文：任(rèn)泽平团队　　

　　导(dǎo)读

　　是该取消(xiāo)预售制(zhì)了。 1月17日召开的(de)全国(guó)住房和城乡(xiāng)建设工作会议提出“有(yǒu)条(tiáo)件(jiàn)的可(kě)以(yǐ)进行现房销售(shòu)”，不足一(yī)个月时间，已有山东、安徽、河南、四川、广东等地明确(què)表态，试点现房销售(shòu)。

　　1、是(shì)该(gāi)取消商(shāng)品房(fáng)预售制了，用你的钱，建你的房子，还烂尾了，这是(shì)对(duì)购房者的不公平。以后谁(shuí)有钱(qián)谁建房，没钱没实力(lì)的别建了，不能把(bǎ)包袱甩(shuǎi)给老(lǎo)百姓和(hé)社会，这是房地产从大开发时代步入高(gāo)质量发展阶段的必(bì)然(rán)趋势，也(yě)是对购房老百(bǎi)姓的最大(dà)保护。98年房改时，全国缺房子，开(kāi)发商缺钱，预售制是权(quán)宜之计，现在全国套户比超过1，从大开发进(jìn)入存量(liàng)时代，对购房民众不公平的(de)预售制已经过时了，该取消了(le)，改为现房销(xiāo)售。以后一手交钱(qián)，一手交(jiāo)房，天经地义(yì)。当然二次房改是个技术活，兼顾化解停贷、复工保交楼(lóu)、重组房企债务(wù)、恢复市场信(xìn)心以及长效机制，长(zhǎng)效机制四大关键是推动城市群战略、人地挂钩(gōu)、金融中性稳定和房地产税。如果按照(zhào)经济(jì)规律办事，中国(guó)一定能实现(xiàn)房地(dì)产软着陆和长期平稳健康发展，跨过(guò)这道(dào)关(guān)，解好这道世界(jiè)难(nán)题。

　　2、为什么要取消预售制、改为(wèi)现房销售？大家(jiā)想想(xiǎng)，绝(jué)大部分(fēn)商品是一手交钱一手交货(huò)，预(yù)售制是对(duì)购买(mǎi)者(zhě)的单方(fāng)面不(bù)公平制度，购房老百(bǎi)姓几乎(hū)承担了(le)所有商品不(bù)能交(jiāo)付(fù)的风险。从个人层面看(kàn)，预售制对购房(fáng)者非常(cháng)不(bù)公平，比如，交房等(děng)待(dài)期一般(bān)为(wèi)两年，在(zài)此期间(jiān)，购房者(zhě)不仅(jǐn)承(chéng)担银(yín)行利息，还要(yào)承担延迟(chí)交房、房屋质量、房产(chǎn)证延期办理甚至不能交房的风险。从行业层面看，预售制助推(tuī)部分(fēn)房(fáng)企过度举(jǔ)债(zhài)、高杠(gāng)杆扩张，若遇到(dào)下行周期，会引(yǐn)发资金链断裂、项目(mù)搁置等系列风险(xiǎn)。取消预售制，改为现房销售，这样(yàng)有助(zhù)于(yú)落(luò)实(shí)中央房(fáng)住(zhù)不(bù)炒精神、有助于保障购房老(lǎo)百姓权益、有助于(yú)房企稳健发展(zhǎn)，一举多(duō)得，谋划长(zhǎng)远(yuǎn)。

　　3、为什么建议取(qǔ)消(xiāo)预(yù)售制度？预售制度怎么来的？国外什么(me)情况？简(jiǎn)单科普一下(xià)：商品房(fáng)预售最早源于中国(guó)香港，俗称卖楼花(huā)，卖(mài)期房，是一种(zhǒng)开发商放杠杆的方式。98年房改，由于商品房短缺，房(fáng)企缺(quē)资金(jīn)，借鉴(jiàn)中(zhōng)国香港(gǎng)，引(yǐn)入了商品房预售制度。其实，当前(qián)世界不(bù)少国(guó)家存在预售制。但是，重点来了！发达(dá)国家一般有严格的监(jiān)管保障措施，开发商(shāng)在项目获得政府批准(zhǔn)后才可(kě)以开始销售(shòu)，买(mǎi)家在购买期房(fáng)后并非像(xiàng)中国一(yī)样(yàng)在支付完(wán)首(shǒu)付款后从银行一次性(xìng)贷款支(zhī)付(fù)剩余全部房(fáng)款，而(ér)是根据开发商工程进度在完全交房前(qián)进(jìn)行分期(qī)支付。所以，预(yù)售制度是需(xū)要严格(gé)的(de)资金监管(guǎn)、分期支付以及违(wéi)约处罚(fá)措(cuò)施作为保障的，如果(guǒ)没(méi)有这些(xiē)保(bǎo)障措施，一定会(huì)触发风险，对购房民(mín)众不公平(píng)，所以不(bù)如借机取消预售制度，以后改为现房销售。客观讲预售制度有一定历(lì)史阶段性，现在中国住房(fáng)进(jìn)入存量时代(dài)，取消预售制度有助于(yú)降负债降杠杆，不再把烂(làn)尾风险(xiǎn)甩给老百姓和(hé)社(shè)会，当然这(zhè)需要配(pèi)套房(fáng)企债务(wù)重(zhòng)组(zǔ)、复工保交楼(lóu)、恢复市场世界上有鬼吗真实答案，世界上有没有鬼信心和房地产长效机制(zhì)。这是个(gè)技术活，只要坚持市场化改革，中国一定能化解这个难题，让房地(dì)产回归实(shí)体经济和居住属(shǔ)性，安居乐业(yè)。

