万柳书(shū)院，暴雷了。

　　今年年(nián)初“万柳少爷”的意外(wài)走红，让这个位于北京海(hǎi)淀的(de)豪宅被全国(guó)知晓，其背(bèi)后曾宣称要做(zuò)地产界(jiè)“劳斯莱斯(sī)”的神秘(mì)开发商——中赫集(jí)团，也被拉向台(tái)前。

　　而(ér)如今，万柳(liǔ)书院再次受(shòu)到舆(yú)论关注，起因中(zhōng)赫(hè)集团成(chéng)了共同债务人被中国信达追债，中国信达为了(le)收回(huí)钱款不得不将中赫(hè)抵押的75套万柳书院豪(háo)宅拍卖。可问题是，这些房子早(zǎo)已售出，业主并非中赫集(jí)团，那些(xiē)真正斥巨资购入房产的有钱人，房(fáng)子现在莫名奇妙地被拍卖(mài)，算(suàn)是被割了！

　　截至(zhì)发稿，暂未看到(dào)这些业主的维权信(xìn)息，难怪有网(wǎng)友调(diào)侃：“富人(rén)被割韭菜(cài)的时(shí)候，他们(men)的姿势都那么优雅。”

　　不过事件(jiàn)背后，可能没你(nǐ)想象(xiàng)的(de)那(nà)么简单。

　　1

　　富人被(bèi)精(jīng)准收割？

　　最惨的可能还是债主

　　“北京豪宅的尽(jǐn)头是万柳书院”，但谁都没想到，这个位于海(hǎi)淀核心区位，名(míng)校(xiào)环绕的顶(dǐng)级(jí)豪宅，竟(jìng)然暴雷了！

　　近日，有网友发现(xiàn)，中国(guó)信达在京(jīng)东拍(pāi)卖上，上(shàng)架了“北京赫(hè)华恒瑞房地产开发有限公司不良债(zhài)权转让项目(mù)”，债权总额(é)高(gāo)达近47亿，该项目的抵(dǐ)押物中(zhōng)，包括(kuò)75套万柳书院住宅。

　　据京东拍(pāi)卖(mài)显示，上述不良(liáng)债(zhài)权转让(ràng)项目的(de)处置主体是中(zhōng)国信(xìn)达资产管理股份(fèn)有限公司北京市分(fēn)公司（下(xià)称中国信达(dá)北分(fēn)），处置的是(shì)对北京赫(hè)华恒瑞房地产开发有(yǒu)限公(gōng)司（下称赫(hè)华恒瑞(ruì)）的不良(liáng)债权。截至2023年(nián)1月(yuè)31日，债权金额(é)约为46.95亿元人民币，其中债权本(běn)金37.50亿元。中赫集(jí)团有限公司是共同债务人。目前，该项目(mù)已有(yǒu)1万(wàn)次围观，35名意向人(rén)。

　　从表面上(shàng)看，这就是(shì)一起中国信达北分讨债的故事，但实际上，75套豪宅(zhái)的背后暗藏秘密。

　　据此前媒体(tǐ)报(bào)道，万柳(liǔ)书院总(zǒng)共(gòng)301户(hù)，而且早已售(shòu)罄。如果该报道(dào)属实，说明这些房子实(shí)际上都(dōu)是卖出去了(le)的，是有人住的。

　　那(nà)为什么中国信达的拍卖(mài)页面上又注明这75套房子是(shì)“未(wèi)出(chū)售(shòu)”的状态呢(ne)？只能说明这些房子(zi)根本没(méi)有网签(qiān)，也没(méi)有房产(chǎn)证！

　　第(dì)一财经的(de)报道证实(shí)了(le)上述内(nèi)容。有豪宅(zhái)中介透露，中(zhōng)赫集(jí)团(tuán)早就把这(zhè)75套房(fáng)子抵押出去，现(xiàn)在还(hái)没资金解抵押，所以不能网签、没(méi)办房本。

