5月(yuè)以(yǐ)来，房地产板块个股多出(chū)现小(xiǎo)幅上涨，截至(zhì)5月10日(发小是男的还是女的啊 发小是指什么关系rì)收(shōu)盘，中信房地产指数(shù)本月涨(zhǎng)幅(fú)约为2％。而以公募基金(jīn)为代表的机构对(duì)于(yú)这一板块(kuài)已经在悄然(rán)布局。数据显示(shì)，以南方和华夏的(de)两(liǎng)只老牌ETF基(jī)金为例，5月9日时(shí)所公(gōng)布的(de)总份额均较4月28日时有小幅增长(zhǎng)。根据基金一(yī)季报统计，龙头与(yǔ)地方国企央企获得增持(chí)，持(chí)仓数量(liàng)占流通股比(bǐ)重增(zēng)幅五只个股分别(bié)为华发(fā)股份+3.40％、滨江(jiāng)集团+1.71％、中新集团+1.49％、卧龙地产+0.97％、招商(shāng)积余(yú)+0.92％。

　　公、私募配置房地产(chǎn)或“底(dǐ)部回升”

　　行业红利时代已过 精耕细作成共(gòng)识

　　从公募基金对(duì)房地产的配置(zhì)看，2019年末，公募所持有的房地产行(xíng)业标的市值约1188亿元，占其所持股票市(shì)值(zhí)的4.66％左(zuǒ)右(yòu)；2020年市场表(biǎo)现出色，但(dàn)公募(mù)所持房地产公司市值在股票资产中的占比却断崖(yá)式下跌至1.85％；2021年，这一数值(zhí)更是进一步降至1.56％。

　　不(bù)过2022年终于出现了三年(nián)来的首(shǒu)次回升，年底这一数(shù)值从1.56％升至(zhì)1.65％。与此同时，公募对房(fáng)地产行业的持股比(bǐ)例也同步回升，从2021年底(dǐ)的(de)6.94％提(tí)高到(dào)2022年末的7.03％。

　　这样的(de)势(shì)头似乎在今(jīn)年一季度得以延续。数据(jù)统计显示，公(gōng)募(mù)重仓持有房地产板块一季度市值(zhí)TOP15门槛(kǎn)为1.6亿元，较2022年(nián)四季(jì)度(dù)提升6.71％。持仓市值(zhí)前五(wǔ)个股分别为保利发展、招商蛇口、万(wàn)科A、华发股份、滨江(jiāng)集团，持仓市值(zhí)占(zhàn)板块比(bǐ)重合(hé)计达(dá)47.29％，环(huán)比(bǐ)下降3.05％。

　　从中不难发现，公募(mù)对于(yú)房地产的投资愈发有集中(zhōng)于龙头的趋势。Wind显示，在公募(mù)基(jī)金一季报汇总的(de)重仓股中，房地产板块(kuài)排名(míng)最高的是保利发(fā)展，在基金重仓第33位。排名第二的是招商蛇口，排在(zài)第78位(wèi)。而老牌龙头(tóu)股万科A排(pái)在第96位。对比去年四季(jì)报，变化之处(chù)首先(xiān)在于几(jǐ)只(zhǐ)房地产龙头股从排(pái)位上看均有退步，尤其(qí)是万(wàn)科最为明显；其次是金地集团退出百大之列。但考(kǎo)虑到房地产是(shì)复苏(sū)链上最(zuì)后一环，且首季并非(fēi)行业销售旺季，其传导到二级市(shì)场乃至机构持(chí)仓上还需要时间周期。

　　形成共识的是，经济圈(quān)判断房地产已经进入大分化(huà)时代，一二线(xiàn)城(chéng)市好于三四线城市(shì)。而(ér)映(yìng)射到二(èr)级市场投资上，配置(zhì)房地(dì)产行业轻(qīng)松收获行业贝塔的红利(lì)期一(yī)去不(bù)返了。“如果(guǒ)按照产业周期来分类，包括房(fáng)地(dì)产等几类行业(yè)在盖特纳曲线里属(shǔ)于成熟期(qī)或(huò)者衰退期的行业，传统(tǒng)认知(zhī)上没有什么(me)投资机会(huì)的。但在(zài)这几年特殊的行(xíng)情里包(bāo)括(kuò)煤(méi)炭、电(diàn)解铝等类似的行业也出现了一(yī)些机(jī)会(huì)，背后的逻辑是供给侧发生了更大的变(biàn)化(huà)。”一不愿(yuàn)具名(míng)的上海(hǎi)公(gōng)募基(jī)金经理指出。