　　4、简单(dān)讲，如果取消预售制，改为现房(fáng)销售，开(kāi)发(fā)商将拼的(de)不是(shì)五花八门、眼花缭乱、不知道能(néng)不能(néng)兑现的营销(xiāo)手段，而是所见即所得(dé)的过硬的产品质量和诚信，这才是对(duì)购房民(mín)众(zhòng)的最(zuì)根本最(zuì)实质的保障，这样(yàng)将极大的提升开发商的建筑质量，实(shí)现良币(bì)驱逐(zhú)劣币(bì)。所(suǒ)有(yǒu)商业的本质是向(xiàng)善，是以客(kè)户为(wèi)中(zhōng)心，房地产也不能(néng)例外，老百姓买房(fáng)子是天大的事(shì)，烂尾毁三代，好房幸福一家(jiā)人。从这个角度，取消预售(shòu)制、实施现房销售是实现老百姓安居(jū)乐业、社会(huì)长(zhǎng)治久安、行业企(qǐ)业健康发展(zhǎn)的(de)重大措施。在当前(qián)的情况下，取(qǔ)消(xiāo)预售制(zhì)要结合稳楼市(shì)、房地产软着(zhe)陆(lù)、打通金融支持(chí)当期三好(hǎo)生、新(xīn)模式等(děng)综合施策。

　　作者十年前在国务院发(fā)展研究中心(xīn)参与财税改革(gé)方案研(yán)究时，对预(yù)售制、房地产税、人地挂钩、金融(róng)稳定、房企杠杆率等进行过长期系统(tǒng)的专项研究。（参考后来形成的专(zhuān)著《房地产周期》）　　

　　目录

　　1 中国(guó)内(nèi)地商品房预售制的前(qián)世今生

　　1.1 起源：分层销售+“按揭(jiē)”，霍(huò)英东(dōng)创造“卖(mài)楼花”模式

　　1.2 住房需求大、供给量少，引进“卖楼花”模式，形成(chéng)“中国内地版预售制”

　　1.3 预售制(zhì)推(tuī)动城市化进程，但背(bèi)后潜藏的风险确实存在

　　2 国际经验

　　2.1 美国：交(jiāo)付前(qián)预售(shòu)资金(jīn)第三方(fāng)全程(chéng)监(jiān)管，交付时开发(fā)商凭验收凭证(zhèng)取得房款

　　2.2 德(dé)国：可零(líng)首付(fù)购房，提供(gōng)期房烂尾险

　　2.3 英国：10％定(dìng)金保险保护机制，55％-80％房款交房时支付

　　2.4 日本(běn)：为规范期房交易立法(fǎ)，设(shè)置期房预付(fù)款保全(quán)措(cuò)施(shī)

　　2.5 新加坡：买方资金由银行监管(guǎn)，享1年保修期后付尾款

　　3 启示

　　正(zhèng)文(wén)

　　1 中国内地(dì)商品房(fáng)预售制(zhì)的(de)前世今生

　　1.1 起(qǐ)源(yuán)：分(fēn)层销(xiāo)售+“按揭(jiē)”，霍英东创造“卖楼花(huā)”模式

　　二十世纪(jì)五十年(nián)代在(zài)中国香港，楼宇出租(zū)是地产(chǎn)行业盛行的方式(shì)，但(dàn)有(yǒu)着转让难、出租资金周(zhōu)转期长等问题，分层销(xiāo)售孕育而生。20世纪50年代，中国香港还未(wèi)推行公共房(fáng)屋制度，许多人栖身于木屋或者(zhě)其他临时住(zhù)宅，住房(fáng)的需(xū)求是相当高，不(bù)过大多(duō)数(shù)居民的储蓄很少。当时楼宇买卖(mài)多数(shù)以一整栋(dòng)楼(lóu)为单位(wèi)，需(xū)要雄(xióng)厚的资金(jīn)实力才能购买。虽然楼宇(yǔ)出租(zū)是中国香港(gǎng)地产行业盛行的方式，但有着转让难(nán)、出租资(zī)金(jīn)周转期长等问题。针对这一系列问题，不少(shǎo)地(dì)产商开始(shǐ)探(tàn)求新的方式，如把楼(lóu)宇(yǔ)契约切开，即“分契(qì)”，然(rán)后将楼宇分层出售。这模(mó)式一(yī)经(jīng)推行，购买(mǎi)楼宇的市民数量有所增加(jiā)，开发(fā)商资金(jīn)周转加快(kuài)。

　　在分层出售的基础上，将“按(àn)揭”模式引入房(fáng)地产销售，霍(huò)英东创(chuàng)造(zào)“卖(mài)楼花”模式。1953年底(dǐ)霍英(yīng)东创(chuàng)办(bàn)立信置业(yè)有限公(gōng)司，凭借商业直觉和多年经营杂货铺(pù)、海(hǎi)上(shàng)驳运业务的经验，对于商品流通、资(zī)金周(zhōu)转有着独到的见解，在努(nǔ)力寻求(qiú)方法(fǎ)加快自(zì)身资金(jīn)周转。当时其在(zài)购下九龙的一(yī)块地盘后，除了(le)分层出售、还(hái)印发售(shòu)楼说明书，上有文字详尽说明楼宇(yǔ)的地势环境、建(jiàn)筑材料、分层(céng)价(jià)格、订购方法(fǎ)等。此外，“卖楼花”是(shì)另(lìng)外一个(gè)亮点(diǎn)，即先收取买家的订金，采用类(lèi)似租(zū)金的分(fēn)期付款形式，等新楼落成时，收(shōu)齐(qí)买家的(de)钱，买家(jiā)就拥(yōng)有了自己的房产。这种方式(shì)减轻了民众购房的资(zī)金压力，加速了房屋(wū)的建造和销售，也解(jiě)决(jué)了制造商的资金问题，降低(dī)投资(zī)风险，在当时可谓是“双赢”的举措(cuò)。“预售楼花+分期付款”的销售模式成(chéng)为当时(shí)中(zhōng)国香港(gǎng)房地产市场的(de)一大特色，纵(zòng)观中国(guó)香(xiāng)港房地产(chǎn)市场(chǎng)的改革，“卖(mài)楼花”模式高效率(lǜ)地解决了(le)核心的住(zhù)房(fáng)供不应求的(de)问(wèn)题，使房市发(fā)展进入(rù)新阶段。