　　作为海淀的顶级豪宅，最强(qiáng)学区房，万柳书院的业主(zhǔ)基本都是北京的高端人士，柳传志、丁磊等知名商业大佬也是万柳(liǔ)书院的业主。另据地产(chǎn)自媒体“地产八(bā)卦女”爆料，万(wàn)柳书院的(de)业主中，还有不少(shǎo)中赫(hè)集团(tuán)的高(gāo)管、合作(zuò)伙(huǒ)伴(bàn)、亲戚朋友等。

　　由(yóu)此，不少网(wǎng)友感(gǎn)叹，“富人也(yě)被精准(zhǔn)收割了！”

　　不过，如(rú)果这(zhè)些业主确实已经支付(fù)价款并实际占有，那么(me)，中国信达(dá)转让这笔不(bù)良债权回本的愿望，或将(jiāng)泡汤。这次拍卖损失最(zuì)大(dà)的(de)，没准(zhǔn)还(hái)是债主中国信达。

　　根据相(xiāng)关法(fǎ)律规定，民事执行中，业主已(yǐ)经支付(fù)价(jià)款并实际占有，但未办理(lǐ)过户手续的，如果业主没有(yǒu)过错，人民法院不(bù)得(dé)查封(fēng)、扣押(yā)、冻结(jié)，已经查封的可以向法院(yuàn)提出执(zhí)行异议(yì)申请，请求法(fǎ)院解除查封(fēng)，同(tóng)时(shí)可以联合起(qǐ)诉(sù)开(kāi)发商，要求退还购房款或办理房产证，并(bìng)承担违约(yuē)责任。

　　此(cǐ)外，今年4月(yuè)，人民法院报公布《最高人民法院关(guān)于商(shāng)品(pǐn)房消费者权(quán)利保护问(wèn)题的批复》，以司(sī)法解释(shì)的(de)方(fāng)式明确了(le)购房人(rén)的优先权：

　　商品房消费者(zhě)以居住为目的购买房(fáng)屋并已支付全部价款(kuǎn)，主张(zhāng)其房(fáng)屋交(jiāo)付请求权(quán)优先于建(jiàn)设工程价款(kuǎn)优先受(shòu)偿权、抵押权以及其他(tā)债权的，人民法(fǎ)院应当(dāng)予以(yǐ)支(zhī)持。只支付了(le)部分价款的商品房消费(fèi)者(zhě)，在(zài)一审法(fǎ)庭辩论(lùn)终(zhōng)结前已实际支付剩余价款(kuǎn)的，可(kě)以适用前(qián)款(kuǎn)规定。

　　也就是(shì)说，如果这75套(tào)房子均为(wèi)“已售(shòu)未网签”，那么这笔(bǐ)不良债权，实际上是个(gè)烫手山芋。可能(néng)不(bù)仅不能卖出去回本，抵押的这75套房子，还会被(bèi)业主(zhǔ)讨回去。

　　中(zhōng)国信达，将会赔(péi)了夫(fū)人又(yòu)折兵？

　　2

　　地产界的“劳(láo)斯(sī)莱斯”

　　成了“老赖”

　　这(zhè)次债(zhài)权公司中(zhōng)国信达申请不良债权转让(ràng)，可以追溯到金谷信托踩(cǎi)雷赫(hè)华恒(héng)瑞(ruì)。

　　天眼查显示，目(mù)前中国信达已经成为赫华(huá)恒瑞唯一(yī)股东。但此前，赫华恒瑞为(wèi)中赫集团(tuán)旗下子公司。2019年4月(yuè)22日，中(zhōng)赫集团、中赫置地等选择退出了赫华恒瑞的股(gǔ)东行列(liè)，中国(guó)金谷国际信(xìn)托有(yǒu)限责(zé)任公司成为(wèi)了唯一股东，后(hòu)者由(yóu)中国(guó)信达(dá)资产(chǎn)管(guǎn)理(lǐ)股份有限公司持股93.75％。