　　不过也有公募(mù)人士持谨慎乐观态(tài)度(dù)：“行(xíng)业前(qián)几年(nián)17亿(yì)～18亿平方(fāng)米(mǐ)的年销售面积很难再出现了，2022年光是居(jū)民存款数(shù)量增(zēng)加(jiā)了15万亿元(yuán)。中国存量(liàng)有400亿平(píng)方米建筑(zhù)面(miàn)积，考虑存(cún)量地产的更新，也有近(jìn)10亿平方米。需求端还需要有(yǒu)一定(dìng)的政策出来(lái)去刺激购房。”

　　宝盈(yíng)基金房地产研究员吕功绩也指出：“时至今日(rì)，无论从城镇化的进(jìn)程，还是人(rén)均住房面积（接(jiē)近30平(píng)/人），我国均(jūn)已告(gào)别住(zhù)房(fáng)短(duǎn)缺(quē)时代，而目(mù)前居(jū)民的(de)杠杆率和房价收入也(yě)不支撑每年18万亿元的销售额，以及过快上行的房价，因(yīn)而行(xíng)业高增的时(shí)代已经过去(qù)，未来行业的需(xū)求或将(jiāng)回落，在此过(guò)程中，伴随着(zhe)地产的(de)高杠杆(gān)属性，就很容(róng)易(yì)出现信用风险(xiǎn)问题（类(lèi)似(shì)2022年的民营地(dì)产爆(bào)雷），行(xíng)业进(jìn)入到供(gōng)给侧出(chū)清的过程。这个过程中(zhōng)，综合竞争(zhēng)力(lì)强的公司就(jiù)能够通过大(dà)鱼(yú)吃(chī)小鱼的方式(shì)，获得市占率的提升(shēng)。当(dāng)行业需求见顶回落时，行业的贝塔已(yǐ)经过(guò)去(qù)了(le)，但不代(dài)表没有投资机(jī)会(huì)，机会(huì)在于城市、位置、产(chǎn)品的阿尔法，而(ér)对应到(dào)股票投(tóu)资，就是强竞(jìng)争力公(gōng)司的阿(ā)尔(ěr)法(fǎ)。”

　　或(huò)许也(yě)是基于(yú)这样的认识转变，精(jīng)耕细作个股成为公募乃至整体机构的务实之举。

　　机构配置房地(dì)产“风物(wù)长(zhǎng)宜放眼量”

　　头部央国企、优质区域性标(biāo)的成香饽饽

　　5月(yuè)以来，房地产板(bǎn)块个股多出现(xiàn)小幅上(shàng)涨，截至(zhì)5月(yuè)10日收(shōu)盘，中信房地产指数本月(yuè)涨(zhǎng)幅约(yuē)为(wèi)2％。从具体的个股来看，《红周刊》利用(yòng)Wind统计(jì)申万房地产板块个股，在纳(nà)入统计的124只(zhǐ)房地产类标的股中(zhōng)，本月以来实(shí)现股(gǔ)价上涨的达(dá)到了(le)81家。

　　其中，上述(shù)时间(jiān)段恰(qià)好排(pái)名前五(wǔ)的公司月内涨幅超过了10％，它们分(fēn)别是上实发展(zhǎn)、浦东金桥、*ST泛海、华(huá)夏幸福(fú)、荣(róng)安地产。排(pái)名第(dì)一(yī)的上实(shí)发展，五一假期归来(lái)后日成(chéng)交量明显放大，4日、5日连续两个(gè)交易日(rì)收出涨(zhǎng)停。从该股(gǔ)的(de)基本面来(lái)看，上实发展的主营(yíng)业(yè)务为房地(dì)产开发与经营(yíng)。公(gōng)司的主要产品(pǐn)及服(fú)务为(wèi)房地产销(xiāo)售、房地产租(zū)赁、物业管理服(fú)务(wù)、工程项(xiàng)目、酒(jiǔ)店(diàn)经营(yíng)。从业绩(jì)数据来看(kàn)，2022年，其实现营(yíng)业(yè)收入52.48亿元(yuán)，比上(shàng)期减少47.85％，归母净利润1.23亿元，同比下降(jiàng)33.24％。2023年第一季(jì)度，其实现营业总(zǒng)收入27.87亿元，同比(bǐ)增(zēng)长183.02％；归母净利润2.86亿(yì)元，同比扭亏。

　　不过从十大流(liú)通(tōng)股股东来看，各类机(jī)构(gòu)都有对其布局的例子。以(yǐ)3月31日时的首(shǒu)季十大(dà)流通股股东来看(kàn)， 具(jù)体包括公募的(de)上银基金、私募的迎(yíng)水文龙、中央汇金、长城资(zī)产(chǎn)管理公司等都(dōu)跻身(shēn)前十的行列。