　　预(yù)售楼花模式推(tuī)动了中国香港楼(lóu)市几十(shí)年繁荣，但期(qī)间也出现过(guò)“烂(làn)尾楼”的情况，但监管部门不断完善、规范(fàn)化，建(jiàn)立健全的监管(guǎn)机制，促进市场(chǎng)健康发展(zhǎn)。例如，1960年(nián)，位于大角咀(jǔ)的一个楼(lóu)盘因(yīn)建(jiàn)筑费用超支停工，出(chū)现“烂(làn)尾”情况。在1961年后(hòu)，中国香(xiāng)港管理部(bù)门(mén)提升了(le)对(duì)于预(yù)售楼花制度的监管，即(jí)要求开发商在预(yù)售前(qián)，确保地(dì)价(jià)款已经全部支付，还要证(zhèng)明自身有资金等能力把项目完成，资(zī)金(jīn)需放入(rù)律师所托管，支取时需律所和建(jiàn)筑师的核准。为了防止开(kāi)发商、律所、建筑(zhù)师等(děng)造假，套(tào)取监管账户(hù)资(zī)金，中(zhōng)国香港要求律师行在银行开设(shè)的信托账户(hù)（监管账(zhàng)户）、开(kāi)发商(shāng)操作等采取全透明化机制(zhì)，且银行的(de)责任上(shàng)升(shēng)，如(rú)出现(xiàn)房屋(wū)“烂尾(wěi)”情况，银行(xíng)将(jiāng)成最(zuì)大风险(xiǎn)方，后(hòu)续需(xū)自身推动项目完(wán)工。随着监(jiān)管体系逐步(bù)完善，出现“烂尾”的现象较(jiào)少(shǎo)。

　　1.2 住房(fáng)需求大、供(gōng)给量少，引进(jìn)“卖楼花(huā)”模式(shì)，形成“中国内地版预售制”

　　二十(shí)世纪九十年代，中国(guó)内地(dì)面(miàn)临住房(fáng)需(xū)求(qiú)大(dà)和供给(gěi)量(liàng)短缺(quē)问题，引入“卖(mài)楼花(huā)”制(zhì)度。建国以来，中国内(nèi)地优(yōu)先(xiān)发展(zhǎn)重工业(yè)，强调基础建设(shè)，这(zhè)一导(dǎo)向使前(qián)期(qī)发展工业化(huà)的进程大(dà)于城(chéng)市(shì)化进程，唯(wéi)有(yǒu)解决住房(fáng)基础等城市化(huà)配(pèi)套问题，才(cái)能(néng)进(jìn)一步推进城(chéng)市化。但当时推(tuī)行(xíng)的是“统一管理，统(tǒng)一分配(pèi)，以租(zū)养(yǎng)房”的福利分房制度，住房市场发展起步较(jiào)晚、增速较慢，福利分房制度也出现(xiàn)了(le)分配不公、效率(lǜ)低(dī)、配套差(chà)等问(wèn)题，因此福利(lì)分房制度不再适用(yòng)于当时的国情。叠加房(fáng)地产(chǎn)市场面临商品(pǐn)房(fáng)的需(xū)求量大(dà)，而社会(huì)缺(quē)少大型房(fáng)地产开(kāi)发商(shāng)，商(shāng)品房供应量小的困境，此时引入(rù)中国香港的“卖楼花”模式无疑是对内地房地产市场(chǎng)的一针(zhēn)强(qiáng)心剂。从1994年起，中国(guó)内地(dì)逐步(bù)引进中国香港(gǎng)预售(shòu)商品房制度，先后出(chū)台多项文件，大力支持国内房地(dì)产市场改革。例如(rú)，1998年，国(guó)务(wù)院(yuàn)出台《关于(yú)进一(yī)步深化(huà)城(chéng)镇住房制度改革(gé)，加快住(zhù)房建设(shè)的(de)通知》文件，决(jué)定停止(zhǐ)住房无偿实物分(fēn)配，逐步实(shí)行住房(fáng)分配货币化、住(zhù)房供(gōng)给商(shāng)品化(huà)、社会(huì)化的住房新体制(zhì)，从(cóng)计划经济下的福利(lì)分房(fáng)转向市场(chǎng)经济(jì)的商(shāng)品房。房地(dì)产市场采用预售制，允许开发商(shāng)卖(mài)期房(fáng)，解决了房企(qǐ)缺少资金和(hé)开发时(shí)间周期(qī)长的两大难题，开发商以预(yù)售款撬动下一个项目的开发，形(xíng)成滚动开发模式(shì)，住房供(gōng)应速度加快。自此中(zhōng)国内地开始(shǐ)房改(gǎi)货币化，中国人民银行等多方(fāng)迅速出(chū)台相关的信(xìn)贷政策，支持(chí)购房者(zhě)，极大作(zuò)用推动(dòng)了(le)房地产(chǎn)市场的发(fā)展。