　　作为房地产开发(fā)商，相(xiāng)较其(qí)他房(fáng)企，中赫集团既没有很大规(guī)模，也(yě)没有很高的国(guó)民知名度，但却在(zài)北(běi)京豪宅圈留下(xià)一个(gè)个传说。

　　如(rú)钓(diào)鱼台七号院，作为中赫集团进入北(běi)京的第一个豪(háo)宅项目，2011年，中赫置地推出钓(diào)鱼岛七(qī)号院3号楼，高达30万/平米的天(tiān)价，成为当时京城最贵的楼盘，引(yǐn)发了市(shì)场强烈震惊。

　　随后开发的万柳(liǔ)书院，更是被誉为“北京海淀顶端豪宅”。2012年，中赫(hè)置地以26.3亿元，溢价率40.9％，从融创、保利、万科等大型知名房企手中，抢下了北京(jīng)万柳地块，成为北京当年的“双料地王”。很快，万(wàn)柳(liǔ)书院就以神秘高端(duān)的(de)姿(zī)态杀入(rù)市(shì)场，无论是(shì)一块块从荷(hé)兰运(yùn)回来(lái)的灰砖(zhuān)垒起(qǐ)来的五(wǔ)米高墙，还是每棵成本超(chāo)6万的成年银杏树(shù)，还是(shì)每平米20万元的价格，都令业内外震(zhèn)撼不已。

　　“万(wàn)柳的墙、西宸的(de)缸、霄八的顶儿、融(róng)创的湖、紫(zǐ)辰院的树、北平府的院儿。”从这句顺(shùn)口溜(liū)中，就可看出其在北京豪(háo)宅圈的地(dì)位(wèi)。2014年(nián)末(mò)上市的(de)它(tā)，对手(shǒu)是当时有名的融(róng)创观澜嘉苑、佳(jiā)兆业(yè)广场(chǎng)、恒大华府(fǔ)等(děng)，现如今，它远远超过这些对手(shǒu)。

　　去(qù)年，万(wàn)柳书院一套300平米的法(fǎ)拍房，最终(zhōng)成交价1.09亿、单价达到惊人的36万元/平米，说明万柳书院(yuàn)虽然已经推出了8年(nián)之久(jiǔ)，但其依旧(jiù)在(zài)北京豪宅圈备(bèi)受追捧。

　　中赫集团开(kāi)发的豪宅(zhái)，也吸引了不少知(zhī)名人士，如知(zhī)名演员(yuán)宋丹丹，就住在钓鱼(yú)台七(qī)号院。而(ér)柳传志、丁磊等知(zhī)名商业大(dà)佬则居(jū)住在万柳书院。

　　几大豪宅(zhái)的成功奠定了中赫集团(tuán)的“高(gāo)端路(lù)线”，也因此，它(tā)被(bèi)外界贴上了，“卖北京城(chéng)最贵的(de)房，拿北京城最贵的地”，“做地产(chǎn)中的‘劳斯(sī)莱斯’”的标签。

　　但隐藏在(zài)豪宅开发商光环的(de)背后，这个地产(chǎn)界“劳(láo)斯莱斯”却多次成为被执行(xíng)人，被执行标(biāo)的高达11亿。

　　今(jīn)年年初，因(yīn)为履行能(néng)力而(ér)拒不履行生(shēng)效法律文(wén)书确定义务(wù)，中赫集(jí)团正式成(chéng)了“老赖”。

　　3

　　中赫被北京国安(ān)坑(kēng)了(le)？

　　中赫集团如(rú)今沦(lún)落到(dào)这个地步，其实是有迹可循的。

　　事实(shí)上(shàng)，早在今年年(nián)初“万柳书(shū)院(yuàn)少(shǎo)爷”走(zǒu)红之时，深蓝财经就曾(céng)深(shēn)挖出背后的(de)中赫集(jí)团，发(fā)现其深陷(xiàn)财务(wù)危(wēi)机(jī)。