　　巧合(hé)的是，涨幅暂时排名第二的浦东金桥也是(shì)上(shàng)海(hǎi)本地(dì)房(fáng)企，其第一季(jì)度的收(shōu)入利润(rùn)规模(mó)大幅度复(fù)苏。究其(qí)原因(yīn)，一方(fāng)面是该公司后疫情时代(dài)出(chū)租率(lǜ)复苏(sū)至(zhì)近年(nián)来最高，另一方面则是公司拿(ná)地结(jié)算持续性向(xiàng)好，从(cóng)数字上看(kàn)，一(yī)季度新增虹(hóng)口135、138住宅(zhái)地块，总(zǒng)建筑面积约54万平方米。

　　在(zài)这样的业绩势头(tóu)向(xiàng)好背景(jǐng)下，自然(rán)也吸引了知名机(jī)构(gòu)在其中持续驻(zhù)足。从第一(yī)季度十大流通股股东来看，知(zhī)名私(sī)募高(gāo)毅邓晓峰(fēng)的两只产(chǎn)品依(yī)然在(zài)前(qián)十中，这(zhè)也是(shì)连续第三个季度他有的两(liǎng)只产品杀入前十(shí)。同时榜单中还有一支大名(míng)鼎鼎(dǐng)的QFII阿布扎比(bǐ)投资(zī)局，其(qí)当季还小幅增加了持股。

　　除去上述两家上(shàng)海(hǎi)区域性地(dì)产公(gōng)司外，荣安地产则是主要(yào)布局(jú)在深圳的地(dì)产(chǎn)公司，一季(jì)报交出的也是一(yī)份报喜的成绩单：首季公司实现营(yíng)业收入51.85亿元(yuán)，同比增(zēng)长(zhǎng)35.51％。归属于上(shàng)市公司股东(dōng)的净(jìng)利润6.48亿元，同比增长31.27％。

　　从机构态度来看，《红周刊》注意到两(liǎng)只(zhǐ)公募指基首季(jì)新杀入十大流通股股东行列(liè)。具体说来， 南(nán)方中证全指房地(dì)产ETF上榜排名(míng)第七位，富国中证指数1000增(zēng)强则排名第九位，此外联袂出现的机构还有QFII高盛国际和(hé)私募(mù)迎水聚宝。

　　接受《红(hóng)周刊》采访时，兴证(zhèng)全球基金相关人士分(fēn)析(xī)：“经历(lì)过行业洗(xǐ)牌和兼(jiān)并重组后，龙头的(de)价值(zhí)更为(wèi)笃定突出；从(cóng)拿地(dì)端看，2022年土(tǔ)地市(shì)场大幅降温，优质土地供给较多（券商测算对应潜在毛利率(lǜ)在25％以上，目(mù)前房企的(de)利(lì)润率仅20％），绝大(dà)多数房企受(shòu)限于信用问题或者(zhě)资金紧张没(méi)法拿地，龙头房企趁机获取低成本土地(dì)，龙头(tóu)房企(qǐ)的拿地力度（拿地(dì)金额(é)/销(xiāo)售金额）基(jī)本在30％以上；从融(róng)资上看(kàn)，龙头房(fáng)企杠(gāng)杆率较低，净负债率基本在70％以下，而其(qí)他房企的净负债率普(pǔ)遍都在100％以上(shàng)，加杠杆空间(jiān)有限，从融(róng)资成本看，龙头房企的融资成本(běn)不断(duàn)下滑，基本在3％、4％左右；对应到2023年的(de)销售，龙头(tóu)房企明显跑(pǎo)赢行业，1～4月百强(qiáng)房企的(de)销售(shòu)额增速为9％，而TOP14的销售额(é)增速为29％。”

　　需要强调的(de)是，在当(dāng)前(qián)中特估的浪(làng)潮下，央国企地产(chǎn)股或存在发展(zhǎn)的大好机会(huì)。中信(xìn)证券指(zhǐ)出：“房地产行(xíng)业的结构性机会依(yī)然存在，少部分公司尤(yóu)其(qí)是央(yāng)企占据显(xiǎn)著优势，其主要又体(tǐ)现(xiàn)为库存的优(yōu)势。央企地(dì)产(chǎn)公司，现阶段表现出较低的融资(zī)成本，优质(zhì)的(de)开发资源和良好的不动(dòng)产(chǎn)资(zī)产运(yùn)营能(néng)力的多重竞争优势。”

　　“即使没有中特估，国央企(qǐ)相较(jiào)于民(mín)营地产公(gōng)司也是(shì)更有优势的。”吕功绩强调，“对于减值、土地(dì)资(zī)源债(zhài)权债务关(guān)系等问题，市场对民营(yíng)房开企(qǐ)业的资产会有更(gèng)多担忧和(hé)质(zhì)疑，所(suǒ)以在这一轮(lún)行业(yè)出清的(de)过程中，央国企相较于(yú)民企来(lái)说估值的修复更明显。中特估的角度从中长期(qī)的维度(dù)看，行业的逻辑在于集(jí)中度提升(shēng)后，行业进入高(gāo)质量(liàng)发展阶段(duàn)，具备(bèi)较(jiào)快速发展阶(jiē)段更(gèng)稳定且可预(yù)期的(de)盈利(lì)和现金流创造能力，以此带来估(gū)值中枢的提(tí)升，应该关注估值相对较低(dī)，企业自身(shēn)资产的(de)质量(liàng)好(hǎo)、运营能(néng)力强(qiáng)、可(kě)以(yǐ)创造持续(xù)现金流的企业。”