　　引入中国(guó)香(xiāng)港“卖楼花”模式(shì)后，经调整形成契(qì)合(hé)中国内地(dì)的商品房预(yù)售(shòu)制(zhì)度。预(yù)售制的初衷是为(wèi)了缓解房企资(zī)金压力，加快城镇住房建(jiàn)设。具体来说，是指房地产开发企业将正在(zài)建设(shè)中的房屋预(yù)先出售(shòu)给购房(fáng)者(zhě)，由购房者支付定金(jīn)或房款的行为(wèi)。区别于(yú)中(zhōng)国香港，在中国内地实践过程中(zhōng)，商(shāng)品房预(yù)售(shòu)流程为：房地产(chǎn)开发商办理预售许可证-签订商品(pǐn)房买卖合同-进(jìn)行备案登记和预告登记(jì)-交(jiāo)付房屋。在购房过程中，购房者需(xū)要一次性付清首(shǒu)付款，并采用银行贷款的形式一次性付(fù)清(qīng)剩余(yú)房款，换言之，房屋未建成，开发商可能已(yǐ)拿(ná)到了全(quán)部购房款，这(zhè)点与中国香港(gǎng)的(de)按照工(gōng)程(chéng)进(jìn)度付款有所不(bù)同。对中(zhōng)国内地(dì)的开发(fā)商而言，预售制商品房也开(kāi)启了高周转、高(gāo)杠杆的运作(zuò)模式。

　　1.3预售制推动城市(shì)化进程，但背后(hòu)潜藏的风(fēng)险(xiǎn)确实存(cún)在

　　作为中国内地商品(pǐn)房销售的最主要方式(shì)，预售制(zhì)极大缩短房企现金回(huí)笼周期，同时增加市场商品房供应，推动了城镇化发展(zhǎn)进程。预售制(zhì)在过(guò)去20多(duō)年(nián)对(duì)中国内地房地产市(shì)场的(de)稳步发(fā)展(zhǎn)起到了重要作(zuò)用，不仅解决了房地产市场快速发展阶段的资金需求，也提高了(le)居民居住水平(píng)，中国内地城镇居民从筒子(zi)楼住(zhù)到住宅(zhái)小区，从全(quán)民蜗居到基本适居，住房事业取得巨大进步(bù)，数十年(nián)时间走完发(fā)达国家几百年城镇化(huà)路(lù)程。改革开放(fàng)以来，城镇化进程进入快速发展时期。1978-2021年，城(chéng)镇人口由1.7亿人增(zēng)长至9.1亿人，43年(nián)间增长4.4倍；1981-2020年，全国城市建成区面积(jī)由7438平方公(gōng)里增长(zhǎng)至(zhì)60721平方公里，增(zēng)长7.2倍(bèi)。根据(jù)我们发(fā)布(bù)的《中国住房存量报告：2021》测算(suàn)，1978-2020年中国内(nèi)地城(chéng)镇住宅存量从不到14亿(yì)平增至(zhì)313.2亿(yì)平，城镇人均住房建(jiàn)筑面(miàn)积(jī)从8.1平方米增至34.7平方米，城(chéng)镇住房套(tào)数(shù)从(cóng)约3100万套增至3.63亿套，套户比从0.8增至1.09。预(yù)售(shòu)制在当前已成为(wèi)中(zhōng)国内地商品房销(xiāo)售最主要方式，2005年中国(guó)内地商品(pǐn)住宅期房销售面积占总销(xiāo)售面(miàn)积的比(bǐ)重为(wèi)63％，而2021年(nián)期房(fáng)累计销售(shòu)面积达15.6亿平，比重上升至(zhì)87％。

　　预售(shòu)制也推动了中国内地房(fáng)地产行(xíng)业(yè)的发展。中国内地房地(dì)产(chǎn)历经二十多年长周(zhōu)期繁荣，行业各项指标大幅增(zēng)长。1999-2021年，房屋新开工面积从2.2亿平增(zēng)至19.9亿平(píng)，累计(jì)上涨8.2倍，年(nián)复(fù)合增速10.6％。房地产(chǎn)开发投资完成额从0.4万亿(yì)元(yuán)增至14.8万亿元，累计上涨35.8倍，年复合增速17.8％。商(shāng)品房销售面积和(hé)销售金额分别从1.5亿平增至17.9亿平、0.3万(wàn)亿元(yuán)增至18.2万(wàn)亿(yì)元，累计(jì)上涨(zhǎng)11.3、65.3倍，年(nián)复合增速12.1％、21％。伴随房地产(chǎn)业的(de)快速(sù)发展(zhǎn)，房地(dì)产企业从无(wú)到有、从国企先行到(dào)民企崛(jué)起，队伍逐渐壮(zhuàng)大。2018年，房地产(chǎn)企业数量(liàng)达9.8万个，比1998年的2.4万(wàn)个增长3.1倍。

　　二(èr)十(shí)年来房地产也成为拉动(dòng)中国内地经济高增长的火车头。

　　1）从经济增长渠道，房地产(chǎn)带(dài)动的上下游(yóu)产业链(liàn)特别长，高达50多个行业。2020年房地产及(jí)其产业链占GDP的(de)17.2％（完全贡献），其中房地产业(yè)增加值占GDP的7.3％（直接贡献），房地产带(dài)动(dòng)产(chǎn)业链(liàn)占(zhàn)GDP的9.9％（间(jiān)接贡献），其中房地(dì)产(chǎn)对(duì)金融、批(pī)发、建材的带动最为明显。

　　2）从投资(zī)渠(qú)道，2020年房(fáng)地产完全拉动的投资(zī)占(zhàn)全社会固(gù)定(dìng)资产投资的51.5％，其中，房地产开发投资占固定资产投资的(de)27.3％。

　　3）从金(jīn)融渠道，从房地产贷款占(zhàn)银(yín)行各项贷款余额的比(bǐ)重看，2021年(nián)12月为27.07％，如果加(jiā)上信托(tuō)等通(tōng)道业务，占比超过三分(fēn)之一。从房地产融资(zī)存量占社融存量比重看，2021年12月占比为18.76％。如果房企大(dà)面积违约，将导致(zhì)银行不良率大幅上升。

