn)规定明码标价(jià)、操纵经纪服务收费(fèi)等违(wéi)反(fǎn)价格和反垄断法律法(fǎ)规的行为。对房地产经纪(jì)机构相(xiāng)关违法违规信息(xī)，市场监管部门要依法依(yī)规纳(nà)入国家企业(yè)信用信息(xī)公示系统。

　　房屋中介费要(yào)降了？

　　鼓励按照成交价格越(yuè)高(gāo)、服务费(fèi)率越低(dī)的原则实行分档定价，是(shì)否意(yì)味着，未来豪宅的(de)中介费有望大幅降低？

　　中原地产(chǎn)华南区总裁兼深圳中原总经理郑(zhèng)叔伦(lún)称(chēng)，住(zhù)建(jiàn)部(bù)发(fā)文(wén)鼓励(lì)按(àn)照成(chéng)交价格越高、服务费率越低的(de)原(yuán)则实行(xíng)分档定价，合理降低(dī)住房买卖(mài)和租赁经(jīng)纪服务费用，主要还是规范(fàn)行业，打击收费过高的经纪机构，但对(duì)市(shì)场(chǎng)影响有限，“以深圳为例，深圳市(shì)场豪宅和普宅本来收费就不同，各(gè)家收费普遍(biàn)在合理范围内，加上经纪(jì)服务费用对市(shì)场的影响不大。”

　　张(zhāng)大伟指出，由于当(dāng)前(qián)两部(bù)门提出的意见仅(jǐn)为(wèi)鼓励性(xìng)质，即只(zhǐ)是纲领(lǐng)性文件而非规(guī)定，未来如何具体认定其中(zhōng)的细则，还需要看各城市落(luò)地执行情况。

　　不过，张大伟表示，“从目前市场看，经纪服(fú)务(w当兵的人会不会那方面不行，当兵男是不是都精力旺盛ù)领域的调整改善、规范(fàn)化，有利于行业(yè)健康发展。同(tóng)时(shí)，由于(yú)二手房很多房(fáng)源在产权方面有瑕疵，如产权(quán)抵押、不同税(shuì)费等都可能(néng)对(duì)交易产生影响，这对房地产经纪(jì)服务行业的专业性提(tí)出(chū)更高(gāo)的(de)要(yào)求(qiú)。”

　　58安居客研(yán)究院研究总监陆(lù)骑麟指出，在二(èr)手(shǒu)房买卖过程中，原本(běn)应(yīng)该(gāi)由上下家各支付一半的中介费(fèi)，但在一些热点城(chéng)市的二手房交易过(guò)程(chéng)中(zhōng)，往往会有这样(yàng)的(de)情形，因部(bù)分购(gòu)房者(zhě)处于(yú)弱势地位(wèi)，从而会出现(xiàn)中介费及税费均由购房者(zhě)来(lái)承担。即使(shǐ)一些房东(dōng)愿意承担中介费(fèi)，这部分费(fèi)用也可能通过转嫁的方式，在房价中(zhōng)有所体现。

　　“上家(jiā)把(bǎ)中(zhōng)介费(fèi)当兵的人会不会那方面不行，当兵男是不是都精力旺盛转嫁给下家，市(shì)场这种所谓‘约定俗成(chéng)’的情(qíng)况，一些房产中介公司将其视(shì)为向购房者单边收费的行为。部分中介(jiè)公(gōng)司可能会利用(yòng)其支配地位，在原(yuán)先经纪服务收费(fèi)的基础上(shàng)，再次向房东收取(qǔ)费(fèi)用，而这部分费用，房(fáng)东往(wǎng)往(wǎng)会将(jiāng)其转(zhuǎn)再次转嫁给(gěi)购房者，这实际上相(xiāng)当于变相推高了房价。两部(bù)门提出严禁操(cāo)纵(zòng)经纪(jì)服务收费(fèi)，不仅有利于提高交易中(zhōng)操作的透明(míng)度，也有利(lì)于(yú)房价的稳定。”陆骑麟(lín)称。

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