　　从知(zhī)名(míng)豪宅的(de)开发商到(dào)沦(lún)为“老赖”，中赫集团实控人周金辉的人生轨迹跟着(zhe)急(jí)转(zhuǎn)直下(xià)。而追根(gēn)溯源，这个转折点，就(jiù)在于(yú)收购(gòu)北京(jīng)国安。

　　近十年来，房企纷纷开(kāi)始(shǐ)了多元化转型，但转(zhuǎn)型之(zhī)路并不好走。早在2008年(nián)开始，中赫集团就尝试过多元化业务，先后进军(jūn)能源市(shì)场(chǎng)、团购网站，但最终(zhōng)都惨淡收场。最(zuì)终，周金辉将转(zhuǎn)型(xíng)的目光，放到了体育领域。

　　2016年，在(zài)蚂蚁金服与IDG资本(běn)退出后(hòu)，中(zhōng)赫集团(tuán)以35.5亿元参股国安足球俱乐部64％股(gǔ)权，成为(wèi)国安的新东家。接着在2021年6月，中赫集团从中(zhōng)信集(jí)团(tuán)手中拿(ná)下北京国安俱乐部36％股权，至此拿下北(běi)京(jīng)国(guó)安俱乐部全部股权。如果(guǒ)北京国安的估(gū)值一(yī)直没变，那么中赫集团拿下北京(jīng)国安，总(zǒng)计花(huā)费了约55.5亿(yì)。

　　看到这里，有人也许会(huì)感叹：卖豪宅真是赚钱啊！NO，NO，NO!如果真的是这样，中赫(hè)为什么(me)又要质押股(gǔ)权呢？

　　2017年以来，中赫集(jí)团及其实(shí)控人(rén)周金辉(huī)夫妇将其手中的中(zhōng)赫(hè)集团(tuán)股(gǔ)份质押陆(lù)续质押，据企查查显示，目前(qián)中赫(hè)集团共有(yǒu)11条股(gǔ)权(quán)出(chū)质(zhì)记(jì)录。质(zhì)权人(rén)包括海金商(shāng)业(yè)保理、北京建工、山(shān)东国际信(xìn)托、中(zhōng)融信托、中信(xìn)建设等。

　　这与入主北京国安的时(shí)间完(wán)全吻合。

　　然而，入主(zhǔ)北京(jīng)国安后，不仅国安的(de)经营(yíng)状况没有得到改善，中赫(hè)集团也被(bèi)拉入泥淖。

　　据(jù)北京产权(quán)交(jiāo)易所官网信息显(xiǎn)示，2020年，北京国安足球俱乐部实(shí)现(xiàn)营业收入1.03亿元(yuán)，净利润-12.09亿元。截至(zhì)2020年末，该俱乐部资产总计5.38亿元，总(zǒng)负债18.51亿元。

　　为了缓解资金压力，中(zhōng)赫集团和(hé)周金辉夫妇还在持续(xù)质押手中(zhōng)的中赫集团股(gǔ)份，但国安和中赫(hè)的经营状况却持续没有好转。

　　不(bù)仅中赫集(jí)团被5次列被执行人，执行标隶书蚕头燕尾一波三折图解，蚕头燕尾一波三折是什么书体的高达11亿，北京国安也3次与中赫(hè)集团、中赫置地、及中(zhōng)赫集团股东周金辉、李彩(cǎi)霞等(děng)共同成为被执行人，执行标的约10.45亿。

　　今年1月，因(yīn)为履行(xíng)能力而(ér)拒不履行生效法律文(wén)书确定义务，上述被(bèi)执行人成(chéng)为“老赖”。只有(yǒu)北京(jīng)国安(ān)，目前(qián)幸(xìng)免(miǎn)于难。不过在实控人都成为老赖的情况下，被执行10个多亿的北京国(guó)安，又如(rú)何能独善其身？

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