　　4）从居民财富效应(yīng)渠(qú)道(dào)，根据我们的(de)《中国住房(fáng)市值(zhí)测算报告》，2020年中国住(zhù)房市(shì)值(zhí)为62.6万亿美(měi)元，大于美国(guó)的(de)33.6万亿美元(yuán)、日本的10.8万亿美元(yuán)、英法德三国合计的31.5万亿美元。从住(zhù)房市值占股债房市值的比例看，2020年中国为66.6％，高于美国的27％、日本的37％、英国(guó)的49％、法国的56％、德国(guó)的64％。中国住房(fáng)市值(zhí)与股债房市(shì)值的比例较高，主要是因为住房市值(zhí)高，以及(jí)中国资本市场发育尚不成熟(shú)，直接融(róng)资比例(lì)较低，股票、债券市值较低(dī)，居民投资渠道(dào)缺乏。

　　不可(kě)否认，预售制背后潜藏的(de)风险确实(shí)存在，当前的负面效(世界上有鬼吗真实答案，世界上有没有鬼xiào)应愈发(fā)凸显(xiǎn)。

　　从个人(rén)层面(miàn)看，绝大部(bù)分商品是一手交钱一手交货(huò)，预售制是对购买(mǎi)者的单方面不公(gōng)平制度，购(gòu)房老(lǎo)百姓几乎承担了所有商(shāng)品不(bù)能交付的(de)风险。比如，交(jiāo)房等待期一般为两年，在此期(qī)间，购房者不仅承担银行利息，还要承担延迟交房、“一房(fáng)二卖”、房(fáng)屋质(zhì)量、房产证延期办理甚至不能交房等风险。另外，购房者和(hé)开发商之间的(de)购(gòu)房(fáng)合同、购房者和(hé)银行(xíng)的按揭贷款合同是两个(gè)独(dú)立的合(hé)同关系，如果开发商发生违约，购房者只能根据(jù)购房合同(tóng)向开(kāi)发商(shāng)主(zhǔ)张权力，但依(yī)旧需要根据按揭贷款(kuǎn)合(hé)同按时向银行进(jìn)行贷(dài)款(kuǎn)偿还(hái)，因此(cǐ)购房者承担的风险较(jiào)大。

　　从行业层面看，预售制助推部分(fēn)房企(qǐ)过度举债(zhài)、高杠杆扩(kuò)张(zhāng)，资金(jīn)若遇到下行(xíng)周期，会(huì)引发资(zī)金链断裂、项(xiàng)目搁置等系列风险(xiǎn)，进行影响(xiǎng)自(zì)身信用和购房者对行业的信(xìn)心。

　　从金(jīn)融层面看，银行作为按揭贷(dài)款的发放(fàng)方(fāng)，一旦房企因为(wèi)市(shì)场波动或经营不善，出(chū)现资金链断裂等一系列问题，导致“烂(làn)尾(wěi)”等情况，而房企通过与(yǔ)购房者(zhě)签订的(de)预(yù)售合同和按揭合同，已经从银行(xíng)获得(dé)房(fáng)款(kuǎn)，如果(guǒ)购房者丧失还款能力或短(duǎn)期不(bù)能还款等，则风险完(wán)全(quán)由银(yín)行(xíng)承担，银行将面临较(jiào)大的坏账压力。

　　从监管角度看(kàn)，购(gòu)房者的(de)预售(shòu)监管资(zī)金去(qù)哪了(le)？楼(lóu)盘“烂尾”，归根结底两(liǎng)个字那(nà)就是“没钱”，即没钱付工程(chéng)款。在2004版的(de)《城市商品房预售管理办法》中(zhōng)明(míng)确规定(dìng)了开发企业预售商品房所得款项(xiàng)应当用于有关(guān)的(de)工程建(jiàn)设，商(shāng)品房预(yù)售款监管的具体办法(fǎ)，由房地产管理部门制(zhì)定。但多(duō)年以来(lái)全国并没有统一的(de)预售资金监管规(guī)定，各(gè)地(dì)实行“一城(chéng)一(yī)策(cè)”。例(lì)如，太原、昆明、重(zhòng)庆、长沙(shā)等城市(shì)重点监管资金比(bǐ)例为总预售(shòu)款(kuǎn)的15-40％左(zuǒ)右(yòu)，郑州、福(fú)州、合肥(féi)等城市则(zé)按照项目的(de)建安成本乘以建(jiàn)筑面积或者项(xiàng)目(mù)工程(chéng)总额报价计算重点(diǎn)资金。而事(shì)实是，不(bù)少购房款未(wèi)进入监管账户、或进入(rù)监(jiān)管账户后被挪用，导致楼盘没有(yǒu)资(zī)金(jīn)继续建设(shè)。收楼遥遥无期，月供(gōng)却(què)被(bèi)迫(pò)继续(xù)还款。那么(me)，监(jiān)管账户(hù)资金(jīn)如何(hé)被挪(nuó)走的？实际上，在过去房地产大开发时代的高周转背景下，抽调预(yù)售(shòu)款监管(guǎn)账户资(zī)金，是行业“潜规则”。比如工(gōng)程总承(chéng)包方，以工(gōng)程建设(shè)名义，获得(dé)监管账户拨(bō)付资(zī)金，再(zài)由工(gōng)程方(fāng)将资金转给房企(qǐ)，而拨(bō)付的工(gōng)程款，远超(chāo)工(gōng)程进(jìn)度所需(xū)。通过这些(xiē)方式(shì)套(tào)取(qǔ)的(de)资金(jīn)，在房企各地(dì)项目间流动，变相加杠杆，这样(yàng)做提(tí)供了资金流动(dòng)性，房企抽(chōu)调资金统筹拿(ná)地、还款(kuǎn)和楼盘建设，形成一种(zhǒng)资(zī)金循(xún)环高周转模式，但一定程(chéng)度上把风险甩给了(le)购房者。