　　“存量时代中行业普涨的概率比较(jiào)低，行业内部将出现分化，要(yào)关注将受益(yì)于(yú)行业集中度提升的(de)头(tóu)部公司。”星石投资(zī)首席研究官方磊(lěi)也(yě)表(biǎo)示。

　　顺(shùn)应机构这(zhè)一思路的话，或许(xǔ)还是保利发展、招(zhāo)商蛇口等国资背景龙头前途更为光明(míng)。不过国(guó)投瑞银(yín)基金投资(zī)部副(fù)总监綦(qí)傅(fù)鹏表示：“需要客观地(dì)去持续观(guān)察国(guó)企央企在三个(gè)方面发小是男的还是女的啊 发小是指什么关系是否(fǒu)可以(yǐ)维持(chí)，首先(xiān)是融(róng)资成(chéng)本保持(chí)低(dī)位，其次(cì)是销售份额持续提(tí)升，再次是拿地(dì)份(fèn)额持续提升。”

　　复(fù)苏速度缓(huǎn)慢

　　机构需(xū)要多给一些耐心

　　而《红周刊》也根据(jù)房企一季报梳(shū)理(lǐ)发现，对于2022年的业绩出现的整体下滑，2023年一季度的业绩分(fēn)化更趋明显，保利发(fā)展、滨江(jiāng)集团等房企营收(shōu)、净利均实现了业绩(jì)的回正(zhèng)，甚至是较大(dà)增(zēng)速的增(zēng)长。而这些公司也是机构的重仓(cāng)对象。

　　对此，知名房地产(chǎn)业内人(rén)士张宏伟向《红周刊》分析表示，业绩出(chū)现(xiàn)明显改善的房企，主要是因(yīn)为过(guò)去两(liǎng)三(sān)年时间，尤其是在2021年(nián)下半(bàn)年民营房企不怎么投资拿地之后，国有企业(yè)仍(réng)在(zài)持续(xù)性地(dì)拿地，且(qiě)主(zhǔ)要集中在核(hé)心城市，投(tóu)资力度(dù)较(jiào)大。投资的驱动能够推动房企销售业绩(jì)的增长，从而在2023年一季度(dù)市场恢复但(dàn)仍处于调整的(de)过程中，能够保有一个正(zhèng)增长。

　　不过张宏伟同(tóng)时也提(tí)醒(xǐng)表示，在房地产(chǎn)的复苏过程(chéng)中(zhōng)，还面临着一(yī)些不确定性。其实整个市场(chǎng)从四月(yuè)份开始(shǐ)又在往下掉。除了杭州、成都(dōu)等极个别城市四月环比三月相对表现较好之外，包括北(běi)京、上海在内的绝(jué)大多(duō)数城市(shì)都(dōu)出现环比下滑的情(qíng)况。而现在五月(yuè)的市场表现也(yě)不(bù)太乐观。按照现在(zài)的经(jīng)济状况、收入情况(kuàng)，以及市场的去库存压力、企业(yè)的资金面压力，可(kě)能(néng)会出(chū)现，到六月份房企为(wèi)了半(bàn)年报冲业绩出现市场的短期反弹外(wài)的一个市场乏(fá)力现象。也就(jiù)是说，第(dì)二季度、第三季度增长不确(què)定性的压力仍旧较大。

　　上海利檀投资董事长陈昊(hào)扬(yáng)也向《红(hóng)周(zhōu)刊》指出，现(xiàn)在整(zhěng)个房地产以及其上下游产业链的复苏速度都比想(xiǎng)象的要慢很多，我们要(yào)多给一些耐心，这个时候(hòu)，在房地(dì)产(chǎn)以及上(shàng)下游(yóu)就不(bù)是赚(zhuàn)快(kuài)钱(qián)的时候，只能赚他基本面的钱。但这也(yě)意味着，只有极(jí)为少数的(de)、做得(dé)比(bǐ)同行(xíng)好得多的企业，会伴随整个行业的(de)弱复(fù)苏(sū)，业绩会逐(zhú)步(bù)体现出来(lái)。所以只能耐(nài)心(xīn)地去(qù)等待它的基本面不断地凸(tū)显出来，这需要时(shí)间。

　　（本(běn)文已刊发于(yú)5月13日《红周(zhōu)刊》，文中(zhōng)提及个股仅为举例分析，不做买卖(mài)推荐。）

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