　　2 国际(jì)经验

　　整体来(lái)说，国外商品房预售(shòu)制度呈现以下(xià)特点：

　　1）预付款保护(hù)：对于购房者预付资(zī)金，一般(bān)设有定金(jīn)或(huò)预(yù)付款保护(hù)机制，如英国、日(rì)本；

　　2）预付款比重：要求购(gòu)房者支付的预付款比例相对较低(dī)，绝大部分房(fáng)款在房屋交付后开始支付(fù)；

　　3）预付款(kuǎn)支付方式：预付款一般以定金方式(shì)支(zhī)付，或(huò)按工程进度分期(qī)支付，或二者(zhě)结(jié)合；

　　4）按揭(jiē)贷款方式：一般采(cǎi)用(yòng)两种(zhǒng)方式发(fā)放按(àn)揭贷款(kuǎn)，一是按(àn)工程(chéng)进度付款，按(àn)揭贷(dài)款(kuǎn)按照(zhào)工程(chéng)进度(dù)逐(zhú)渐发放，购房者(zhě)开始月供(gōng)；二(èr)是房屋(wū)交(jiāo)付后发放按揭(jiē)贷款；

　　5）房屋(wū)烂尾保(bǎo)护(hù)：为预售商品房提(tí)供期房烂尾保险，在商(shāng)品房出现重大延(yán)期或重大缺陷(xiàn)时，保障购房者权益(yì)；

　　6）房屋交付(fù)保护：房屋交付质量的保障有两种方式，一是期房(fáng)由政府(fǔ)或第三方(fāng)验收合(hé)格并提供验收凭(píng)证后，开发商凭验收凭(píng)证取得(dé)购房(fáng)者支付(fù)的房款。二是开发商为购房者提供一定的保修期，通常1-5年，保修期满，购房者支付尾款(kuǎn)。

　　2.1 美国：交付前预售(shòu)资(zī)金第三(sān)方全程监管，交(jiāo)付(fù)时开发商凭(píng)验收凭证取得房(fáng)款

　　美国期房(fáng)定金一(yī)定期限内(nèi)无(wú)条件返还，最低首付比(bǐ)例为3.5％，交房(fáng)前仅支付首付，其余房款交付后(hòu)按(àn)揭还款，交付(fù)前资金(jīn)由(yóu)第(dì)三方(fāng)全(quán)程(chéng)监管，交付时开发商(shāng)凭验(yàn)收凭(píng)证取得房款。

　　定金(jīn)及首付环节，定金比例(lì)一般为房款(kuǎn)的1％-5％，首付比例最低可低于3.5％，根据美(měi)国官方数据，2021年美国(guó)平均首付(fù)比例(lì)为(wèi)12％。

　　余款支付方面，除定(dìng)金或(huò)首(shǒu)付外(wài)，购(gòu)房者(zhě)在(zài)房(fáng)屋交付后通过按(àn)揭(jiē)贷款支付剩余房款(kuǎn)。

　　资金监管方(fāng)面，美国(guó)为(wèi)防(fáng)止开(kāi)发商挪用资金，购房者(zhě)的(de)定金及首(shǒu)付款由第(dì)三方(fāng)公证行或产(chǎn)权保险公司的信托账户(hù)监管。如(rú)果(guǒ)开(kāi)发商倒闭导(dǎo)致楼(lóu)盘(pán)烂尾(wěi)，购房者资金可(kě)通过申请仲(zhòng)裁取回，且不承担任(rèn)何责任与损失。而开发商(shāng)在房屋(wū)建设过(guò)程(chéng)中的资(zī)金全(quán)部来(lái)自银行，银行根(gēn)据工程进度向(xiàng)开发商提供(gōng)一定比例的(de)贷款，由于开发(fā)商挪用资金直接损(sǔn)害银行利益，银行(xíng)有充分动机监管开发(fā)商(shāng)施工进度。开发商(shāng)在(zài)房屋(wū)交付时需取得(dé)由政(zhèng)府相关部门(mén)经审查后发放(fàng)的验(yàn)收凭(píng)证，通过验收凭证(zhèng)向银行得(dé)到购房(fáng)者(zhě)支(zhī)付的(de)房款。

　　2.2 德国：可零首(shǒu)付(fù)购房，提供期(qī)房烂尾险

　　德国期房可零首付购房，房款按建造工期(qī)进度支付(fù)，按揭按工(gōng)期放款后还贷(dài)，房(fáng)贷利(lì)率采用固(gù)定利率，开发商或购房者可购买期房烂尾保险。

　　预(yù)售门槛方面(miàn)，德国开发商(shāng)在项目获批后即可预售(shòu)房屋。签署购(gòu)房合同前，购房(fáng)者(zhě)需支付约2000欧(ōu)的(de)定金并进行预(yù)约公证，签订合同后定金退还。如由于任何(hé)原(yuán)因不能购买，定金(jīn)按(àn)照德(dé)国法律全部退(tuì)还。

　　签署购房合同后，购房者需支付公证费和土地交易税(shuì)，分别为房屋(wū)售价的1.5％-2％、3.5％-6.5％，两种费用不(bù)包含在购(gòu)房(fáng)款中(zhōng)，属(shǔ)于购房附加费。

　　首付方面，德(dé)国没(méi)有规(guī)定最低首付比例，可零首付购房。

　　余款方面，德国(guó)也采取按工(gōng)期(qī)支付房款的制度，一(yī)般分(fēn)7笔进行支付，具体支付节点(diǎn)、比例因项目而异。一般来说，支付节(jié)点(diǎn)可(kě)分(fēn)为公证后、主体完工(gōng)、内(nèi)部水暖(nuǎn)电路完工、窗(chuāng)户(hù)玻(bō)璃完(wán)工、室(shì)内(nèi)清洁及墙面完工(gōng)、地板完工、全部完工，支付比(bǐ)例(lì)可能(néng)是30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按揭方面，购房者可在支付房款前申请房贷，房贷利率采用固定(dìng)利率，银行按施工(gōng)节奏分(fēn)多次发放贷款，每笔(bǐ)贷款给予购房(fáng)者一定(dìng)使用期限，期限结束后，购房者开始还贷。

　　保(bǎo)险方面(miàn)，德国保险公司针(zhēn)对期房设计了两种保(bǎo)险，保险(xiǎn)的功能(néng)是当房屋出现重大延期或重(zhòng)大缺陷(xiàn)时，保(bǎo)险(xiǎn)公(gōng)司保证(zhèng)开发商赔偿(cháng)或(huò)修复，开发商破产，由保(bǎo)险公(gōng)司负(fù)责(zé)相应赔偿(cháng)。保(bǎo)险由开发(fā)商或购(gòu)房者(zhě)购(gòu)买。

　　2.3 英国：10％定金保险(xiǎn)保护机制(zhì)，55％-80％房款交(jiāo)房时支付

　　英国预(yù)售制(zhì)设有(yǒu)10％定金保险保(bǎo)护机制，交房前付(fù)款比例仅20％-45％，资金由(yóu)买(mǎi)卖双(shuāng)方律师(shī)严(yán)格监(jiān)管。

　　订立合同前，买卖双(shuāng)方均有一名(míng)律师，负(fù)责沟通期房交易中(zhōng)的房(fáng)产、资金、合(hé)同等各个环节，各环(huán)节内容确认(rèn)无误后签订首付交换(huàn)合同。

　　定金方(fāng)面(miàn)，英(yīng)国设置了10％定金保险保护机制，当开发(fā)商出(chū)现财务、经营问题(tí)时，购房者10％的定金由(yóu)保险公司赔付，而超出10％的(de)部(bù)分(fēn)较难追回。

　　首(shǒu)付方面，首付比例通(tōng)常(cháng)为10％-25％，首付需要在合同签订(dìng)21天(tiān)内(nèi)支付。

　　余款支付环(huán)节，英(yīng)国采取按(àn)工(gōng)程进度(dù)付款(kuǎn)的方式，但是交房前付(fù)款比例相对较低，一般会在合同签(qiān)订6-24个月(yuè)分别支付两(liǎng)笔(bǐ)5％-10％的(de)款项，即交房前付款比例(lì)在20％-45％之间，剩余款项交房后支付(fù)。

　　交(jiāo)付环(huán)节，英国规定房屋必须经过(guò)房产公(gōng)证公(gōng)司的检验(yàn)验收后(hòu)才能交付，交付后(hòu)方可(kě)按揭还贷。

　　资金监管环节(jié)，英国期房预售资金监管极为严格，资金也(yě)由律师监管，在(zài)确认工程进度(dù)、支(zhī)付相关(guān)款项过程中，由买房律师将资金(jīn)转(zhuǎn)给卖方(fāng)律(lǜ)师(shī)，卖(mài)方律师转给开(kāi)发商，即资金在进入开发商账户前经过两道关口(kǒu)，有利于保障购房者资金安(ān)全(quán)。

　　2.4 日本(běn)：为规范期房交(jiāo)易立法(fǎ)，设(shè)置期房预(yù)付款保全措(cuò)施

　　日本期房(fáng)交易(yì)立法，定金(jīn)超5％或1000万日(rì)元时，开发商必(bì)须完成“预售房定金保全措施”，交房前付款(kuǎn)比例不超(chāo)房款(kuǎn)的20％，开发商(shāng)违约需(xū)返还定价(jià)并赔偿约(yuē)10％房款(kuǎn)，交房后(hòu)按揭(jiē)还(hái)款(kuǎn)。

　　立法方面，日本(běn)二战结(jié)束后由于(yú)房屋(wū)供(gōng)给(gěi)严重失衡(héng)，叠加法(fǎ)律空(kōng)白，社会上“一房二卖(mài)”现(xiàn)象普遍，为此，日本政(zhèng)府1952年出台《宅(zhái)地(dì)建筑物交易法》，经多次修订，目前是唯一一(yī)部规范期(qī)房交易的法律(lǜ)。

　　定金保护(hù)方面，根据日本《宅地(dì)建物取(qǔ)引业法》，对购房者支付定金超(chāo)过5％或超1000万日元(yuán)的部分，法律要求开发(fā)商必(bì)须完成定金(jīn)保全(quán)措施才可预售。什(shén)么是定(dìng)金保全措施(shī)？即买卖双方签订购房合同时，开发商向金融机构或指(zhǐ)定保证(zhèng)机构或(huò)保险机构签(qiān)订定金保证(zhèng)委托合同(tóng)，设置购房者定金的保证或保险，并将(jiāng)相应的(de)保证金证明书交(jiāo)付(fù)给购房者。除定(dìng)金外，其他预先支付(fù)的(de)购房款(kuǎn)也(yě)受(shòu)该(gāi)措(cuò)施保护(hù)。若开发(fā)商(shāng)倒(dào)闭导致(zhì)期(qī)房(fáng)烂尾(wěi)，购房者可(kě)凭保证(zhèng)金(jīn)证明(míng)书向金融(róng)机构或保(bǎo)证(zhèng)机构或保险公司兑付，同时(shí)，开发(fā)商需向(xiàng)购(gòu)房者赔付违约金，一(yī)般约为房价的(de)10％。

　　房款支付环节(jié)，交(jiāo)房前只需支付最多不超(chāo)20％的定金，签(qiān)订购(gòu)房合同后，购(gòu)房(fáng)者(zhě)即可(kě)向(xiàng)银行(xíng)申请贷款(kuǎn)，但交房后才开始按揭贷款，除定金外的剩余房款在交房后(hòu)开始支付。

　　2.5 新加坡：买(mǎi)方资金由银行(xíng)监管(guǎn)，享1年(nián)保修期后付尾款

　　新(xīn)加(jiā)坡期(qī)房购房者违约可返还相当于3.75％房款的订金(jīn)，首(shǒu)付(fù)比例20％，余款按工程(chéng)进度支付，所有(yǒu)资(zī)金进银行专门项目(mù)资(zī)金(jīn)账户(hù)，交(jiāo)房后满(mǎn)1年(nián)保(bǎo)修期后支付15％尾款。

　　订金支付环节，新加坡开(kāi)发商有统一(yī)的选购权(quán)合同(tóng)以及订金返还机制，即OTP，签订OTP后需支(zhī)付(fù)5％房(fáng)款作为(wèi)订(dìng)金，OTP有效期14天，执行OTP则进一步签(qiān)订购买合同，不执(zhí)行OTP则退还3.75％的房款。

　　首付比(bǐ)例(lì)方面，签订购房合同(tóng)后(hòu)，购房者(zhě)需支付15％的首(shǒu)付及(jí)印(yìn)花税，同(tóng)时购房者向银行(xíng)申请按揭(jiē)贷款(kuǎn)。

　　余款支付上，新加坡期房同(tóng)样采(cǎi)取按工程(chéng)进度付款的方式，《发展商条(tiáo)例》对期房(fáng)付(fù)款流(liú)程做了统一详细规(guī)定，要求所(suǒ)有开发商(shāng)遵守，支付(fù)节点(diǎn)一般为合同签订(dìng)后、地基完工、框架完工、管道门窗等完工等(děng)，支付比例约为20％、10％、10％、5％、25％。银行按揭贷款也依照工程进度放款，月(yuè)供在此过程(chéng)中随着放出贷(dài)款(kuǎn)的增加而增加，未放款部(bù)分无需月供。

　　资(zī)金(jīn)监管方面，购房者的订金与付(fù)款会存入(rù)银行专门的项目(mù)资金账户(hù)，账户(hù)资(zī)金提取(qǔ)须与房屋建设有(yǒu)关。房屋交付后，购房(fáng)者享受1年的房(fáng)屋保修(xiū)期，此(cǐ)后购房者支付15％的(de)尾款(kuǎn)。

　　3 启示

　　一，短期来看，当前房地产到了政策出手临界点，重点是(shì)保(bǎo)交楼和房企重(zhòng)组。一方面，加(jiā)大(dà)对(duì)刚需和改善型需求的支持(chí)力度，长(zhǎng)短兼顾(gù)妥善应对局部停贷现象，重(zhòng)点是保交楼保复(fù)工(gōng)保民生(shēng)，给予强有力的金融工具支(zhī)持。另一(yī)方面，从现在起，对(duì)还在正常运转的房企(qǐ)包括民营企(qǐ)业，加大支持力度，由优质房企牵头(tóu)并购重组整(zhěng)个行(xíng)业，为每个房企配套AMC和财团，给(gěi)予金融工具(jù)配套。

　　二，中期来(lái)看，应充分估计形势(shì)复杂(zá)性和人性复杂性，兼顾化解停贷、复工保交楼(lóu)、重组房企债(zhài)务、恢复市(shì)场信(xìn)心以及长效机制。长(zhǎng)效机制四大关键是(shì)推动城市群(qún)战略、人地挂(guà)钩(gōu)、金融(róng)中性稳定和房地产税。定金环节，建立开发商(shāng)违约后(hòu)定金保(bǎo)护机(jī)制，如(rú)将已支付定金(jīn)冻结(jié)至房屋交付阶段，保障购房者定金安全。签订合(hé)同(tóng)环节，鼓励保(bǎo)险公司介(jiè)入，为(wèi)房屋(wū)重大延期以及重大(dà)缺(quē)陷等情况提(tí)供(gōng)充分的保(bǎo)障。余款支(zhī)付环节，建立按工程(chéng)进度付(fù)款机制或交房后按揭贷款机制，充分保护购房者(zhě)的权益。资金监管环节(jié)，引入独立于(yú)开发商、银行的第三方资金监管机构，或(huò)由政府相关部(bù)门直接监管，以此防(fáng)止资金挪(nuó)用现(xiàn)象。交付环节，建立商品(pǐn)房保(bǎo)修(xiū)期制度。保修期内，开发商应对房屋(wū)质量问题全权负(fù)责、免费维修，购房者在保修期结束后支付尾款。

　　三(sān)，长期来看(kàn)，取(qǔ)消商(shāng)品(pǐn)房(fáng)预(yù)售制是大势(shì)所趋。一方面，98年房改(gǎi)时，全国缺房子，开发(fā)商(shāng)缺钱(qián)，预售(shòu)制(zhì)是权宜(yí)之计，现在(zài)全国套户比超过1，从(cóng)大开发进入存量时代，对购房民众不公平的预售制已经过时了，该取(qǔ)消了，改为(wèi)现房销售。另一方面，取消预售制，改为(wèi)现房销售，开发商将拼的(de)不是五(wǔ)花八门、眼花(huā)缭乱、不知道能不(bù)能兑现的营销手段，而是所见即所得(dé)的(de)过硬(yìng)的产品质量和诚(chéng)信，这才是对(duì)购房民众(zhòng)的(de)最根本(běn)最实(shí)质的(de)保(bǎo)障，这样将(jiāng)极大的提升开发(fā)商(shāng)的(de)建(jiàn)筑(zhù)质量，实(shí)现良币驱逐劣币(bì)。

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